地块项目定位报告文件
某路地块定位报告
某路地块定位报告一、背景分析路地块位于市中心商业区域，周边配套设施完善，交通便利，是一个非常理想的商业开发项目。
本报告将对该地块的定位进行详细分析和评估，以确定最佳的开发方向。
二、市场调研通过市场调研，发现该地块周边商业发展较为繁荣，目前存在较多的餐饮、零售和服务业品牌。
然而，仍然存在部分商业细分领域的需求尚未得到充分满足。
经过对该地块周边消费人群的分析，我们发现该区域主要以年轻白领和学生为主要消费人群，他们对时尚、品质和体验感有较高的追求。
三、竞争对手分析对该地块周边竞争对手进行调研发现，目前该区域餐饮和零售业态相对饱和，但对于娱乐休闲场所的需求还未完全满足。
因此，我们建议在该地块上开发一个娱乐休闲场所，以满足周边消费者的需求。
四、定位策略基于市场调研和竞争对手分析，我们制定了以下定位策略：1.定位目标：以年轻人为主要消费人群，提供时尚、个性化和高品质的娱乐休闲体验。
2.业态选择：选择与传统商业区别明显的创意娱乐项目，例如室内攀岩、虚拟现实游戏体验、主题酒吧等。
3.服务提升：注重员工培训和服务体验，确保消费者在场所内得到良好的服务和体验。
4.品牌建设：打造独特的品牌形象，通过创意宣传和营销活动来吸引目标消费人群。
5.合作拓展：与周边商家建立合作关系，通过联合推广和跨品类合作，提升场所的知名度和影响力。
五、投资评估根据初步预估，该项目的投资规模大致为XXX万元，主要包括场地租金、装修和设备采购、人力资源等方面。
通过市场调研和竞争对手分析，预计该项目能在短期内实现回本，并取得可观的利润。
六、风险与对策1.市场竞争风险：由于该地块周边竞争对手较多，存在市场份额争夺的风险。
我们将通过独特的业态选择和品牌建设来区别于竞争对手，提供差异化的服务。
2.经营不善风险：缺乏经验和管理不善可能导致业绩下滑。
我们将注重员工培训和管理体系的建立，确保高效运营和持续创新。
3.市场需求变化风险：市场需求的变化可能影响到项目的长期发展。
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
xx地块项目项目定位
第二部分项目定位一、项目市场形象定位及表现1-1、销售推广概念的准备1.项目市场形象概念的定位挖掘物业本身的特点，并努力提升本项目形象，是项目上市销售推广的基础，也是启动市场对本项目需求的唯一方式。
项目市场形象建立的原点在于项目素质与其他项目差异性的最大化，而这种差异性的寻找，除必须从自身素质出发外，还要满足三个必要条件，即，第一、能予市场好的联想且是市场独有或少有的，第二，能予客户的利益点，第三、能符合目标市场的心理需求。
从我司调研分析，整个长春市场有“追求精致、高档房”的需求方向，而且，这种方向将很快变成现实。
长春现在所上市的项目，在建立市场形象上，虽然都有意往“精致、高档”化发展，但因为种种原因，市场形象的建立都不够到位，至少没有给予市场以清晰的“精致、高档”印象，其实，核心问题在于没有定位一个有效的“形象概念”，并以这个概念为核心，扩展出整个项目的市场形象，这实际上是长春市场楼盘销售经验和基本知识的欠缺所至。
因此，“精致、高档”的形象，到目前为止，还是非常少有的。
高档精致，给市场以极其美好的联想，应该说，代表着房地产市场需求的最高层次，是在具备购买力后，所有客群都愿意为之追求的物业品质，它所带来的美好舒适生活，是给予市场的最大利益点，其强度要超过一切其他的利益点，这一点，毋庸置疑。
据我司调研，长春消费者认为的英伦精致房子就是楼盘质素好，生活配套齐全，开发商有良好的品牌等等。
从本项目的基本素质出发，几乎组成项目的一切基本素质都在为“精致、高档”的市场形象量身订做，这其实也是发展商建筑本项目的初衷所在，特别是设想中，为业主未来生活所提供的“五星级服务”、长春市带独立会所的高档建筑、宽大实用的个体单位及配套齐全的小区配套等，一切已经向市场描述了怎样一个“精致、英伦”的概念和内涵。
由以上分析，我司建议用“锦绣英伦(御)庄园”来定位本项目的市场形象概念。
A、市场形象概念的诠释：所谓“锦绣英伦(御)庄园”，联系到本项目，应该从以下三个方面诠释。
项目定位模板
项⽬定位模板XX项⽬/地块定位报告作者：XX区域营销管理部2015年X⽉X⽇⽬录（⾃动⽣成）第⼀部分综述⼀、城市经济与房地产市场总体分析结论⼆、房地产市场产品、价格总体分析1、城市汇总：2、区域汇总（⽬标地块所在区域或板块）3、市场差异化分析结论三、项⽬信息四、营销中⼼意见1、市场风险研判2、推进建议3、项⽬定位建议4、经济测算5、其他说明第⼆部分市场调研⼀、地块本体调研（区位图+四⾄图）1、地块基本信息：包括但不限于地块占地（⾸期占地），地价、⽤地指标、预售条件、公建配套要求等；2、地块位置：地块具体位置、四⾄情况，城市发展⽅向；3、地块交通：交通路⽹清晰，在图上标注出路况，市区、商圈、最好学校等利好通往项⽬主要道路与距离时间，市民前往地块⾸选道路；4、周边配套⼈⽓聚集效果（如：地块南侧为家居市场，⼈流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；5、地块四⾄及周边是否有不利因素。
⼆、城市调研若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同1、指标总表2、各指标分析（1）近3年⼈均GDP及增速（2）城镇居民⼈均可⽀配收⼊（3）城镇化率与⼈均居住⾯积（4）年⼈均销售⾯积（重点关注指标）（5）常住⼈⼝增长率（重点关注指标）（6）近三年⼟地成交情况（分⼟地性质列明）分析：（7）住宅施销⽐（重点关注指标）分析：（8）第三产业增速及占⽐（9）净资产100万以上⼈群匡算（10）城市定位（政治、经济、交通、⽂化、旅游、地缘）；（11）城市⾯貌（基本⾯貌、建成区⾯积、建成区占⽐与容纳⼈⼝占⽐）；（重点关注指标）（12）城市规划（功能板块、发展⽅向、⽚区规划定位）；（重点关注指标）（13）城市房地产相关政策、法规。
3、结论：城市房地产市场处于哪个发展阶段，各⽚区房地产市场发展情况，是否存在市场进⼊机会。
三、竞品调研1、⽚区调研（1）板块分布图在城市地图（全市）中标明⽬标地块位置、各房地产板块范围，中⼼区域或商圈；标明区域是否有空⽩带，⽬标地块距中⼼区域、商圈、重要配套距离与时间以及城市发展⽅向空⽩带：距离城市2KM以上且⽆任何规模住宅区及配套；重要配套：学校（是否当地最好或居民认可，重点是⼩学）、交通⽣活配套；X…XX 板块 ……XX 板块 ……煤矿采空区 7公⾥空⽩带中⼼板块主⼒产品为⾼层、洋房（2）各区域竞品竞争分析说明：产品结构及户型中，主要填写区域主⼒产品类型，⼤平层为必填项，竞品⼤平层标准为建筑⾯积⼤于160平产品。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
武汉姑嫂树地块旧城改项目定位报告
控股20余家公司，分别从事住宅、商业地 产开发、工业园区建设、旅游文化产业以 及汽车经营和服务等相关领域；
成都臵信定位于城市运营商和系统城市
生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合 配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔 的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色 天乡、青羊198、国际医学城均成为了城 市产业的经典作品；
世联对项目的基本判断
1. 本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城
市运营的角度加以思考。
2. 本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循
城市旧改项目的一般规律。
项目本体解读
开发背景及核心问题研判
区域价值挖掘 竞争机会研判
案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 规划构思建议
本报告是严格保密的。
12
建筑密度
绿化率 停车位 地面停车位 其中 地下停车位（立体）
24.6%
30% 12225 3953 8262
世联对经济指标的解读：
项目9地块分布零散，各地块无法臵换，彼此之间难以建立直接的联系 地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高
属性界定
二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模 城中村旧改项目
2010年10月20日，公司全资子公司福星惠誉房地 产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉 市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份《姑嫂 树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书》 三方合作建设姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为472,923万元。
——《湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑 嫂树村村委会等签订《姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目合作协议书》的公告
区域属性： 主城区延展 旧改集中区 项目属性： 非资源型 地块主体完整 旧改生地项目
某地产策划项目定位报告
盈丰·新家坡工程定位报告--------------------------------------------------------------------------------地产策划实务 2005-9-15盈丰·新家坡工程定位报告--------------------------------------------------------------------------------第一章工程地块整体情况分析 (3)第一节工程简况 (3)第二节工程交通出行分析 (4)第三节街区功能分析 (5)第二章工程土地SWOT分析 (6)第一节工程地块优势分析 (6)第二节工程地块劣势分析 (7)第三节工程市场机会点分析 (8)第四节工程威胁点分析 (8)第三章工程市场定位分析 (9)第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9)第二节工程定位 (11)§3.2.1 整体定位 (11)§3.2.2 功能定位 (13)§3.2.3 形象定位 (13)§3.2.4 价格定位 (15)§3.2.5 户型面积定位 (16)§3.2.6 目标客户定位 (18)§3.2.7 小区配套功能定位 (20)§3.2.8 案名定位 (21)第四章工程产品策划 (22)第一节小区整体布局规划 (22)第二节建筑风格 (24)第三节户型设计建议 (25)第四节道路与交通规划 (27)第五节景观及绿化规划 (27)第六节生活配套规划 (29)第七节物业经管建议 (31)第八节小区智能化规划 (32)第九节住宅小区细部处理 (33)§4.9.1 室内装修细节 (33)§4.9.2 室外环境细节 (34)第十节社区人文环境的营造规划 (35)第一章工程地块整体情况分析第一节工程简况工程位于重庆市南岸区，经济技术开发区内，属于城市次中心地段。
海阳地块项目定位及规划设计建议报告
本方案严格保密 14
CONTENT
目
项目地块分析
项目整体定位
录
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
项目规划建议
项目产品解读 产品风格建议 产品户型配比 产品细节建议 环境景观建议 项目配套建议
本方案严格保密
项目产品解读
项目由公寓、住宅两种物业形态组成； 公寓、住宅的建筑形式是小高层板楼； 将项目前期楼座进行粉饰以达到与社区风格的整体统一； 总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求 外，充分考虑地块周边的有利和不利因素； 布局上充分考虑住户的居家要求，通透、舒畅，体现小区典雅隽秀的景观环 境，将小区中心景观与宅前绿地有机的结合起来，同时保持居住区的安静与私 密性； 设置给水、污水、雨水和电力管线，同时还考虑燃气、通讯、数字电视、智 能化等管线的设置或预留埋设位置；
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 16
平面排楼示意
项目地块小高层建筑以短 板产品为主，以达到楼宇间 错落有致，局部围合的效果， 组团部分以景观组团填充其 中；
考虑在项目入口处设立 符合项目定位的社区入口 及景观
多层产品、精装小公寓应 注意与入口景观的呼应
考虑因素
品牌 风险 资金 任务
功能联想
海洋环境 旅游休闲 度假类海景住宅及 部分小户型公寓
项目功能：
具有海洋性地域特色的旅游度假类产品
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 11
项目客群定位
客户置业原则
环境要求：
目标客户群——内敛型财富阶层
长期处于内陆，向往
项目初步定位报告(模板)
总规前期产品定位目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”，有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二：土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
3、竞品综述（个案不得少于5个）①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析（产品方面、量价方面、客户构成方面等）对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外，竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭（悦府系列、高端低密度系列）:➢置业诉求：房屋不仅作为居住功能，更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求，追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心，坚持自己的品味，情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征：客户属于金字塔上层人群，属富有阶级。
领地一品天下发展战略与项目定位报告
——
成果输出
商业初步发展方向 商业终端市场方向
竞争力体系
成果结论
（目标客户\终端定位\建筑形态） 塔楼市场方向
——
PART.1
立
题
项目发展的核心问题界定
【核心问题界定】
背景.1
土地属性
Vs.
背景.2
项目类型
开发商目标
土地属性.1
成都市 二十中 福祥 家园 金港湾 花园
\\扩租敏感点\\
办公环境升级
\\租金承受力\\
商务形象需求
\\租金承受力\\
主流70-80元/㎡.天
可达100元/㎡.天
终端支撑-2
近4年无新增办公物业，乙级写字楼仅4个；大量办公聚集于早年商住楼
等级 板块 营门口 乙级 金沙 茶店子 项目 加州V派 上层建筑 金璐天下 体量（万㎡） 0.5 3.24 4.65
总价 2.44亿元 3.79亿元 6.16亿元 2.84亿元
—
— —
11000元\㎡ 13000元\㎡ 10000元\㎡
【项目属性】
区域价值依附型商业
S◢
城西北成熟生活区，商业型消费基
W◢
中等规模：13万㎡，4万㎡ 依附型：无特殊资源
础良好
一品天下大道节点位置
距7号环线地铁口仅50米
12400
12200 12000 11800
11600
11400 2011年 2012年 2013年1-6月 11200
表：天府新城片区部分预计2013年将入市项目情况（单位：万平米） 预计推出 预计推 项目名称 等级 实际情况 时间 出体量 保利国际广 甲级 2013.3 17.7 未推出 场 复地复城国 甲级 2013.6 4.2 未推出 际 大魔方 甲级 甲级 甲级 … 2013.3 2013.3 2013.3 … 25 13 6.5 … 未推出 未推出 未推出 …
永川区卫星湖100地块前期策划定位
卫星风情小镇
住
安
本案
安
防洪渠 政 政 粮食储备
国家电网
政政 星湖中学
竹溪家园 住
驾校考场 星湖小学
住 蓝星湖畔
住 御景湖畔
➢ 地块北靠山体，南临主干道（双向四车道），与外部的连接度强。 ➢ 片区内教育配套、行政配套相对完善。
W【劣势】
➢ 地块周边生活配套匮乏，以基础生活类为主，缺乏购物超市，医 院（主要以便利店，私人诊所为主）。
➢ 近年城市土地放量主要集中在凤凰湖板块和神女湖板块，兴龙湖，老城及新城少量土地成交； ➢ 2017-2018年市场行情向好，土地成交进入上行通道，价格屡创新高，19年楼面地价达2138元/㎡，2020年土地放量集中在城市边缘，地价相对较低。
永川区主城区2015-2020年成交年度走势图
板块
永川主城区各板块土地成交量价对比情况
永川城区住宅单价变化趋势
31%% 3% 5%
25%
32%% 4% 11%
31%
8% 10%
16%
9% 20%
10% 15%
29%
22%
26%
24%
33%
2016年 4000-4500元 6500-7000元
25%
18%
20%
11%
20%
8%
7%
4%
2017年
2018年
2019年
4500-5000元
5000-5500元
本案与永川关键节点的车程距离
永川东站 永川区政府
目的地
距离
车程
永川万达广场
乐和乐都
5.5公里
10分钟
宗地
乐和乐都
西樵爱国村地块地位报告
锦湖片区
在售 售罄 未售
山根片区
本报告是严格保密的。
丽湖名轩
>>2.3住宅市场表现：虽然片区内部分项目已经售罄或处于尾盘阶段，
但是在售项目依然不少；而价格上等级明显，且整体趋于上升。走货速度则趋于 减缓，市场暂时处于疲态，这跟市场多为大积产品、双证产品有关。
项目 凰樵假日 樵山明珠 凰樵圣堡 碧玉名轩 滨城珑湾 丽湖名轩 聚居乐 翠园雅居 盛大阳光 雅居乐都 荟天地 永利花苑 位置 官山中心 区 官山中心 区 新城区 新城区 新城区 山根片区 山根片区 山根片区 新城区 新城区 新城区 入市时间 2010..6 2012.10 2008.9 2012.8 2011.12 2010.2 2010.9 2011.7 2010.10 2012.12 2010.10 占地面 建筑面 积（㎡） 积（㎡） 9 4 15 2 6 7 2 2 2 6 3
标题：佛山西樵2011年旅游收入4.45亿元
佛山日报 2012年1月8日 近年来，西樵重点打造“文翰樵山”岭南文化高地，走以文化旅游引领产业、城市、环境和社会建设全面升级的 路子。去年全镇共接待游客238万人次，实现旅游收入4.45亿元。
本报告是严格保密的。
项目优势2:随着西樵各旅游产业的建成，未来将为西樵带 来更多的旅游人流量，促进房地产的发展。
现有路网：
龙湾大桥：2013年9月全线通车，西樵通 往禅桂中心区不再仅限于旧西樵大桥，有 效地疏通了塞车现象，通车后，从禅桂中 心城区开车到西樵将从40分钟缩短至15分 钟； 佛山一环、西二环：能够快速地到达广佛 中心区域。
未来路网：
新西樵大桥也预计在明年初通车，大大 改善南海西翼交通。据统计，今明两年， 南海西部境内路网，包括广珠铁路、广 明高速二期、南九复线、季华路西延线、 龙湾大桥、龙高路、樵丹新线、鹤南公 路、崇民路、东西大道和庆云大道改造 工程等国家、省、市、区重点项目将陆 续完工，投资超过50亿元。
项目定位报告
《××项目定位报告》第一部分：项目整体发展战略及定位第一篇：项目本体条件解析及项目界定1.资源盘点与本体条件解析✧区位条件✧区域四至✧与城市中心关键设施的交通联系2.资源盘点✧区域资源影响研判✧区域意向（节点、标志物、边界）✧区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况（道路起讫点、道路级别、红线宽度、路况）✧自然资源（水资源、大规模绿化）3.项目发展面临的机遇和问题4.项目属性及价值挖掘本部分核心结论：挖掘项目综合价值（资源、发展机会……）第二篇：宏观市场分析1.宏观经济、规划与产业分析✧宏观经济发展状况分析✧居民生活水平状况✧经济地位及发展前景✧项目所在区域的经济及产业结构✧本区域未来的规划发展机会✧项目区域目前发展阶段阶段和产业结构✧其他本部分核心结论：未来3－5年房地产发展趋势研判（发展特征、开发水平…）第三篇：各区域房地产发展研究1.区域房地产发展研究✧房地产市场总体概况✧土地供应状况（总量、结构、格局、形式）✧房地产市场的供应状况✧政策影响、相关规划、设施投入及对本项目影响✧房地产板块供应结构及价值取向✧项目区域的房地产发展分析（土地供应、发展机会、产品发展水平、板块结构、客户阶层等）✧项目区价值分析本部分核心结论：房地产板块分析及未来价值演变研判第四篇：类似项目开发案例研究与借鉴1.案例筛选标准✧国内典型类似项目开发案例选择2.案例具体分析✧开发模式（总体定位与核心区）✧规划模式（指标分配、功能构成及布局）✧产品模式（产品组合及演变模式）✧与区域资源的价值联动✧成功关键驱动因素✧对本项目的借鉴点3.案例启示和总结第五篇：竞争中本项目的机会及威胁1.类似竞争对手分析✧价值定位/产品类型/客户群✧购买驱动因素/成熟度2.本区域的竞争价值点3.区域内竞争分析✧开发商资源及经验✧初步开发方向✧开发进度✧竞争点本部分核心结论：本项目竞争地位及竞争突破方向第六篇：市场客户研究✧城市内现有类似项目客户构成及购买驱动力✧项目地缘客户分析✧客户来源分析✧市场辐射范围分析及研究✧客户类型以及特征研究✧不同类型客户需求分析：商务/企业/私人/家庭等第七篇：项目整体发展战略研究目的：综合企业战略和市场情况、竞争情况等多方要素，综合判断项目的整体发展战略a)企业层面✧企业战略目标解析✧企业财务回现目标分析✧企业开发周期及进程要求b)市场层面✧区域发展阶段研判✧竞争项目开发时机研判✧项目开发时机研判c)整体发展战略1.总体发展战略2.分期开发策略第八篇：基于市场研究的项目整体定位1.形象和档次定位2.客户定位✧本项目目标客户分析✧区域市场客户细分✧本项目客户定位✧本项目目标客户特征✧客户分析（核心客户、重要客户、潜在客户）✧目标客户价值取向分析✧不同阶段客户动态变化分析3.产品定位论证✧各种物业类型选择✧各种物业类型配比✧户型区间确定第九篇：规划布局设计建议研究目的：在整体定位论证基础上，结合区域地块资源条件，给出功能规划设计建议✧规划目标与原则✧资源分级评价✧宗地划分✧各分区经济技术指标✧核心区的位置与规模第十篇：经济测算与评价研究目的：以市场数据为基础，结合行业经验分析项目的资金安排及收益✧投资计划安排✧现金流分析✧敏感性分析✧临界点分析第二部分：《项目启动定位及物业发展建议》第一篇：启动区定位✧启动区位置✧启动区规模✧产品定位✧客户定位✧价格定位第二篇：启动策略✧启动区规模✧启动区功能比例✧启动不同功能的关联分析✧启动区的实际操作要点✧启动区对土地利用的分析✧启动产品定位✧客户定位✧价格定位✧价值展示第三篇：物业发展建议原则✧根据市场、客户、需求确定项目的物业发展建议原则第四篇：项目物业发展建议1.建筑风格建议✧建筑设计要点✧建筑风格建议✧外立面建议✧局部设计建议2.园林风格建议✧园林风格建议✧景观设计要点✧景观节点布局和建议3.产品设计建议✧市场现有户型分析✧户型设计要点✧经典户型推荐4.配套设施建议✧会所设置建议✧保安服务体系✧其他配套设施5.其他相关事项第三部分：项目整体营销建议第一篇：城市营销环境综合评价a)消费者价值取向与项目价值点衔接b)营销通路与市场事件利用或创造c)主流促销手段d)项目卖点整合与营销SWOT分析e)营销的成功要素f)项目形象定位g)阶段营销主题与目标h)项目命名i)卖场规划j)品牌价值主张k)入市时机第二篇：项目核心概念及案名建议第三篇：售楼部装修及样板间设置建议。
土地勘测定界报告
土地勘测定界报告一、项目背景根据XXX地区XXXXX（以下简称甲方）对于XXX地块进行土地利用规划的需求，甲方需要开展土地勘测定界工作，以确定该地块的具体位置、边界及面积等信息。
本次勘测定界工作由XXXX勘测公司（以下简称乙方）承担。
二、勘测范围本次土地勘测定界工作的范围为XXX地块的整体边界，并包括与邻近地块的相交处。
三、勘测方法1.实地勘测：乙方工作人员将前往勘测地点，根据甲方提供的地块边界线索，使用专业测量仪器进行实地测量，确定地块的具体边界。
2.无人机航拍：为了提高测量精度和效率，乙方将使用无人机进行空中航拍，通过影像测量的方法获取地块边界的更准确信息。
四、勘测内容1.地块位置测量：通过GPS定位系统或其他测量仪器获取地块的经度、纬度和海拔高度等定位信息。
2.地块边界测量：根据实地测量和无人机航拍获取的数据，确定地块的具体边界线，并进行标识。
3.地块面积测量：通过测量地块各边界线的长度，计算出地块的面积，并注明单位。
4.邻近地块交界处测量：对于与邻近地块相交的边界，乙方将进行测量，以确保边界线的准确性。
五、勘测结果1.地块位置：经测量，地块位于XXX地区的XXXX地段，地理坐标为经度XXX，纬度XXX，海拔高度XXX。
（插入地块边界示意图）3.地块面积：经计算，该地块总面积为XXX平方米。
（插入交界处示意图）六、勘测质量保证措施1.勘测人员将严格按照有关测量规范和要求进行勘测工作，确保数据的准确性和可靠性。
2.乙方将配备专业测量仪器和无人机设备，并由具备相应技术资质的工作人员进行操作和测量，以保证测量数据的精确性。
七、勘测结论经过本次土地勘测定界工作，确认了XXX地区XXX地块的具体位置、边界及面积等信息。
本报告中的测量数据和结果可以作为甲方制定土地利用规划的依据。
八、附录1.地块边界详细测量图纸。
2.邻近地块交界处详细测量图纸。
溧水地块定位报告场分析部分简洁范本
溧水地块定位报告场分析部分简洁范本一、区位分析溧水地块位于江苏省南京市溧水区，地理位置优越，交通便捷。
地块东临南京外环线，南接宁杭高速公路，北侧为232省道，西边与溧水湖相邻。
地块周边有大量的住宅区、商业区和工业区，基础设施完善，为开发商提供了良好的发展空间。
二、土地资源分析1.土壤质量：经过调查和取样分析，溧水地块的土壤质量良好，适宜农业、园林景观等开发项目。
土壤pH值适中，富含有机质和养分，适宜作物生长。
2.土地利用规划：根据溧水区的规划，该地块被划分为工业用地和商业用地，适宜开发建设工业园区、商业中心等项目。
三、市场需求分析1.住宅需求：该地块周边人口密集，住宅需求旺盛。
目前该地区的住宅供应相对不足，市场需求量大。
开发商可以考虑开发高品质、高价值的住宅项目，以满足市场需求。
2.商业需求：周围的商业区相对较少，市场上对商业配套设施的需求较高。
开发商可以考虑在地块中建设商业中心、购物中心等，以提供方便的购物、娱乐、餐饮等服务。
3.工业需求：地块临近工业区，周边企业数量众多，对于工业用地的需求量大。
开发商可以考虑开发工业园区，提供现代化、标准化的工业厂房，以满足企业的发展需求。
四、竞争分析1.住宅项目竞争：目前该地块附近的住宅项目较少，市场竞争相对较小，但是随着该地区的发展，新的住宅项目可能会出现竞争。
开发商需注意项目的定位和特色，以与竞争对手区分开来。
2.商业项目竞争：目前周边的商业项目较少，市场上商业配套设施的竞争相对较小，但是随着地块附近商业发展的增加，竞争可能会加剧。
开发商需考虑项目的差异化和特色，吸引更多的消费者。
3.工业项目竞争：地块附近的工业区企业较多，市场上工业用地的竞争较为激烈。
开发商需提供有竞争力的工业厂房及配套设施，以吸引更多的企业进驻。
通过对溧水地块的区位分析、土地资源分析、市场需求分析和竞争分析，可以得出该地块有较大的开发潜力和市场前景。
开发商可根据不同的项目类型和市场需求，选取合适的开发方向，抓住机遇，实现成功的开发与经营。
融创桃园大观项目定位报告(房地产项目定位报告)
成交套数
112 84 81 69 65 60
成交均价 （元/㎡）
14633 15708 15747 11046 18281
25678
成交金额 （万元）
44112 29355 10283 8212 33819
16182
7
观澜湖
8
裕泰龙湖湾
9
新世界·美丽沙
10
金岛国际
29
48935
25383
27
12829
项目属性界定
海 口 站 • 29.7公里
• 47min
• 16.7公里 海 • 38min 口
港
万
绿
• 13.5公里 • 30min
园
• 5.6公里 海口 • 10min 东站
椰海大道 迎 宾 大 道
新大洲大道
本 案
海南环岛高速
• 11.5公里 • 22min
美海兰口东站 机场10公里
区内交通：项目位于海口南部生态带与主城区交汇的城郊结合处，北接新大洲大道、南邻绕城高速、西邻东线高速、东 近南渡江，通过东线高速连通海南东部市县，绕城高速往东连通机场，往西连通西线、中线高速，门户作用显著；同时， 对东线高铁，美兰机场航线均有较好的展示面。
31 42
产品
独特性
90㎡户型为项目热销户型
客户主要来自北京、河南、河北、浙江一带
置业需求以度假为主
品牌和影响力
服务
绿城·桃李春风以其独特的建筑风格及亲地性的院墅理 念，迅速在市场上抢占了一席之地；
其地理位置成为其最大软肋，周边无市政配套。但总 价低还是吸引了相当多的投资兼自住型客户；
02
鸿州江山
去化速度较慢。
新项目定位报告模板
一产占比, 201二5 产占比, 2015
年, 2.4% 年, 40.30%
一产占比, 2014二产占比, 2014
年, 2.4% 年, 41.10%
一产占比, 2013二产占比, 2013
年, 2.4% 年, 42.90%
一产占比, 2012二产占比, 2012
年, 2.6%
年, 44.0%
一产占比, 2011 二产占比, 2011
2016年对标城市人均收支情况【元】
城市属性 产业经济 人口结构 发展规划
【经济指标】南京产业结构处于转型期，第三产业占主导（杭州为 61.2%），三产增速较快达到10.2%，整个产业结构逐步上海化。
南京历年三产占比情况
2016对标城市第三产情况
一产占比, 201二6产占比, 2016
年, 2.4% 年, 39.20%
城市属性 产业经济 人口结构 发展规划
【经济指标】南京2016年实现GDP达10503亿元，位列全国11名， 省内仅次于苏州，近三年保持8%-10%的增长率，高于全国增长率。
GDP（亿元）, 2016年,
GDP（亿元）,10503.0 2015年, 9720.8 GDP（亿元）, GDP（亿元2）01, 4年, 8820.8 GDP（亿元2）01, 3年, 8080.2 2012年, 7201.6 GDP（亿元）, 2011年, 6145.5 GDP（亿元）, 2010年, 5130.7
年, 2.7%
年, 44.90%
一产占比, 2010 二产占比, 2010
年, 2.8%
年, 45.40%一产占比
二产占比
三产占比, 2016 年, 58.40%
三产占比, 2015 年, 57.30%
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2014年吴中区完成了吴中开发区经济社会各项事业迅速腾飞，形成了以苏州吴中太湖新城为龙头，城南建成区 和越溪城市副中心、尹山湖·独墅湖双湖新城区为支撑的“一体两翼”城市板块和以吴中综合保税区、东太湖科
技金融城、吴淞江科技产业园、河东高新工业园、东吴工业园、旺山高科技工业园、尹山国际汽车城“四园一区 二城”的产业载体。
一．吴中区概况
吴中区交通-轻轨
吴中区
轻轨一号线：已经通车 轻轨五号线：2020年通车 轻轨七号线一期：2017年通车
三条线路未来可通过换乘联 通苏州各大区域。
已建成轻轨一号线：从吴中区木渎---新区狮山核心区---姑苏区市中心----园区现代大道沿线---湖东钟南街
在建轻轨七号线一期：木里 →苏州湾北 → 天鹅荡路 → 文溪路 → 越溪→石湖莫舍 →蠡墅 →红庄
二、吴中区房地产市场情况
吴中区市场供求关系---2015年月度数据
150.00
吴中区月度供求走势
20000
100.00
16000 12000
50.00
8000
4000
0.00
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
商品住宅供应（万平米） 6.88 3.04 28.63 14.48 15.81 54.13 4.63 29.09 39.21 22.34 18.10 10.16
木渎地块 项目定位报告
一．吴中区概况 二．吴中区房地产市场情况 三．木渎地块项目定位
一．吴中区概况
吴中区简介
吴中区位于历史文化 名城苏州南部，北与 苏州古城、苏州工业 园区、苏州高新区接 壤，东连昆山市，南 接吴江区，西衔太湖， 与无锡、浙江省湖州 隔湖相望。区域人口 112.84万，其中常住 人口89.87万人，暂住 人口22.57万人，外籍 人口0.4万人。下辖苏 州太湖国家旅游度假 区、吴中经济开发区、 穹窿山风景管理区和7 个镇、8个街道及6个 国家4A级景区。
一．吴中区概况
吴中区整体定位概况
吴中区
规划定位：依托西南区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州木渎建成以高 新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化 二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。
一．吴中区概况
吴中区区域划分
城区板块 城南越溪板块 新双湖板块
供应：吴中区市场自10年开始，供求基本稳定，13、14年新区供应大量土地，价格虽然稳重上升，但销售压力相对较大。 需求：09年受政策利好影响出现一定的需求井喷，自11年开始需求开始出现阶梯式上升，至2015年出现成交井喷效应。 价格：自11年以后价格波动相对较小，自2013年开始价格进入平稳上升通道，年涨幅在3-5%。
一．吴中区概况
吴中区旅游服务业—环太湖山水文化大园林
环太湖休闲度假带
太湖山水城旅游度假区 石湖景区
西山景区
南太湖生 态休闲区
东太湖景区
甪直古镇
东山景区
苏州市吴中区旅游资源丰富，在苏州市旅游的位置举足轻重，拥有苏州太湖国家休闲度假旅游区，占太湖2/3的面 积，占据江南10大水乡古镇的3席（甪直、木渎、光福）， 包揽苏州10大最美乡村的7个。提出以“太湖、古镇、 都市”为着力点，驱动实现“国际滨湖休闲度假旅游名区”的总体目标。发展九个特色小镇，驱动吴中旅游产业的 发展。远程候机楼、各种类型的旅游集散服务体系，完善吴中旅游综合服务体系。
2011 166.43 88.30
5.18 11134
2012 142.69 157.93 -9.40 10087
2013 283.33 225.38
4.56 10547
2014 304.51 251.31
5.18 11093
2015 246.49 369.75
3.49 11481 187.8
20000 16000 12000 8000 4000 0
甪直板块
➢甪直板块、木渎板块---产业、旅游 ➢尹山湖板块---休闲、居住 ➢环太湖板块---科技、山水、创新、金融、旅游 ➢城南越溪板块---教育、创新 ➢城区板块---商贸、文体、科技、金融
用地布局与功能分 区：苏州吴中区分 为六大板块，从东 往西分别是甪直板 块、新双湖板块、 城区板块、城南越 溪板块、木渎板块 和环太湖板块。甪 直板块打造自然生 态环境良好的水乡 古镇。新双湖湖板 块是苏州市东南部 以居住和休闲功能
一．吴中区概况
吴中区交通-主要管道路网
随着中环西线的贯通，吴中区路网得到进一步完善，30分钟内可达到苏州各大区域。
二、吴中区房地产市场情况
吴中区市场供求关系2008-2015
400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
-50.00
2008
商品住宅供应（万平米） 69.41
商品住宅成交（万平米） 32.36
成交价环比增长
0
成交价格（元/平米）
7830
存库量(万平米)
以上2015年数据仅截止12月21日。
2008-2015吴中区年度供求走势
2009 130.37 177.46
5.46 8257
2010 130.34 124.19 28.20 10585
商品住宅成交（万平米） 16.33 11.88 22.01 33.19 29.64 40.66 36.77 35.66 40.81 41.53 37.89 23.40
为主的滨水新区，
吸引了不少园区的
客群。城南越溪是
吴中城区的城市副 中心。木渎板块是 苏州西南片区繁华 城镇中心。环太湖 板块打造生态旅游 度假区，太湖新城 一带比较热。
一．吴中区概况
吴中区工业产业布局
东太湖科技金融城
尹山国际汽车城
东吴工业园
吴中综合保税区
ห้องสมุดไป่ตู้
吴淞江科技工业园
河东高新工业 旺山高科技工业园