北京土地一级开发项目结案报告
关于土地一级开发的调研报告
关于“土地一级开发”的法律调研报告一、相关法律法规：1、全国人大常委会1998年8月29日通过，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）2、国务院1998年12月24日通过，1999年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《实施条例》”）3、建设部2000年3月29日发布并实施的《房地产开发企业资质管理规定》（以下简称“《资质管理规定》”）4、北京市国土资源和房屋管理局发布的，2002年12月12日起实施的《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）（以下简称“《暂行办法》”）5、北京市人民政府2002年1月31日下发的《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）（以下简称“《土地储备制度意见》”）6、北京市国土资源和房屋管理局2002年12月31日下发的《关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》（京国土房管出[2002]1112号）（以下简称“《职责分工的通知》”）二、关于“土地一级开发”的主管机关《暂行办法》以及《职责分工的通知》对“土地一级开发”的主管机关以及各主管机关的权限作出了明确的规定。
其中：1、《暂行办法》第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开发的组织实施工作。
”2、《职责分工的通知》第一条明确，“市土地储备中心负责对政府以‘熟地’出让的土地组织拆迁和基础设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担土地一级开发的单位”；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远郊区县分中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施）”，此外，该条同时还明确“商务中心区分中心”、“中关村分中心”以及“北京市经济技术开发区”均可作为主体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知-通政办发〔2015〕5号
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知通政办发〔2015〕5号各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：为规范我区土地一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，实现政府宏观调控土地市场，高效使用土地一级开发项目资金、节约控制土地一级开发项目成本。
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）等有关规定，现将有关问题通知如下：本通知适用于市、区联合储备项目；市国土局直接授权企业为主体项目；通州储备分中心为主体委托乡镇政府、园区管委会或国有企业为实施主体项目；通州储备分中心为主体通过挂牌等方式确定实施主体项目。
为使项目开发成本与开发周期更加合理、可行，需建立区内联席会审核制度，项目实施方案制定及修改均须经过区内联席会议审议。
一、联席会议审议制度（一）联席会议由区政府不定期召开，牵头单位为通州国土分局，参会单位由区级相关部门组成，具体包括区发展改革委、区住房城乡建设委、区文化委、区教委、区市政市容委、区国资委、区财政局、区园林绿化局、区民政局、区人力社保局、区安全监管局、区水务局、市规划委通州分局、通州公路分局、项目所在的乡镇政府、园区管委会。
可根据项目具体情况邀请通州电力公司、潞洲水务公司等专业公司参会。
区监察局、区审计局作为监督单位可以列席联席会议。
（二）联席会议职责：主要综合成员单位意见，对项目实施方案制定及修改进行审议，对项目开发成本进行审核。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案
目录第一部分摘要一、项目名称 (3)二、项目位置 (3)三、规划条件 (3)四、土地利用现状 (4)五、一级开发成本 (5)六、开发周期 (6)第二部分第一章项目基本情况 (7)一、项目情况及区域分析 (7)1、项目名称及开发主体 (7)2、项目位置及附图 (7)3、区域因素 (9)4、人文环境 (10)二、土地利用现状情况分析 (15)1、项目用地权属 (15)2、土地利用现状 (15)三、地上物现状调查分析 (16)1、地上房屋现状统计调查表 (16)2、地上树木调查统计表 (17)四、主要规划指标说明 (18)五、开发进度分区及供地时间、数量预测 (20)第二章工作方案 (21)一、征地工作方案 (21)1、征地情况概要 (21)2、政策依据 (21)3、征地费用构成 (21)4、征地费用汇总表 (24)二、拆迁工作方案 (26)1、拆迁情况概要 (26)2、房屋拆迁依据 (27)3、房屋拆迁补偿费汇总表 (27)4、企业一次性停产停业损失 (28)三、征地费用汇总表及相关政策 (28)1、征地费用汇总表 (28)2、适用相关政策 (28)四、市政投资方案 (30)1、基础设施情况分析 (30)2、市政投资估算汇总表 (34)五、专业人士及服务费 (35)六、供地方案 (36)1、土地出让方式 (36)2、出让规模 (36)3、市政接用时间 (36)4、土地销售收入预测 (36)5、周边房地产销售收入 (36)第三章开发进度 (38)一、开发进度安排 (38)二、开发进度表 (39)第四章投资方案 (40)1、一级开发静态成本测算 (40)2、二级开发静态成本测算 (40)3、一级开发现金流量表 (43)4、资金筹备 (43)第五章关键点控制 (44)第一部分摘要一、项目名称：北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案二、位置：北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。
三、规划条件总用地面积：113760平方米（170.64亩）建设用地面积：102583平方米（153.9亩）建筑总面积：256457.5平方米其中：住宅建筑面积：223357.5平方米商业建筑面积：30000平方米公共建筑面积：3100平方米容积率：≤2.5用途：住宅、商业及配套四、土地利用现状现状土地面积汇总表地上物汇总表五、一级开发成本六、开发周期一、开发进度安排鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区域实施。
北京土地一级开发及棚改项目要点梳理
一、北京市土地一级开发项目
（七）典型流程
一级开发流程（典型）
规划条件 规划条件
原 土 地 所 原 土 地 所 有 者 或 使 有者或 使 用者 用者 11、 、征 征得 得 区 县 和 乡 区 县 和 乡 镇 政 府 或 镇 政 府 或 上 级 主 管 上级主管 部门同意； 部门同意； 22、 、向 向市 市 储 备 中 心 储备中心 提 出 土 地 提 出 土 地 一 级 开 发 一 级 开 发 申请 申请 委 办 局 联 委 办 局 联 席会 席会 市 国 土 局 市 国 土 局 市 国 土 局 会 同 相 关 市 国 土 局 会 同 相 关 会同发改、 部门 会同发改、 部门 规 划 、 建 规 划 、 建 设、交通、 设、交通、 11、 、确 确定 定 环 保 等 部 土 地 一 级 环保等部 土地一级 门就土地、 发 主 体 门就土地、 开 开 发 主 体 产业政策、 授 权 、 产业政策、 （ （ 授 权 、 规 划 、 资 委 托 或 招 规划、资 委托或招 质、交通、 质、交通、 标） 标） 环 保 等 对 22、 环 保 等 对 、下 下达 达 一 级 开 发 土 地 一 级 一 级 开 发 土 地 一 级 实 施 方 案 开发批复 实 施 方 案 开发批复 提 出 原 则 提 出 原 则 意见 意见 交评 交评 土 土 地 地 一 一 级 级 开 开 发 发 主 主 体 体 市政府批 准 1、新增 集体土地 办理农用 地征收、 或农转用 手续 2、存量 国有建设 用地收回 国有土地 使用权
一、北京市土地一级开发项目
（五）土地一级开发模式
1.土地储备机构为主体项目 1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目 目前，储备机构实施的一级开发在北京市为主流。 2.开发企业为主体项目 1、 458历史遗留项目（极少，2007年市局发布《关于停止执行 458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》） 2、直接授权企业项目 3、招标项目:从近几年的审核标准把握来看，市国土严格控制招 标项目，主要授权分中心实施，分中心可再委托或招标实施单位 带资或不带资具体操作。
土地一级开发详细流程(以北京为例)--精品
市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收 ***
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束
***
取得征地批复
①委托拆迁、评估单位入户调查和评估
②制定拆迁补偿安置工作计划
***
③申请年度拆迁计划
④申请拆迁公告
⑤申请暂停办理相关事宜
***
办理土地一级开发贷款事宜
①办理建设用地规划许可证
土地一级开发实施方案 ①进行地上物调查统计 ②进行征地前摸底调查 ③进行现场拍照 ④收集项目适用的特殊政策 ⑤委托编制土地一级开发实施方案 ⑥准备编写征地工作方案所需资料 提供各地快规划详细指标 ①准备编写投资方案所需材料 ②一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等） 协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要 签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续
②委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算 ***
③办理市政招投标，确定施工、监理单位
④办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
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实施征地补偿
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办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
***
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款
拆迁
办理拆迁许可证
①核发集体土地房屋拆迁许可证
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（立项前置事项）
④进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 1
①办理用地预审 ***
②办理环境影响评价报告审批
（征地前置事项）
③办理交通影响评价报告审批
④办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
北京朝阳港项目土地一级开发实施计划方案
港项目土地一级开发实施方案编制单位：京泰物流置业2007年9月目录第一章总论 (5)第一节项目基本情况 (5)1.1 项目名称 (5)1.2 项目位置 (5)1.3 项目规划情况 (5)1.4 项目现状情况 (6)1.5 项目前期情况 (7)第二节实施方案的编制依据 (9)第二章港项目的宏观因素 (11)第一节宏观经济环境分析 (11)1.1 行政区划和区县功能定位 (11)1.2 经济指标 (12)1.3 其他影响因素 (14)第二节城市整体规划和城市化进程 (14)2.1 城市布局 (14)2.2 交通规划 (15)2.3 城市化进程 (16)第三章市场分析预测 (17)第一节市商品房市场趋势分析 (17)1.1 供应 (17)1.2 销售 (17)1.3 商品房市场未来发展趋势预测 (18)第二节 2006年商品房市场分析 (18)第三节土地市场环境分析 (20)2.1 土地政策 (20)2.2 土地市场 (21)2.3 土地市场发展趋势 (22)第四章宗地区域因素分析 (22)第一节区概况 (22)第二节周边环境 (23)第三节交通环境 (23)第四节周边市政设施条件 (24)第五章土地征地拆迁实施方案 (25)第一节征地实施方案 (25)1.1土地情况概述 (25)1.2 征地围的人口情况 (26)1.3 征地补偿费的构成 (26)1.4 征地计划 (27)第二节拆迁实施方案 (27)2.1 地上物情况 (27)2.2 拆迁补偿费构成 (28)2.3 拆迁进度计划 (31)第六章大市政建设实施方案 (32)第一节项目周边大市政设施情况及初步市政方案 (32)第二节市政建设实施要求 (35)第三节市政建设投资 (36)第四节市政方案进度计划 (36)第七章项目整体开发进度及土地供应方案 (37)第一节项目开发进度 (37)第二节土地供应模式 (38)第三节土地供应计划 (38)第四节土地一级开发深度 (39)第五节供地时点开发状态 (39)第八章投资方案.............................................................................................. +39第一节投资估算 (39)1.1 估算依据 (39)1.2 项目总投资估算 (39)1.3土地毛地价估算 (41)1.４挂牌底价估算 (42)1.5 项目销售收入估算 (42)第二节经济效益分析 (43)2.1支出单价与销售单价对比 (43)2.2 项目现金流量与财务指标分析 (45)2.3敏感性分析 (46)第三节社会效益分析 (46)第九章风险分析及对策 (47)第一节市场风险分析 (47)第二节政策风险分析 (47)第三节金融财务风险分析 (47)第十章项目管理方案 (47)第一节建设计划管理 (47)第二节项目的进度计划管理 (48)第三节项目管理制度 (49)第十章重点事项说明 (49)附件 (51)第一章总论第一节项目基本情况1.1 项目名称港项目土地一级开发项目。
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
土地一级开发项目成本、收益、现金流分析
土地一级开发项目成本、收益、现金流分析序号XX项目地块基本情况 1土地幅员面积(亩)1450.00 XX大道占地(亩)55.00 轻轨枢纽中心占地(亩)44.00 四方搅拌场占地(亩)68.00 铁路占地(亩)101.00 规划区内道路占地(亩)252.00 其它不详用途用地130.00 可拍卖用地(亩)800.00 2安置人口(人)2175.00 按每亩地1.5人计算 户数(户)725.00 按每户3人计算3农房面积（平方米）54375.00 按每人25平方米计算序号成本费用 1征地拆迁费用23784.95 1.1征地规费9185.34 耕地开垦费1933.34 按80%为耕地,每平方米25元计算 土地有偿使用费2030.01 按平方米21元计算 耕地占用税580.00 按80%为耕地计算 社会统筹基金2900.00 按2万元/亩计算 征地指标费1450.00 按1万元/亩计算 征地工作费291.99 按征地费用的2.1%1.2人员安置费5952.98 按每人27370元计算。
1.3住房安置费6822.25 住房补偿费1305.00 按每平方米单价240元计算 安置农民建房费5220.00 按每平方米单价1200元，每人20平方米 过渡费261.00 按1年过渡时间,按100月/人 搬家费36.25 按每户500元1.4耕地青苗补偿费204.16 按80%耕地，1760元/亩计算1.5村民附着物、设施补偿费725.00 按每户10000元估计1.6集体财产补偿费200.00 没有详细数据，该数据为暂估1.7不可预见费695.22 按安置补偿费的5%计算2市政工程费用5800.00 按4万/亩计算3管理费用1260.00 按每个月35万元，3年开发完毕计算4财务费用2304.00 贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算5本项目合作开发费用8000.00 6总成本费用总计41148.95 以上1至5项合计 每亩总用地分摊成本28.38 按照总用地1450亩计算 每亩净用地分摊成本51.44 按800亩可拍卖用地计算 44.25 按930亩可拍卖用地计算序号销售收益(不考虑销售税金情况) 1收入64879.48 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 60140.02 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 土地拍卖销售收入55800.00 可拍卖用地930亩,每亩按60万测算 XX大道返回成本1560.90 轻轨中心返回成本1248.72 四方搅拌场占地(亩)1929.84 土地出让金返回4340.02 出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司2支出49828.99 暂不考虑营业税 成本费用41148.95 土地出让金8680.04 按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计3税前利润15050.49 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 税前利润10311.03 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 序号分年度投资 第一年第二年第三年1征地拆迁费用23784.95 5993.35 8895.80 8895.802市政工程费用5800.00 1933.33 3866.673管理费用1260.00 420.00 420.00 420.004财务费用2304.00 576.00 1152.00 576.005本项目合作开发费用8000.00 1000.00 3000.00 4000.00 总计41148.95 7989.35 15401.13 17758.47序号现金流量表(以公司为界,考虑贷款,不考虑税金)合计第一年第二年第三年1现金流入71459.98 10000.00 30583.99 30875.99 销售收入47119.96 18847.98 28271.98 土地出让金返回4340.02 1736.01 2604.01 银行贷款20000.00 10000.00 10000.00 自有投资 2现金流出61148.95 7989.35 25401.13 27758.47建设投资41148.95 7989.35 15401.13 17758.47 银行贷款20000.00 10000.00 10000.00。
北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发操作实务土地一级开发是指对农村集体土地进行开发，改变土地的用途，开展房地产开发等经营活动。
作为一项重要的经济活动，北京市的土地一级开发操作实务主要包括土地整备、规划设计、开发建设等方面，下面是对这些方面的详细介绍：土地整备是土地一级开发的第一步，主要包括土地征收、拆迁、补偿和安置等。
根据城市规划，政府需要对农田进行征收并进行相应的补偿，确保农民合理的权益。
土地的拆迁工作需要进行详细的测绘、评估和评定，以确保权益的合理补偿。
同时，政府也需要及时提供相应的安置政策，为被拆迁的人员提供合适的安置条件。
规划设计是土地一级开发的核心环节，主要包括城市规划、土地利用规划和建筑规划等。
城市规划是指对土地资源的合理利用和城市结构的优化设计，包括道路、绿地、公共设施等的规划。
土地利用规划则是对土地用途和分区进行规定，确保土地的合理利用。
而建筑规划则是对建筑的高度、密度、结构等进行规划和设计，确保建筑的安全性和美观性。
开发建设是土地一级开发的最后一步，主要包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
土地平整是指对土地进行平整和清理，确保土地的适合建设。
基础设施建设包括道路、水电、通信等基础设施的建设，以满足后续开发的需要。
房屋建设则是指房地产项目的建设，包括住宅、商业楼等不同类型的建筑。
除了上述的操作实务，还可以进行市场营销和销售工作，包括房屋销售、产权交易、购房指导等。
此外，政府还需要加强对土地一级开发的监管和管理，提高土地使用效益，防止土地滥用和浪费。
总之，北京土地一级开发操作实务主要涉及土地整备、规划设计、开发建设和市场营销等方面，这些工作的顺利进行对于促进城市发展和提高土地利用效能至关重要。
同时，政府需要加强对土地一级开发的监管和管理，确保土地资源的合理利用，推动可持续发展的实现。
北京市顺义区人民政府关于印发顺义区土地储备和一级开发工作实施意见的通知
北京市顺义区人民政府关于印发顺义区土地储备和一级开发工作实施意见的通知文章属性•【制定机关】北京市顺义区人民政府•【公布日期】2006.03.22•【字号】顺政发[2006]16号•【施行日期】2006.04.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文北京市顺义区人民政府关于印发顺义区土地储备和一级开发工作实施意见的通知（顺政发〔2006〕16号）各镇人民政府，地区和街道办事处，区政府各委、办、局，各区属机构：《顺义区土地储备和一级开发工作实施意见》已经2006年第一次政府常务会议审议通过，现予公布，自2006年4月21日起施行。
二○○六年三月二十二日顺义区土地储备开发工作实施意见为进一步规范我区土地储备和土地一级开发（以下简称“土地储备开发”）工作，促进区域经济持续快速健康发展，根据《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）、《北京市人民政府关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知》（京政发〔2005〕6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（京国土用〔2005〕534号），结合我区实际，制定本意见。
一、土地储备开发范围（一）用于经营性开发的新征集体土地；（二）因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原国有划拨土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；（三）依法收回的闲置土地；（四）土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；（五）以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；（六）土地使用者要求政府收回的土地；（七）全区范围内无合法使用权的国有土地；（八）其他依法可以收回的国有土地；在城市规划区范围内的各企事业单位的国有划拨土地或需改变土地用地性质的国有划拨用地，原土地使用者一律不得私自进行转让，也不得以联建、合建等方式自行转让土地使用权。
北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作72248372_百
北京西山·国际文化小镇一级土地开发实施方案目录一、前言 (3)（一）项目分宗图 (3)（二）项目工作总体情况 (4)1、各地块的基本情况、开发顺序简介 (4)2、项目征地总体费用情况 (5)3、项目国有土地收购总体费用情况 (5)4、项目拆迁总体费用情况 (5)5、项目市政总体费用情况 (6)6、项目一级开发总投资估算 (7)7、项目融资总体工作安排 (7)二、项目总体市政实施方案 (9)三、项目中各地块一级土地开发工作方案 (14)1、刘娘府南区（C1、C2）地块工作方案 (14)2、刘娘府北区（A1、A2）地块工作方案 (23)3、福寿岭地块工作方案 (33)4、模式口地块工作方案 (42)5、法海寺公园工作方案 (50)四、投资分析 (52)五、融资计划 (53)六、北京西山国际文化小镇一级土地开发总进度横道图 (57)七、结束语 (57)北京西山·国际文化小镇土地一级开发项目工作报告一、前言石景山位于长安街西沿线，是外城四区中距市区最近的城区，北枕小西山，西倚永定河，是城八区中唯一有山林的城区，自然环境优美。
该区域拥有法海寺、八大处公园、承恩寺、模式口历史文化保护街区，具有深厚的历史底蕴。
北京西山国际文化小镇位于石景山区中部，分为模式口和刘娘府两个片区。
其中模式口片区与翠微山相连、刘娘府片区与金顶山相连，永定河自西向东穿过刘娘府片区，项目傍山依水，具备良好的开发条件，结合石景山未来的发展规划和周边的房地产开发趋势来看，项目有着良好的市场前景。
结合北京西山·国际文化小镇权属地界的自然分布、政府对项目开发顺序的要求、拆迁难度、资金周转，开发周期和进度及每个地块不同现状等情况和要求，将项目分为七宗地块，具体分宗如下：（一）项目分宗图（二）项目总体情况1、各地块的基本情况、开发顺序简介2、项目征地总体情况3、项目国有土地收购总体费用情况4、项目拆迁总体费用情况注：此表不包含安置过渡补助费。
项目用地土地一级开发项目情况汇报
一、项目基本情况——二期项目进程
2004年8月，北京立恒房地产开发经营有限公司与北京市国土资源局签订二期项 目用地使用权出让合同，（京地出【合】字（2004）第1138号），并交付约447万元 抵作地价款。2005年4月，北京立恒房地产开发经营有限公司收到北京市国土资源局 《通知》，因未按合同约定交清全部地价款，北京市国土资源局与其解除土地使用 权出让合同，并收回国有土地使用权；2006年7月，收到北京市土地整理储备中心《 政府储备土地和入市交易土地联席会审议结果告知单》（【2006】019号），同意由 北京立恒房地产开发经营有限公司作为主体，继续办理有关手续并完成征地、拆迁 补偿及市政建设等工作后再入市。
家用电器7220kW。立恒名苑一期工程完成时，完成电力工程建设， 目前项目引用临时供电。 4.供气：小区西侧广外南街上、椿树馆街以南、以北分别有DN300低压燃气管 线。规划新建1座高中压调压站，沿道路铺设天然气中压管道。 5.供热：2001年，经北京市城乡建设委员会批准，本项目被指定为北京市城 乡建设新技术、新材料试点工程，采用壁挂式燃气热水器，不引用 市政热力。 6.电信：广安门南滨河路有现状电信，小区电信直接与其接通。
二期项目用地分为两块，分别于2000年3月及2004年7月取得用地规划许 可证【2000规地字0053号】及【2004规地字0139号】 ；于2002年7月取得二 期项目立项批复（京计投资【2002】1219号），2003年1月取得规划意见书 【2003规意字0232】， 2004年6月取得审定设计方案通知书【2004规审字 0379号】。 经过企业与规委沟通，目前本项目用地规划并未改变，仍可采 用现有用地规划许可证, 延用规证中相应指标。
（椿树馆北一街）。
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解读北京市土地一级开发相关法规和规范性文件
政策２００６－３编辑潇琦２００２年，北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地自身建立土地储备制度意见的通知》有六条具体意见：实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量；严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，大力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。
２００５年５月，市政府首先出台了《北京市国有建设用地供应办法》；２００５年８月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市财政局各部门联合制定出台了《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等等。
今天我就把这些文件的主要内容做一个介绍，再介绍一下下一步还准备出台的文件。
■北京市土地储备和一级开发管理相关法规和规范化文件的主要内容关于《北京市国有建设用地供应办法》，涉及土地储备和一级开发的内容约有十条，归纳其主要内容包括六点：１．明确政府要有计划地实施土地储备和确定了土地储备开发的实施方式；土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地。
通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。
２．明确划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设；３．行政、公益、市政设施等由政府出资建设工程的划拨用地，因各种原因停止使用土地的，由政府无偿收回划拨土地使用权并纳入政府土地储备；这个强调一点，当初行政、公益的是财政出钱的，现在收回的应该无偿，但是实施起来有相当的难度。
４．征收农村集体土地用于经营性项目建设的，由储备机构或委托机构进行征地补偿安置和一级开发后，方可供应；我们强调是不是一个开发，可能一些企业原有的自有土地，自己完成拆迁，可以直接入市交易，不见得非做一级开发这个过程，第４条就强调如果是征用土地，必须走一级开发这个过程。
北京朝阳港项目土地一级开发实施方案设计
北京朝阳港项目土地一级开发实施方案编制单位：北京京泰物流置业有限公司2007年9月目录第一章总论 (5)第一节项目基本情况 (5)1.1 项目名称 (5)1.2 项目位置 (5)1.3 项目规划情况 (5)1.4 项目现状情况 (6)1.5 项目前期情况 (8)第二节实施方案的编制依据 (10)第二章北京朝阳港项目的宏观因素 (12)第一节北京宏观经济环境分析 (12)1.1 行政区划和区县功能定位 (12)1.2 经济指标 (13)1.3 其他影响因素 (15)第二节北京城市整体规划和城市化进程 (16)2.1 城市布局 (16)2.2 交通规划 (17)2.3 城市化进程 (17)第三章市场分析预测 (19)第一节北京市商品房市场趋势分析 (19)1.1 供应 (19)1.2 销售 (19)1.3 商品房市场未来发展趋势预测 (20)第二节 2006年北京商品房市场分析 (20)第三节土地市场环境分析 (23)2.1 土地政策 (23)2.2 土地市场 (23)2.3 土地市场发展趋势 (25)第四章宗地区域因素分析 (25)第一节朝阳区概况 (25)第二节周边环境 (26)第三节交通环境 (26)第四节周边市政设施条件 (26)第五章土地征地拆迁实施方案 (28)第一节征地实施方案 (28)1.1土地情况概述 (28)1.2 征地范围内的人口情况 (29)1.3 征地补偿费的构成 (30)1.4 征地计划 (30)第二节拆迁实施方案 (31)2.1 地上物情况 (31)2.2 拆迁补偿费构成 (32)2.3 拆迁进度计划 (36)第六章大市政建设实施方案 (36)第一节项目周边大市政设施情况及初步市政方案 (36)第二节市政建设实施要求 (40)第三节市政建设投资 (41)第四节市政方案进度计划 (42)第七章项目整体开发进度及土地供应方案 (42)第一节项目开发进度 (42)第二节土地供应模式 (43)第三节土地供应计划 (44)第四节土地一级开发深度 (44)第五节供地时点开发状态 (44)第八章投资方案................................................. +44第一节投资估算.. (44)1.1 估算依据 (44)1.2 项目总投资估算 (45)1.3土地毛地价估算 (47)1.４挂牌底价估算 (48)1.5 项目销售收入估算 (48)第二节经济效益分析 (49)2.1支出单价与销售单价对比 (49)2.2 项目现金流量与财务指标分析 (51)2.3敏感性分析 (52)第三节社会效益分析 (52)第九章风险分析及对策 (53)第一节市场风险分析 (53)第二节政策风险分析 (53)第三节金融财务风险分析 (53)第十章项目管理方案 (53)第一节建设计划管理 (53)第二节项目的进度计划管理 (54)第三节项目管理制度 (55)第十章重点事项说明 (55)附件 (57)第一章总论第一节项目基本情况1.1 项目名称北京朝阳港项目土地一级开发项目。
北京市土地储备和一级开发暂行办法2005540号（五篇范例）
北京市土地储备和一级开发暂行办法2005540号（五篇范例）第一篇：北京市土地储备和一级开发暂行办法2005 540号北京市土地储备和一级开发暂行办法文号：京国土市〔2005〕540号标题：北京市土地储备和一级开发暂行办法颁布日期：2005年8月3日实施日期： 2005年8月3日终止日期：类别：颁布单位：北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市规划委员会北京市建设委员会内容：关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知京国土市〔2005〕540号各有关单位：《北京市土地储备和一级开发暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
二○○五年八月三日北京市土地储备和一级开发暂行办法第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。
市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。
第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。
关于土地一级开发的调研报告 正式版
20关于土地一级开发的调研报告正式版关于土地一级开发的调研报告土地一级开发协议书甲方：乙方：*****有限公司为____落实精神，依据相关法律法规之规定，甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则，经协商一致，签署本委托协议（以下简称本协议）。
第一条土地一级开发的范围本协议所指的土地一级开发范围。
区的开发用地。
（详见《区控制性规划》）区土地一级开发的实施，须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。
开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。
甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。
第二条土地一级开发的开发模式甲方就上述开发范围内的征地批后实施、____和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。
土地一级开发的实施方式：1、征地批后实施及____。
甲方与乙方共同委托区相关有____资质的单位进行____，____协议由甲方与乙方共同与____单位签订，____价格由甲方与____单位确定。
2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书，乙方委托第三方进行设计。
设计完成后，由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。
乙方按批准的设计组织施工。
重大设计变更（造成投资增加超过万以上）报甲方批准。
第三条土地一级开发的委托内容1、根据本委托协议办理相关前期手续；2、实施征地批后实施工作；3、实施____工作4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；5、组织市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括：道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市____下达的其他项目。
6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。
第四条土地一级开发的总费用土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。
土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。
1、土地一级开发的直接成本包括：⑴、一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用；⑵、征地批后实施、____补偿费；⑶、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用；⑷、市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用；间接费用包括：临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用；⑸、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出；2、土地一级开发的间接成本包括：⑴、财务费用；⑵、管理费，按直接开发成本的1%计算；⑶、营业税及附加。
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编号：京土开结（字）[2006]第号
北京市土地一级开发项目
结案报告
一级开发项目名称
一级开发实施主体
一级开发项目结案日期
北京市土地整理储备中心
本报告附件
一、实施方案，京土开实（字）[2006]第号
二、一级开发成本报告，京土开成（字）[2006]第号
三、审计报告，京土开审（字）[2006]第号
四、一级开发项目结案文件册（装订成册，要有目录）
1、一级开发结案申请
2、一级开发批复
3、与集体经济组织签署的征地协议
4、征地批复
5、征地结案表
6、村民委员出具的关于征地补偿、人员安置、回迁房建设到位的证明
7、拆迁许可证
8、拆迁结案表
9、规划意见书、钉桩坐标成果报告（确定拆迁范围）
10、开发单位出具的对拆迁遗留问题补偿的保证书
11、提供市政咨询方案，市政综合方案，
12、接用条件，市政管线图，
13、市政工程验收文件
14、移交市政管理部门的文件。