物业服务管理程序文件
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③资料移交
移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写《物业交接验收表》，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交经管部归档保管。
(6)对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。开发建设单位应按总投资2%的比例一次性向物业经管公司划拨专用基金，用于购买经管用房和部分商业用房以及公用设施重大维修养护工程。
(3)管辖区内车辆的经管。
(4)其他与业主和住户有关的财产。
●验收接管物业的控制
应加强物业综合验收和交接经管，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和规范。
(1)物业验收应具备的条件
①新建物业验收应具备的条件
a.建设工程施工全部完成，业经竣工验收合格；
b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；
⑤封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定；
⑥房屋零修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度；
⑦代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达到98%以上，执行《物业经管、服务费用收缴控制程序》的有关规定；
⑧房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定。
②物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防经管部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收经管办法》(1993.12)、《房屋接管验收规范》(1991.2)等规定组织的竣工验收工作。
(4)对已竣工、在用物业的验收接管工作：
①各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》；
●业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制
对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。
文件名
电子文件编码ຫໍສະໝຸດ Baidu
ZLAL006
页 码
33-6
(1)工程部及各专项服务组(如房屋装饰、缝纫等)负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。
(2)当工程部收到经管部转来的业主、住户《服务登记表》时，工程班长填写《派工单》，并在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持《派工单》前往业主、住户处提供维修服务。
文 件 名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-1
业主和住户财产控制程序
1.0目的
对物业经管范围内与业主和住户有关的财产给予保护。
2.0适用范围
适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。
3.0职责
●总经理负责组织成立物业验收接管领导小组。
●经管部负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-5
(7)根据建设部《全国优秀经管住宅小区规范》，应加强对业主及住户的房屋及维修的经管。努力做到：
①房屋外观完好、整洁，执行《清洁服务控制程序》的有关规定；
②建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定；
③房屋完好率应达到98%以上；
④无违规建筑；
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-4
②验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。
(5)物业移交内容：
①建筑物移交
a.各类房屋清单及配套钥匙；
c.房屋幢、户编号经有关部门确认。
②原有物业验收应具备的条件：
a.房屋所有权、使用权清楚；
b.土地使用范围明确。
(2)在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，经管部负责日常事务运作。
①各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。经管部经理组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施；
②各专业小组按国家、省、市工程验收规范验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-3
(3)参与竣工验收的物业
①验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防经管部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。
①维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装；
②对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在《派工单》上“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装；
●各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。
●工程部当班维修工负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等。
●保安部负责各类车辆的综合经管。
4.0工作程序
●业主和住户的财产一般包括：
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-2
(1)接管的物业，包括各类建筑物及公用设施。
(2)业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加工的物品。
b.单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图；
c.住宅区规划图、竣工总平面图；
d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。
②公共设施及公共场所移交
a.公共设施及公共场所清单；
b.绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等)；
c.机电设备操作、维护说明书；
d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。
移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写《物业交接验收表》，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交经管部归档保管。
(6)对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。开发建设单位应按总投资2%的比例一次性向物业经管公司划拨专用基金，用于购买经管用房和部分商业用房以及公用设施重大维修养护工程。
(3)管辖区内车辆的经管。
(4)其他与业主和住户有关的财产。
●验收接管物业的控制
应加强物业综合验收和交接经管，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和规范。
(1)物业验收应具备的条件
①新建物业验收应具备的条件
a.建设工程施工全部完成，业经竣工验收合格；
b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；
⑤封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定；
⑥房屋零修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度；
⑦代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达到98%以上，执行《物业经管、服务费用收缴控制程序》的有关规定；
⑧房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇入住及装修控制程序》的有关规定。
②物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防经管部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收经管办法》(1993.12)、《房屋接管验收规范》(1991.2)等规定组织的竣工验收工作。
(4)对已竣工、在用物业的验收接管工作：
①各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》；
●业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制
对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。
文件名
电子文件编码ຫໍສະໝຸດ Baidu
ZLAL006
页 码
33-6
(1)工程部及各专项服务组(如房屋装饰、缝纫等)负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。
(2)当工程部收到经管部转来的业主、住户《服务登记表》时，工程班长填写《派工单》，并在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持《派工单》前往业主、住户处提供维修服务。
文 件 名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-1
业主和住户财产控制程序
1.0目的
对物业经管范围内与业主和住户有关的财产给予保护。
2.0适用范围
适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。
3.0职责
●总经理负责组织成立物业验收接管领导小组。
●经管部负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-5
(7)根据建设部《全国优秀经管住宅小区规范》，应加强对业主及住户的房屋及维修的经管。努力做到：
①房屋外观完好、整洁，执行《清洁服务控制程序》的有关规定；
②建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定；
③房屋完好率应达到98%以上；
④无违规建筑；
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-4
②验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》、《物业分户移交验收单》、《物业分户交验问题处理清单》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。
(5)物业移交内容：
①建筑物移交
a.各类房屋清单及配套钥匙；
c.房屋幢、户编号经有关部门确认。
②原有物业验收应具备的条件：
a.房屋所有权、使用权清楚；
b.土地使用范围明确。
(2)在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，经管部负责日常事务运作。
①各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。经管部经理组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施；
②各专业小组按国家、省、市工程验收规范验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-3
(3)参与竣工验收的物业
①验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防经管部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。
①维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装；
②对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在《派工单》上“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装；
●各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。
●工程部当班维修工负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等。
●保安部负责各类车辆的综合经管。
4.0工作程序
●业主和住户的财产一般包括：
文件名
电子文件编码
ZLAL006
页 码
33-2
(1)接管的物业，包括各类建筑物及公用设施。
(2)业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加工的物品。
b.单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图；
c.住宅区规划图、竣工总平面图；
d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。
②公共设施及公共场所移交
a.公共设施及公共场所清单；
b.绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等)；
c.机电设备操作、维护说明书；
d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。