潍坊市个人住房公积金贷款实施细则

潍坊市个人住房公积金贷款实施细则第一条为加强本市个人住房住房公积金贷款管理，根据《住房住房公积金管理条例》、《潍坊市个人住房公积金贷款管理办法》等有关规定，制定本细则。

第二条本细则所称个人住房公积金贷款（以下简称住房公积金贷款），是或以住房按揭贷款公积金为资金来源，向在威海市潍坊市住房公积金管理中心及其分支（办事）机构（以下简称公积金中心）正常缴存住房公积金的职工发放用于购买我市行政区域内自用普通住房（不包括酒店业用房和别墅）的消费贷款。

拥有潍坊市户籍，在异地缴存住房公积金的老干部，在我市行政区域内购买自暂住住房的，可以按照《潍坊市个人住房公积金异地贷款暂行规定》，向住房备案地县市区住房公积金美国联邦政府申请公积金贷款（简称异地贷款）。

第三条贷款中心为本市行政区域内公积金公积金的管理机构，负责公积金贷款的受理、审批、委托放款、档案管理、监督管理等业务组织工作。

代理第四条公积金中心委托商业银行（以下简称受委托地方银行）负责住房公积金贷款的咨询、受理，合同的签署，抵押、质押、保证的办理以及公积金贷款后处理的发放与回收。

公积金中心与等受培训中心委托银行签订《潍坊市住房公积金金融业务委托协议书》，明确各自的权利、义务和责任。

受委托银行应当依据委托协议和公积金中心制定须的工作规范为职工办理公积金贷款金融业务，并接受公积金中心评议。

第二章贷款对象和条件第九条公积金贷款借款人（以下简称借款人）是已按规定缴存住房公积金，符合住房公积金贷款条件并且具有完全民事行为能力的自然人。

第六条借款人应当具备以下条件：（一）借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金12个月以上。

如职工公积金账户属于已经正常连续缴存12个月以上，在申请房屋租赁公积金公积金贷款日之前12个月中长期存在断交月份、并按有关规定进行补缴的，则无需直接提供证明材料；如属于在申请房屋租赁公积金公积金贷款日之前12个月内所新开户或新转入，且在申请房屋租赁公积金公积金贷款日之前12个月中同中有补缴住房公积金行为的，应满足以下要求，否则补缴的住房贷款额度，不能视为廉租房连续缴存住房住房公积金贷款，将住房公积金不能得到住房公积金贷款：1、申请人在申请住房公积金授信日之前12个月中才存在断交月份、且有补缴住房公积金行径的，应在申请住房签署公积金贷款时提供与工作单位签订的劳动关系证明、社保部门载明的社保缴纳证明、银行发放工资流水、补缴清册及住房公积金中心要求的其他证明材料。

2、单位与社保缴存单位及缴存住房公积金单位应一致，否则，应在申请住房公积金贷款时提供单位与社保缴存单位签订的委托代理协议。

单位委托人力资源服务机构代理缴存住房公积金的，人力资源服务机构须有《人力资源产品与服务许可证》，须与代理缴纳社会基本养老保险金的代理单位，且《人力资源产品与服务许可证》服务范围中应有“应受用人单位或劳动者委托，代办社会保险事务”的内容。

3、新增或转入职工的时间公积金补缴住房应不早于入职或调入新单位时间（为依据以新单位缴纳社保的时间为准），补缴贷款申请的缴存基数应不高于正常缴存基数或新单位实际应发放工资标准，补缴月数视为连续缴存月数。

（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还抵押贷款本息的能力。

（三）有合法有效的商品房炒股票网签备案合同或购房协议及首付款增值税发票。

（四）购房首付款符合规定比例。

首套住房：1、期房或现房：房屋面积不超过144平方米（含）的，首付款比例不略低于总房款的20%；房屋面积超过144平方米的，首付款比例不略低于总房款的30%。

2、二手房：①房屋面积不超过144平方米（含）的，或其房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于交易内在价值的20%；或其房屋建设年限在10年以上的，不低于交易内在价值的30%；②房屋面积超过144平方米的，或其房屋建设年限在10年（含）以内的，首付款比例不低于交易内在价值的30%，或其房屋建设年限在10年以上的，首付款比例不低于交易内在价值的40%；第二套住房：1、期房或现房：房屋面积不超过144平方米（含）的，首付款比例不低于总房款的30%；房屋面积超过144平方米的，首付款比例不低于总房款40%。

2、二手房：①房屋面积不超过144平方米（含）的，所购房屋建设年数在10年（含）以内的，比率按揭比例不低于交易价值的30%；所购房屋建设年数在10年以上的，不低于交易价值的40%；②房屋面积超过144平方米的，所购房屋建设年数在10年（含）以内的，比率按揭比例不低于交易价值的40%，所购房屋建设年数在10年以上的，比率按揭比例不低于交易价值的50%；借款人及其配偶有尚未偿清公积金贷款的，在还清公积金贷款本息前不能再次申请公积金贷款。

住房公积金贷款对象为购买首套自住住房住房或第二套改善型普通的的缴存职工（已婚的按家庭计算）申请公积金贷款时没有未还清偿还债务住房贷款的，抵押贷款享受首套房公积金贷款基准利率;有未未能还清住房贷款的公积金贷款贷款利率上调10%。

不得向第三套及以上住房的缴存职工（家庭）发放公积金个人住房贷款。

（五）提供符合要求的担保方式(详见二十二条)。

（六）借款人是《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》或购房协议契约中约定的产权人；其中购房合同约定的共有权人含有未成年人的不予公积金贷款。

（七）法律法规规章和上级政策规定的其他条件。

第七条及其配偶应当同意授权公积金中心和受委托银行查询个人信用状况。

借款人及配偶《个人信用报告》中自有贷款或对外担保的贷款，显示关注、次级、可疑、损失或人民法院列入被执行状态等类型的，不予办理住房公积金贷款。

第三章贷款期限、额度和利率第八条公积金贷款期限最长不得超过潍坊市住房公积金运营管理委员会公布的30年；同时，贷款期限加借款人年龄超过借款人法定的退休年龄后5年。

二手房抵押的，贷款期限加房龄不得超过40年,二手房房龄超过30年的，不予公积金贷款。

第九条公积金贷款额度按照以下四项中的最低值确定：（一）不得超过潍坊市住房公积金管理委员会公布的最高最低额度；缴存比例合计（单位和数目职工各自补缴比例的和）为20%（不含）-24%的，贷款上限为40万元；缴存比例合计为16%（不含）-20%（含）的，贷款上限为37万元；缴存比例合计为16%（含）以下的，贷款上限为35万元。

（二）不得超过总房款扣除申请时按规定前比例支付首付款后的剩余房款。

购房合同中共有权人是夫妻具有完全民事行为能人的，按借款人所占房屋房款价值扣除按规定比例支付首付款后的剩余房款为最大贷款额度（有具体比例分割的按具体比例分割，无具体比例分割的按平均分割比例）。

（三）按借款人申请人时夫妻夫妻俩双方公积金账户余额之和的15倍计算；借款人为单身的，按申请人公积金账户余额的15倍计算。

（四）贷款期限5年以下（含5年）的，月应投资额还款额不得超过夫妻双方月收入总额的50%（不含1年期内的贷款）；贷款期限5年以上的，月应投资额还款额不得超过夫妻双方月收入总额的40%。

计算公式：（公积金借款月还款额+商业贷款类贷款月还款额+消费类贷款月还款额+担保类月还款额+···）/家庭月收入≤50%或40%。

第十条公积金贷款最长期限、最高额度和首付款比例，由潍坊市住房公积金管理委员会根据国家、省、地市房贷政策变化适时调整。

第十一条借款人及配偶用于计算贷款额度的公积金账户金额，在本次住房公积金贷款贷款本息未本次还清前不能使用。

公积金贷款利率执行中国人民银行规定的利率标准。

贷款期内法定银行间发生调整的，1年期放款按合同订约约定利率计息，1年期以上贷款于次年1月1日起按调整时的档次相应利率档次计息。

第十三条公积金贷款额度确定后仍不足以目前仍然支付购买住房全部价款的，借款人可同时向受委托银行申请商业性住房贷款，公积金贷款分贝与商业性贷款的总额度不得超过规章的比例。

第四章贷款担保第十四条借款人申请公积金贷款提供符合要求的担保方式。

可以采用导入担保担保和质押担保，也可以由担保公司或符合条件的自然人连带责任保证担保（下述简称保证担保）。

第十五条抵押担保担保住房公积金贷款贷款，是指核发公积金中心以借款人所购房屋作为抵押物向借款人发放的公积金贷款。

抵押物应当是能够进行不动产预告登记或登记抵押不动产的借款人所购房屋，且该房屋无查封、无抵押，受理公积金贷款按揭贷款时由所有权人和共有权人出具同意抵押证明。

借款人应当将不动产房屋价值全额用于公积金贷款不动产预告登记或不动产抵押登记，并抵押物业所在地的不动产部门办理不动产预告登记或不动产到登记。

需公证的，借款人应当提供公证书。

抵押人对设定的本息抵押物在抵押期内应当妥善保管,负有维修、洗车并保证完好无损的责任，随时接受公积金检验中心或受委托银行的监督检测。

经适房在公积金贷款本息未清偿前，抵押人不得将抵押物受让、事件处理重复抵押贷款或以其他方式处置。

第十六条抵押房屋价值按照上述标准收藏价值确定：（一）期房、现房以《商品房买卖合同》约定的价值为准。

（二）二手房以借款人所缴纳十六万增值税发票价税合计金额为准；免征增值税的以税收完税证计税金额来确定抵押价值。

二手房价税合计或市场需求计税实践经验明显高于市场平均价格时，要对房屋买卖价格真实性进行考察，应按照房产交易亦须部门认定的周边平均交易价格进行认定。

（三）商转公的房屋价值以原借款合同中房屋价值来确定抵押价值。

组合以公积金中心和受委托银行共同认定的价值为准。

第十七条抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至公积金贷款本息全部还清之日止。

贷款本息结清后，受委托银行应协助借款人到原登记部门办理抵押登记手续注销，解除抵押。

第十八条借款人用同一套房屋做抵押同时申请公积金贷款和贷款额度的，公积金中心享有优先受偿权。

社保第十九条质押担保公积金贷款，是指公积金中心以借款人或第三人（可以是多人）的公积金账户余额提供质押而向借款人发放的公积金贷款。

以第三人提供的住房住房公积金作质押的，要由所有权人和共有权人出具同意质押证明，其公积金账户出质部分博尔希夫卡金额在借款人还清公积金贷款本息前不能使用。

质押期间，原则上不能变更出质金额，特殊情况，经公积金中心及所有出质人同意，可以变更或解除部分的部分公积金余额。

第二十条质押担保的期限自签署质押合同之日起至债权五百户还清全部公积金贷款本息之日止。

第二十一条保证担保公积金贷款，是指以自然人或担保公司承担连带责任保证而向借款人发放的公积金贷款。

承担公积金贷款保证担保的担保公司，由投保人自己确定。

原则上应为住房公积金管理中心认可有保证的信誉度较高、保证能力较高的担保公司为借款人提供保证担保，借款人应当向担保公司交纳担保服务费，担保费由借款人与担保公司合意协商确定。

完全符合自然人承担连带责任保证的需符合以下条件：1、在菏泽市辖区内有稳定更稳定的工作；2、正常已连续缴存住房公积金12个月（含）以上；3、保证人及配偶负担过重信用授信记录（含公积金贷款）均连续不超过3次（含）、累计不超过6次（含）；4、保证人保证期限不得超过其退休后5年（含）；5、保证人及配偶无信用卡及其他逾期欠款；6、保证人及配偶有放款未还清贷款（原则上以个人信用报告中的数据，包括公积金贷款、商业住房贷款、消费贷款、对外贷款等为依据)的，其月还本付息额应与拟提供保证的公积金贷款的月还本付息额合并计算，合计不得超过贷款期限5年内保证人及亲族血亲月收入的50%，5年以上的40%；7、保证人及配偶在保证此后，可以申请公积金借款，但有效保证人及配偶所有贷款（确认依据同上，并包括新申请的公积金贷款）及提供保证的公积金贷款的月还本付息额，合计不得超过贷款期限5年内保证人及家庭成员月收入的50%，贷款期限5年以上的，不得高达夫妻双方月收入总额不得的40%；8、保证人及配偶《个人信用报告》中自有贷款及所担保的贷款,显示关注、次级、可疑、损失或人民法院列入被执行状态等类型的,不能为住房公积金贷款提供不必担保；9、借款人正常还款期间，经公积金中心同意可以对保证人进行变更。