淮安市涟水县项目市场调研报告2240138380

调研目的：通过对涟水县的整体观察及调研，熟悉了解涟水县宏观区域位置特征，达到在销售中更好的把握涟水整个房地产行情的发展趋势，宏观上掌握销售的进度！

调研方法：观察调研抽样访谈

调研内容：

1、总述

涟水总面积1 6 7 6平方公里，总人口105万。物产富饶，资源广博，有粮食、畜禽、林果等全国农产品基地。是全国商品粮生产基地县、全国平原绿化先进县、全国造林绿化百强县、省首批生态农业县。生态环境优美。古黄河沿线经济林、生态林绵延百余里，被誉为“天然氧吧”。城内涟漪湖、东湖、茵湖三湖相连，“水在城中、城在水中、城中有湖、湖中有岛、岛上有白鹭。”

2、交通

涟水是南北交通咽喉，是南上北下的必经之地。交通极为便利，公路、铁路、水路四通八达。有5条省道、3条国道在境内汇合，宁连(南京一连云港)一级公路、同三(黑龙江同江一海南三亚)高速、京沪高速纵贯全县，新长

(新沂一长新)铁路、京杭大运河离县城仅2 5公里，交通枢纽地位已经确立。特殊的地理位置和便捷的交通体系，承南启北、联结东西，现已东融上海经济圈，北融东陇海线经济带。涟水县城离欧亚大陆桥东桥头堡连云港(9 0公里)只有4 5分钟的行程，到南京(1 9 0公里)需2个半小时，至南京禄口机场行程不到3小时，到大都市上海(4 5 0公里)只需4个小时，到北京(7 8 0公里)只需8个小时。到无锡(32 0公里)只需3小时。县内拥有国家四级航道一一盐河，北经灌河入黄海，南连京杭大运河入长江，航运能力5 0 0吨。县内全面实现县乡道路灰黑化。

3、产品概况

农副产品资源丰富，工业门类齐全。农业资源非常丰富。常年农作物复种面积2 2 0万亩以上，是全国粮食生产百强县、全国商品粮生产基地县。经济作物种植面积8 0多万亩，主要有花生、浅水藕、朝天椒、棉花、油菜等。淡水养殖8万亩，水产品2．5万吨，是全国商品猪、省商品瘦肉猪生产基地县，年出栏生猪1 0 C万头，年饲养家禽2 5 0 0万只以上。生态特色明显。大力发展以沼气为纽带的生态农业，全县已建沼气池1 6 0 0 0多个。围绕沼渣、沼液的开发利用，建成无公害农产品基地1 0万亩，无公害畜禽总量突破4 0 0万只。林业资源丰富。全县现有林果面积2 2．5万亩，其中片林面积1 8万亩，活立木蓄积量2 8 0万立方米，年生长量3 0万立方米以上，年可采代量2 O万立方米左右。森林覆盖率3 2％，农田林网率9 4％。是江苏省唯一的国家级“生态家园富

民工程”示范县、省级生态农业示范县。工业门类齐全，产业特色明显。传统产业有纺织服装、食品酿造、医药化工、建筑建材；新兴产业有特种化纤、高档木制品加工，有色金属加工和机械电子等。今世缘酒业、锦纶化纤、源通制帽、惠泰木业等一批重点企业发挥着重要的拉动和辐射作用。围绕农业产业化新上农副产品加工龙头企业，围绕支柱产业的壮大、延伸新上项目均是我们鼓励投资的重点领域。

4、教育

涟水有丰富的教育资源，高等教育、中等教育、职业教育、义务教育、幼儿教育五大教育体系完备，全县每年输送本科院校学生2 O 0 O多人。

5、投资环境

投资环境日臻完善，服务环境优质高效。树立“全社会双赢”的理念，“你投资、我服务，你发财、我保护，你发展、我繁荣"，形成全社会人人关心招商、人人参与招商、人人服务招商的亲商、扶商氛围

调研目的：通过对本项目及周边配套的调研，达到正确认识项目，准确项目的市场定位。对周边楼盘的采盘摸底及楼盘分析，充分了解市场，面对不同项目的竞争，制定合理的策略，更好的领跑市场。

调研方法：观察调研抽样访谈

调研内容：

1.项目调研

项目位于涟水县城北，沿北环路——红日大道南侧。涟水县城北为涟水县新城区，开发规模巨大：大型的县工业园区位于城北地区；县委、县政府相关机关从2003开始相继搬迁与此，已搬迁的机关沿红日大道北侧由东往西依次有县国土资源局，县供电局，县检察院，县消防大队，县公安局，县政府，县建设局……；涟水县准三星级宾馆——红日宾馆，具有一定知名度的涟水县民办学校——怀文外国语学校以及涟水县第四中学坐落与此；另大型商业大厦——深圳大厦及大型的商业休闲广场都在拆迁准备建设当中。

项目的区域位置良好，涟水县人相信在未来五年中城北区将超越现在的市中区，成为涟水县最繁华的商业文化居住地区，对城北区的房地产的发展抱有强烈的信任感。

2.竞争楼盘调研

A、现有竞争楼盘

（1）、白鹭花园调研分析（见附表一）

(2)、现代名流调研分析（见附表二）

（3）、城市花园调研分析

城市花园占地14亩，6栋楼房，其中一栋为小高层，为常州一开发公司开发，项目位于涟水县汽车站一侧，项目内没有相关配套，为普通小规模楼盘，城市花园价格多层均价在1500左右，小高层均价在1800左右，沿街商铺在2500左右。

城市花园和现代名流距离很近，由于规模不大，没有进行项目形象包装及广告宣传，在涟水的知名度不高。

（4）.仙居小区调研分析

仙居小区位于涟水县安东路与红日大道的十字路口东北侧，项目已经进入尾盘阶段，现在销售的为几套沿街住宅，价格相对便宜在住宅1350元/平方，商铺2500元/平方左右，其楼盘在2003年开始开盘的，销售周期已经进入尾声。

B、潜在竞争楼盘

（1）、涟州花园：

项目位于涟州路东侧，处于新老城区交界处，地址位置优越，在本项目南侧。项目占地在120亩左右，现在处于地基动工的阶段，估计在年底即将销售。涟州花园项目建筑、规划、配套设施精致齐全，户型选择多，大概在十种户型左右，现在在涟水口碑传播极佳。项目现在给予保留，但不收钱。

（2）、温州商城

项目位于涟水县城市中心地带，南面为涟水县的城中湖及五岛公园，地理位置极其优越。项目裙楼结构：一二层为商铺，商铺上为两栋小高层及五到六栋四层多层住宅，对外宣传已经和时代超市签下合同，明年10月份时代超市将入主温州商城下面两层。其住宅在明年八月份才正式对外销售。价格现在没有确定。

（3）、项目周边年底到明年即将挂牌拍卖地块

涟水县国土资源局将会在年底对红日大道沿街地块进行拍卖分别有：国土资源局东面、县政府北面地块、县政府南面地块、县公安局对面地块等大概四块地块。其四块地块规模都相当大。县公安局对面地块即项目西侧地块面积高达180亩，国土资源局东侧地块即项目东北侧面积也不小于100亩，县政府南北地块面积分别在80亩左右。