房地产经营与管理作业2

作业2
一、结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系？
答：房地产开发项目管理的三大核心是指成本管理、质量管理、进度管理，它们是既对立又统一的整体。

是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。

包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。

A：成本管理；对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。

B：质量管理：是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。

开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。

C：进度管理：是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。

二、
第八章：我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？
答：我国房地产融资的渠道包括5个方面
1：银行贷款融资：是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。

融资条件：对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下基本条件：A：房地产企业应满足的速效条件B：房地产开发项目应满足的条件
2：信托融资：一是指受托人（信托投资公司）遵循住手的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

二是指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的住手机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。

房地产住手速效的优势：
A：住手速效创新空间宽广，并有巨大的灵活性；B：可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择空间；
C：不受银行垡对企业自有资金不低于开发项目的总投资30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭造成的中间消费速效的断裂。

3：股票融资：是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。

4：房地产债券融资：是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定时期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。

5其他资金来源。