中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
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土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主 要目标，而并非以利润最大化。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
房产市场价格走势预测
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
价格走势依据
• 苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步， 苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。
销售价格分析
– 区域差别明显，湖西、湖东、周 边乡镇价格层次分明。
– 区位对商业楼盘价格占有绝对的 主导地位。
– 区域价格波峰为天翔花园，作为 住宅、商业双成熟区域、成熟小 区的住宅底商，内外因的共同作 用拉升了其价格。
学习改变命运,知 识创造未来
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园区办公楼市场概况
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二、周边楼市状况及未来走势分析
学习改变命运,知 识创造未来
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园区各板块现有商业物业情况
板块 湖西 湖东 娄葑 斜塘 唯亭
商业规模 近20万平方米
租金 元/ 平方米/ 月
45-80
业态及业种 大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主
御葑庭
天由大都会
南澳花园
表三：园区域个案汇总表
均价(元/㎡)
主力面积(㎡)
套数
13000
200~500
8
20800
108~137
6
12000
300~3000
4
12000
51~146
3
13600
140~220
57
7500
30~40
135
6700
142~475
30
6800
73~980
39
18000
25~207
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商业项目供应量
学习改变命运,知 识创造未来
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住宅与商业价格对比图
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国家政策对房产市场的影响
• 2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调 控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一 系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值 税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连 续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台 针对商业地产的调控政策。
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表一：06年市场供应量分布表
2006年
全市 住宅 同比增长 吴中区
园区
主城区 高新区 相城区
商品房供应量 633.8 509.2 64.9％
165.2
151.9
108
107.9 100.8
商品房销售量 671.5 576.8 124.4％
173.9
174
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供应分析
区域 湖西 湖东
周边乡镇
学习改变命运,知 识创造未来
案名
中天湖畔广场 天翔花园 高峰会 加城花园
F城 金鸡湖商业广场 湖东.幸达城 丽景华庭 唯亭广场
东城·世纪广场 大唐旺城
锦丰商业广场 阳澄湖商业街二期
城市经典 联丰商业广场
• 园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心 • 其中高峰会和建屋企业天地都是5A甲级写字楼，售价在11000～13000
元/平方米。 • 高峰会销售已经基本接近尾声，建屋企业天地销售情况也非常好，共7.5
万平方米目前已经销售接近80％。 • 雅戈尔国际中心于06月11日刚刚开盘，其主力面积在80～120平方米，
127.8
98.1
97.7
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供应需求比
0.94：1
06年苏州房产总体市场呈现出旺盛的购买需求，发展势头良好
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06年各类型物业投资建设比例
单位：亿元
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
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• 园区商业形态最初采用新加坡“邻里中心”的模式，2004年下半年左岸商业街A区开 街标志着园区真正步入商业时代。2005年湖滨楼、湖滨新天地、左岸B区、星都中心、 白领天地等商业奠定了苏州中高档餐饮、娱乐合休闲新兴阵地；忽动地现代广场、金 鸡湖商业广场以及正在兴建的代广场等一大批规模宏大的商业设施昭示着新城商业霸 主的雄心（环湖100万平方米商业设施）
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月24日星期三
市场部分
一、房产现状及未来走势分析
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市场供应情况
• 2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与 2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米， 工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9 万平方米，相城区100.8万平方米。
产权酒店参考数据
酒店名称
地址
客房数 价格
售价
销售
茉莉花大酒店
阊胥路、金门 路交叉口
287间
550元
10000元/平 方米
售磬 04年产品
锦地星座
富仁坊人民路 转角口
450间
售磬
498元
8500元/平 方米
03年产品
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• 2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与 2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米， 其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米 ，相城区97.7万平方米。
学习改变命运,知 识创造未来
• 湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本 是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。
• 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供 应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领 先地位。
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• 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街 区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设 施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致 使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街 店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。
近30万平方米 处于招商中
25-30
大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲 、娱乐、餐饮为主
3万平方米
60-80
沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主
14万平方米
2万平方米 还有近5万 m2在建
100左右（老街） 30-50
大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主
沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐 为主
• 股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投 资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。
学习改变命运,知 识创造未来
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大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进 一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产 类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。 预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部 走高。
园区酒店式公寓个案参考
项目名称 中茵·皇冠国际
建面 1. 6万
售价
单套面积 销售率
13000-19000 93、142平米 100%
和乔丽晶 诗乐庭乐嘉酒店公寓
4万 1.2万
7500 12000
80平米 46-78平米
70% 100％
学习改变命运,知 识创造未来
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• 从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚 有巨大的潜力未被挖掘。
• 从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资 将从住宅向商业转移。
• 园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将 会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。
学习改变命运,知 识创造未来
• 中茵·皇冠国际和诗乐庭乐嘉酒店公寓均引进了一流的酒店管理公司，同 时依靠金鸡湖环境优势，销售价格均超过1万大关，并保持了较好的销售 率。
• 苏州产权酒店供应量很少。与苏州的酒店市场需求旺盛形成比较大的反 差。
• 服务公寓作为新的综合服务业态，苏州市场尚未出现。
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房产价格走势
图一：苏州房产价格走势图
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中原苏州金鸡湖路商业项目市场wenku.baidu.com位报告115PPT
房产价格与城市指数的关系
图二：与收入的关系
学习改变命运,知 识创造未来
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表三：与人口及GDP关系
12
4600
116~250
13
7000
500~1700
5
6800
378~420
1
20000
24~181
53
13000
38~77
279
15000
20~1445
10
一楼12000 二楼8500
34—120
40
5800
136~223
21
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本项目周边现状目前园区商业房源总供应量为716套。从区域来看，周边乡镇依然是 目前园区商业市场的主力军，供应量为503套 ，占总供应量的70%。周边乡镇中以住 宅底商和社区型商业为核心。
苏州GDP从2000年到2005年一直处于直线上升趋势，从1999年到2003年平均涨 幅在20.15％左右。从2000～2006年平均人均GDP涨幅来看，其26.75％的平均涨 幅意味着人均GDP每4年翻一番。
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商业价格走势图
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成交量分析
06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。
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• 湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它 所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售 的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。
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• 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占 总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业 街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域 缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业 ，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。
• 从目前园区写字楼市场的租赁情况来看，租售状况良好，85%的 整体出租率，已达到国际公认的合理水平。
• 稳定的租金收益水平和较高的出租率为办公楼销售奠定了良好的 市场基础。
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服务公寓和产权酒店
• 2006年，随着国家宏观调控的力度加大，以上海、杭州等城市为代表的 长三角高档房市场产生了量价齐跌的现象，而苏州高档房场却出现了量 价齐升的特点。
销售单价在8000元/平方米左右，其定位是介于老式写字楼与甲级高档写 字楼之间，以较低的价格和良好的酒店式服务吸引了广大成长型企业， 开盘至今已经销售了近百套。
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园区办公楼租赁情况
• 园区以高峰会、国际大厦、世纪金融大厦为代表的甲级写字楼， 其租金在80～100元/平方米/月，物业管理费在15～20元/平方米/ 月。
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房产市场价格走势预测
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价格走势依据
• 苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步， 苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。
销售价格分析
– 区域差别明显，湖西、湖东、周 边乡镇价格层次分明。
– 区位对商业楼盘价格占有绝对的 主导地位。
– 区域价格波峰为天翔花园，作为 住宅、商业双成熟区域、成熟小 区的住宅底商，内外因的共同作 用拉升了其价格。
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园区办公楼市场概况
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二、周边楼市状况及未来走势分析
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园区各板块现有商业物业情况
板块 湖西 湖东 娄葑 斜塘 唯亭
商业规模 近20万平方米
租金 元/ 平方米/ 月
45-80
业态及业种 大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主
御葑庭
天由大都会
南澳花园
表三：园区域个案汇总表
均价(元/㎡)
主力面积(㎡)
套数
13000
200~500
8
20800
108~137
6
12000
300~3000
4
12000
51~146
3
13600
140~220
57
7500
30~40
135
6700
142~475
30
6800
73~980
39
18000
25~207
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商业项目供应量
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中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
住宅与商业价格对比图
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
国家政策对房产市场的影响
• 2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调 控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一 系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值 税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连 续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台 针对商业地产的调控政策。
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表一：06年市场供应量分布表
2006年
全市 住宅 同比增长 吴中区
园区
主城区 高新区 相城区
商品房供应量 633.8 509.2 64.9％
165.2
151.9
108
107.9 100.8
商品房销售量 671.5 576.8 124.4％
173.9
174
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供应分析
区域 湖西 湖东
周边乡镇
学习改变命运,知 识创造未来
案名
中天湖畔广场 天翔花园 高峰会 加城花园
F城 金鸡湖商业广场 湖东.幸达城 丽景华庭 唯亭广场
东城·世纪广场 大唐旺城
锦丰商业广场 阳澄湖商业街二期
城市经典 联丰商业广场
• 园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心 • 其中高峰会和建屋企业天地都是5A甲级写字楼，售价在11000～13000
元/平方米。 • 高峰会销售已经基本接近尾声，建屋企业天地销售情况也非常好，共7.5
万平方米目前已经销售接近80％。 • 雅戈尔国际中心于06月11日刚刚开盘，其主力面积在80～120平方米，
127.8
98.1
97.7
学习改变命运,知 识创造未来
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供应需求比
0.94：1
06年苏州房产总体市场呈现出旺盛的购买需求，发展势头良好
学习改变命运,知 识创造未来
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06年各类型物业投资建设比例
单位：亿元
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 园区商业形态最初采用新加坡“邻里中心”的模式，2004年下半年左岸商业街A区开 街标志着园区真正步入商业时代。2005年湖滨楼、湖滨新天地、左岸B区、星都中心、 白领天地等商业奠定了苏州中高档餐饮、娱乐合休闲新兴阵地；忽动地现代广场、金 鸡湖商业广场以及正在兴建的代广场等一大批规模宏大的商业设施昭示着新城商业霸 主的雄心（环湖100万平方米商业设施）
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2021年2月24日星期三
市场部分
一、房产现状及未来走势分析
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市场供应情况
• 2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与 2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米， 工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9 万平方米，相城区100.8万平方米。
产权酒店参考数据
酒店名称
地址
客房数 价格
售价
销售
茉莉花大酒店
阊胥路、金门 路交叉口
287间
550元
10000元/平 方米
售磬 04年产品
锦地星座
富仁坊人民路 转角口
450间
售磬
498元
8500元/平 方米
03年产品
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• 2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与 2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米， 其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米 ，相城区97.7万平方米。
学习改变命运,知 识创造未来
• 湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本 是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。
• 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供 应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领 先地位。
学习改变命运,知 识创造未来
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• 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街 区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设 施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致 使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街 店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。
近30万平方米 处于招商中
25-30
大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲 、娱乐、餐饮为主
3万平方米
60-80
沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主
14万平方米
2万平方米 还有近5万 m2在建
100左右（老街） 30-50
大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主
沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐 为主
• 股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投 资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。
学习改变命运,知 识创造未来
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大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进 一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产 类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。 预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部 走高。
园区酒店式公寓个案参考
项目名称 中茵·皇冠国际
建面 1. 6万
售价
单套面积 销售率
13000-19000 93、142平米 100%
和乔丽晶 诗乐庭乐嘉酒店公寓
4万 1.2万
7500 12000
80平米 46-78平米
70% 100％
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• 从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚 有巨大的潜力未被挖掘。
• 从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资 将从住宅向商业转移。
• 园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将 会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。
学习改变命运,知 识创造未来
• 中茵·皇冠国际和诗乐庭乐嘉酒店公寓均引进了一流的酒店管理公司，同 时依靠金鸡湖环境优势，销售价格均超过1万大关，并保持了较好的销售 率。
• 苏州产权酒店供应量很少。与苏州的酒店市场需求旺盛形成比较大的反 差。
• 服务公寓作为新的综合服务业态，苏州市场尚未出现。
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房产价格走势
图一：苏州房产价格走势图
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房产价格与城市指数的关系
图二：与收入的关系
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表三：与人口及GDP关系
12
4600
116~250
13
7000
500~1700
5
6800
378~420
1
20000
24~181
53
13000
38~77
279
15000
20~1445
10
一楼12000 二楼8500
34—120
40
5800
136~223
21
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本项目周边现状目前园区商业房源总供应量为716套。从区域来看，周边乡镇依然是 目前园区商业市场的主力军，供应量为503套 ，占总供应量的70%。周边乡镇中以住 宅底商和社区型商业为核心。
苏州GDP从2000年到2005年一直处于直线上升趋势，从1999年到2003年平均涨 幅在20.15％左右。从2000～2006年平均人均GDP涨幅来看，其26.75％的平均涨 幅意味着人均GDP每4年翻一番。
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商业价格走势图
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成交量分析
06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它 所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售 的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。
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• 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占 总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业 街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域 缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业 ，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。
• 从目前园区写字楼市场的租赁情况来看，租售状况良好，85%的 整体出租率，已达到国际公认的合理水平。
• 稳定的租金收益水平和较高的出租率为办公楼销售奠定了良好的 市场基础。
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服务公寓和产权酒店
• 2006年，随着国家宏观调控的力度加大，以上海、杭州等城市为代表的 长三角高档房市场产生了量价齐跌的现象，而苏州高档房场却出现了量 价齐升的特点。
销售单价在8000元/平方米左右，其定位是介于老式写字楼与甲级高档写 字楼之间，以较低的价格和良好的酒店式服务吸引了广大成长型企业， 开盘至今已经销售了近百套。
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园区办公楼租赁情况
• 园区以高峰会、国际大厦、世纪金融大厦为代表的甲级写字楼， 其租金在80～100元/平方米/月，物业管理费在15～20元/平方米/ 月。