2019重庆.上海房产税政策分析

2019重庆.上海房产税政策分析

2019〃“房产税”政策研判

背景摘要：

2019年1月28日上海重庆公布房产税实施细则并开始实施，重庆房产税税率为

0.5%-1.2%，上海税率为0.6%。

上海：[税率0.6%或0.4%][人均60平方米以上起征][仅对新购住房征] 试点初期，

暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均

销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。重庆：[税率0.5%——1.2%][房价达

9941元每平米起征][不缴税5倍罚款] 重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。税率施行累进税率，即住房交易单

价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%；单价为均价3-4倍的，税率为1%；单

价在均价4倍以上的，税率为1.2%。

对比分析：

从上表中看；试点城市上海的“房产税”政策相对较轻，延展性较大，从起征点、税率、征收范围均有调整空间，是一套新的、完善的利用经济手段进行调控的制度；对比而言，重庆的“房产税”更是像在“杀富济贫”，行政意味明显多于经济，这并不符合当前

政府以经济调控经济的潮流，并且重庆的“房产税”政策还颇有“饮鸩止渴”的嫌疑。所

以我认为一但全国性推广“房产税”，上海的房产税政策更值得参考。

逐层层次分析：

上海：

[税率0.6%或0.4%][人均60平方米以上起征][仅对新购住房征]

[仅对新购住房征]

也就是说；自2019年1月20号后买房的房主，均符合了交“房产税”的第一项条件。这点对全国乃至西安的房地产市场而言，短期内不但没有阻碍房地产

市场的上行，反而会因晚购房要交“房产税”的恐惧心理一定程度上推动市场的成交。（是短期内，这个时期最多不会超过1个季度）

[人均60平方米以上起征]

人均60平米起征；单身购房60平米，新婚夫妇120平米，三口之家达到180平米，考虑到三口之家以上就要有二套、三套需求的概率；所以从此项政策要求来说是“自住完全有余，投资遭受掣肘”。

[税率0.6%或0.4%]

对比通货膨胀所带来的压力，投资房产的低风险及利润，更相对每套二手房交易大概就要5%左右的契税来说，税率0.6%或0.4% 就显得有些微不足道了，但这只是个开始，起点低也给了上调的空间，同时也不能排除它具有“压死骆驼最后一根稻草”的可能。

重庆：

[税率0.5%——1.2%][房价达9941元每平米起征][别墅、2倍主城区高档公寓]

[房价达9941元每平米起征]

从这一条上看，重庆的“房产税”起征点显得有些不够“专业”，不仅“一棍子拍死了太多项目”，而且没有政策的“后续性”，增加了“夭折”的可能。

不过此举明显遏制了高端项目的成交及发展，眼前内迅速降低了市场的成交均价，但不能建立房产市场的长期有序的发展，也没有“实际”的降低房价，不过“面子上好看了些”。对西安的参考意义不大。

[税率0.5%——1.2%]

差别化税率看起来比上海的“房产税”更为严厉；征收幅度更为巨大，但最高已达1.2%的高税率相对已然步副过大，未来“调控”提升的空间也较小。

[对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上住宅、三无人员在渝购买的二套及以上住房，征收房产税]

重庆的“房产税”的征收范围相对较为精细，分层次征收，明显针对高端物业以及外地购房者；这将是对当地“高端物业”的一次“毁灭性”打击，极有可能导致近期内出现重庆“房价”的迅速下滑，并直接影响到高端物业在重庆未来的发展。但“三无人员在渝购买的二套及以上住房”的限制明显是对本地区内的投资者及自主需求来说是一个巨大的机遇，这也是本次“房产税”政策的一个值

得注意的方向。

两市“房产税”影响分析：

软效果：

首先；及信贷手段及保障房供应手段之后，国家在对房产市场的调控手段上又增添了一臂—房产税，一方面更加强调了政府对市场调控的决心，另一方面也为需求人群带来了

更多的疑虑；而同时，做为一种新的税种，由于它对市场未来作用的未知性，对需求人群的心理影响来说也就更大。

更容易在人的心理上造成对市场走势的疑虑，直接效果：

本次重庆、上海的房产税无疑一、增加了投资者的成本，使炒房者利润微薄或无利可图；二、增加了高端自住者对购买大面积房源的顾虑，从而遏制了市场需求，尤其是高端需求。

两市“房产税”走势分析：

两市“房产税”简单来分可以分为一重一轻、一糙一精；重指的是重庆的宽范围、高税率、高惩罚，“药猛”量足，颇似于西药见效快但治不了根本；精指的上海的房产税更合理、更完备、有生命力；类似于重要见效慢但绝对的符合经济杠杆的调节作用。所以未来的房产税的推广发展可能会有两种情况：○1

上海式的房产税制度全面在推广

2 ○优点：符合市场发展趋势缺点：效果慢、持续完善优点：调控效果迅速

上海式的房产税与重庆式交叉进行

缺点：需要朝令夕改