土地使用性质变更

一、关于改变土地使用性质

土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这样的：

1、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金；

2、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。

二、关于闲置土地

1、什么是闲置土地？

根据2003年修订的《广州市闲置土地处理办法》（广州市人民政府令第5号）第五条规定，具有下列情形之一的土地为闲置土地：

①超过《国有土地使用权出让合同》约定或《建设用地批准书》规定的动工开发期限未动工开发的；

②《国有土地使用权出让合同》未约定或者《建设用地批准书》未规定动工开发建设日期，自《国有土地使用权出让合同》生效或者土地行政主管部门《建设用地批准书》颁发之日起满1年未动工开发建设的；

③已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

④法律、行政法规规定的其他情形。

以上几种情形俗称“批准书阶段”的闲置土地。

另外，超过土地行政主管部门核发通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限，用地单位未取得《建设用地批准书》的，也视为闲置土地。这种情形俗称“通知书阶段”的闲置土地。

2、改变国有土地建设用途由谁批准？

建设用地单位使用国有土地，应按照原依法确定的用途使用土地。如果确实需要改变土地的建设用途，必须按照法定程序办理审批手续，即经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变用途，在报批前，应先经城市规划行政主

3、闲置土地收回来后，原征地拆迁遗留问题由谁负责？

根据《广州市闲置土地处理办法》第十六条、第二十一条第二款规定，闲置土地被收回后，其原有的经济责任仍由原用地单位承担，包括征地拆迁遗留问题。

已实施房屋拆迁，尚未完成补偿安置的，由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人。

4、闲置土地收回来后，前期投入是否予以偿还？

根据《广州市闲置土地处理办法》第十六条规定，闲置土地被收回后，前期投入将不予偿还。

5、根据广州市国土房管局2005年3月31日出台的《广州市土地闲置费征收使用管理办法》(以下简称《办法》)，已经签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，如是经营性房地产用地，每月将按合同出让金总额的%支付土地闲置费；未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地，属于中心区的经营性房地产用地，闲置费的征收标准为每月26元／平方米。该规定从2005年5月1日起实施。

PS：可参见《广州市土地闲置费征收使用管理办法》

三、关于房地产改变土地使用用途补交地价

1、补交地价的公式：

①补交地价额=（现用途标定地价一原用途标定地价）×分摊基地土地使用权面积

②标定地价 =｛基准地价×［ 1+（上盖建筑物总建筑面积÷ 基地面积 - 2）× ］+ 基准地价× 区位环境系数｝

2、补交地价的方式应根据实际情况核实后，属一次性改变房地产使用性质的，采取一次性补交有效出让年限地价的形式；属中短期经营改变房地产使用性质的，采取补交若干年地价的形式，补交地价最短年限为二年。补交若干年地价的公式为：

若干年地价=标定地价×M（2N+1-M）÷N（N+1）。式中：M为改变功能的年限；N为正常出让的最高年限。

逐年补交地价公式：每年应补地价=标定地价×2÷（N+1）。

3、补交地价由改变功能者补交。属开发公司改变功能的，由开发公司补交；属业权人改变功能的，由业权人补交地价。

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限仍以原出让或划拨土地使用权确定的土地使用年限为准。原没有确定土地使用年限的，以建筑物主要用途的正常出让年限确认其土地使用年限。如房地产改变功能后土地使用年限较原出让年限短的，只补交剩余年限地价；如房地产改变功能后土地使用年限长于正常出让年限的，应补交正常出让年限地价+延长年限地价。

四、几个案例

1、改变土地使用性质

事由：有一块地，大概是10亩左右，地处一个新市政府的附件，换句话说是一个城市的新城区。早年这块地是按工业用地而买的（使用权），但是随着新城区的不断开发，现在已经是繁华地段，而这块的对面已经都是新的住宅小区，大概是4500到5500每平方，中间这条路大概是5米宽。周边现在还有部分生产企业。现在有打算想开发这块地，但是这块地的性质是工业用地。

解答：如果你取得的地块是出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。

2、联合开发

事由：土地使用权所有者有土地，但是资金实力有限，但是又想搞房地产开发。

解答：联合一家资金雄厚的公司共同组建项目公司，共同受让该地块，共同开发。

3、使用性质难改变带来开发难度

事由：广州番禺“飞龙世界”地块难拍。

解答：土地使用性质难改变，对原有的旅游性质用地难以转变成为房地产开发用地。

4、关于划拨土地买卖搞开发

事由：有一批划拨土地，批准是用来建经济适用住房的，但由于公司资金能力有限，于是就联合出资方，以本公司名义办理房地产开发，楼盘开发除去部分给员工使用外，另有部分送到市场销售。

解读：以划拨土地与他人联建，是一种变相的土地使用权转让。风险主要在出资方。

PS：在划拨土地上建造的房屋面向社会出售需补办国有土地出让手续。

变更土地性质需要注意权限、原则、程序三方面的问题。1、权限问题：由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能2、原则问题：当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意(主要是规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定)，因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划;同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更(除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由) 3、程序问题：首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批—国土部门征询意见—规划管理委员会审核—国土部门费用核定—规划同意变更，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更变更土地使用性质必须报批。

如何改变土地使用性质？

假如我手上有一块地，大概是10亩左右，地处一个新市政府的附件，换句话说是一个城市的新城区。早年这块地是按工业用地而买的（使用权），但是随着新城区的不断开发，现在已经是繁华地段，而这块的对面已经都是新的住宅小区，大概是4500到5500每平方，中间这条路大概是5米宽。周边现在还有部分生产企业。现在有打算想开发这块地，但是这块地的性质是工业用地。请问如果想向政府申请由工业用地改为住宅用地或者商业用地，中间需要什么样的程序和补交多少类型的税收的费用，以及一些法律上的程序。

如果你取得的地块是出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。