房地产投机过热的六大危害

近年来，我国房地产市场投机盛行，大部分城市房价不断飙升，原本作为最基本民生品的住房已经成为公众的重要投资和投机工具，大有从“全民炒股”时代迈入“全民炒房”时代的势头。过度的房地产投机行为直接导致了房价虚高，出现房地产泡沫。2009年12月，美国着名财经杂志《福布斯》的文章评选出了全球七大近在眼前的金融泡沫，其中，中国的房地产市场泡沫名列第二。

由此可见，房地产投机过热引起的问题已经引起国内外的广泛关注。具体而言，房地产投机过热主要有以下六大危害：

一、直接危害：推高房价、造成房地产市场非理性发展

正常的房地产市场应该是基于真实的供求，以消费需求为主的市场，预期也相对平稳。但是由于近期我国房地产投机盛行，住房脱离了其本质的居住属性，转而成为投资品，投机炒作直接推高了房价，价值规律被破坏，房地产市场脱离了基本的供求关系，成为了非理性、不正常的无效市场，并且形成了强烈的房价上涨预期，造成了大量恐慌性购房以及更加疯狂的投机行为，而房地产市场的特点决定了短期内供给无法大量增加，导致供求更加失衡，从而形成了恶性循环，严重危害房地产市场的健康发展。

二、抑制了其它消费需求，影响内需扩大，加剧经济结构失衡

“十二五”时期我国将加快科学发展作为主要目标，减少对出口和投资的依赖，积极扩大内需是重要方针。但是房地产投机过热直接导致过高的房价，大部分城市的房价收入比远远高于国际(论坛新闻)通行的标准，根据社科院的数据，北京市2009年房价收入比已经超过23:1，超过国际标准5倍，2010年这一数据还将继续攀升。过高的房价迫使许多家庭不得不将越来越多的收入投入到住房上，这直接抑制了中低收入阶层的衣食行、教育、医疗、养老等其他正常消费，影响内需的拉动，不利于全国经济长期的增长和经济发展方式的转变。

三、伤害实体经济：大量资本由实业转到投机领域

当前世界经济总体还处于缓慢恢复调整期，在外需疲软、成本上升和竞争日趋激烈的背景下，大量企业尤其是出口加工企业经营效益不佳，或者利润空间不断缩小。而投机带来的暴利效应导致很多国有大型企业都放弃主业，主攻房地产业。大批民营企业包括着名的海尔集团也都大举进军房地产业，甚至有些中小民营企业放弃实体产业经营，转而专门从事房地产投资和投机。大量资本从实体经济撤离，转到投机领域，会直接减少就业，影响产业发展和竞争力提高，危害宏观经济的长期、稳定、持续发展。

四、大量空置房造成了资源和能源浪费

房地产投机者囤积房地产的目的不是为了自住使用，甚至也不在乎挣取租金收入，而是期望获得房地产短期暴涨的巨额收益，这就造成了房地产资源的闲置和低效利用：（1）大量的空置房占用了稀缺的土地资源和配套的交通、能源等基础设施以及教育、医疗等公共服务资源，导致整个社会成本增加，不利于社会资源的优化配置。（2）不利于节能减排和经济发展方式转变：房地产行业中建材（钢铁、水泥等）大多数是高耗能、高污染的产业，建筑能耗较高。据住房和城乡建设部总经济师李秉仁介绍，目前建筑能耗约占我国社会总能耗的30%左右。（3）隐藏了不少潜在损失：如果空置房能够以出租等形式得到利用，成为房地产市场的有效供给，必然可以带动下游的装修、家具、家电等产业发展。以北京为例，一套90平米的商品房至少可带动下游产业10万元的产值。因此，空置房在这方面存在不少潜在损失。

五、积累了较高的金融风险，形成房地产泡沫，可能引发经济危机

土地资源的不可再生性，决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。这一特征决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加，只能通过价格的上升来调节供需矛盾。当价格上升到背离房地产实际价值时，诱发投机出现，房地产投机形成对资金的强

大需求，投机资金的大量注入形成房地产泡沫。房地产泡沫一旦破裂，由此连带引发金融危机，最终导致整个经济危机。其基本机理是：房地产供不应求－价格上涨－城镇可开发土地资源减少－价格轮番上涨－投机需求膨胀－房地产价格在炒作中攀升－形成房地产泡沫－资金供应链断裂－泡沫破裂－经济危机。

值得指出的是，我国房地产业与银行的关系尤其密切。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%-40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。上述几项累加，房地产项目中来自于银行的资金至少达到60%以上。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。再加上当前很多地方政府的融资平台都是用土地进行抵押贷款，一旦泡沫破灭，房价、地价急剧下跌，抵押品价值将大幅缩水。尤其是许多信贷资金购买的住房已几经倒手，甚至弄虚作假，投机者自有资金早已撤出，房价下行一旦断供，银行信贷资金风险造成的后果不堪设想。

六、破坏社会价值观，加剧社会矛盾，引发社会危机，影响社会稳定

投机盛行会影响整个社会风气，颠覆了传统的社会价值观，诚实经营、合法致富、艰苦奋斗等中华民族的传统美德逐渐被抛弃，取而代之的是浮躁、急功近利的社会风气，拜金主义、拜房主义盛行，“嫁人要嫁富二代，娶妻当娶拆迁女”的口号流传甚广就是很好的例证。正所谓“物欲横流、世风日下”。

另一方面，房地产投机过热造成房价过度上涨，财富正在快速向少数人高度集中，而普通民众买房难，成为“房奴”或者“蜗居”的“蚁族”，全社会贫富差距不断拉大，社会矛盾日益尖锐，这对社会稳定非常不利。

综上所述，当前我国房地产投机过热，直接推高了房价，造成了房地产市场本身失灵，因此需要政府调控干预，促使住房回归居住属性和房地产市场健康发展。而且更重要的是，房地产投机过热形成严重的房地产泡沫，造成了社会资源的闲置和浪费，对宏观经济长期稳定发展以及社会稳定都具有重大危害。

因此，政府要高度警惕房地产投机过热潜在的风险和危害，积极采取措施，多管齐下，打击房地产投机行为，挤出投机需求，使其回归理性：一是加强预期管理，逐步转变市场预期，打破房价永不会跌的“土地神话”；二是改革现有的财税体制，尽快出台房产税，完善税制，为地方政府提供一个稳定的财源，摆脱其对土地财政的依赖；三是积极发挥税收等经济手段的作用，加大投机者的房屋持有成本；四是通过房地产证券化，有组织地科学引导民间资本有序进入房地产业，尤其是鼓励进入商业地产市场，“疏堵结合”，实现“变害为利”；此外，还应当不断拓宽民间资本的投资领域，例如部分基础设施、教育和医疗等服务领域。最后，还必须配合适当的宏观调控政策，“釜底抽薪”，方能事半功倍。例如：通过加息、上调存款准备金率等货币政策加快回收流动性，加强对通胀预期的管理等。世界银行在2010年6月发布的《中国经济季报》中就指出，中国目前的利率远远低于地产和实物投资的预期回报率，这种差异是造成过度投资和房地产投机的根本动力，因此应该让利率在货币政策中发挥更大作用