泉州德化冠益凤凰国际定价分析

凤凰国际
4 4 4 5 5 4 3 4 4 3 4
建筑外观
户型设计 社区商业 社区配套 学校 会所 工程进度 其他 物业管理
开发商品牌
总评分
0.4
4
13.5
4
13.4
4
15.4
PART 3 价格测算
项目综合评分测算
在项目的综合评判过程中，我们对项目区位给予60%的权重占 比，对于项目本体给予40%的权重占比，然后通过计算得出本项目与 周边竞品的综合评分
⑦
⑥
⑤
③
②
①
3# 143㎡ 128㎡ （84户） 5# 131㎡ 121㎡ （83户）
6# 116㎡ 75㎡ 112㎡ （112户） 7# 98㎡ 76㎡（56户） （综合上述：小面积户型一般单价较高，也是各楼栋定价所考虑的原因之一）
PART 4 本案定价体系分析
1#2#楼累计客户意向户型单元统计分析
楼盘名称 A金龙中心城 B时尚华庭 C翰林府邸 加权值和（X） 11.1 10.32 9.98 产品均价（P，最新推案报价） 8500（按预估推算） 8000（按现客户转卖价） 7500 项目权重（Q） 30% 30% 40%
D凤凰国际
9.88
合计
7537
100%
凤凰国际的住宅产品估算价格为： Pd=Xd{(PA×QA/XA)+ (PB×QB/ XB) +(PC×QC/ XC)}=7537.3532（毛坯）
标准舒适三房。
PART 1 项目品鉴
建筑物状况分析 — 1#、2#楼B户型分析（两房二厅约89㎡）
两房二厅 约89㎡ 优势： 全明设计、户户朝南、通风采光好；
客厅主卧均朝南、享园林美景；
朝南双阳台设计，利用率高。 劣势： 进门就是餐厅，较不方便； 厨房偏小、厨房卫生间采光较弱、北面无窗 户、较不通透。
自身产品条件主导因素
PART 3 价格测算 楼盘质素考量指标的构成和权重确定。就一般而言，影响楼盘价格的指标主要有：区位、规划 设计、社区配套以及其他四大类。在此四类指标基础上再细化出若干项。确定考量指标后，要 将指标进行量化需采用专家评分法，根据项目对每项指标权重赋分，加权平均确定每个指标的 权重。针对区位、规划设计等指标评价有指标含义。参照指标示意采用1～5分进行评分
冠益·凤凰国际住宅价格建议报告
2013年4月5日，德化
。
前言
目的：
为了能够更加清晰了解本项目高层住宅产品在市场中的真实价 值，以本报告建议价格作为参考，通过对市场环境的了解制定出 更好的营销策略，在区域市场的竞争中保持先人一步的优势及地 位，从而达到快速去化货量，提升市场口碑，确立项目区域市场 地位的战略目标。
项目综合评分
区位评分
60%+本体评分
40%
金龙中心城 项目综合评分 11.1
时尚华庭 10.32
翰林府邸 9.98
凤凰国际
9.88
PART 3 价格测算
住宅核心价格演算
通过采用类比价值加权算术平均法，根据金龙中心城、时尚华庭、翰林府邸对本 案的影响，分别赋予其权重：30%、20%、30%、20%。则水仙里63#楼住宅产 品估算价格为：
最终销售均价
竞品比对纬度
市场竞品项目产品比较
确定核心比准均价
客户纬度
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
PART 3 价格测算
基础价格定价方法选择
市场环境主导因素
竞争导向-市场比较法
•
价值导向-收益还原法
•
成本导向-成本导向定价法
说明：以区域内、其它项 目的价格为基础，根据项 目及本案的情况，制定价 格，以达到增加利润、扩 大销售量或提高市场占有 率等目标的定价方法。
PART 3 价格测算
住宅价格最终确定
在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影 响：
–
– –
现在所面临的市场环境及竞争形势；
销售速度及现金流要求； 竞争对手销售状况（金龙中心城未开始销售；时尚华庭、翰林府邸均售罄）；
–
–
客户的心理接受程度及对价格的敏感度；
综合考虑本次即将推售的1#、2#，位于项目整体区位。
时点、定义：
以2013年4月作为本次价格建议的时间节点，提供公开市场的客 观合理价格建议。
目
录
PART
1 项目品鉴
PART 1 项目品鉴
建筑物状况分析
项目位于武昌区解放路与保安街交汇处(轨道交通4号线首义路下) 项目总规划三期，项目系滚动式开发，目前为一期项目待售阶段 即将推出的一期1号楼58-136平米一至三房户型 项目1号楼总层数29层，共分为3个单元。
PART 2 楼盘解析 翰林府邸
基础信息：
占面积地（㎡） 约23亩
书香地、文化家、学府梦
建筑面积（㎡）
物业类型 户型面积（㎡） 最新报价（元/㎡） 开盘时间
约12万
高层、商场、内街商业步行街 一房（30-46㎡） 二房二厅（58-72㎡） 三房二厅（109㎡） 四房（165-186㎡） 7500元/㎡（均价） 2011年9月
PART
2
德化部分在售楼盘解析
PART 2 楼盘解析 金龙·中心城
基础信息：
占面积地（㎡） 约43748.92㎡
德化首个城市综合体
建筑面积（㎡）
物业类型 主力户型面积 最新报价（元/㎡） 开盘时间 销售代理 配套
264893.91㎡
大型商业中心、步行街、酒店、SOHO公寓 和高层住宅等 挑高单身公寓（50㎡） 二房二厅（83-193㎡） 三房二厅（122-134㎡） 元/㎡（待定） 预计2013年8月 千万间 室内外休闲步行街；百货；大润发；金逸国 际影城；KTV；酒店等
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2#B梯A单元 2#B梯B单元 2#B梯C单元 2#A梯C单元 2#A梯B单元 2#A梯A单元 套数
2 号 楼
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1#B梯A单元 1#B梯B单元 1#B梯C单元 1#A梯C单元 1#A梯B单元 1#A梯A单元
2#
24
131
89
44
33%
119127
83
63%
215226
4
4%
三单元
幢号 层数 总套数 面积㎡ 二房 套数 户型配 比 面积㎡ 三房 套数 户型配 比 面积㎡ 楼中楼 套数 户型配 比
2# 2016/2/1
24
131
89
44
33%
119127
83
63%
215226
4
4%
PART 1 项目品鉴
建筑物状况分析 — 1#、2#楼A户型分析（三房二厅约127㎡） 三房二厅 约127㎡ 优势： 南北朝向设计， 客厅连接观景阳台，三面采 光，通风好，空间紧凑灵动； 双卫生间设计，提升生活舒适性； 格局方正，次卧带景观阳台，保证室内通风采 光。 劣势： 客厅主卧偏小，进门过道太长，浪费空间； 户型设计过于紧凑，剪力墙结构，套内柱子太 多。
销售代理
同舟济
一中、第二实小、县政府、西门车站， 项目自身配有休闲会所、陶瓷商城
配套
项目点评
1.定位清晰，新城、学府；2.项目入市 宣传到位，3.项目有专业代理公司销售， 注重营销手段；4.客户以县城企业家、 公务员、事业单位为主。
PART
3 价格测算
PART 3 价格测算
价格论证结构
区域纬度 区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
户型配比
一单元（两梯六户）
幢号 层数 总套数 面积㎡ 1房 套数 户型配比 面积㎡ 2房 套数 户型配比 面积㎡ 3房 套数 户型配比
1#
3-29
162
58.71、 64
54
30%
72、84、 98㎡
78
60%
114
27
14.8%
二单元
幢号 层数 总套数 面积㎡ 二房 套数 户型配 比 面积㎡ 三房 套数 户型配 比 面积㎡ 楼中楼 套数 户型配 比
市场比对评估打分-区位结构
评分指标 片区形象 与县中心的距离 道路/交通状况 周边自然环境 区位 周边人文环境 周边配套 治安状况 片区提升空间 总评分 权数 0.4 0.2 0.3 0.2 0.3 0.3 0.2 0.3 金龙中心城 4 5 5 3 5 4 3 5 9.5
时尚华庭
翰林府邸 3 3 3 4 4 3 4 4 7.7
凤凰国际 3 3 2 4 3 2 3 3 6.2
4 4 4 3 4 4 4 4 8.6
PART 3 价格测算
市场比对评估打分-项目本体结构
评分指标 总体规划 社区规模 物业类型 规划设计 园林环境 权数 0.4 0.3 0.4 0.4 0.3 0.3 0.3 0.2 0.2 0.2 0.4 金龙中心城 4 4 4 4 4 4 5 3 4 3 4 时尚华庭 3 3 3 4 3 3 4 3 3 5 3 4 12.9 翰林府邸 3 3 3 4 3 4 4 4 3 5 3
•
综合考虑以上诸多因素，建议凤凰国际 住宅销售均价为7550元/㎡ （以2013年4月作为本次价格建议的时间节点）。
备注：项目的定价要根据项目自身的具体条件和入市市场情况进行具体分析，以上建议仅为参考
PART
4 本案定价体系分析
PART 4 本案定价体系分析
项目楼栋优劣分析
⑦
⑥
项目高层自东往西分别是1#、 2#、3#、5#、6#、7#；
说明：需求导向定价法是 指根据市场需求状况和消 费者对产品的感觉差异来 确定价格的定价方法。
PART
•
说明：以营销产品的成本 为主要依据制定价格的方 法统称为成本导向定价法, 这是最简单、应用相当广 泛的一种定价方法。
3 价格测算
这些方法由于缺乏科学的依据和理 论的指导而往往不能真实反映房地 产项目的真正价值和市场价格。
⑤
③
② ①
百度文库
其中1#海拔521m，A梯 68.5m，B梯73.7m；2#海拔 522m，A梯75.6m，B梯74.8m； 3#海拔534m；5#海拔535m；6# 海拔548；7#海拔553m； 整体高度沿着学府路由东往西递 增；
项目楼栋区位优势： 3#〉5#〉6#〉2#〉1#〉7# （3# 5#：位置高、视野开阔，前后无别墅阻挡，位于小区主大门正中，龙脉中心位置，高 可俯瞰全德化县城且无噪音飞尘干扰。6#较2#地势较高，景观面较丰富；1# 7#位于小区边 上考虑到客户接受度，且较容易收噪音飞尘干扰，景观面也较不足，7#楼位于小区最里面离 小区出入口较远。）
项目点评
1.项目地段优越、中心板块，配套齐全；2. 项目体量较大，产品多样，以投资型和改善 型客户为主；3、产品在区域中定位较高， 客群以德化城区及周边乡镇客户为主。
PART 2 楼盘解析 时尚华庭
基础信息：
占面积地（㎡） 7757㎡
德化中心地标
建筑面积（㎡）
物业类型 户型面积（㎡） 最新报价（元/㎡）
标准三房，居住舒适。
PART 1 项目品鉴
建筑物状况分析 —1#、2#楼C户型分析（三房二厅约121㎡） 三房二厅 约121㎡ 优势： 户型方正，南北朝向设计，通风采光效果好； 敞亮双卫生间设计，提升生活舒适性； 南北双阳台，户户大飘窗设计，超值赠送面积。 劣势： 进门过道过长，客厅主卧偏小，客户存在一定 抗性； 公卫偏小，且较远，不便私密性较弱。
PART 4 本案定价体系分析
项目楼栋价格建议
通过市场比较法，结合市场、项目工程、楼栋 优劣势、公摊、产品占比，建议本案整体定价 均价为8000元/㎡。其中即将推出的1#、2#建 议以低价入市，树立项目形象口碑。1#均价 7500元/㎡，2#均价7600元/㎡；3#5#均价 7900~8000元/㎡；6#7#8100~8300元/㎡。 （3#5#6#7# 以推出先后时间为定价准则，3# 可定位小区楼王，定价略高。） 各楼栋户型面积配比：1# 119㎡ 127㎡ 89㎡ （126户） 2# 121㎡ 127㎡ 89㎡ （131户）
72668㎡
高层、商场、内街商业步行街 二房二厅（80-94㎡） 三房二厅（99-132㎡） 6700元/㎡（11年开盘均价） 8000元/㎡（现客户转卖价格）
开盘时间
销售代理
2011年7月
自销 瓷都广场、陶瓷街、南门市场、永辉超 市，项目自身配有老人休闲会所、商业
配套
项目点评
1.定位清晰，打造德化高层建筑群、新 地标；2.项目入市区域竞争力强；3.项 目打造风水宝地；4.客户以城区公务员、 事业单位为主。
宽敞两房，布局讲究，设计合 理，居住舒适。
PART 1 项目品鉴
园林景观 冠益· 凤凰国际匠心打造社区花园。以点、线、 面规划，与水、石、树，及富有生活文化气息的雕塑 名品等有机结合，让自然涵养至尚居住境界，礼遇巅 峰盛景。 欧式建筑气质彰显高尚世家风范。简约时尚的深 灰色、贵气的咖啡色主墙，与精致的建筑相结合，兼 收海派风范，考究品质褶褶生辉。 项目打造豪宅园林典范，绿化率30%，11640㎡ 多绿化面积，中央园林景观。