(市场调查)(最新)哈尔滨市房地产市场调研报告.

（市场调查）(最新)哈尔滨市房地产市场调研报告哈尔滨市房地产市场调研目录第一章黑龙江省及哈尔滨市宏观市场情况宏观市场评价一、黑龙江省概况1、四省横比①全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列②全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置③整体消费水平相对较高，位于四省前列二、哈尔滨市概况三、哈尔滨城市发展规划及整体布局四、哈尔滨城市交通状况五、哈尔滨市人口状况六、哈尔滨城市经济发展状况1、经济宏观环境2、经济环境分析（1）经济增长及财富指标①哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市②哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间③哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市④经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑⑤固定资产投资稳步增长，房地产市场异常活跃，增幅较快⑥哈尔滨市2009年三产比例（2）城市产业发展状况（3）利用外资情况（4）宏观经济研究七、哈尔滨房地产政策环境分析1、政策背景描述2、政策主要事件3、政策实施力度4、政策环境分析第二章哈尔滨市房地产市场分析一、哈尔滨市房地产市场现状1、区域板块分析：（1）香坊东区板块（2）哈西板块（3）松北区板块（4）呼兰利民板块(5)东二环板块2、哈尔滨房地产历史沿革（1）哈尔滨房地产历史背景（2）过去几年间政府主导开发的几大模式（3）2000年—2007年过去七年间房地产市场研究分析（4）哈尔滨房地产历史沿革分析3、哈尔滨土地市场总体运行状况分析（1）哈尔滨土地市场概况—综合住宅用地成交量及价格分析表（2）哈尔滨土地市场概况—10年1-8月各板块综合住宅用地出让价格分布（3）哈尔滨土地市场概况—哈尔滨城镇国有土地基准地价（包含土地级别范围说明表）4、哈尔滨商品房市场总体运行状况分析（1）哈尔滨商品房市场情况—07-10年供求统计（2）哈尔滨商品房市场情况—香坊区供求分析(3)哈尔滨商品房市场情况—区域板块价格5、哈尔滨房地产未来发展趋势二、哈市各区域房地产市场销售情况汇总分析1、道里区2011年道里区新楼盘销售情况2011年道里区在售楼盘销售情况2、道外区2011年道外区新楼盘销售情况2011年道外区在售楼盘销售情况3、南岗区2011年南岗区新楼盘销售情况2011年南岗区在售楼盘销售情况4、香坊区2011年香坊区新楼盘销售情况2011年香坊区在售楼盘销售情况5、松北区2011年松北区新楼盘销售情况2011年松北区在售楼盘销售情况三、未来哈尔滨房地产市场走势分析1、供需关系走势分析2、产品定位走势分析第三章哈尔滨房地产市场调研总结哈市群力新区投资分析特别篇市场调研篇调研内容与调研方法：1、各个区域项目自身情况调查1）区域项目现场考察、拍照、踩盘、走访2）项目对接人员沟通、相关市场信息了解3）具体项目相关资料收集整理、电话咨询4）区域一级土地开发项目、旅游房地产开发项目现场勘察、资料收集2、区域环境、市场调研1）、区域商业市场情况2）、区域土地价格、供应量3）、项目的投资成本预估4）、项目的利润价值测算5）、项目的合作模式分析3、市场调查方式1）现场踩点调查2）政府政策、十二五规划报告、市委办公室文件整理3）报刊文献收集与分析4）网络信息收集5）电话访问4、对哈尔滨市宏观环境的调查1）宏观经济及市政规划2）哈尔滨房地产现状调研目的：2011年，****将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。

**集团目前将针对国内的各大区域市场进行深入了解和投资分析，目标与地方政府、企业进行投资合作，完成资本积累和项目开发前期的用地储备。

针对此企业发展战略，了解区域土地市场运行情况，包括供应量及成交价格。

对整个区域市场目前房地产开发现状和运行情况深入了解。

对各区域房地产楼盘销售情况、销售特点、销售价格详细了解。

针对房地产公司提供的具体项目，对区域商业地产市场分析；对区域土地市场供需关系分析；对房地产产品供需关系进行数据资料分析；对相同区域内地理位置相同的同类地块，挂牌出让价格进行比较分析；对地方政府一级土地开发的合作模式，投入成本，项目情况及可行性进行分析。

对哈尔滨市区及周边城镇项目的投资预估、利润价值、市场定位、规划建议、产品策略、推广策略提供战略性决策和合理化建议就是我们此行的调研目的。

第一章黑龙江省及哈尔滨市宏观市场情况宏观市场评价2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和竞争力的新的增长极。

黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经济贸易往来的重要枢纽。

近年GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；经济平稳较快增长。

全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿行列。

一、黑龙江省概况二、哈尔滨市概况黑龙江省省会，东北北部最大城市、东北重要的老工业基地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸易往来的枢哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。

西北与大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹江相距355公里，南与长春相距230公里。

总面积5.31万平方公里，在全国省会城市中位居第一。

行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区，尚志三、哈尔滨城市发展规划及整体布局四、哈尔滨市城市交通状况航空：哈尔滨太平国际机场是东北地区第二大国际航空港，可供国内外各种大型客机昼夜起落。

有班机飞往北京、天津、上海、南京、青岛、温州、厦门、广州、深圳、沈阳、大连、西安、香港等三十多个大、中旅游城市，还有定期航班飞往美国、俄罗斯、韩国、日本、新加坡、马来西亚等国家的部分城市。

铁路：哈尔滨是东北地区仅次于沈阳的第二大铁路枢纽，京哈、滨绥、滨洲、滨北、拉滨五大铁路在此接轨。

有哈尔滨站和哈尔滨东站两大客运火车站。

哈尔滨站是途经哈尔滨的各次列车的主要接发站；哈尔滨东站则是大部分由哈尔滨始发列车的起点站和终到哈尔滨列车的终点站。

哈尔滨不仅有发往省内、东北和内蒙古东部地区各主要城市的旅客列车，还与关内的北京、天津、上海、广州、汉口、郑州、济南、烟台、德州、徐州等大、中旅游城市有列车对开，日夜兼程。

哈尔滨与省内的齐齐哈尔、牡丹江、绥化、佳木斯四城市已开通了子弹头高速列车。

公路：102国道（京哈高速公路）、202国道（黑河－大连）、221国道（哈尔滨－同江）、301国道（满洲里－绥芬河）四条国道呈辐射状通向全国各地。

省内有哈尔滨－大庆、齐齐哈尔；哈尔滨－牡丹江、绥芬河；哈尔滨－佳木斯、鹤岗三条高速公路。

还有数十条长途公交线路，通往省内各重要城镇和省外各邻近城市。

水运：哈尔滨港是我国八大内河港口之一，亦是东北部最大的内河港口，现有客运港（道外区北七道街）和货运港（太平区三棵树）两个港口。

客运港开通有哈尔滨至佳木斯、哈尔滨至北涝洲、哈尔滨至肇源、哈尔滨至清河等多条航线，每年四月中旬开航，十一月上旬停航。

内部交通公交车：哈尔滨市目前已经建成了比较完善的城市公共交通体系，现在城区内共有公共交通线路百余条。

其中包括公共汽车线路、公共电车线路、联运线路，基本上形成了四通八达，出行方便的公共交通网络。

为了方便市民和游客的游览需要，哈尔滨市还相继开通了市区防洪纪念塔至太阳岛和往返于市区内主要景点的市区旅游观光中巴线路，为城市旅游开放增添了新的色彩。

出租车：哈尔滨出租车价格较贵，夏利起步价7元（3公里），然后每公里1.6元；捷达起步价8元（3公里），然后每公里1.9元；奇瑞起步价7元（3公里），然后每公里1.9元轮渡：哈尔滨市还有连接市区与太阳岛的轮渡线路3条，为中外游客提供了方便快捷的水上交通。

五、哈尔滨市人口状况六、哈尔滨城市经济发展状况1、经济宏观环境2010年中国经济成功摆脱了国际金融危机的负面冲击，开始进入稳定的增长期。

内外经济环境的变化将使未来一段时间，我国仍将经历通胀、GDP增速放缓、汇率提升压力增大、出口萎缩等并存的复杂形势，政策环境变化和经济环境的交织将加大我国房价调控的难度。

尽管国内外经济环境复杂，但中国经济仍保持平稳较快发展。

哈尔滨市经济也整体保持较快增长的发展态势。

2、经济环境分析哈尔滨市2010年前三季度实现地区生产总值增长14.7%，预计全年增速将达到14.6%。

2010年是哈尔滨“项目建设提速年”，也是实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略的开局之年，因此市政府加大了对亿元以上项目的投资，截止11月末，在全市已开工项目中计划总投资亿元以上项目432个，比上年同期增长45.9%，完成投资913.5亿元，增长71.3%，占全市投资的比重为46.4%。

大型项目的投资对全市经济发展起到了显著地拉动作用。

随着经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，是2010年哈市的房地产市场快速发展的深层原因。

旅游业：以打造国际旅游城市为目标，进一步提升“冰城夏都”旅游品牌形象，全力推进北国风光特色旅游开发区建设，力争全年旅游收入增长20%。

以保护开发“万顷松江湿地、百里生态长廊”为核心，深度挖掘整合冰雪、湿地、森林、金源文化等资源优势，促进旅游业成为助推经济发展、调整经济结构、改善生态环境、增加居民收入的重要支撑。

启动呼兰三家子旅游小镇、长岭湖旅游风景小镇等旅游名镇规划和具体项目推进工作，引导发展乡村旅游。

加快推进金河湾湿地公园等湿地游项目，着力打造5条松花江湿地游黄金线路，加大宣传推介力度，办好首届“中国哈尔滨松花江湿地旅游文化节”，切实增强湿地旅游的影响力和吸引力，努力把湿地旅游逐步打造成继冰雪旅游之后的又一国际品牌。

物流产业：按照物流产业布局，加快推进龙运、新香坊等物流园区项目建设，规划建设重型装备及机电产品物流中心、哈药集团物流中心、化工物流配送中心、绿色食品博览中心等专业物流中心和配送中心，积极谋划哈南工业新城国际物流港、江北综合物流产业园、果蔬净菜物流园等项目。

加快打造哈满、哈绥、哈大、哈黑、哈同等陆路和航空物流大通道。

扎实推进“三网融合”试点，鼓励广电、电信业务相互进入、融合发展。

突出抓好国际数据城、物联网大厦、电子商务、电子政务等重大应用工程，大力推广物联网技术在产品溯源、环境保护、危险品储运等领域应用，促进汽车传感器、光纤传感器、电力电子等产业加快发展。

文化产业：抓好平房动漫园、群力文化产业园、太阳岛文化产业园、出版印刷产业园、哈师大现代文艺产业园和呼兰黑龙江广播影视产业园6大文化产业园区建设，重点推进哈尔滨大剧院、职工文化艺术宫、博物馆、美术馆、音乐厅等一批标志性城市文化设施建设，积极打造中华巴洛克等特色文化街区。