工作室策划流程――星河湾案例介绍王志纲工作室
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﹡广、深楼市较高低，华南板块定乾坤 ——资深策划 人王志纲谈广州华南板块的崛起”、
﹡地产巨鳄，备战番禺——王志纲纵论华板块 ﹡《广州人，你住得怎么样》 ﹡《华南虎，拔高楼市开盘标准》 ﹡《中国楼市看华南》 ﹡《新世纪宣言新鲜出炉》 ﹡《我有一个梦想——广州宏宇企业集团董事长黄文 仔素描》
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
四、不一样的星河湾
v 首期以一江两河四湖六泳池四十多个园林水景 的楼美景式实景开盘
v 中国第一江景社区，户户有景 v 1.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道 v 首期8个亿推出30多万平方米,由六大充满异域
风情的水景园林社区组合而成，容积率为1.2, 绿化率高达50%
五、市场引爆
（接上页）
﹡《华南板块，掀起你的盖头来》 ﹡《华南先头部队喜传捷报》 ﹡《星河湾火曝揭秘》 ﹡《当年买家如是说》 ﹡《来自同行的反应》 ﹡ 《解剖星河湾现象》 ﹡ 《让房子成长为艺术品——宏宇集团董事长黄文仔 访谈》 ﹡ 《星河湾，华南板块试金石——本报记者专访王志 纲》
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
第四部分 社区功能与配套 一、商业中心 二、休闲广场 三、生态水系统和活水保养馆 四、教育配套
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
第五部分 社区定位
一、住宅定位 二、什么样的房子？ 三、社区形象命名
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
第六部分 项目启动
一、项目启动相关原则 二、项目总体分区建议 三、首期开发的目标与前提 四、首期位置与规模 五、D区一期开发的产品定位 六、第一期投入产出初步分析 七、首期的启动 八、 后期开发的若干问题
人 v 半地下充足车位车库，拥有阳光、微风和鲜花的车
库
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
五、市场引爆
1、核心工作：
●对项目开盘时的局势进行评估，确定项目入市 姿态；
●寻求项目突破点和和引爆性； ●独树一帜的媒体策略（附于下页）。
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
五、市场引爆
亮、董方 据此执行。
1/3 王老师考察 工地并与黄
董谈开会谈 推广
黄董、梁
总、王老 师、云亮
1/5 省广提交广
告推广初稿， 并开会讨论
梁 总 、 省 认为省广的广告推
广 丁 邦 清 、广方案力度不够，
萧 虹 等 、 差异性不够，无法
工 作 室 云 跳出来，故提出调
亮
整意见。
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四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与 发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人 才； ●对规划设计、园林设计等进行评估、评审； ●营销、广告、物业管理等工作的推进。
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四、顾问监理
2、成果提交：
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第二部分 策略设计
一、 基本思路 二、 开发策略 三、 开发理念 （一）回归家本位 （二）做足水文章 （三）打好环境牌 （四）经营泛地产
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第三部分 社区环境 一、环境理念与建筑风格 （一） 家本位的环境 （二） 园林环境
态 综合 势 评估 分
析 报 告
问题与对策
（接下页）
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（接上页）
理念创新
总体思路 开发理念 开发模式
策 项目定位
划
期
规划及开发构想
目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位
首期启动策略
操
规划设计
作
企业运作
监
开发筹备
理
营销推广
期
物业管理
规划设计依据 配套及服务 项目经济分析
三、策略设计
1、核心结论：
●市场领跑策略； ●提高竞争门槛的实力开发策略； ●抢占先机的市场引爆策略； ●大盘可持续发展策略； ●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服 务等提出意见和建议； ●特别是针对项目处于郊区，生活配套不便的 情况，制定出《社区服务体系》。
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五、市场引爆
1、核心工作：
●开放式的销售方式：
不送礼
可拍照
不抽奖
可下水
不摇珠
可坐卧
●卖点不断
卖华南版块
卖靓盘美景
卖教育
卖价值认同
卖会所
卖商业服务联盟
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五、市场引爆
1、核心工作：
软新闻一览表（3月2日到5月31日）
多以会议形式进行双方的沟通、交流，形成会 议纪要、备忘录等提案
● 《规划、建筑设计评估修改建议》 ● 《环境、景观设计评估修改建议》 ● 《配套、服务要点评估修改建议》 ● 《营销、推广策略提案评估修改建议》
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四、顾问监理
主要工作日程及进度表（略图）
日期 项目及形式
四、顾问监理
3、工作能力：
●没有私心，建立公平、公正标准的能力； ●理论提升、表述能力； ●抓主要矛盾的能力； ●甄别事物的能力（可为 不可为）； ●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。
4、效果评估：
从理论到实践是一个复杂和漫长的过程，通过各方面的共同努力， 星河湾在整体性上，尤其是园林和景观的和谐统一方面达到了前所未 有的高度。
目录 第一部分 形式分析 一、广州房地产市场若干值得关注的特点、问题与趋势
（一） 供求关系 （二） 竞争态势 （三） 区位走势 （四） 大盘问题
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二、大石片区房地产市场的特点、问题与趋势 （一）目前存在的问题 （二）未来发展的方向 三、项目优劣势分析 （一） 自有优势 （二） 自有劣势 （三） 外部机会 （四） 外部威胁
●以现楼美景开盘，气势夺人，不仅拔高了广州 楼市的开盘标准，打乱了其他竞争对手的阵营， 而且还原了住宅本来面目，体现出对消费者知情 权的尊重，受到了市场的追捧；
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向， 并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在 这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
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四、不一样的星河湾
v 独家拥有天然活水生态循环系统,投巨资从50公里外 的西北江引来天然保护水源作为区内生活用水
v 五星级的会所 v 多阳台，最大限度地与自然相融，广州第一家用不着
空调的样板房 v 广州第一家拥有全方位商业联盟 v 广州第一家拥有泛会所的楼盘，举步可达，亲切宜
工作室策划流程――星 河湾案例介绍王志纲工
作室
2020/11/12
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程
调ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
市场
态 分析
研势
分 企业
析 分析
期
项目 分析
行业特征及走势 竞争特性及走势 需求特性及走势 产品差异化分析
内外部资源梳理 核心能力诊断
基地条件、 区位特点
媒体策略：
﹡新闻为先导的立体媒体策略：平面媒体的功能只是发 布，而利用项目本身具有直接的新闻效应用软广告的形 式进行推广，不仅倍受各界关注而且广为传播，产生核 裂变效应。
﹡媒体选择：选择南方都市报，一个非常活跃，能主动、 积极配合的媒体，建立广告运做的新方式。 ﹡媒体攻略：先卖版块：聚焦华南 ﹡媒体创新：《生活杂志》
●理论支撑： 彰显优势资源； 将劣势转化为优势潜能。
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一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
3、企业能力评估 ● 核心结论：
﹡三大优势： 有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿
﹡三大劣势： 没有品牌、没有社区开发经验、没有班底
● 理论支撑：
﹡根据修正的“最短木块”理论，对于企业优势、 劣势的重新认识和利用
主要内容
参与人员 主要目的/接受及
执行状况
12/3 提交《锦绣 从分析整个竞争态 梁 总 、 销 为项目前期推广定
0 天河前期推 势入手，理清项目 售 部 、 省 下思路；
广方案》提 前期推广思路，并 广萧虹等 星河湾基本同意此
案并会议讨 做出软硬广告思路 工 作 室 云 方案，并督促省广
论
及时间计划。
价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。
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一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
● 理论支撑： 城市化发展阶段论： 庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论： 新广州的门户和桥头堡地位； 周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。
功能描述。
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二、理念创新
4、效果评估：
●中国最有特色的沿江处理，不仅有江景， 更做出了江境；
● 广州第一个水生态社区——做出了市场公 认的广州最好的水文章；
● 开盘后，除了广州买家外，来自珠三角， 乃至湛江、汕头的买家络绎不绝。
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在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐 射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其 他地方，超越同质化竞争。
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二、理念创新
2、理论支撑：
大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的 核心主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引 导消费。
3、成果提交：
《项目总体概念提案》 包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和
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六、客观评价
●尚未开盘，已是声名远扬，胜算在握； ●受到业内及市场极大关注和赞誉，“华南板块 第一盘”形象呼之欲出； ●受到番禺区政府、广州市房协、建设部等政府 官员的一致高度评价，认为是21世纪中国楼市的 抗鼎之作。
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五、市场引爆
2、理论支撑：
●动态把握 ●局部调整
3、成果提交：
●《卖点梳理》 ●《前期推广工作构想》 ●《入市的时机及姿态》
4、效果评估：
星河湾成为华南版块的门户、代言人，此版块以前开发的楼盘已 被人淡忘，以后的楼盘只能算是追随者。
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六、客观评价
1、现场 2、开发商 3、同行 4、新闻 5、政府 6、媒体 7、其他
三、策略设计
2、理论支撑：
●因时、因地、因人制宜，量身定做； ●项目品牌与企业品牌并重。
3、成果提交：
●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》 ●《环境、景观设计要点》 ●《配套、服务要点》 ●《营销、推广策略提案》
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三、策略设计
4、效果评估：
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一、大势把握
（二）成果提交形式
●《市场评估提案》 ●《项目条件评估提案》 ●《企业评估提案》
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一、大势把握
（三）效果评估
两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析 ● 2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州； ●2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未 来的市中心将在番禺； ●2000年开始，广州楼盘纷纷改头换面； ●2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热 点，竞争的焦点； ●水资源的充分利用——与宝墨园的合作 。
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二、理念创新
1、核心结论：
●华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪 宅十分有竞争力。
●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区
﹡回归家本位 ﹡做足水文章 ﹡打好环境牌 ﹡经营泛地产
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二、理念创新
1、核心结论： ●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题
首期启动专题 首期营销专题 广告推广专题
总 体 策 划 报 告
月度 咨询 简报
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一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估 ●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是
未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人 居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低
七、王志纲工作室的魅力
●以独特的视野、独特的方法论、独特的工具为 项目进行量身定造的策略设计； ●同勇于创新的人们共同开拓一个又一个中国的 试验田。
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项目地块
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宏富项目开发总体策划报告 （2000年1月20日提交）
﹡地产巨鳄，备战番禺——王志纲纵论华板块 ﹡《广州人，你住得怎么样》 ﹡《华南虎，拔高楼市开盘标准》 ﹡《中国楼市看华南》 ﹡《新世纪宣言新鲜出炉》 ﹡《我有一个梦想——广州宏宇企业集团董事长黄文 仔素描》
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工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
四、不一样的星河湾
v 首期以一江两河四湖六泳池四十多个园林水景 的楼美景式实景开盘
v 中国第一江景社区，户户有景 v 1.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道 v 首期8个亿推出30多万平方米,由六大充满异域
风情的水景园林社区组合而成，容积率为1.2, 绿化率高达50%
五、市场引爆
（接上页）
﹡《华南板块，掀起你的盖头来》 ﹡《华南先头部队喜传捷报》 ﹡《星河湾火曝揭秘》 ﹡《当年买家如是说》 ﹡《来自同行的反应》 ﹡ 《解剖星河湾现象》 ﹡ 《让房子成长为艺术品——宏宇集团董事长黄文仔 访谈》 ﹡ 《星河湾，华南板块试金石——本报记者专访王志 纲》
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第四部分 社区功能与配套 一、商业中心 二、休闲广场 三、生态水系统和活水保养馆 四、教育配套
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第五部分 社区定位
一、住宅定位 二、什么样的房子？ 三、社区形象命名
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
第六部分 项目启动
一、项目启动相关原则 二、项目总体分区建议 三、首期开发的目标与前提 四、首期位置与规模 五、D区一期开发的产品定位 六、第一期投入产出初步分析 七、首期的启动 八、 后期开发的若干问题
人 v 半地下充足车位车库，拥有阳光、微风和鲜花的车
库
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五、市场引爆
1、核心工作：
●对项目开盘时的局势进行评估，确定项目入市 姿态；
●寻求项目突破点和和引爆性； ●独树一帜的媒体策略（附于下页）。
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五、市场引爆
亮、董方 据此执行。
1/3 王老师考察 工地并与黄
董谈开会谈 推广
黄董、梁
总、王老 师、云亮
1/5 省广提交广
告推广初稿， 并开会讨论
梁 总 、 省 认为省广的广告推
广 丁 邦 清 、广方案力度不够，
萧 虹 等 、 差异性不够，无法
工 作 室 云 跳出来，故提出调
亮
整意见。
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四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与 发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人 才； ●对规划设计、园林设计等进行评估、评审； ●营销、广告、物业管理等工作的推进。
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四、顾问监理
2、成果提交：
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第二部分 策略设计
一、 基本思路 二、 开发策略 三、 开发理念 （一）回归家本位 （二）做足水文章 （三）打好环境牌 （四）经营泛地产
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第三部分 社区环境 一、环境理念与建筑风格 （一） 家本位的环境 （二） 园林环境
态 综合 势 评估 分
析 报 告
问题与对策
（接下页）
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（接上页）
理念创新
总体思路 开发理念 开发模式
策 项目定位
划
期
规划及开发构想
目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位
首期启动策略
操
规划设计
作
企业运作
监
开发筹备
理
营销推广
期
物业管理
规划设计依据 配套及服务 项目经济分析
三、策略设计
1、核心结论：
●市场领跑策略； ●提高竞争门槛的实力开发策略； ●抢占先机的市场引爆策略； ●大盘可持续发展策略； ●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服 务等提出意见和建议； ●特别是针对项目处于郊区，生活配套不便的 情况，制定出《社区服务体系》。
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五、市场引爆
1、核心工作：
●开放式的销售方式：
不送礼
可拍照
不抽奖
可下水
不摇珠
可坐卧
●卖点不断
卖华南版块
卖靓盘美景
卖教育
卖价值认同
卖会所
卖商业服务联盟
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五、市场引爆
1、核心工作：
软新闻一览表（3月2日到5月31日）
多以会议形式进行双方的沟通、交流，形成会 议纪要、备忘录等提案
● 《规划、建筑设计评估修改建议》 ● 《环境、景观设计评估修改建议》 ● 《配套、服务要点评估修改建议》 ● 《营销、推广策略提案评估修改建议》
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四、顾问监理
主要工作日程及进度表（略图）
日期 项目及形式
四、顾问监理
3、工作能力：
●没有私心，建立公平、公正标准的能力； ●理论提升、表述能力； ●抓主要矛盾的能力； ●甄别事物的能力（可为 不可为）； ●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。
4、效果评估：
从理论到实践是一个复杂和漫长的过程，通过各方面的共同努力， 星河湾在整体性上，尤其是园林和景观的和谐统一方面达到了前所未 有的高度。
目录 第一部分 形式分析 一、广州房地产市场若干值得关注的特点、问题与趋势
（一） 供求关系 （二） 竞争态势 （三） 区位走势 （四） 大盘问题
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
二、大石片区房地产市场的特点、问题与趋势 （一）目前存在的问题 （二）未来发展的方向 三、项目优劣势分析 （一） 自有优势 （二） 自有劣势 （三） 外部机会 （四） 外部威胁
●以现楼美景开盘，气势夺人，不仅拔高了广州 楼市的开盘标准，打乱了其他竞争对手的阵营， 而且还原了住宅本来面目，体现出对消费者知情 权的尊重，受到了市场的追捧；
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向， 并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在 这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
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工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
四、不一样的星河湾
v 独家拥有天然活水生态循环系统,投巨资从50公里外 的西北江引来天然保护水源作为区内生活用水
v 五星级的会所 v 多阳台，最大限度地与自然相融，广州第一家用不着
空调的样板房 v 广州第一家拥有全方位商业联盟 v 广州第一家拥有泛会所的楼盘，举步可达，亲切宜
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作室
2020/11/12
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王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程
调ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
市场
态 分析
研势
分 企业
析 分析
期
项目 分析
行业特征及走势 竞争特性及走势 需求特性及走势 产品差异化分析
内外部资源梳理 核心能力诊断
基地条件、 区位特点
媒体策略：
﹡新闻为先导的立体媒体策略：平面媒体的功能只是发 布，而利用项目本身具有直接的新闻效应用软广告的形 式进行推广，不仅倍受各界关注而且广为传播，产生核 裂变效应。
﹡媒体选择：选择南方都市报，一个非常活跃，能主动、 积极配合的媒体，建立广告运做的新方式。 ﹡媒体攻略：先卖版块：聚焦华南 ﹡媒体创新：《生活杂志》
●理论支撑： 彰显优势资源； 将劣势转化为优势潜能。
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
3、企业能力评估 ● 核心结论：
﹡三大优势： 有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿
﹡三大劣势： 没有品牌、没有社区开发经验、没有班底
● 理论支撑：
﹡根据修正的“最短木块”理论，对于企业优势、 劣势的重新认识和利用
主要内容
参与人员 主要目的/接受及
执行状况
12/3 提交《锦绣 从分析整个竞争态 梁 总 、 销 为项目前期推广定
0 天河前期推 势入手，理清项目 售 部 、 省 下思路；
广方案》提 前期推广思路，并 广萧虹等 星河湾基本同意此
案并会议讨 做出软硬广告思路 工 作 室 云 方案，并督促省广
论
及时间计划。
价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
● 理论支撑： 城市化发展阶段论： 庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论： 新广州的门户和桥头堡地位； 周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。
功能描述。
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二、理念创新
4、效果评估：
●中国最有特色的沿江处理，不仅有江景， 更做出了江境；
● 广州第一个水生态社区——做出了市场公 认的广州最好的水文章；
● 开盘后，除了广州买家外，来自珠三角， 乃至湛江、汕头的买家络绎不绝。
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在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐 射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其 他地方，超越同质化竞争。
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
二、理念创新
2、理论支撑：
大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的 核心主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引 导消费。
3、成果提交：
《项目总体概念提案》 包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和
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六、客观评价
●尚未开盘，已是声名远扬，胜算在握； ●受到业内及市场极大关注和赞誉，“华南板块 第一盘”形象呼之欲出； ●受到番禺区政府、广州市房协、建设部等政府 官员的一致高度评价，认为是21世纪中国楼市的 抗鼎之作。
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五、市场引爆
2、理论支撑：
●动态把握 ●局部调整
3、成果提交：
●《卖点梳理》 ●《前期推广工作构想》 ●《入市的时机及姿态》
4、效果评估：
星河湾成为华南版块的门户、代言人，此版块以前开发的楼盘已 被人淡忘，以后的楼盘只能算是追随者。
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六、客观评价
1、现场 2、开发商 3、同行 4、新闻 5、政府 6、媒体 7、其他
三、策略设计
2、理论支撑：
●因时、因地、因人制宜，量身定做； ●项目品牌与企业品牌并重。
3、成果提交：
●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》 ●《环境、景观设计要点》 ●《配套、服务要点》 ●《营销、推广策略提案》
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三、策略设计
4、效果评估：
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
一、大势把握
（二）成果提交形式
●《市场评估提案》 ●《项目条件评估提案》 ●《企业评估提案》
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一、大势把握
（三）效果评估
两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析 ● 2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州； ●2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未 来的市中心将在番禺； ●2000年开始，广州楼盘纷纷改头换面； ●2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热 点，竞争的焦点； ●水资源的充分利用——与宝墨园的合作 。
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
二、理念创新
1、核心结论：
●华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪 宅十分有竞争力。
●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区
﹡回归家本位 ﹡做足水文章 ﹡打好环境牌 ﹡经营泛地产
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
二、理念创新
1、核心结论： ●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题
首期启动专题 首期营销专题 广告推广专题
总 体 策 划 报 告
月度 咨询 简报
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估 ●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是
未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人 居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低
七、王志纲工作室的魅力
●以独特的视野、独特的方法论、独特的工具为 项目进行量身定造的策略设计； ●同勇于创新的人们共同开拓一个又一个中国的 试验田。
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
项目地块
工作室策划流程――星河湾案例介绍 王志纲工作室
宏富项目开发总体策划报告 （2000年1月20日提交）