单位销售存量房的相关税收分析

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(5)行政救济。纳税人对计税依据和应纳 税额有异议,根据《中华人民共和国税收征 收管理法》第八十八条及其《实施细则》第 一百条和《税务行政复议规则》(国家税务 总局令第21号)第三十三条规定,在依照税 务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或 者提供相应的纳税担保被税务机关确认之日 起60日内依法向市地税局提出行政复议;对 行政复议决定不服的,可以依法向人民法院 起诉。
⑧土地增值税如何计算征收 正常户: 凭票扣除:根据财税(2006)021号第二条规定:如 果能提供原购房发票的,经当地税务部门确认,《条例 》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额, 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加 计5%计算”。 评估扣除:根据财税字(1995)048号第十条的规定 :关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让 旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增 值税。
(二)、单位存量房被委托拍卖或司法裁决的房产
• 厦门市地方税务局公告〔2012〕1号 • 厦地税函〔2009〕89号
A、单位为非正常户的,其房地产被委托拍卖,若买受人愿意代缴相关税 费并向我局申请代开发票的,买受人应提交书面申请、法院的生效判决、 裁定书或调解书、拍卖成交确认书等相关书面材料,主管税务机关在审核 同意后,应征收以下税费: (一)营业税 : 一手房以拍卖成交价为计税依据,二手房以拍卖成交价减 去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据,按 5 %的税率计征; (二)附征税费:以营业税为计税依据按规定计征; (三)企业所得税:以拍卖成交价为应税收入,按12% 的应税所得率确 定应纳税所得额,并按拍卖成交当年度企业所得税税率核定征收企业所得 税;对2011年12月31日之前被委托拍卖的按 10% 的应税所得率. (四)印花税:以拍卖成交价为计税依据,适用“产权转移书据”税目, 按 0.5 ‰的税率计征; (五)土地增值税: 2013年9月1日起,按成交价的5%征收土地增值税。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ; 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ; 3. 别墅按 5% 。 买受人代缴上述相应税费后,主管税务机关为其代开发票。
非正常户 当纳税人为非正常户,或者纳税人为非我局管征单位 (即异地单位)时,土地增值税按以下方式征收: 2013年9月1日起,土地增值税应纳税额=计税依据*5%。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ; 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ; 3. 别墅按 5% 。 纳税义务确认时间: 执行时间自2013年9月1日(税款所属期)起执行,以向 厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间(收件时间) 为准。
三、单位销售存量房相关流程
• (一)计税评估价值和计税依据的确定
• 自2012年7月1日起,厦门市地税局依据税法 赋予的核定计税价格的权力在全市范围内开 展存量房评估工作(厦府„2012‟211号、 厦门市地方税务局公告„2012‟5号),评 估系统自动比对存量房交易计税评估价值与 纳税人申报的合同签订交易价,据以确定计 税依据。
单位销售存量房的相关 税收分析
集美地税 李春在
一、什么是存量房? 二、单位销售存量房主要涉及税种 三、单位销售存量房相关流程
一、什么是存量房?
• 1、存量房,俗称二手房,是指已在厦门市 房地产交易权籍登记中心(厦门市国土资 源与房产管理局下属事业单位,以下简称 权籍登记中心)备案、完成产权初始登记 和总登记的、再次上市进行交易的房产, 包括商品房、自建房、允许上市交易的二 手公房(房改房)和社会保障性住房。房 产类型以权籍登记中心传递的存量房信息 中注明的法定用途确定,不受其实际用途 的影响(包括个人及单位)
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
二、单位销售存量房主要涉及税种
• (一)单位销售存量房涉及的税费:
• 单位销售存量房涉及的税费有:营业税、城建税、教育费 附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税,可选择征 收税种为:企业所得税(适用定期定额征收且企业所得税 由地税部门管征的纳税人)、个人所得税(适用定期定额 征收且企业所得税由地税部门管征的纳税人)。 • ①营业税应纳税额=(计税依据-可扣除营业额)*5%。 • ②城建税应纳税额=营业税应纳税额*7%(或5%)。 • ③教育费附加应纳费额=营业税应纳税额*3%。 • ④地方教育附加应纳费额=营业税应纳税额*2%。 • ⑤印花税应纳税额=计税依据*0.05% • ⑥企业所得税=计税依据*应税所得率12%*税率25%(如果 属于特区过渡期优惠税率,则要按过渡期优惠税率取 值)。 • ⑦个人所得税=计税依据*企业所得税应税所得率12%* (1-企业所得税适用税率25%)*40%*20%
(二)、单位存量房交易信息的申报
• 1纳税人在权籍登记中心(以下简称权籍登记中心) “厦门存量房网上交易系统”备案存量房买卖合同时, 应按照交易的房产类型(住宅、商业、写字楼、车库、 工业厂房和农村民宅)选择填报《厦门市存量房交易 信息采集表》。凡涉及存量房交易税收减免的,还应 当同时填报《存量房交易税收减免申请核批表》。 • 2单位销售存量房,在向权籍登记中心申报交易前应向 主管税务机关申报土地增值税,持《厦门市土地增值 税纳税申报表(转让旧房及建筑物的纳税人适用)》 及其他相关资料先至主管税务机关办理土地增值税清 算申报,主管税务机关审核后由纳税人申报缴纳土地 增值税。纳税人凭主管税务机关受理的《厦门市土地 增值税纳税申报表(转让旧房及建筑物的纳税人适 用)》以及盖有银行收讫章的税收缴款书复印件(土 地增值税零申报的,不提供税收缴款书复印件)至厦 门市房地产交易权籍登记中心办理存量房交易申报。
(1)按合同签订交易价确定。纳税人申报的合同签订 交易价大于等于计税评估价值的,以合同签订交易价作为 计税依据。 (2)按计税评估价值确定。纳税人申报的合同签订交 易价偏低且无正当理由的,税务机关根据《中华人民共和 国税收征收管理法》第三十五条规定进行核定,即依据房 地产评估技术标准自动计算存量房交易的计税评估价值。 纳税人应到办理存量房交易手续的税务机关驻征点签字确 认。如纳税人接受的,以该计税评估价值作为计税依据。 (3)按复核价值确定。对纳税人申报的合同签订交易 价低于计税评估价值,又不接受税务机关以计税评估价值 作为计税依据且提出复核申请的,由税务机关根据税法规 定开展复核,并以复核价值作为计税依据。 (4)同一宗存量房交易的交易双方均采用同一计税依 据。
B、单位为正常户的,其房地产被委托拍卖取得的收入,应征收 以下税费 : (一)营业税:一手房以拍卖成交价为计税依据,二手房以拍卖 成交价减去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据,按 5 % 的税率计征; (二)附征税费:以营业税为计税依据按规定计征; (三)企业所得税:以拍卖成交价为应税收入,按 12% 的应税所 得率确定应纳税所得额,并按拍卖成交当年度企业所得税税率预 征企业所得税,日后凭税单进行企业所得税汇算清缴; (四)印花税:以拍卖成交价为计税依据,适用“产权转移书据 ”税目,按 0.5 ‰的税率计征; (五)土地增值税:按现行政策征收。填写土增税申报表并经管 理分局盖章确认。 另:单位房产置换,置换双方均按销售房产征收营业税。
(三)、单位销售存量房可能会涉及的减免事由有:
• 减免事由明细 • 单位转让存量房涉及减免税或不征税款的,应在 向权籍登记中心办理存量房交易申报前向主管税 务机关申请办理减免税审批手续,并在办理存量 房交易申报时提交主管税务机关出具的减免税或 不征税款证明材料。
谢谢大家!
2014.10.20
2、新房(增量房)和旧房(存量房)的划分: 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税 一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号) 第七条规定,新建房是指建成后未使用的房产。 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产 均属旧房。根据《福建省财政厅 福建省国家税 务局 福建省地方税务局转发<关于土地增值税一 些具体问题规定的通知>的通知》(闽财税政„ 1995‟58号)第一条规定,新建房屋建成投入使 用一年以上的房产确定为旧房。新建成投入使用 一年以内的房产,按新房处理。 因此,根据总局、省局的规定,只有建成并 投入使用一年以上的房产才能确定为旧房。
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