房地产项目成本控制

房地产项目成本控制房地产项目成本控制清华大学职业经理培训中心F22班赵宝华（学号：）摘要：房地产投资不断增大，利润水平却逐渐趋于下降。

有效降低成本，对于增加市场竞争力非常重要。

要控制开发成本，就必须做好“四节”①，从构成房地产行业成本的土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用等各个环节入手，积极做好开发成本控制。

关键词：开发成本成本控制ABC分析法房地产项目目前正处于行业发展的时期，对成本的关注还仅仅停留在建造成本方面，由于以前房地产行业平均利润水平很高，因而对管理成本则几乎完全不关心或不十分重视的状态。

大多数房地产公司的运营和管理，都还是停留在过去的派工制或简单目标岗位责任制的方式方法上。

如果这个行业的利润水平下降到家电行业和汽车行业的利润水平，企业能够继续生存和发展下去所面临的压力是很大的，所以房地产项目必须重视成本控制。

一、房地产项目的成本分析：房地产项目的成本主要是由项目开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和开发商的应得利润构成。

1、项目开发成本费：项目开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。

1）土地使用权取得费：土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费、附属工程费。

2）建筑工程勘察、规划设计等前期工程费：建筑工程勘察费，包括水文及工程地质勘察费；规划设计是项目的核心，它决定着项目的可实施性，比如容积率、日照、通风的合理性等。

前期工程费，是指工程正式开工之前所必需的准备事项，主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”②等土地开发费用。

前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。

3）建筑、安装工程费：建筑、安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费和设备及安装工程费等。

4）附属工程费：附属工程费，由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。

小区级基础设施建筑费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所发生的费用。

此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入；公共配套设施建设费，指为小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）发生的费用，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的托幼园所、公共停车场（库）、小区管理用房、锅炉房、水泵、消防设施、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站等的建设费用。

此项费用按照政府城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入。

5）开发间接费是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。

2. 期间费用：商品房开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。

1）管理费是指项目行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费，工会经费，职工教育培训经费，劳动保险非，待业保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，房地产税，土地使用税，开办费摊销，业务招待费，坏帐损失，报废损失及其他管理费用。

2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构的手续费，融资代理费，承诺费，企业筹资发生的其它财务费用。

3）销售费用：销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资，资金，福利费，差旅费，销售机构的折旧费，修理费，物料消耗费，广告宣传费，代理费，销售服务费及销售许可证申领费等。

3. 税金：税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。

依法应当交纳的其他行政性，事业性收费，按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。

执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。

4.开发商的应得利润：销售利润以住宅开发成本之和为基数计取。

实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。

以上各项费用，在商品房开发总成本中，土地约占总成本的40%，建筑安装工程约占总成本的30%，税费及其它约占总成本的30%。

二、项目的成本控制：项目的成本控制是开发商对项目从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理，优化各项成本开支，减少不必要开支，降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。

商品房的成本控制可分为5个阶段进行：策划投资阶段，设计阶段，开发项目的发包阶段，项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。

1、投资策划阶段：在投资策划阶段，开发商应结合工程实际，明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。

开发商的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，对可能发生的项目成本进行总体控制。

2、设计阶段：设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。

设计阶段要考虑项目所在地的经济发展水平，居民收入状况，社会习俗和人文环境，设计出符合当地状况的户型，面积，使得不同家庭情况的居民都能买的起房。

项目设计要尽可能采用国家和当地的标准。

优秀的设计标准和规范有利于降低投资，缩短工期，给项目带来经济效益。

在设计前，要进行项目投资估算，通过对社会同类开发项目价格，材料，设备，人工费用，税收，管理费用，利润等的调查，在项目评估的基础上进行综合比较和分析，作为初步设计控制的依据。

初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的预算内，同时加强设计变更管理工作。

3、开发项目发包阶段：开发项目发包，包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包。

发包形式一般采用单价合同。

单价合同可以提高承包商对成本控制的积极性。

发包形式尽量采用招投标的方式进行，招投标方式有利于提高竞争力，降低造价，避免在施工过程修改分包内容和范围，而增加不必要的工程成本。

4、施工阶段的成本控制：施工阶段项目的成本控制，通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。

①优化施工方案施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。

施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。

按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益。

在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。

比如，每个工程项目建点初期，都要涉及临时设施搭建问题，对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案，每个方案成本投入是不同的。

对工期较长、人力较多的项目，一般以自建为主，对工期较短、人力很少的项目，则以租用为主。

在施工机械和设备的选择上，更需要有一个方案比选问题，机械费用比例很大，购买或租赁要经过充分论证。

②有效控制人工费人工费约占建筑产品成本的10%～20%，并且随劳动力市场价格变化而变化。

对施工期间所需发生的人工费进行控制，应从以下几方面入手：首先，要牢固树立起成本意识的概念。

虽然降低施工成本的重点不在人而在于物，但是如果施工人员素质低、成本概念模糊或淡薄，必然会导致行动的错位、劳动生产率低下，最终会使效益白白地流失。

其次，依据施工组织设计、施工网络计划的进度安排，月初依据工序要求合理做出用工计划数量，并将安全生产、文明施工及零星用工按一定比例（一般为5%～10%）一起包给领工员或班组，进行包干控制，结合市场人工单价计算出本月的人工费控制指标。

最后，从用工数量方面进行成本控制：在施工过程中依据工程分部分项内容，对每天用工数量连续记录，完成一个分项工程后，与清单报价中的用工数量进行对比，找出存在的问题，采取相应的措施，对控制指标加以修正。

每月完成几个工程分项后都同清单报价中的用工数量对比，考核控制指标完成情况。

通过这种控制对比节约了用工数量，就意味着降低了人工费的支出。

③科学控制材料费材料费一般占全部工程项目成本的65%～75%，直接影响工程成本和经济效益。

材料费控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方面内容。

材料订购方面，应考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。

比如按照价值工程理论采用ABC分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来，分为ABC三大类，A类进行重点控制，B类实行一般控制，而C类只需采取简单的控制方法即可。

不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度。

材料价格控制包括买价控制、运费控制。

作为施工方，为了控制工程成本，应主动走向市场，了解市场，了解、比较多家材料供应商的产品质量和价格，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系，及时了解材料、设备的价格变化情况；同时也应适时掌握周边商家的材料、设备价格情况。

从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，降低工程造价。

同时，要合理组织运输，尽可能就近购料，选用最经济的运输方法，降低运输成本。

材料用量的控制包括以下几个方面∶坚持按定额确定的材料消费量，实行限额领料制度，各班组只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料，要分析原因，及时采取纠正措施。

在施工过程中加强现场管理，合理堆放，减少二次搬运，降低堆放、仓储损耗；杜绝没有收入的支出，把返工损失降到最低限度。

改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。