2017年房地产市场调控专题调研分析报告

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2017年上海房地产专题分析报告

[住宅市场]
3.1-投资存量 3.2-成交量价 3.3-成交特征 3.4-区域成交 3.5-楼市销售
政策梳理
2016年一季度在全国楼市去库存的背景下，国家层面相继出台一系列政策来热捧楼市，刺激房地产
市场需求。在此政策影响下，上海的房地产市场在一季度延续了2015年末“过热”的市场状态。
2016.2.02 下调首套房首付比例
从上海近几年的的土地供应计划总量及各用途的用地结构的调整可以看出，上海土地利用结构是不断优化的，趋势是减少供应用地，保障生活用地。
2014-2016年上海各用途计划供应
工业仓储
商业办公
700 550 550
490 300
325
2014 2015 2016
商品住宅
0
750 600
800
200
Page 1
政策环境
限购
限购政策
限贷
沪九条 (3.25)
本市户籍
单身限购1套家庭限购2套
非本市户籍
限购1套购房之日前 63个月在本市缴纳 60个月社保和个税
首套房首付30%
二套房
购普通住房首付50% 非普通住房首付70%Biblioteka 差别化信贷政策首套房
二套房
差别化信贷 (11.28)
申请商业贷款的首付款比例不低于35%
1,000 地块供应数量同比减少26宗，面积下降108.89万㎡。
500
0
2013-2016年上海土地供应情况
2,223.83 1,862.39
土地供应数量土地供应面积
999.99 891.10
596
478
232
206
2013 2014 2015 2016

2017年房地产市场调控影响调研分析报告

2017年房地产市场调控影响调研分析报告目录第一节核心观点 (6)第二节总论 (8)一、房地产产业链概述 (8)二、本轮房地产复苏及其传导过程 (9)第三节房地产开发投资增速的变化趋势 (14)一、限购令政策出台，11月销售增速明显下滑 (14)二、过往数据表明，房地产开发投资增速拐点，滞后于销售6个月左右 (15)三、预计房地产开发投资的增速拐点出现在2017年4月 (16)第四节房地产调控对钢铁行业的影响 (18)一、房地产主导钢铁行业需求 (18)二、钢铁行业盈利增速和地产开发投资增速拐点同步 (19)三、预计钢铁行业景气拐点在2017年4月 (21)第五节房地产调控对水泥行业的影响 (23)一、房地产直接主导水泥行业需求 (23)二、水泥行业盈利增速和房地产开发投资增速拐点 (24)三、预计水泥行业景气拐点在2017年4月 (26)第六节房地产调控对玻璃行业的影响 (28)一、房地产直接主导玻璃行业需求 (28)二、玻璃行业盈利增速领先房地产开发投资增速拐点6个月左右 (28)三、玻璃行业经营分析 (30)第七节房地产调控对煤炭行业的影响 (31)一、房地产间接决定煤炭行业需求 (31)二、煤炭行业盈利增速和房地产开发投资增速拐点同步 (32)三、预计煤炭行业景气拐点在2017年4月 (34)第八节房地产调控对铜冶炼行业的影响 (36)一、房地产间接影响铜的需求 (36)二、铜冶炼行业盈利增速和房地产开发投资增速拐点基本同步 (37)三、预计铜冶炼行业景气拐点在2017年4月 (39)第九节房地产调控对铝冶炼行业的影响 (40)一、房地产直接决定铝的需求 (40)二、铝冶炼行业盈利和房地产开发投资增速拐点同步 (41)三、预计铝冶炼行业景气拐点在2017年4月 (43)图表目录图表1：固定资产投资完成额，房地产投资占比在25%左右 (8)图表2：房地产产业链贡献12万亿，22%的A股市值 (8)图表3：商品房销售面积增速持续上升 (9)图表4：房地产产业链传导过程 (10)图表5：房地产开发投资增速在2015年12月触底反弹 (11)图表6：水泥、玻璃产量增速在2015年12月触底反弹 (11)图表7：原煤、粗钢产量增速无明显变化趋势 (11)图表8：铜材、铝材产量增速在2015年触底反弹 (12)图表9：汽车、洗衣机产量增速在2015年触底反弹 (12)图表10：2008年以来房地产调控政策和货币政策一览 (14)图表11：房地产开发投资增速拐点滞后于销售6个月 (15)图表12：房屋新开工面积增速拐点滞后于销售6个月 (16)图表13：商品房销售面积增速与房地产行业营收同比 (17)图表14：商品房销售面积增速与房地产行业净利率 (17)图表15：下游需求结构 (18)图表16：各类钢材价格走势基本一致 (18)图表17：房地产开发投资增速领先并主导螺纹钢价格拐点 (19)图表18：钢铁行业营收增速和房地产开发投资增速拐点同步 (20)图表19：钢铁行业净利率和房地产开发投资增速拐点同步 (20)图表20：钢铁行业净利润增速和房地产开发投资增速拐点同步 (21)图表21：下游需求结构 (23)图表22：各地水泥价格走势基本一致 (23)图表23：房地产开发投资增速领先并主导华东水泥价格拐点 (24)图表24：水泥企业营收增速和房地产开发投资增速拐点同步 (25)图表25：水泥企业净利率和房地产开发投资增速拐点同步 (25)图表26：水泥企业净利润增速和房地产开发投资增速拐点同步 (26)图表27：房地产开发投资增速领先并主导玻璃价格拐点 (28)图表28：玻璃企业营收增速领先房地产开发投资增速拐点 (29)图表29：玻璃企业净利率领先房地产开发投资增速拐点 (29)图表30：玻璃企业净利润增速领先房地产开发投资增速拐点 (29)图表31：下游需求结构 (31)图表32：各类煤炭价格大趋势基本一致 (31)图表33：房地产开发投增速领先并主导动力煤价格拐点 (32)图表34：煤炭行业营收增速和房地产开发投资增速拐点同步 (33)图表35：煤炭行业净利率和地产开发投资增速拐点同步 (33)图表36：煤炭行业净利润增速和房地产开发投资增速同步 (34)图表37：下游需求结构 (36)图表38：房地产开发投资增速领先并影响铜价的拐点 (36)图表39：铜冶炼企业营收增速和房地产开发投资增速拐点同步 (37)图表40：铜冶炼企业净利率和房地产开发投资增速拐点同步 (38)图表41：铜冶炼企业净利润增速和房地产开发投资增速拐点同步 (38)图表42：下游需求结构 (40)图表43：房地产开发投资领先并影响铝价拐点 (40)图表44：铝冶炼企业营收增速和房地产开发投资增速拐点同步 (41)图表45：铝冶炼企业净利率和房地产开发投资增速拐点同步 (42)图表46：铝冶炼企业净利润增速和房地产开发投资增速拐点同步 (42)表格目录表格1：2017年房地产经营核心假设 (7)第一节核心观点房地产及其产业链，对经济的影响重大。

2017年房地产行业市场调研研究报告

2017年房地产行业市场调研研究报告2017年5月出版文本目录1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整 (6)1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧 (6)1.2、平稳市场仍是调控要义 (6)1.3、房地产相关指标预测 (11)2、从商业银行资产配置视角看房地产周期 (13)2.1、从银行的资产负债表看不同部门的资产配置变化 (13)2.2、信贷调整是形成成交拐点的关键 (20)3、中长期仍坚定看好核心城市的房价上涨行情 (22)3.1、人口流向趋势决定地产成长天花板 (22)3.2、核心城市土地供需矛盾激化，实质影响房价预期 (27)4、行业投资分析 (33)4.1、高分红、低估值优势吸引险资增量资金持续与 (34)4.2、国企改革破局，主题机会将贯穿2017年全年 (39)4.3、重视地产壳资源，行业整合催生套利机会 (40)图表目录图表1：出台调控城市政策前后住宅成交同比增速对比 (6)图表2：一线城市政策前后住宅成交同比增速对比 (7)图表3：部分重点城市二手房交易量变化情况 (8)图表4：二手商品住宅/一手商品住宅成交占比 (8)图表5：北京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表6：深圳二手房市场成交量价变化情况 (9)图表7：南京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表8：杭州二手房市场成交量价变化情况 (10)图表9：百城价格指数环比变化趋势 (11)图表10：中国M2与央行资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表11：美国M2与美联储资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表12：我国货币乘数变化情况 (16)图表13：银行资产中发放贷款比重稳定在50%左 (16)图表14：民间固定资产投资持续低迷 (17)图表15：M1、M2剪刀差呈扩大趋势 (18)图表16：新增购房贷款占比变化 (18)图表17：单季度新增房贷同比增速 (19)图表18：住房交易杠杆率变化情况 (20)图表19：房地产调控政策（收紧/放宽）周期梳理 (20)图表20：商品住宅销售累计同比增速与政策出台时点对应关系 (21)图表21：信贷政策在调控收紧周期起到调节器的作用（绿色横条表示成交上行趋势，浅橙色表示成交下行趋势） (22)图表22：流动人口在流入地的家庭规模变化 (23)图表23：流动人口平均在外流动时间 (23)图表24：中国流动人口流向区域分布 (24)图表25：三大经济圈2008-2015年常住人口流入规模 (24)图表26：热点城市常住人口及户籍人口变化趋势 (25)图表27：外来常住人口占比变化趋势 (25)图表28：2015年日本及韩国大城市人口已占据半数全国人口 (26)图表29：韩国所有城市及首尔房屋购买价格对比 (26)图表30：日本所有城市及6大城市住宅土地价格对比 (26)图表31：一线城市住宅土地供应量与住宅成交量对比 (28)图表32：一线城市可售面积及去化月数 (28)图表33：中国城市建设用地结构 (29)图表34：国内外主要城市居住用地占城镇建设用地比例情况 (29)图表35：深圳市住宅土地供应趋 (29)图表36：深圳2016年城市更新单元数量 (30)图表37：各类城市2010-2016年房价及地价涨幅对比 (31)图表38：地价房价涨幅增速差逐年趋势变化 (31)图表39：各类城市地价占比房价变化趋势 (32)图表40：商品住宅占土地出让的比重下降间接导致地价上涨 (32)图表41：2016年三季度以来地产板块走势弱于大盘 (33)图表42：地产板块投资受政策面变化影响较大 (33)图表43：公募基金持仓地产股占比较低 (34)图表44：2016年三季度末险资重仓股行业占比 (35)图表45：保险公司保费收入与日俱增 (36)图表46：万能险保费收入增长明显 (36)图表47：保险资金投资权益类资产的总量资金呈上升趋势 (36)表格1：部分重点城市新房均价走势变化 (11)表格2：商品房销售额指标预测 (12)表格3：商品房销售面积指标预测 (12)表格4：房地产投资、新开工指标预测 (13)表格5：目前市场主要万能险品种利率有所抬高 (37)表格6：保险公司持股地产企业一览 (37)表格7：重点跟踪企业PB及RNAV折价情况 (38)表格8：国企改革所涉及部分房地产上市公司 (39)表格9：热点城市限购限贷政策出台前后对比（红色字体表示政策收紧）2017年1月更新 (41)报告正文1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧2016年四季度以来热点城市差别化信贷及限购措施逐步加码，政府针对楼市调控态度尤为强硬，随着当前经济增长底线下移，房地产驱动效应减弱，站在当前时点展望2017年，我们预计调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点，但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉，预计2017年政策持续大幅加码的空间颇为有限；同时信贷层面的政策预期收紧使得居民住房信贷扩张空间受限，2017年房地产市场在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。

2017年中国房地产市场专题调研分析报告

2017年中国房地产市场专题调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。

2017房地产市场调研报告

2017房地产市场调研报告房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析2、区域发展不平衡，南北差异较大。

由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。

目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。

同时，房价也存在较大差异。

如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。

201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。

但从2014年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。

一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。

消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。

土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。

榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从201X年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。

房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

2017年房地产调控市场调研分析报告

2017年房地产调控市场调研分析报告目录第一节本轮房价上涨情况回顾 (5)一、上涨幅度：远超收入增速 (5)二、上涨区域：一线和题材性城市受追捧 (6)三、上涨顺序：并不完全是从一线到二三线 (6)四、上涨动因：投资性需求带动 (7)第二节本轮房地产调控政策梳理 (8)一、本轮房地产调控政策 (8)二、房地产调控政策框架 (11)1、限贷政策 (12)2、限购政策 (12)3、货币政策 (14)4、调节土地和住房供应结构 (14)三、各地房地产调控政策梳理 (16)1、北京：“限贷+限购”调控房价 (16)2、上海：适时调节限购标准 (16)3、深圳：今年调控力度相对较大 (17)4、温州：曾实行严厉限购 (17)5、杭州：限贷是主要政策 (17)6、南京：单身限购1套，差别化限贷 (17)7、合肥：仅对市区限购，加大土地供应 (18)8、武汉：区域性限购，本地户籍限贷不限购 (18)9、厦门：10月5日重启限购 (18)10、天津：10月开始对外地人限购限贷 (19)11、石家庄：可能加入限购行列 (19)第三节两次房地产调控的异同 (21)一、相同点：侧重逆周期需求调节 (21)1、侧重于限购限贷等需求端调节 (21)2、限购政策具有明显的逆周期特点 (21)二、不同点：调控力度、货币环境不同 (21)1、一线城市限购升级 (21)2、调控力度差异化 (21)3、与上一轮货币环境不同 (21)第四节调控效果 (23)一、主要城市调控效果 (23)1、北京：对仅限贷限购政策反应较慢 (23)2、上海：上一轮限购效果较好，此轮几乎没效果 (24)3、深圳：对限购限贷的反应较快 (24)4、杭州：往年限贷政策在货币政策配合下调控效果较好 (25)5、温州：房价持续4年负增长 (26)6、南京：受货币政策波动较大 (27)7、武汉：较难看出限购限贷效果，货币政策时滞6个月 (28)8、合肥：上轮调控房价对货币紧缩的时滞较长 (29)9、厦门：限购限贷作用温和，解除限购宽松效果明显 (30)10、天津：严格限贷限购效果明显 (30)11、石家庄：限贷限购短期作用不明显，中期效果凸显 (31)二、效果总结 (31)1、调整供给结构对当时房价作用不大 (32)2、货币政策并不是决定因素，时滞3个月以上 (32)3、仅限购限贷政策效果有限，时滞不一 (33)4、货币政策配合房地产调控政策效果较佳 (33)5、相对于担忧政策调控风险，更应注意微观层面的或有风险点 (33)图表目录图表1：房地产调控政策框架 (11)图表2：北京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (23)图表3：上海二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (24)图表4：深圳二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (25)图表5：杭州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表6：温州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表7：南京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (27)图表8：武汉二手住宅价格指数当月同比和调控政策时点 (28)图表9：合肥二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (29)图表10：厦门二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表11：天津二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表12：石家庄二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (31)图表13：房地产限购限贷调控政策效果 (32)表格目录表格1：2016年1-9月房地产上涨最高的40个城市 (5)表格2：单月同比增速超过10%的城市 (7)表格3：近期22个城市调控政策相关文件及要点梳理 (8)表格4：2010-2011年各城市房地产限购限贷政策时间点 (12)表格5：2006年以来货币政策周期 (14)表格6：中国房地产调控政策相关文件及要点梳理 (14)表格7：11个城市限购政策汇总 (19)表格8：11个城市限贷政策汇总 (20)第一节本轮房价上涨情况回顾本文根据全国百城房地产住宅价格数据梳理出2016年以来房价涨幅最高的40个城市，总结出以下特点：一、上涨幅度：远超收入增速2015年全国城镇居民可支配收入增速为8.2%，房价上涨前50名的城市其居民可支配收入均在7%至10%的区间内，有32个城市的房价增速超过了所在地城镇居民可支配收入增速。

2017年最新版中国房地产行业调控专题分析报告

2017年房地产行业调控专题分析报告2017年7月出版文本目录1、1998-2002 年：房改启动市场 (7)1.1、房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革 (7)1.2、配套政策：健全市场制度，完善相关措施 (10)1.3、房改效果：启动住房市场，运行较为平稳 (11)2、2002-2004 年：抑制房地产市场过热 (13)2.1、调控背景：房地产供求矛盾显现，价格投资增长过快 (13)2.2、调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨 (14)2.3、调控效果：房价涨幅过大 (16)3、2005-2007 年：稳定住房价格 (17)3.1、调控背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出 (18)3.2、调控政策：金融成主要手段，限制外资进入 (18)3.3、调控效果：稳房价不理想 (20)4、2008-2009 年：刺激住房消费 (22)4.1、调控背景：次贷危机全球经济衰退，国内四万亿投资刺激 (22)4.2、调控政策：以保增长为目的，刺激房地产 (23)4.3、调控效果：销量价格大涨 (24)5、2010-2013 年：遏制房价上涨 (26)5.1、调控背景：房地产市场强势复苏 (27)5.2、调控政策：部分城市开始限购，加大保障房建设 (27)5.3、调控效果：房价过快上涨势头得到暂时抑制 (28)6、 2014-2016 年 9 月：借稳增长和去库存再度刺激 (31)6.1、调控背景：总量放缓，区域分化 (32)6.2、调控政策：放松限购限贷，货币宽松 (32)6.3、调控效果：一二线房价大涨，三四线平稳 (33)7、2016 年 9 月至今：长短结合，促进健康发展 (34)7.1、调控背景：经济 L 型企稳和政策强调防风险 (34)7.2、调控政策：短期调控和长效机制 (34)7.3、调控效果：迅速降温 (36)8、历次房地产调控：反思、抉择和展望 (36)8.1、调控的政策工具及效果 (37)8.2、历次房地产调控的反思 (38)8.3、促进房地产持续健康发展 (39)8.4、新一轮房地产调控的展望 (40)图表目录图表 1：1998 年以来房地产调整阶段（销售） (6)图表 2：1998 年图来房地产调整阶段（面积） (6)图表 3：出口受经济危机影响下降 (8)图表 4： FDI 受经济危机影响下降 (8)图表 5：1998 年之前国务院颁布关于住房体制改革的文件 (9)图表 6：1998-2002 年房地产主要政策 (11)图表 7：1998 年新政后房地产得到全面发展 (12)图表 8：房地产价格平稳增长 (12)图表 9：2003 年后商品房价格开始过快增长 (13)图表 10：北京商品房价 2003 年出现过热苗头 (14)图表 11：2002-2004 年房地产主要调控政策 (15)图表 12：“831 大限”之后房地产开发下降 (16)图表 13：房地产价格上涨势头没得到控制 (17)图表 14：1990-2008 年中国城镇化率趋势图 (18)图表 15：2005-2007 年房地产主要调控政策 (19)图表 16：房地产开发投资及施工仍然增长 (20)图表 17：房价起伏中上升 (20)图表 18：新开工面积在 2008 年有遏制 (21)图表 19：房价增长开始分化 (21)图表 20：进出口额在 2008 年增速放缓，2009 年大幅下降 (22)图表 21：2008-2009 年房地产主要调控政策 (24)图表 22：2009 年房地产反弹明显 (25)图表 23：2009 年房地产销售、价格增长明显 (25)图表 24：2009 年住宅价格明显提高 (25)图表 25：2009 年上海房价幅度最大 (26)图表 26：2010-2013 年房地产主要调控政策 (27)图表 27：房价上涨的势头得到抑制 (29)图表 28：价格增长率低于人均收入增长率 (29)图表 29：最先限购的北京销售面积剧减 (29)图表 30：一二三线城市价格分化 (30)图表 31：12 年开始两次降准降息 (30)图表 32：12 年下半年房价和投资回暖 (31)图表 33：房屋投资、施工下降，销售增加 (33)图表 34：一二三线房价增长分化 (33)图表 35：10 月限购重启情况汇总 (35)图表 36：1998 年至今房地产调控政策汇总 (36)报告正文1998 年7 月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，住房分配制度从实物分配转向货币化分配转型，房改释放了房地产市场的洪荒之力。

2017年我国房地产行业市场综合发展态势图文深度调研分析报告

2017年我国房地产行业市场综合发展态势图文深度调研分析报告一、政策对房地产行业的影响及2017年房地产政策走向政策大体以三年为一个小周期，2016 年3 月起中国房地产政策又进入了收紧的阶段。

2016 年中期，房价上涨的压力越来越大。

到了2016 年10 月份，绝大多数一二线城市都已经出台了地产调控政策。

这些政策主要以限贷、限购、增加土地供给和规范市场秩序为主线。

2014年以来30大中城市新房销售放量（万套）一二线城市房价出现明显上涨（%）和历史相比，政策高度差异化，基本没有任何全国性的措施。

2016 年3 月起，各地开始出台一些限制市场需求/增加供给的政策。

但是，我们没有见到全国基准利率的上行，没有见到全国范围最低首付比例要求的提升，没有全国范围内交易税率的调控。

这说明了当前市场冰火两重天，不具备在全国范围内收紧调控政策的条件。

传统的限购/限贷等政策，从内容上看并不十分严厉。

在除了深圳、南京、苏州以外的绝大多数城市并没有大幅度提高首付的门槛；北京和上海在9 月都没有对限购加码。

但规范市场秩序方面的政策十分严厉。

开发企业的违规宣传被严令禁止，预售证的申领十分严格，房地产中介的一些无证房源被大量下架。

这一方面说明了房地产市场的秩序的确亟待整顿，但另一方面也说明政策保持了相当大的灵活度。

整顿市场秩序的行为随时松紧可控，但限购限贷等政策却不可能动辄调控。

政府部门对房地产产业链的一些监管措施由于政策十分严厉，热点城市市场迅速降温。

在我们统计的11 个城市中，10 月至今住房成交量较9 月环比下降15%多。

分单个城市看，调控政策力度大的城市销售量的下降比较明显，没有出台政策的城市，比如常熟、青岛、大连、扬州、南昌等城市，房地产销售暂时还好。

但我们相信，随着深圳、南京、苏州等地市场明显降温，其他一些二三线城市的市场也会逐渐告别过热的局面。

2016年10 月主要城市房地产交易量（单位：万平米）当前商品房的金融属性越来越强。

2017年房地产周期专题市场调研分析报告

图 1：1993 年的分税制改革给地方造成了一定的收支缺口
地方Байду номын сангаас政收入:比重
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
地方财政支出:比重
数据来源：WIND，国泰君安证券研究
土地财政推动城镇化加速进行，提高居民福利水平。第一，土地财政为城镇化建设、招商引资、改善当地公共服务提供先行资本，为城镇化提供经济基础；第二，土地出让金对被征地居民提供经济补偿或安置补偿，提高了居民居住水平；第三，土地出让引导城镇建设合理规划，土地出让时根据城市建设规划综合考虑土地用途及收益，对公共建设用地、医院等事业性单位实施有偿或者无偿划拨，对房地产投资、工业园区等实行“招拍挂”的有偿出让方式，充分发挥市场对资源的配置。
2017 年房地产周期专题市场调研分析报告
目录
1. 土地财政与城市化相辅相成，达成正反馈 ......................................... 3 2. 土地财政是决定地产调控小周期的关键因素 ..................................... 4 2.1. 正向论证：从土地市场行情和调控修正谈起 .............................. 4 2.2. 2008 年房地产市场调控路径分析 ................................................. 5 2.3. 2011 年房地产市场降价路径分析 ................................................. 6 2.4. 2014 年房地产市场降价路径分析 ................................................. 8 2.5. 三次降价路径的共性 .................................................................... 10 3. 从重庆模式反向验证土地财政的逻辑 ................................................ 11 3.1. 重庆以“八大投+转移支付”支撑城市基础建设 ....................... 11 3.1.1. 重庆从 2002 年设立八大国有建设性投资集团 .................... 11 3.1.2. 转移支付再添助力 ................................................................. 13 3.2. 过去重庆凭借其特色模式降低了对土地财政的依赖 ................ 15 3.3. 重庆边际变化：大力推进去库存 ................................................ 17 3.4. 小结：两个重要的结论 ................................................................ 19 4. 2017 年下半年市场环境分析 .............................................................. 21 4.1. 全球流动性拐点已至，央行继续实施稳健中性货币政策 ........ 21 4.2. 银行按揭收紧，房贷利率不断上行 ............................................ 21 4.3. 本轮小周期与前几次的不同之处：核心城市土地市场短期仍然受到较强的支撑 ...................................................................................... 22 4.4. 本轮房价调整更为滞后、延续时间更长、短期限购修正政策出台可能性降低.............................................................................................. 23 5. 投资机会 ............................................................................................... 24 6. 风险提示 ............................................................................................... 24

2017房地产市场调研报告范文

2017房地产市场调研报告范文房地产市场调研报告范文一：“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。

目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。

认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。

今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。

今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。

其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。

1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。

出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。

2017年南昌市房地产市场分析报告

2017年南昌市房地产市场分析报告一、城市基本状况（一）区域状况南昌现辖三县（南昌县、进贤县、安义县）、六区（东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、新建区）、四个国家级开发区（南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区、南昌临空经济区、赣江新区）、两个省级开发区(江西桑海经济技术开发区、南昌英雄经济技术开发区)和红谷滩新区。

2017年，南昌四大主城区（西湖区、东湖区、青云谱区、青山湖区）主要加大旧城改造力度，加速老城复兴。

各区路网建设也在如火如荼的进行，其中，南昌地铁2号线开通红谷滩新区地铁大厦至南昌万达城路段，大大缩短人们出行游玩的时间，并推动九龙湖片区的楼市和经济的发展。

当然，2017年较为火热的区域当属赣江新区，该区成立至今已有一年多。

2017年1至6月，赣江新区GDP达283.97亿元，增速达9.5%，在18个国家级新区（不含雄安新区）中排第8位，比上年前移4个位次，呈现出乘势而上的发展态势。

9月，省住建厅出台20条措施促赣江新区发展，赋予新区更大发展自主权，将赣江新区作为设区市计划单列，鼓励并支持城乡建设方面的改革在新区先行先试，支持赣江新区规划建设轨道交通工程等。

儒乐湖新城规划建设及周边整治工程、健康文旅产业园两个重点项目都已动工，周边整治工程已施工半年，儒乐湖公园也在有条不稳的推进施工中。

今年的楼市调控高频，除了“五限”外，近期在租售并举的政策引导下，南昌市国土资源局上线一宗位于赣江新区内带有“租售并举”性质的商住用地，这是南昌第一次出现“租售并举”形式的建设用地。

（二）经济状况2017年南昌市财政收入继续领跑，金融信贷运行稳健。

1-11月，全市完成财政总收入743.79亿元，同比增长14.9%，高于全省6.8个百分点。

其中，实现地方一般公共预算收入393.82亿元，增长2.4%，高于全省0.8个百分点，两项收入增速均列全省第一。

截止11月末，全市金融机构本外币各项存款余额10234.46亿元，比年初增长6.3个百分点，增速与1-10月持平；全市金融机构本外币各项贷款余额10194.11亿元，比年初增长17.1个百分点，高于1-10月0.7个百分点。

2017年房地产行业市场调研分析报告

2017年房地产行业市场调研分析报告目录第一节销售情况分析 (5)一、商品房销售面积 (6)二、商品房销售金额 (7)三、商品房销售面积和销售金额累计增速差 (8)第二节投资情况分析 (9)第三节开发建设情况分析 (11)一、新开工情况 (11)二、施工情况 (12)三、竣工情况 (12)第四节库存数据分析 (14)一、狭义库存 (14)二、广义库存-累计新开工减累计销售口径 (15)第五节房企土地购置情况分析 (16)一、土地成交面积 (16)二、土地成交价款 (17)三、土地购置金额与购置面积增速差 (18)第六节房企到位资金情况分析 (19)一、房企到位资金总额 (19)二、国内贷款 (20)三、自筹资金 (22)四、定金及预收款 (23)五、个人按揭贷款 (24)第七节房贷情况分析 (26)附录 (29)附录一：当月行业运行数据全览表 (29)附录二：成本结构法和区域结构法测算全年房地产投资 (30)1、成本结构法预测房地产投资 (30)2、地区结构法预测房地产投资 (32)附录三：房企到位资金增速和房地产投资增速对应关系 (36)图表1：商品房销售面积-累计 (6)图表2：商品房销售面积-当月 (6)图表3：商品房销售金额-累计 (7)图表4：商品房销售金额-当月 (7)图表5：商品房销售金额和销售面积累计增速差 (8)图表6：房地产开发投资完成额-累计 (10)图表7：房地产开发投资完成额-当月 (10)图表8：商品房新开工面积-累计 (11)图表9：商品房新开工面积-当月 (11)图表10：商品房施工面积 (12)图表11：商品房竣工面积-累计 (13)图表12：商品房竣工面积-当月 (13)图表13：商品房狭义库存-累计情况 (14)图表14：商品房狭义库存-当月情况 (14)图表15：商品房广义库存-累计 (15)图表16：商品房广义库存-当月 (15)图表17：土地购置面积-累计情况 (16)图表18：土地购置面积-当月情况 (16)图表19：土地购置金额-累计情况 (17)图表20：土地购置金额-当月情况 (17)图表21：土地购置金额与购置面积累计同比增速差 (18)图表22：房企到位资金总额-累计 (19)图表23：房企到位资金总额-当月 (19)图表24：房企到位资金-国内贷款-累计 (21)图表25：房企到位资金-国内贷款-当月 (22)图表26：房企到位资金-自筹资金-累计 (22)图表27：房企到位资金-自筹资金-当月 (23)图表28：房企到位资金-定金及预收款-累计 (23)图表29：房企到位资金-定金及预收款-当月 (24)图表30：房企到位资金-个人按揭贷款-累计 (24)图表31：房企到位资金-个人按揭贷款-当月 (25)图表32：全国房贷平均利率提升 (27)图表33：房贷占比持续回落 (27)图表34：全国房地产运行数据全览表 (29)图表35：2014-2017 年土地购置费增速走势变化 (31)图表36：施工面积增速维持3%、新开工面积增速小幅回落 (31)图表37：全国房地产投资增速拐点已现 (33)图表38：一线房地产投资具有刚性 (33)图表39：二线房地产投资增速拐点已现 (34)图表40：三四线房地产投资拐点有望出现在三季度末 (34)图表41：到位资金是投资增速的先行指标 (37)表格1：房产开发贷余额增加值大部分来自于保障性住房开发贷余额 (20)表格2：重点城市房贷利率情况 (26)表格3：4 月以来房贷利率提升情况 (27)表格4：2017 年1-7 月份土地购置费占比预测 (30)表格5：2017 年1-7 月份单位建安成本占全年比预测 (32)表格6：分城市的全国房地产投资预测 (36)表格7：2007 年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比 (37)第一节销售情况分析1-8 月全国房地产销售面积同增 12.7%（前值 14.0%），销售额同增 17.2%（前值 18.9%）。

2017年房地产市场调查报告3篇_调查报告_

2017年房地产市场调查报告3篇今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。

一、当前我市房地产发展现状(一)房地产开发投资处于低位调整中。

1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。

图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元)占开发投资比重(%)比重同比增减(%)房地产开发投资94.9——其中：商品住宅78.482.60.2办公楼1.21.3-0.1商业营业用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地产建设规模“二升一降”。

随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

图2 图3 1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：图4二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。

去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。

2017年房地产市场调研分析报告

2017年房地产市场调研分析报告目录第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大 (7)第二节成交市场综述：16 年成交创新高，但年末逐步降温 (11)一、全国成交市场分述：12 月成交环比增长，同比则继续下滑 (11)二、各线城市成交分述：各线城市均降温，二线同比首次下滑 (18)第三节土地市场综述：整体供需维持低位，城市分化加剧 (23)一、2016 年土地市场综述：土地供需同比下滑，但出让金同比大幅增长.. 23二、12 月宅地市场综述：年末供需放量显著，溢价率逐步回归正常水平.. 30第四节资金环境综述：按揭贷及房企融资环境四季度收紧 (34)一、银行个人按揭贷分述：按揭贷利率平稳，热点城市首付比例逐步提升 34二、上市房企融资分述：16 年房企整体融资活跃，但四季度有所降温 (40)图表目录图表1：2016 年主要政策脉络一览 (7)图表2：热点城市限购政策一览 (8)图表3：热点城市差别化信贷政策一览 (8)图表4：近几年中央经济工作会议一览 (10)图表5：2016 年中央经济工作会议概览 (10)图表6：重点43 城市商品房成交同比增速情况（年度） (12)图表7：重点43 城市商品房成交同比增速情况（季度） (12)图表8：全国重点43 城市成交指数 (12)图表9：限购和非限购城市成交指数 (13)图表10：重点43 城市及限购、非限购城市成交同比增速（月度） (13)图表11：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） (14)图表12：全国29 城市商品房库存面积及去化周期 (14)图表13：全国35 城市住宅库存面积及去化周期 (15)图表14：全国商品房住宅销售批售比 (15)图表15：百城价格指数变化及环比 (15)图表16：16 个重点城市二手房销售指数 (17)图表17：中原全国二手房价格指数 (17)图表18：中原二手房指数 (18)图表19：百城价格指数变化及环比 (19)图表20：广发各线城市成交指数 (20)图表21：广发各线城市成交同比情况 (20)图表22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 (20)图表24：15 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 (21)图表25：各线城市房价环比情况 (21)图表26：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (21)图表27：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表28：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (22)图表29：300 城市土地整体供给情况 (23)图表30：一线城市土地整体供给情况 (23)图表31：二线城市土地整体供给情况 (24)图表32：三四线城市土地整体供给情况 (24)图表33：300 城市土地整体成交情况 (24)图表34：一线城市土地整体成交情况 (25)图表35：二线城市土地整体成交情况 (25)图表36：三四线城市土地整体成交情况 (25)图表37：300 城市住宅用地供给情况 (26)图表38：一线城市住宅用地供给情况 (26)图表39：二线城市住宅用地供给情况 (27)图表40：三四线城市住宅用地供给情况 (27)图表41：300 城市住宅用地成交情况 (27)图表42：一线城市住宅用地成交情况 (28)图表43：二线城市住宅用地成交情况 (28)图表44：三四线城市住宅用地成交情况 (28)图表45：各线城市住宅用地出让金同比增速情况 (29)图表46：各线城市住宅用地出让金占比情况 (29)图表47：300 城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） (31)图表48：300 城市供给住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表49：300 城市成交住宅用地规划建筑面积同比 (32)图表50：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (32)图表51：300 城市住宅用地成交楼面价指数* (33)图表52：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (35)图表53：533 家银行首套房利率变化情况 (35)图表54：533 家银行首套房利率分布 (36)图表55：450 家提供优惠利率的银行分布情况 (36)图表56：重点城市12 月份首套房贷利率 (36)图表57：重点城市12 月份提供优惠利率的银行数量占比 (37)图表58：2016 年12 月533 家银行首套房首付比例占比分布情况 (38)图表59：35 重点城市二套房贷款平均利率走势 (39)图表60：12 月35 重点城市二套房贷利率分布 (39)图表61：单月境内银行贷款规模 (41)图表62：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表63：上市房企单月信托贷款规模 (41)图表64：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (41)图表65：单月委托贷款规模 (42)图表66：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (42)图表67：公司债预案数量和募资规模（单月） (42)图表68：成功发行的公司债募资规模（单月） (43)图表69：中期票据预案数量和募资规模（单月） (43)图表70：成功发行的中期票据募资规模（单月） (44)图表71：单月海外银团贷款规模 (44)图表72：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (44)图表73：单月海外发债规模 (45)图表74：单月海外发债数量及单笔发债规模 (45)图表75：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 (46)图表76：上市房企公司债及海外债发行成本. (46)图表77：定增预案数量和募资规模（单月） (47)图表78：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (47)表格目录表格1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） (16)表格2：2016年一二线重点城市住宅用地出让金同比涨跌幅前十 (30)表格3：2016 年12 月300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 (31)表格4：全国土地出让金TOP20（2016年12月） (33)表格5：一线和二线城市土地市场情况（2016年12月） (33)表格6：12月份全国十大首套房贷利率最低城市 (37)表格7：2016年12月重点二线城市首套房首付比例分布 (38)表格8：35重点城市二套房主流首付比例一览 (40)第一节政策环境综述：调控城市范围进一步扩大整体来看，“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿2016年全年，政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松过渡至当前的热点城市持续深化调控。

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

2017年房地产市场调控专题调研分析报告目录第一节房地产二十年回顾 (5)第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7)一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7)二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12)第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15)一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15)二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21)第四节事件三：2006年住房结构调整 (22)一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22)二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27)第五节事件四：2010年“四限令” (29)一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29)二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36)第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39)一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39)二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45)第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49)第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)图表目录图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5)图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5)图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7)图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8)图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8)图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9)图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10)图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10)图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11)图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11)图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12)图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13)图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13)图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14)图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15)图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16)图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16)图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16)图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17)图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18)图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18)图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19)图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20)图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20)图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21)图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22)图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23)图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23)图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23)图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24)图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25)图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25)图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26)图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27)图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28)图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30)图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31)图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32)图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32)图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33)图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33)图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)图表43：2009年商品房销售实现量价大幅齐升 (34)图表44：2008~2009年土地库存下降，导致短暂的供不应求 (35)图表45：2010年，一线城市房价涨幅最高达32%（深圳） (35)图表46：截止2010年10月底，全国累计有46座城市执行限购 (36)图表47：2010年限购令颁发时70大中城市房价增速达到峰值 (37)图表48：2011年中国经济进入缓慢下行期 (39)图表49：2011年后GDP增长的拉动主要来自于消费 (40)图表50：2011年开始固定投资增速逐渐下降 (40)图表51：经济结构调整取得一定进展，第三产业占比成为第一 (40)图表52：2011年起M2增速大幅放缓，2014年达到低点 (41)图表53：2012年降准1个百分点后依然维持在高位水平 (42)图表54：2014年底开始连续降息，进入宽松货币周期 (42)图表55：新增贷款连续两年减少后于2012年开始缓慢增长 (42)图表56：2013年新增房地产开发贷款和个人购房贷款大幅增长 (43)图表57：2011~2014年间个人购房贷款利率位于较高水平 (44)图表58：2011年起房地产开发投资增速开始放缓 (44)图表59：2013年商品房销售面积达到历史最高，为13.1亿方 (45)图表60：2014年商品房销售面积下降，自2015年4月回暖 (46)图表61：新增居民中长期贷款占比逐渐上涨，2016年达到顶峰 (46)图表62：2014年起上证综指开始攀升，进入本轮牛市 (47)图表63：2014~2015年5月间，上证综指月均回报率在4.8% (47)图表64：城市常住人口为7.7亿人，而户籍人口仅为5.0亿人 (49)图表65：北上广深常住人口为6953万人，户籍人口为3948万人 (49)图表66：1992年海南GDP增速达到历史最高为53.4% (53)图表67：1990年海南人口增速达到建省以来历史最高为3.7% (53)图表68：海南房价从1990年的1250元涨到1993年上半年的7500元后下跌 (54)图表69：海南房地产泡沫破灭后，海南GDP增速急速下落 (55)图表70：截至1998年底，海南商品房建设开发规模为3669万方 (55)表格目录表格1：1991年的房贷政策和1994年的住房公积金制度为住房货币化奠定了基础 (12)表格2：按照2005年的居民收入和早期户型面积估算，普通居民难以承担住房贷款 (27)表格3：2008年GDP增速大幅下落后便进入经济下行期 (29)表格4：2007~2010年间资本形成总额对经济增长拉动最大 (30)表格5：北京和上海均试行积分落户制度，基本条件都是连续缴纳社保7年以上 (50)第一节房地产二十年回顾中国房地产起步于80年代初，经过10余年摸索，于1998年正式开启商品房市场。

2017年房地产行业市场调研分析报告

2017年房地产行业市场调研分析报告目录第一节中国房地产周期的变化及规律 (5)第二节各线城市房价的分化与趋同 (14)一、一线城市：深圳领先，增速大幅度放缓 (15)二、二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨 (16)三、三线城市：整体增速上行，热门城市回调 (18)四、结论：热门城市带头，“示范”效应显著 (19)第三节中国房地产周期与经济周期的关系 (21)一、房地产周期与经济增长周期 (21)二、房地产周期与投资周期 (22)三、房地产周期与流动性周期 (24)四、房地产周期与调控政策 (29)第四节结论 (31)图表1：商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (5)图表2：商品房价格同比、趋势、周期分解 (6)图表3：房地产开发投资同比、趋势、周期分解 (6)图表4：房屋新开工同比、趋势、周期分解 (7)图表5：70 个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (8)图表6：房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (9)图表7：本轮周期中房地产开发资金来源结构 (11)图表8：中国老龄化程度在逐渐加深 (11)图表9：本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (12)图表10：70 个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (14)图表11：70 个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (15)图表12：一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (16)图表13：70 个大中城市21 个二线城市的新建住宅价格同比增速 (17)图表14：二线：新建住宅价格增速放缓的10 个城市 (17)图表15：二线：新建住宅价格增速上升的7 个城市 (18)图表16：45 个三线城市的新建住宅价格同比增速 (18)图表17：三线城市住宅价格增速回调的 5 个城市 (19)图表18：各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (20)图表19：房地产周期与经济周期 (21)图表20：房价同比周期与GDP 同比周期 (22)图表21：房价周期与房地产开发投资周期 (23)图表22：房价周期与固定资产投资周期 (23)图表23：房价周期与房地产行业自身投资周期 (24)图表24：M2 同比周期领先于房价同比周期 (24)图表25：住宅价格同比和贷款同比 (26)图表26：住宅价格同比和贷款利率（滞后三个季度） (27)图表27：销售面积同比与个人住房贷款利率 (27)图表28：金融机构贷款利率与新开工面积同比 (27)图表29：中国的金融周期在接近顶部 (29)图表30：房价周期与调控政策 (30)表格1：房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度 (9)表格2：M2 同比对房地产各项指标的领先时间 (25)第一节中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。