龙湖运营管理体系分析(最新)

龙湖的运营管理体系分析

一、目的

（一）提高全集团运营决策效率1、明确定义集团和区域公司的决策点、决策人和决策权限、决策内容和质量；管控运作点、运作责任人和工作内容、输入和输出；

2、明确界定集团的计划管理、阶段性成果管理、知识管理、会议管理之间的边界和联系；将项目

运营中的信息流梳理到最末端的逻辑，便于电子信息化，方便员工操作。

（二）提高项目全过程运营效率和效果

1、提高项目运营效率：项目计划管理体系

2、提升项目运营效果：项目阶段性成果管理体系

（三）知识积累资源共享

龙湖10 多年的开发，积累了大量的经验、教训和资源，但大多零散的存在部门和个人电脑文件夹里，甚至一些人的脑子里。如何将这些东西梳理成制度、流程、工作指引、资源库等，在集团内共享，指导和帮助现在的新公司或将来的新公司，避免重走弯路，提高运营效率，将是建立PMO 的主要目的之一。在集团将来运营过程中，形成知识管理和资源共享的约束和激励机制。

二、内容

龙湖的运营管理体系包括PMO 管理体系、会议管理体系、知识管理体系、全项目成本管理体系四个子系统。

（一）PMO 管理体系

1、进度管理体系以集团关键节点为中心的三级（公司、部门、个人）计划管控体系（略）；

2、项目阶段性成果管理体系

为提高项目运作效率，降低项目管理风险，集团制定了项目从拿地开始到项目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成果，形成了38 个项目阶段性成果，针对特殊偶发事件的控制并形成了6 个例外性阶段性成果；（见附图）

各项目阶段性成果经集团领导或各区域地产公司领导审批后，即形成项目实施过程中的里程碑信号，上阶段的里程碑信号是该项目下一阶段工作的重点支持依据，上一阶段性成果未审批完成，不得进入下一阶段工作。

（1）目的：

①明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向后项目成员发出可以进入下一阶段的明确信号；

②提高项目运作效率，降低项目管理风险，对阶段性成果的完成质量，由公司PMO 、下

游项目职能负责人、项目负责人进行评价；

③项目运营知识的共享。

获取土地信息~

■—项目上会

土地中标通知书取得〜

方案设计任务书发出

方案设计完成〜

初设任务书发出

初步设计完成~

---- 施工图设计开始

平场~

基础开工

方案设计完成〜

项目开盘------ —

向物业移交〜

交房

交房~

交房后半年-

1、土地投资分析阶段

成果

3、投资分析

报告（土

地）

财

计

+

人

集

PP

OM

P

人

责

负

目

项

2、项目预案

2、项目启动阶段成果

3、方案设计成果验算与初

设指导

4、初步设计成果验算与施

设指导

5、施工准备阶段成果

6、营销阶段成果

7、交房阶段成果

8、后续阶段成

果

1、项目战略

定位、市场假

设及客户定位

报告

8、投资分析报告

（启动）

16、投资验算及

分析报告（方案）

7、项目一二级进度

计划

9、方案设计任务书

5、成本敏感分析、价值分

配及成本预设方案

4、项目定位、客户肖像描

述、客户价值敏感分析、市

场预测及销售假设

10、景观方案设计任务

书

6、售楼处、样板房选址、

定位、修建、开放计划及预

算

11、精装房定位、限价

.以及建设实施方案

12、方案设计

成果

13、景观方案

设计成果

17、初步设计

任务书

18、景观初

步 .设计任务书

23、投资验算及分析

报告（初设）

24、项目目标成本

25、项目销售指标

> 20、初步设计成果

14、精装房设计师参与户型研讨

及对其它专业指导性意见

22、精装房方案设计任

务书

21、景观初步设计成

果

项目月度投资收益分析简报

项目月度计划运营简报

施工图设计成果过程设计变更、现场指导、材料选样等

* 30、精装房方案设计成果

市场调研及分析报告，对研发、工程的修正、反馈，设计会审及交底纪要等

15、成本测算及验算报告

销售指标分解

目标成本分解报告

设计成果会审及交底纪要

26、项目管理大纲

27、三通一平实施方案

28、施工、监理单位筛选

及评估报告

I—I 33、售房合同附图

成本系统动态跟踪报告

29、招投标、计价方案、

合约规划

精装房初步设计及施工图设计成果

31、项目营销策略方案

32、售房合同配置标准

1* 34、价格表及付款方式

38 '项目后评估

报告

36、资产管理

方案

37、商业移交

方案

施工管理

35、交房方案