房地产交易习惯与法律规制

寒冬里的深度博弈
事件回顾
今年１０月１１日，广东佛山市住建局发文替“限购令”松绑，具体政策为：具体政策包括：非佛山市户籍引进人才购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制;已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围;允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房;佛山户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。

迫于各方压力，当天晚上，佛山市住建局随即宣布暂缓执行松绑政策。

11月初，成都市将购房者资格交由开发商审核，并可先办理备案，等到办理房产证时再由房管部门审核。

成都市的做法被解读为利用合同备案与办理房产证之间长达两年的时间差，变相为“限购令”松绑。

11月21日，政策试行一周后，成都市城乡住房管理局发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。

事件解读
无独有偶，北京，南京，常州，马鞍山等地也出现了一些不同程度的限购令松绑政策。

对于这些事件，我们可以把它理解为是一种信号。

在限购令即将到期之时，各地政府放出风声试探情况，态度暧昧，不由得让人们对2012年的房地产政策浮想联翩。

2011年下半年，地产巨头绿城中国遭银监会清查，股价大跌，随后爆出其资金链断裂，甚至有消息称绿城濒临破产，由此拉开房地产大地震的序幕。

万科，暴力，中海，金地等龙头企业销售业绩连续4月下滑，降幅普遍在20%——30%之间。

各房企掀起降价狂潮，房地产正式入冬。

多地近期房企出现大幅降价销售，楼市拐点似乎即将到来，国内调控政策是否会发生改变？这将会成为大家关注的焦点。

在诸多调控政策中，限购令无疑是一剂猛药。

从北京“国十条实施细则”出台开始，严厉的楼市调控措施开始实行，此后上海，深圳，厦门，广州也开始实施限制购房政策。

以浙江台州为首，限购令开始在二三线城市推广实施。

从目前的形式上看，限购令初见成效。

因此，个别地方放宽限购政策，可能会影响其他城市继续收紧政策的决心和调控力度，产生不利的示范效应，在各方压力下，松绑政策迅速流产也就不难理解了。

后调控时代政策何去何从
从目前形势上看，限购令在部分城市即将到期，但是延期基本是板上钉钉的，上海，海口厦门等地已经宣布限购令在2012年将继续执行。

由于限购令的存在，在2012年初，我们不难预见，房价还会持续走低，限购令的效果还将继续体现。

预计最快只能到2012年的第三第四季度才会有切实的松绑政策。

显然，限购令并非长久之计。

它直接将部分投资资金阻挡在楼市外，必然取得立竿见影的效果。

这是一个简单的道理，有条件继续买房的人受到限制，无条件买房的人仍然无法买房，这必然导致供大于求，房价下跌也就不可避免。

当然，限购令并不是万能的，这是一项强制的行政措施，不可能长期执行下去。

在市场经济的条件下，强制的行政命令会带来严重的副作用。

当限购令退去后，新资金必将大量涌入，房价受其刺激将会回弹，甚至达到另一个高点，这样不仅前期的调控措施将会付诸东流，更严重的是动荡的市场可能达到难以收拾的地步。

所以，限购令终有松绑的一天，在这一天到来之前，其后续政策也就颇为重要，包括建立房地产税改革为主的税收调节机制，提高保障型住房比重，和信贷调控制度的完善。

从完善市场制度，保证社会公平等角度上看，征收房地产税的确是一项利国利民政策，
但这是一个系统性工程，并非一朝一夕就能完成，需要时间不断完善。

任志强调侃说，一个北京中高级干部拥有一套120平方米的住房，一年的退休金刚好能把房地产税交了，日本当年也开征房地产税，结构房价果然降了，不过经济也跟着衰退。

目前房地产税收政策已经在部分地区试点实施，实施过程中遇到了不少问题。

首先是征收对象，大体方向是对高档商品住房征税。

那么，什么样的房子才算是高档商品住房；其次是税率如何确定。

假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。

如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。

再次，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。

如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。

即使以上条件都满足了，其实施范围还是十分有限，也许我们在经济发达，财产登记相对透明，制度完善的大城市可以做到，但是在一些中小城市，情况会十分复杂，想要完全推广并实施房地产税收政策并非易事。

保障型住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

它包括经济适用房，廉租房，公共租赁房等。

从2011年起，我国将进入保障性住房建设加速阶段。

2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，2011年的1000万套保障房可以在11月底前实现全部开工。

保障型住房满足了中低消费者的需求，缓解了市场的压力，对于拉低房价，保持市场稳定具有重要推动作用。

但是，保障性住房政策的推广实施也存在诸多问题，最突出的有3个。

首先管理存在漏洞家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。

一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批现象。

其次，资金不足，建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。

一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。

另外，相关政策法律不周全。

我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。

工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。

同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。

现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束，管控效用并不大。

一场无硝烟的战争：大家都在等待
老百姓在等待，等待房价还会不会再低点;房地产商在等待，等待政策是否松动；地方政府在等待，房地产的持续走低对他们来说肯定不是什么好事，老百姓是满意了，但是GDP 的事怎么交差。

于是，重点就回归到中央的决策上。

在社会主义市场经济的大背景下，如何处理好宏观调控与市场自由的关系的确发展经济的重中之重。

一个自由的市场能够充分调动各种积极因素，合理调配资源，但是其自发性，盲目性，滞后性是无法得到克服的，这就需要我们的政策给予正确的指导。

当今天，我们的政策不断地对我们的房地产市场进行干预时，我们却不得不慎重思考宏观调控背后所可能引发的后果。

正如前文所说，限购令是一项行政措施，只能治标不能治本，在市场经济的条件下，归根结底是通过市场这双无形的手在作用。

其实，政府对房价的控制始于六年以前，但是其结果总是事与愿违，房价是越限越高，直至下了“国十条”这道猛药，外加房地产税，信贷紧缩政策三管齐下，这才有了这一轮的降价潮。

而且，从目前情况看，房地产商的降价行为实属迫不得以，待其渡过资金难关，房价或许再度飙高，到时限购令也只怕难起作用。

从目前形势看，政府对于房地产市场调控可能已经陷入了一种难以控制循环。

正如一个人生病了，医生给他用了一种抗生素，效果果然不错，一下子病就好了。

但是，我们并没有消灭病根，
剩下的病毒变异了，当人下次在生病时，原先的抗生素对他不起作用，我们只能加大剂量或用功效更大的抗生素，于是病人又好了，但是，总会有病毒生存下来并产生变异，于是，又一个循环开始了。

总有一天，当我们再也没有更强效用的抗生素时，病人也就无药可医了。

同样道理，政府的不断行政干预或许能到来短期效果，但却会带来一个万劫不复的未来。

所以，当各大房企楼盘纷纷降价的今天，我们不应该沾沾自喜，未来迎接我们的将是一个更大的考验。

未来的房地产市场走势如何，我们的政府任重而道远，我们都拭目以待。