2017年房地产市场调控专题调研分析报告

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

目录

第一节房地产二十年回顾 (5)

第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7)

一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7)

二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12)

第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15)

一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15)

二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21)

第四节事件三：2006年住房结构调整 (22)

一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22)

二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27)

第五节事件四：2010年“四限令” (29)

一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29)

二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36)

第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39)

一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39)

二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45)

第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49)

第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)

图表目录

图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5)

图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5)

图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7)

图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8)

图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8)

图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9)

图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10)

图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10)

图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11)

图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11)

图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12)

图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13)

图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13)

图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14)

图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15)

图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16)

图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16)

图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16)

图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17)

图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18)

图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18)

图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19)

图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20)

图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20)

图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21)

图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22)

图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23)

图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23)

图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23)

图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24)

图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25)

图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25)

图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26)

图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27)

图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28)

图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30)

图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31)

图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32)

图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32)

图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33)

图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33)

图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)

图表43：2009年商品房销售实现量价大幅齐升 (34)

图表44：2008~2009年土地库存下降，导致短暂的供不应求 (35)

图表45：2010年，一线城市房价涨幅最高达32%（深圳） (35)

图表46：截止2010年10月底，全国累计有46座城市执行限购 (36)

图表47：2010年限购令颁发时70大中城市房价增速达到峰值 (37)

图表48：2011年中国经济进入缓慢下行期 (39)

图表49：2011年后GDP增长的拉动主要来自于消费 (40)

图表50：2011年开始固定投资增速逐渐下降 (40)

图表51：经济结构调整取得一定进展，第三产业占比成为第一 (40)

图表52：2011年起M2增速大幅放缓，2014年达到低点 (41)

图表53：2012年降准1个百分点后依然维持在高位水平 (42)

图表54：2014年底开始连续降息，进入宽松货币周期 (42)

图表55：新增贷款连续两年减少后于2012年开始缓慢增长 (42)

图表56：2013年新增房地产开发贷款和个人购房贷款大幅增长 (43)

图表57：2011~2014年间个人购房贷款利率位于较高水平 (44)

图表58：2011年起房地产开发投资增速开始放缓 (44)

图表59：2013年商品房销售面积达到历史最高，为13.1亿方 (45)

图表60：2014年商品房销售面积下降，自2015年4月回暖 (46)

图表61：新增居民中长期贷款占比逐渐上涨，2016年达到顶峰 (46)

图表62：2014年起上证综指开始攀升，进入本轮牛市 (47)

图表63：2014~2015年5月间，上证综指月均回报率在4.8% (47)

图表64：城市常住人口为7.7亿人，而户籍人口仅为5.0亿人 (49)

图表65：北上广深常住人口为6953万人，户籍人口为3948万人 (49)

图表66：1992年海南GDP增速达到历史最高为53.4% (53)

图表67：1990年海南人口增速达到建省以来历史最高为3.7% (53)

图表68：海南房价从1990年的1250元涨到1993年上半年的7500元后下跌 (54)

图表69：海南房地产泡沫破灭后，海南GDP增速急速下落 (55)

图表70：截至1998年底，海南商品房建设开发规模为3669万方 (55)

表格目录

表格1：1991年的房贷政策和1994年的住房公积金制度为住房货币化奠定了基础 (12)

表格2：按照2005年的居民收入和早期户型面积估算，普通居民难以承担住房贷款 (27)

表格3：2008年GDP增速大幅下落后便进入经济下行期 (29)

表格4：2007~2010年间资本形成总额对经济增长拉动最大 (30)

表格5：北京和上海均试行积分落户制度，基本条件都是连续缴纳社保7年以上 (50)