2019年8月上海绿城黄浦湾高端项目研究分析
上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告_OK
上海近3年以来，水即平2008年以来合计各总价段公寓成
交总量
一手成交 二手成交
合计
年平均
62 总价5000万以上
1
63 18
228 3000－5000万
35 263
75
478 2000－3000万
116 594
170
2509 1000－2000万
பைடு நூலகம்
970 3479 994
2021/8/19 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心 23
板 宅 新板 天块 地—老上海新里人文豪宅板块
块
陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块
新 外滩滨江——世博、外滩江景新兴
兴 板
板北块外滩——新型外滩江景衍生板块
块
2021/8/19
10
外围市场产品之争——挤身豪宅行列
新江湾板块 目前售价：5-8万/㎡
➢松江：华润佘山九里（5-6万/
㎡）
➢闵行：星河湾（5-6万/㎡）
白金湾府邸和悦
&
榕庄
2021/8/19
2009年10月18日，“金·悦·人 生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集 团、财富人生、第一财经携手时 代人物闪耀浦江生活盛典”在上 海白金湾盛大开幕。悦榕集团正 式布局上海北外滩
15
09年后各大豪宅与奢侈品牌联合
使豪宅除地段、品质之外
=奢侈品
2021/8/19
16
2010.10.19 0.5%
控
进一存贷步款执基准行利限率外上 政
政 策
2010.08.05
2“01二0.次09调.29控调”0.25%策
2019最新【商业地产】博加：上海绿城黄浦湾年度推广策略体育
为何进行品牌规划？
品牌规划属于经营管理者的一种意识形态。综合分析华南 MALL前期规划和传播策略，再考虑到华南MALL项目进展程 度，对品牌进行新的规划势在必行。因为：
品牌规划是营销目标的一种体现。 品牌规划是营销活动的指导方针。 品牌规划是一种行规准则。 品牌规划是华南MALL灵魂的文字体现。
作为策划人员，
就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命， 就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性， 更要为达到企业的营销目标创造有效的广告。
这些，是我提出以下思路的原因所在。
为何进行品牌规划？
品牌规划属于经营管理者的一种意识形态。综合分析华南 MALL前期规划和传播策略，再考虑到华南MALL项目进展程 度，对品牌进行新的规划势在必行。因为：
根据华南MALL的工程进度，本阶段广告应主要在于
培养市场认知度，即让人们了解华南MALL是怎样一回 事。
1.华南MALL——打造地球上的北斗星 2.地球人的华南MALL 3.欢乐、轻松、国际、时尚、激情、品位，华南MALL 的拿手好戏 4.全面刷新人类生活模式 5.中国正在改变 6.体验国际顶级时尚的第二世界 7.历史即将进入一个新的时代
如何规划?
提炼核心概念、竖立品牌形象、确立品牌思想，这里的品 牌规划不是对华南MALL品牌建设的整体规划。
<品牌理念>
成就人类千古梦想 人生从此更精彩 真正让生活动起来
解释：品牌理念旨在诠释一个品牌的核心思想，代表 着品牌经营者的责任和追求，也是对顾客的一种承诺。品 牌理念一般比较贴近人的生活，不刻意追求广告语的那种 震撼力，也没有必要对它专门进行宣传。
上面所讲品牌规划，除了有给华南MALL赋于灵魂
8429384_绿城·黄浦湾：中国豪宅封面，绿城集大成之作
绿城21年品质积淀，筑就当代人居典范 21年绿城走过的路，就是中国豪宅走过的路。从
高端住区到顶级豪宅，绿城集团以先行者的姿态始终 坚持塑造独具品质力、舒适度的高端人居物业，并不断 缔造新的行业标准。甚至在绿城的血液里，都流淌着 对品质的信仰与推崇，屡屡缔造中国豪宅典范之作。
绿城集团占据外滩珍贵城市资源，淬炼当代人 居价值精髓，以二十一载高端物业营造修为、更加苛 刻的品质标准，匠心规制这座承载时代人居高度的豪 宅。 “关于上海，绿城始终坚信，绿城·黄浦湾必 将成为上海的封面，乃至整个中国的封面。它是绿城 2015年的重中之重，是上海乃至整个中国难得的一 颗璀璨的明珠。” 绿城集团副总经理楼明霞这样看 待黄浦湾。
lifestyle 生活
绿城·黄浦湾： 中国豪宅封面， 绿城集大成之作
绿城集团，中国高端物业营造专家，在全国逾 29个城市中，总是代言城市历史文化、缔造城市 人居高度。而在上海，非绿城·黄浦湾莫属。沿袭 二十一载精工豪宅造诣，潜心雕琢中国豪宅封面作 品——绿城·黄浦湾，纯正绿城血统，更是绿城汇聚 豪宅理念的集大成之作。
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10 Gold Master 2015 中国房地产金融
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19世纪以来，外滩最重要的私人住宅之一 在绿城人的眼中，绿城·黄浦湾就是自己“21
年情怀不变，理想不改”的最佳写照。基于外滩私 人历史名宅原址建造的黄浦湾，历史甚至可追溯至 1860年。这里镌刻着沈义生、陆伯鸿、严同春、戚 雅仙等时代人物的风云过往，亦保留下沈宅、陆宅、 吉安里等百年建筑的岁月神韵。
绿城·黄浦湾三期王座，即将耀世启幕
作为上海难得一见的滨江臻品私宅，毫不夸张地
说，绿城·黄浦湾彻底颠覆了中国市场上原有的豪宅
绿城黄浦湾植物景观赏析 姚一麟
绿城黄浦湾植物景观赏析上海姚一麟绿城黄浦湾位于上海市黄浦区董家渡，中山南路王家码头路交界处，地处上海南外滩一线滨江地段。
黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。
是承接历史和未来、展示中西方文化融合的上海中心城的核心区域。
地区辐射两公里范围内包括南京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外滩最大的滨江宝地之一。
绿城黄浦湾所在南外滩区域是上海最早形成的城区之一，区域深厚的历史底蕴和人文内涵记载了上海一百多年来城市的发展轨迹。
如今，南外滩聚居区，已是上海城市规划中“浦江两岸综合开发”世纪工程的最核心部分，也是目前市中心城区规模最大的滨江聚居区，区域周边也将规划建成十六铺国际游艇码头及商业街区、滨江景观走廊、外滩金融聚集带等重点公共建设配套黄浦湾，待区域改造完成，绿城黄浦湾将坐拥可以堪称上海最美的滨江景观休闲带和顶级的国际游艇码头。
世博会对区域的影响，该区域将成为崭新的国际顶级豪宅区。
设计从打造一处既具现代园林品质又散发高雅气质的展示区为基点，将传统与现代造园手法完美结合，每处景观细节均来自精雕细琢的推敲，整体景观演绎出高贵典雅同时自然质朴的经典气质。
以宜居、人本为出发点，因地制宜的布置水景、季相植物、构筑小品等，通过各种设计手法展现景观流动的韵律和节奏的美感；注重景观品质的同时坚持实用性与场所情境的结合，致力于打造一处建筑、景观与人和谐统一的居住哲学。
展现其开放、大气、丰富、精彩的整体气质。
尊重现有地形和规划，景观与建筑相辅相成，形成一体化的空间体系。
环境设计坚持场所化、情节化、人性化原则。
采用现代居住模式，突出居住性质的环境空间，注重其使用功能和空间感受，注重绿化空间层次和用途及景观特色。
整个绿化施工过程都在冬季进行，这给施工带来了不小的难度。
由于该项目计划于冬季开盘，故使用的绿化材料大部分都以常绿植物为主，如叶色金黄的黄金香柳、金叶石菖蒲、金叶苔草等，同时为了迎合开盘时的出彩效果，也应用了不少冬季的时令花卉，如：郁金香、洋水仙、雏菊等，丰富的植物种类和色彩搭配令黄浦湾成为一处“花木四时香”的高档小区。
上海陆家嘴黄浦滨江高端项目户型与配套解析PPTXXXX
陆家嘴核心区域——汤臣一品
客户分析：
■汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观 资源的不可复制性，目的在于传承。
■从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购 买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；
2
3.0％
复式 636.54㎡ 636.54 2.9％
1
1.5％
合计
—
22321.94 100％
67
100％
总价段
备注
3790
39433957 41844273 4470
7824
地块共5栋楼宇， 2008年推出2栋 服务式公寓，案 名为鹏利辉盛阁 公寓；
11.28开盘，推出 1栋，共67套。
—
本案于11月28日开盘，当月认购仅剩1套套，已签约5套，均价在12～13万，12月份以低 价签约3套，均价为9.7万/㎡；主力总价在3700～4400万。
上海陆家嘴黄浦滨江高端项 目户型与配套解析PPTXXXX
本案定位方向
类居住（销售） + 办公（持有） 如何做？
定位透视——类住宅
一线临江，拥有稀缺江景资源 与周边豪宅产品存在竞争 类住宅产品二手交易成本高
解决之道
研究周边豪宅市场，发掘项目机会， 寻找长期持有客户。
第一部分 滨江豪宅分析
滨江豪宅特征
面积 4377.6 3655.7 738.6 3868.2 779.2 4203.8 1474.3 13916 4587.4 8119.2 2550 1321 37066.6
绿城黄浦湾案例
十大健康系统 中央新风 中央空调 中央热水 地暖系统 保温系统 隔音系统 中央吸尘
中央净水、软水 同层排水
废物处理系统
PAGE 22
体验动线
参观动线——先入地下车库，电梯上来后经过迎宾水道进入接待
中心，样板房也在接待中心处
停车地库
迎宾水道
接待中心
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绿城黄浦湾推盘节奏/销售明细
• 推盘节奏 • 销售明细
一层大堂
地下停车位
地下停车位公共大堂
4.5米层高
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户型（5#6#）—267㎡3梯2户（售罄）
法式新古典装修风格 南向面宽极度大，且主卧、次卧均朝南 十字连廊、双玄关设计尽显豪宅典范 270°全景阳台尽收浦江景色
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户型（5#6#）——236㎡3梯4户（售罄）
洛可可式装修风格 南向三面宽，且两个卧室均为套卧 北侧阳台面宽较大，南向却无阳台 餐厅与书房紧挨，不太合理
黄埔滨江板块
黄浦滨江板块地处黄浦江大拐角处，紧临北侧的外滩金融贸易区，与陆家嘴金融贸易区及世博园隔江相望，复 兴东路隧道和南浦大桥更是大大缩短了它与浦东的距离。板块距离淮海路、新天地等地都很近，具有得天独厚、 不可复制的稀缺属性
PAGE 3
区域背景
各滨江区域多为有明确定位和规划利好的地段，且各有特点；其中陆家嘴滨江及黄浦滨江现状最 佳，集中了外滩金融聚集带和老码头景区，因此绿城黄浦滩项目区位优势明显
26
0 2015
0 26 87829
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
分区
高区
中区 低区
楼层 单价区间 30以上 7#未售 27-30 7#未售 24-27 13-18万 21-23 10-12万 11-20层 9.2-10万 1-10层 8.2-8.8万
项目管理-国内著名超高层住宅项目研究3-1
目录北京 CBD 最高纯公寓 御金台北京 CBD 银泰中心 柏悦府上海 陆家嘴 盛大金磐上海 陆家嘴 汤臣一品上海 陆家嘴 鹏利海景公寓上海 陆家嘴 财富海景花园上海 陆家嘴 世茂滨江花园上海 陆家嘴 仁恒滨江园上海 南外滩 绿城黄浦湾上海 南外滩 华润外滩九里上海 北外滩 白金湾府邸(新外滩花苑) 上海 静安区 御华山上海 静安区 嘉里华庭上海 静安区 静安四季苑上海 新天地 巴卡拉 济南路8号上海 新天地 锦麟天地雅苑上海 新天地 翠湖天地上海 新天地 华府天地上海 卢湾区 海珀日晖上海 徐汇区 尚海湾豪庭上海 徐汇区 百汇园上海 长宁区 华山夏都苑无锡 九龙仓•时代上城无锡 润华国际大厦无锡 时代国际无锡 世贸国际公寓南京 世茂滨江新城杭州 钱江新城 钱江•水晶城杭州 钱江新城 滨江•金色海岸杭州 钱江新城 东方润园杭州 钱江新城 滨江•城市之星重庆 珊瑚水岸 御天下重庆 瑞安重庆天地 雍江苑重庆 北城国际中心重庆 长江国际重庆 佳禾钰茂香港城重庆 海客瀛洲重庆 龙湖春森彼岸成都 华润二十四城 天津 河西区 江胜天鹅湖天津 滨海新区 伴景湾天津 南开区 招商钻石山青岛 崂山区 海信•天玺烟台 世茂海湾1号武汉 武昌 水岸星城G53武汉 世茂锦绣长江武汉 汉口 武汉时代广场福州 世茂天城福州 世茂外滩花园福州 万科金域榕郡福州 中天金海岸•领江十栋福州 三迪•凯旋枫丹厦门 厦门国际广场珠海 万科金域蓝湾深圳 蛇口 半岛城邦深圳 万象城 华润•幸福里深圳 福田 港丽豪园深圳 福田 万科金域蓝湾深圳 福田 天安高尔夫珑园广州 凯旋会广州 天河区 珠江新城 富力•公园28 广州 天河区 珠江新城 中海观园国际 广州 天河区 珠江新城 星汇云锦广州 天河区 珠江新城 誉峰海口 外滩中心三亚 半山半岛香港 港岛 晓庐香港 港岛 渣甸山名門香港 港岛 南湾御園香港 嘉亨湾香港 九龙 天玺香港 九龙 君临天下香港 九龙 擎天半岛香港 九龙 凯旋门北京 CBD 最高纯公寓 御金台北京CBD核心区最高的纯公寓－御金台日前在其配套的北京千禧大酒店举行盛大入住酒会，这座199.9米高的建筑将与其一街之隔的央视新址及南侧的国贸三期共同构筑北京CBD核心区超高层建筑新景观。
【说辞】绿城黄浦湾四期动线说辞
绿城黄浦湾四期最新动线说辞销售动线：区域沙盘——项目沙盘——园区——1期大堂及地下车库——（选带：7号楼）——四期样板房——VIP洽谈/送客【开场】（售楼处）您好，欢迎您来到绿城上海地标项目——绿城黄浦湾，我是置业顾问***，接下来就由我带您参观我们整个项目。
【区域沙盘】（项目位置）您现在看到的这个位置就是我们黄浦湾项目。
门前的这一条路是中山南路，往北1.8公是里著名的外滩万国建筑群。
往南1.3公里就是内环和南浦大桥，黄浦江在项目的东面呈S型，第一个湾是陆家嘴，第二个湾就是黄浦湾，所谓玉带环腰、上风上水的聚财宝地。
【外滩、S湾】（一城一带）根据2009年《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心意见》发文，明确提出到2020年上海基本建成国际金融中心，为此国家也规划了“一城一带”的发展战略，一城是指浦东陆家嘴金融城，一带就是外滩金融聚集带，这条聚集带北起外滩源南到董家渡金融聚集区，占地2.6平方公里，分为三段来开发。
黄浦湾所处这一带的核心位置【国家战略、一城一带、一轴三段】（外滩万国建筑群）首先北段是非常著名的外滩万国建筑群，自1840年始乃至整个近代外滩被誉为远东华尔街，亚洲最大的金融中心。
这里云集了众多外资银行，如花旗银行、渣打银行，以及五星级酒店，如华尔道夫酒店、半岛酒店、以及上海和平饭店，同时这里还齐聚了世界一流名品中心，如外滩三号、外滩十八号。
目前，外滩也是上海顶级的生活区域。
代表了上海百年繁华的历史，是上海的一张名片。
【万国建筑群、高端酒店、银行、名品中心】（BFC和十六铺）接下来是以外滩金融中心为代表的中段部分，是复兴集团郭广昌先生斥资90亿在09年拍得的地王。
它是一个以办公为主体的商业综合体。
总投资170亿元，总建筑面积42.6万平米，有2栋180米高的双子塔。
其中有五星级酒店、5A级写字楼、高端商场、文化艺术中心、企业会馆等业态，目前正面向全球500强企业招商，预计将在今年开业。
上海豪宅 黄埔露香园案例分析
户型
绿城黄浦湾 总价
282四房 303四房 327四房 341-345四房 402四房
1900-2800 1900-2800 2600-3300 2600-3300 2800-3600
占比
30% 30% 14% 15% 9%
户型 206-212三房
222三房 235三房 245四房 250四房 275房 409四房 413四房
2500-3500 2200-3000 3500-4000 4000-5500 4000-5500
占比
户型
30% 分流客户
206-212三房
15%
222三房
235三房
245四房
250四房
15%
275四房
287四房
7%
7%
9%
330-340四房
34
占比 21% 3% 13%
2%
300-600 36 7 49 166 90 82 9
占比
2% 1% 3% 34%12% 6% 6% 1%
600-900 占比
186 158 11 14%
13% 12% 1%
900-1200 占比
91 20 260 44%
7% 1% 19%
1200-1400 占比
66 50 126 73 5% 4% 9% 50%5%
静安区
黄浦区
城投露香园 55000-65000元/m2
卢湾区
华润外滩九里 70000-90000元/m2（不看江）
绿城黄埔湾 70000-100000元/m2 公馆77 60000-70000元/m2
嘉御庭 70000-90000元/m2
徐汇区
中凯城市之光 55000-65000元/m2
上海绿城项目、国金中心、星河湾及苏州绿城桃花源等高端住宅及商业综合体考察报告
2021/3/11
2021/3/11
小结
绿城上海御园的户型设计与北区产品定位近似，尤其是近八米的奢华客厅开间 让人舒适惬意，同时很值得借鉴的是御园项目针对地下一二层空间的7.8米客厅挑 空设计，增加了产品的附加值和品质感，这种设计在长春几乎没有，如果可以借鉴， 将极大地增加产品唯一性和市场垄断性。
绿城御园立面线脚以直角转折为主，线脚的高度，与立面相适应，使用 线脚后立面的整体比例更舒服。变化少，阴影重，给人感觉硬朗大气，整体 建筑感觉庄重华贵。
2021/3/11
２、 中式风格
2021/3/11
中式风格代表建筑：苏州绿城桃花源
“北屋为尊，两厢次之，杂院为附”的四和院的建筑形态将建筑功 202能1/3与/11中国礼制融为一体，“天人合一”，突显出中国文化的丰富内涵。
2021/3/11
• 入户门：星河湾的入户大门采用名贵黑胡 桃木制的两扇子母门，比普通的大门加厚 30％，达到7CM，宽度达到了1.3米，但丝 毫不觉笨重，开合非常自如，以最大限度 地保证安全和隔绝噪音。现星河湾主要用 黑核桃、麦哥利等名贵木材为面料的门， 采用这样的面料，使星河湾的门一看就知 道是专为豪宅定制的。
２、室内装修及设备说明
• 入户门：木门，双开三防，配德国海福乐（Hafele）品牌五金件。 • 房门：木门，配德国海福乐（Hafele）品牌五金件。 • 窗：美驰美式双层中空玻璃窗，南玻离线Low-E全钢化玻璃，纱窗。 • 房间地面：实木复合地板，局部石材；工人房为地砖。 • 墙面：墙纸或乳胶漆，局部石材或木饰面。 • 天花：石膏板刷乳胶漆。 • 中厨：配置德国博德宝品牌地柜及吊柜，德国铂浪高（Blanco）品牌水槽、水龙头，德国米勒（Miele）品
之于北区园林景观，建议在营造法式园林庄重华贵风格同时融入中式 园林的细腻与柔美，考虑北方气候特点的同时，注重对景观的雕琢，呈现 出四季皆宜的景观风格。
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
案例分析-绿城黄浦湾
1500㎡ 商业
8
经济指标
占地面积:63000平方米
建筑面积:260000平方米 绿化率: 35% 容积率: 3.15
主力户型：300㎡—610㎡
停车状况: 可售地下车位 322个，车位配比率1:1.5 产权年限：70年 装修情况：精装 总户数：500 户 均价：100000元/㎡ 由7幢精装修高层公寓不4幢保留建筑组成。一期首先推出 两幢临江高层公寓，兯176套，主力户型面积280—610 平方米。
深圳中原建筑中心 ShenZhen.10.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
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二级市场策划品控中心
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PART1
项目介绍
西接王家嘴角街
南依王家码头路 北沿紫霞路
北有150年外滩、十六铺码头；东有繁荣 陆家嘴、八百伴；南有2010年丐博会；西有豫 园、700年老城厢、新天地、人民广场。
5
PART2
规划设计
基本信息 规划思路 经济指标 建筑排布 人行车行出入口
基本信息
板块：浦西滨江
物业类型：住宅、酒庖式公寓 建筑类型：高层 开发商：上海华浙外滩置业有限公司
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精装修
德国唯宝/Villeroy&Boch 卫浴：
香港久负盛名的的超豪华酒庖香港半岛酒庖，其卫浴设计和餐具均来自唯宝/Villeroy&Boch 的经典之作，成为完美铸就顶级酒庖不经典卫浴陶瓷的融合典范。唯宝/Villeroy & Boch早已成 为身份与荣耀的象征。
上海绿城景观规划分析
主干道，日常通车 主干道，日常不通车 消防车道 车行出入口 人行出入口 地库出入口 消防登高面 地面停车位 商业
底商
(一二层) 下 沉 式 景 观 主 入 口 轴 线 景 观
一层架空
入户方向
场地标高分析
▼+1.7M
+0.0M ▼
▼+1.7M
▼+0.0M
▼+0.0M
▼-3.9M
▼+0.0M
▼+0.0M ▼+1.7M ▼+1.7M
▼-3.9M
▼+0.0M
（二）展开分析 3.组团景观
1个中心(会所区域下沉)， 主入口轴线景观 5个组团(高出地坪2M左右)
玉兰苑
丹桂苑
会所
风荷苑
架空连廊(六层架空)
百合苑
架空层1(一层架空)
海棠苑
架空层2(二层架空)
（二）展开分析 1.主入口景观轴线
205m 35m
（二）展开分析 2.会所下沉式景观区域
容积率：2.5
绿化率：55%
三期
服务设备及用房 商业 (一二底层商业) 会所兼售楼处 架空层(一层架空) 塔式高层住宅(7M架空)
车行入口
人行出入口
三期开发 一期（西南块）建筑面积约18.87万平方 米，1079户， 于2004年10月交付； 二期（东南块）建筑面积约13.7万平方米，737户，于 2005年11月交付；
整个下沉区域景观面积为 1.5万平方米
6M宽景观道路
泳池面积为986M2(成人泳 池)+73M2(儿童泳池)
3.组团景观 A、风荷苑
35m
3.组团景观 B、海棠苑
65m
201941绿城凤起潮鸣个案
听蓝区
听凤区
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GIS系统
ZHENGHE GROUP · SINCE 1998
市场分析。
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【市场分析-客群】地缘性客户，高净值人群居多
区域
➢ 进场前设有太古里城市展厅，来访主要以城市客群为主； ➢ 进场后售楼部亮相，来访以地缘性客群为主，其中金沙板块最多；
TOP10”大本营位于杭州。 ➢ 以筑造魅力建筑，安放美好生活为目的。绿城集团正走在理想轨迹之上。围绕业主全生命周期，以一个个园区美好生活
样本，搭建飘落人间的天堂。
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【品牌分析-产品系】多类型产品系品牌著造，融合现代与古典精粹
➢ 绿城已进入全国28个省，100多个城市。为中式合院的鼻祖，提取苏派和皖派精髓，再加以现代工艺，由 绿城自身设计院的现代工艺相结合将中式建筑做到淋漓尽致。其代表作有杭州桃花源，玫瑰园，西溪诚园， 商业有杭州西子国际。四季酒店，小镇：绿城桃李春风。
成都西华医院 黄忠公园、苏坡公园
金沙博物馆
区域级商圈 公立医院
二级乙等 私立医院 城市公建绿化公园 公建博物馆
总结
教育资源比较 丰富，涵盖幼 儿园到中学， 金沙小学距离 项目仅600米
大型商超缺乏 医疗资源一般
风景资源最多 之处。周边绿 化相当怡人。
【本体分析-指标】绝版稀缺地块，城市低密高端改善产品
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本体分析。
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【品牌分析】港股老牌上市， 世界500强
➢ 绿城中国控股有限公司，是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，由央企中交集团，港企九龙仓共同控股。 是典型的混合所有制企业，以优质的产品品质和服务品质引领行业，已连续13年荣膺“中国房地产百强企业综合实力
绿城上海项目二期总结
上海绿城二期工程管理总结一、工程概况“上海绿城”住宅小区位于浦东陆家嘴金融贸易区，东邻东绣路，南靠锦和路，西临杨高南路，北接浦建路，规划占地面积18.7万平方米，总建筑面积46.2万平方米，由三十二幢10-28层小高层和高层商品住宅组成，分三期开发建设.一期工程总建筑面积18.8万平方米，由海棠苑和风荷苑两个组团组成，分别位于小区的西南侧和西侧，于2004年9月竣工， 10月底交付业主；二期工程总建筑面积13.3万平方米，有百合苑和丹桂苑两个组团，位于园区的东侧，由11幢10-19层商品住宅、二座地下汽车库组成，共28个单元737户；设停车位共433个（地下402个，地面31个），配臵比例1：0.6。
景观工程总面积约32000M2。
上海绿城二期工程于2003年3月20日开工建设，2005年9月13日通过竣工验收；二期景观工程于2005年3月26日开工，2005年9月20日通过竣工验收；二期工程于2005年11月18-20日正式交付。
上海绿城二期工程共配臵原装进口三菱电梯33台，设有3座2500KVA街坊站（分设于二个地下汽车库内），供配电采用公变双回路，住户电表采用分户计量分时电表，跃层及面积超150M2住户采用三相表、天然气、自来水管网全部安装到户；地下汽车库设有消防喷淋系统及烟感报警系统；生活用水采用屋顶水箱供水系统，整个二期设臵有6处水泵房分别供消防及生活用水；二期室内配臵韩国三星液晶可视对讲及门禁系统、有线电视、宽带及卫星电视；园区设红外线对射周界报警、车辆管理、消防控制、背景音乐、户内报警、三表远程抄收、电子巡更管理等弱电系统。
二期工程为毛坯房交付，1-2层外墙饰面采用干挂进口花岗岩及纯铝板，三层以上外墙饰面采用“爱和陶”仿石面砖。
铝合金门窗玻璃为中空钢化玻璃，阳台栏板的玻璃为夹胶玻璃。
进户门为钢木复合防火防盗门。
住宅阳台和上人屋面统一铺设同质地砖。
屋面防水采用1.2MM厚三元乙丙高分子卷材二道，25MM厚聚苯乙烯XPS 挤塑泡沫保温板，铺贴一毡一油隔离层。
绿地海珀旭晖与绿城黄浦湾的比较研究共38页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
绿地海珀旭晖与绿城黄浦湾的比较研 究
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
上海绿城标杆产品分析
学习改变命运,知 识创造未来
上海绿城标杆产品分析
•地下车库入口景观 •Ａ•上海绿城
•上海标杆项目产品分析
• 入口与景观绿化结合,部分顶部采用幕墙玻璃装饰.
学习改变命运,知 识创造未来
上海绿城标杆产品分析
•公共部分营造 •Ａ•上海绿城
•上海标杆项目产品分析
• 大堂部分:挑高超过9米,设置大堂经理,星级酒店豪华装修.
学习改变命运,知 识创造未来
上海绿城标杆产品分析
•公共部分营造 •Ａ•上海绿城
•上海标杆项目产品分析
•电梯厅
•大堂接待区
• 电梯厅豪华装修,地面墙面米色石材贴面. 大堂并设置会客区,用于业主对外接待的功 能.
学习产品分析
•公共部分营造 •Ａ•上海绿城
•上海标杆项目产品分析
•常规设置,不是卖 点
•服务内容丰富，贴 心
学习改变命运,知 识创造未来
上海绿城标杆产品分析
上海绿城标杆产品分析
•智能化物管分析 •Ａ•上海绿城
•上海标杆项目产品分析
智能化 物业管理
安全防范体系：周界防范报警系统、CCTV监控电视系统、楼宇访客可视对讲 系统、信息通信体系：电话通信系统、城市有线电视系统、FTTB+LAN宽带。 系统管理服务体系：车辆出入自动管理系统、公共设备监视系统、背景音乐 及广播系统、IC卡门禁系统、公共信息显示系统、三表远程抄报系统、智能 化信息管理系统。
上海绿城标杆产品分析
•户型分析 •Ａ•上海绿城
学习改变命运,知 识创造未来
•上海标杆项目产品分析
•建筑面积161平米(四房二厅两卫) •特色: •1. 大面积侧边的弧型阳台与客厅相连突出 •端头套户型突出观景性. •2.三个卧室全朝南.开窗面大并满足观景. •3.入口设置玄观与储物空间,满足室外空间与 室内过度的同时更注重功能性 •不足:主卧功能不够完善.缺少更衣式