单位销售存量房的相关税收分析
单位税务分析报告模板范文(推荐18篇)
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房地产行业税收分析报告
房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况，并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。
房地产行业作为一个重要的经济支柱行业，在税收政策上扮演着重要角色。
通过深入研究房地产行业的税收情况，可以更好地了解税收对该行业的促进作用，为政策制定者和业内人士提供参考。
2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。
2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整，这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。
政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展，稳定市场预期。
3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费，税率根据不同地区的政策有所差异。
房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费，根据房屋的产权和面积等因素计算。
3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费，根据成交价值和所在地区进行计算，一般由买方承担。
营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费，根据企业的营业收入进行计算。
3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费，根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。
房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收，这也是鼓励长期持有房产的一种政策。
4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策，购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。
这一政策鼓励市民购买房产，促进了房地产市场的发展。
4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产，制定了租赁房产减税政策。
根据出租房屋的面积和租金等因素，出租人可获得一定比例的税收减免。
这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁，增加了供应量，缓解了租房问题。
5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。
存量房交易常见业务税收政策解析
• （一）增值税
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•
其他个人转让购买取得的，以取得的全部价款和价外
费用扣除房产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征
收率向房产所在地主管税务机关申报缴纳增值税。（国家
税务总局公告2016年第14号 ）
• 计算公式：应缴税款=（全部价款和价外费用-房产购置原 价）/（1+5%）*5%
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常见业务税费解析-个人转让购买房产
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• （三）个人所得税
Hale Waihona Puke •纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原
值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》
第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的
一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局
授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时
间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅
度内确定。 (国税发〔2006〕108号 )
•
我市核定征收率为3%。
•
“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房
屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档
• （三）个人所得税——税收优惠
• 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征 个人所得税。 （财税字〔1999〕278号 ）
• （一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间 达5年以上。
• 1.个人购房日期的确定：以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日 期，按照孰先原则确定。
2019
常见业务税费解析-个人转让购买房产
国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知-税总发[2013]129号
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国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知（税总发[2013]129号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作）开展以来，各地税务机关高度重视，积极推动工作进展，健全工作机制，强化审核把关，降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险，提升了税收征管的质量和效率。
但是，随着存量房评估工作的全面推开，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，需要从制度和技术等方面加以完善和解决。
为进一步加强存量房交易税收征管，现就有关要求通知如下：一、完善评估机制，提升存量房评估工作水平存量房评估工作的持续稳定运行，是一个长期的、不断完善的过程。
各地要在实现全面推广的基础上，不断健全工作制度，完善技术标准，着力提升存量房评估工作水平。
（一）健全评估工作制度要建立健全数据管理制度，评估技术标准专家会审制度，评估结果检验制度，确保税源基础数据完整与准确，技术标准符合当地实际情况，评估结果准确并具有公信力。
要完善评估争议解决机制，妥善处理涉税争议，保证存量房评估工作持续稳定运行。
（二）完善评估技术标准要根据市场变化情况，完善评估技术标准，保证评估结果符合市场实际情况。
要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策
存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策当前全省上下正在开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，现将存量房、商品房、二手房及一手房概念及相关税收进行梳理我认为很有必要。
我想主要从以下三个方面进行着手分析：一、首先从概念及范围入手：（一）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。
增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的房地产开发楼盘“库存待售”的房产。
存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，按照目前市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。
（二）商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
商品房主要分类：1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
存量房交易税收征管
税总发[2013]129号国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知税总发[2013]129号 2013-12-09各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作）开展以来，各地税务机关高度重视，积极推动工作进展，健全工作机制，强化审核把关，降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险，提升了税收征管的质量和效率。
但是，随着存量房评估工作的全面推开，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，需要从制度和技术等方面加以完善和解决。
为进一步加强存量房交易税收征管，现就有关要求通知如下：一、完善评估机制，提升存量房评估工作水平存量房评估工作的持续稳定运行，是一个长期的、不断完善的过程。
各地要在实现全面推广的基础上，不断健全工作制度，完善技术标准，着力提升存量房评估工作水平。
（一）健全评估工作制度要建立健全数据管理制度，评估技术标准专家会审制度，评估结果检验制度，确保税源基础数据完整与准确，技术标准符合当地实际情况，评估结果准确并具有公信力。
要完善评估争议解决机制，妥善处理涉税争议，保证存量房评估工作持续稳定运行。
（二）完善评估技术标准要根据市场变化情况，完善评估技术标准,保证评估结果符合市场实际情况。
要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。
（三）严格评估值管理要严格评估结果管理，明确管理权限。
除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。
要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。
关于我国房地产税收征管问题的探究
关于我国房地产税收征管问题的探究陈雪姣西安外事学院【摘要】我国房地产业近年来发展比较迅速，已经成为拉动经济增长的重要引擎，其在地方经济中支柱地位日以彰显。
经济直接决定税收，税收反映经济动态，随着房地产业的快速发展，房地产业税收规模也快速扩大。
由于房地产行业本身的特性，房地产税收历来也是税收征管的难点和重点。
通过多家房地产企业进行调查和研究，结合征管实践，本论文对房地产业税收征管提出了对策和方法。
【关键词】税收征管政策一、我国房地产业税收征管存在的问题１．我国房地产税收征管的执行不到位。
目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”２００７年６月才交由地税部门征收，相关的税收政策都在不断的修订完善中，税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中。
２．我国房地产税收的监控不完善。
税务部门注重当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的流失。
另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。
３．我国房地产税收的协作能力不强。
房地产税收的一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。
致使部门之间协调配合乏力，遇到问题不能及时解决，不能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、改进的对策及建议１．制定完善的房地产税收征管政策。
我们要针对房地产企业税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。
对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
存量房转让涉及到的税收政策详解(老会计人的经验)
存量房转让涉及到的税收政策详解（老会计人的经验）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是相对于增量房而言的。
增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
存量房转让涉及到的税收问题一直是公众关注的焦点，为了方便纳税人掌握相关税收政策，笔者对此将做详细介绍。
营业税根据《营业税暂行条例》的规定，在中国境内转让不动的单位和个人为营业税的纳税人，应该按照5%的税率缴纳营业税，同时依据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，但是要提供购房时的发票才能扣除。
因此，应该以销售收入减去购入价额的余额作为营业税的计税依据，即应纳营业税额=(销售收入-购入价格)×5%。
同时，还应按照规定缴纳城市建设维护税和教育费附加，应纳城市建设维护税=实际缴纳的营业税×税率;按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和建制镇5%、其他地区1%。
应纳教育费附加=应纳营业税×3%印花税《印花税暂行条例》规定，在我国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税，产权转移书据是条例列举的应税合同。
由于在转让房产时要签订房屋转让合同，因此应该按照规定缴纳印花税。
应纳印花税=合同金额×0.05%即按照合同金额的万分之五缴纳印花税。
土地增值税在我国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
存量房交易环节涉税政策解读
存量房交易环节涉税政策解读在房地产市场中，存量房交易是一个重要的组成部分。
而在存量房交易过程中，涉税政策是买卖双方都需要关注的关键问题。
了解这些政策不仅有助于我们合规地进行交易，还能帮助我们合理规划财务，避免不必要的风险和损失。
接下来，让我们详细解读一下存量房交易环节的涉税政策。
首先，我们来谈谈增值税。
在存量房交易中，如果出售的房产取得的时间不足 2 年，卖方需要按照 5%的征收率全额缴纳增值税；如果取得房产的时间已满 2 年，则免征增值税。
这里所说的“取得房产的时间”，通常是以房产证上注明的时间或者契税完税凭证上注明的时间为准，哪个时间在前就以哪个时间为准。
举个例子，＿____在 2018 年 1 月购买了一套房子并缴纳了契税，2020 年 3 月才取得房产证。
如果他在 2021 年 5 月出售这套房子，那么就以 2018 年 1 月这个契税完税凭证上注明的时间来计算，因为已满 2 年，所以免征增值税。
接下来是个人所得税。
如果卖方能够提供完整、准确的房屋原值凭证，按照“财产转让所得”的 20%税率计算缴纳个人所得税。
应纳税所得额＝转让收入房屋原值转让过程中缴纳的税金合理费用。
这里的“合理费用”包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。
但如果卖方不能提供完整、准确的房屋原值凭证，那就按照住房转让收入的 1% 3%来核定征收个人所得税。
具体的核定征收率，由各地根据实际情况来确定。
比如说，＿____出售了一套原值为 80 万元的房子，售价为 120 万元，在转让过程中缴纳了 1 万元的税金，装修费用花了 10 万元。
如果他能提供完整的原值凭证，那么个人所得税应纳税所得额＝ 120 80 1 10 ＝ 29 万元，应纳税额＝ 29 × 20% ＝ 58 万元。
如果不能提供原值凭证，假设当地的核定征收率为 2%，那么应纳税额＝ 120 × 2% ＝ 24 万元。
然后是契税。
在存量房交易中，买方需要缴纳契税。
财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知 财税〔2010〕105号
财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知财税〔2010〕105号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)下发以来，大部分地区财税机关认真开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，但各地工作进展不平衡，少部分地区认识上存在误区，工作进展不快。
为了统一认识，加快推进此项工作，现通知如下：一、应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，堵塞税收漏洞当前，在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。
应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。
同时，此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。
因此，各级财税机关要充分认识此项工作的艰巨性和紧迫性，克服困难，抓紧推进。
二、建立存量房交易申报价格比对系统，规范工作流程评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。
各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。
各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度，规范工作流程。
三、全面推行直接征税，奠定存量房交易税收征管工作基础目前还在委托其他单位代征存量房交易税收的，要尽快直接征收。
财税征收机关只有直接征税，才能掌握征管工作的主动权，及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题。
多年的征管实践表明，存量房交易税收征管采取委托代征方式，在机制上存在难以克服的缺陷。
存量房政策
存量房（土地）交易税收政策条款汇集一、营业税规定（一）个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（财税〔2009〕157号）（二）个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：1．离婚财产分割；2．无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3．无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（财税〔2009〕111号）（三）对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
（国税发〔2006〕144号）（四）对个人销售或转让其购买的其他房屋——非住房（包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等），销售或转让时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
（渝地税发〔2005〕172号）（五）个人销售其购买的房屋，应持房屋销售合同、房屋产权证、购买房屋时的发票和契税完税证明，在房屋交易部门的税收征收窗口填报营业税申报表，办理免税或征税手续。
纳税人提供的证明材料不符合条件的，不得适用优惠政策。
本市城镇居民按市政府规定的政策购买的公房，凭公房管理部门或原公房所有单位出具的购房收据和证明，可作为差额征税的扣除凭证。
（渝地税发〔2005〕172号）（六）“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
房地产企业销售存量房土地增值税计算案例
房地产企业销售存量房土地增值税计算案例
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
问该公司应缴纳多少土地增值税？
计算过程如下：
转让收入：180×80＝14400（万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：
（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
房地产开发费用扣除：
0.5×80＋5200×5％＝300（万元）
转让税金支出：
14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）
加计扣除金额：
5200×20％＝1040（万元）
扣除项目合计：
5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）
增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）。
房地产业税收问题及对策
关于房地产开发企业存在的税收问题及建议近二年来，根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高,改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房地产开发业的升温，随着房地产的蓬勃兴起，房地产开发企业逐渐成了地方税的重点税源大户，房地产业税收在地方税收中的比重也逐年攀升。
所以，该行业的税收管理也引起了各级地税机关的重视。
一、存在问题从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题㈠实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润的主要手段。
房地产开发企业通过上述手段,达到少缴或不缴土地增值税和企业所得税的目的。
㈡是预收房款结转收入随意性较大,有的房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间严重滞后,影响了国家税款的及时入库。
部分企业用往来账来调节预收款账户,隐瞒预收房款，由于项目时间跨度较大,房地产开发相当一部分为私营企业,会计人员更换频繁，加之此类项目多为一次性税源，造成国家大量税款不能及时足额入库,甚至流失。
㈢旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，超过面积部分以及差价收入没有计入收入。
㈣是部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业产品已完工，开发的房屋投入使用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进行税务处理，造成企业损益不实，影响了企业所得税和土地增值税的征管和汇算清缴工作。
㈤是私建违建阁楼、车库，对外销售使用权开具收据，隐匿收入。
㈥房地产销售发票开具不规范.国家税务总局早在1995年就颁发过文件,明确规定房产销售预收款、预收定金必须开具房地产销售专用发票。
有的房地产企业为了逃避税务机关对房地产销售专用发票的严格控制和管理,在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不及时计入预收款账房,以达到减少售房收入逃避纳税的目的。
存量房税收减少的原因及对策建议
转让免征营业税 将个人购买普通住 郑州 、厦 门、杭 州等 ２ ０多个城市陆续 重为 ４ ％ 比标 准 调 整 之 前 的 ２０ １ ０８ 房不足 ２ 转让 的 ，由按其转让收入 出台利 好政 策。１ 月 ２ 年 ２ ０日国务 院办 年 １ ０个月增 加了 １ 个百分点 ，增 －１ ７ １ 全 额征 收营业税 ．改为按其转让收入 公厅 出台 《 于促进 房地 产市场健康 幅高达 ７％。 由此可 见 ，仅此标准 的 关 减 去 购 买住 房 原价 的差 额 征 收营 业 发展 的若干意见》 （ 下称 “３ 号文 放宽 ，就减少 了大量税收。 １１ ） 税 。将现行个人购 买非普通住 房超过 后 ，部 分城 市在 落实 “３ 号 文 的 １１ ５年 （ ５ ）转让 按其转 让收入 减 基础上 ，新增了部分 内容 ，如重庆 １ 含 年 ７
一
（ ）普通住房标准 明显放宽 三 由于 中央 出台的 多项 税 收减 免 ．
般是按销售总额 的 １ ３ 征 收。 —％
分析 ：由于个人 出租住 宅的税收 ， 都明确优待普通住房 ，因此各地都 在
２ ２０ ０ ８年 １ 月 ２ ２ １日， 国 务 院 在实际操作 中很难征 收 所 以优 惠政 去年初放宽 了普通住房 的标 准。比如 办公厅下发 《 关于促进房地产市 场健 策影响并不大。
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上海房地 曼
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二 存量房税 收减 少的原 因 营业税 ；个人购 买非普通住 房不足 ２ 分 ，而且 多数城市 的减免 力度都超 过 年转让 的 ．仍按其转让 收入 全额征 收 中央规定 ，这是造成去年上 半年 存量 分析 （ 一）前年以来中央实行税收减免 营 业税 。政 策暂 定执 行至 ２０ ０ ９年 １ 房税收增加不足 的重要原因。不妨 以 ２
企业推动存量房地产盘活工作
企业推动存量房地产盘活工作
1. 市场调研与分析：进行深入的市场调研，了解当前房地产市场的需求、趋势和价格走势。
通过分析市场数据，企业可以更好地把握市场机会，制定合理的盘活策略。
2. 优化资产管理：建立健全的资产管理体系，对存量房地产进行详细的登记、评估和分类。
定期更新房地产信息，及时掌握资产状况，为盘活工作提供准确的数据支持。
3. 创新营销策略：制定创新的营销策略，通过多种渠道宣传和推广存量房地产。
可以利用互联网、房地产中介、拍卖会等方式，扩大房地产的曝光度，吸引潜在买家或租户。
4. 合作与联盟：与相关企业、机构建立合作伙伴关系，共同推动存量房地产的盘活工作。
可以通过合作开发、联合营销等方式，实现资源共享和优势互补。
5. 政策支持与利用：了解并利用政府相关的房地产政策，争取政策支持和优惠。
例如，利用税收优惠、贷款支持等政策，降低存量房地产的盘活成本。
6. 提升房地产价值：通过装修升级、设施改善、物业管理提升等方式，提高存量房地产的价值和吸引力。
优化房地产的使用功能，满足市场需求。
7. 人员培训与专业团队：加强对员工的培训，提高他们在房地产盘活方面的专业知识和技能。
建立专业的团队，包括市场分析、营销策划、法律顾问等人员，提高工作效率和质量。
通过以上措施的综合运用，企业可以有效推动存量房地产的盘活工作，实现资产的优化配置和价值提升，为企业的可持续发展提供有力支持。
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非正常户 当纳税人为非正常户，或者纳税人为非我局管征单位 （即异地单位）时，土地增值税按以下方式征收： 2013年9月1日起，土地增值税应纳税额=计税依据*5%。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ； 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ； 3. 别墅按 5% 。 纳税义务确认时间： 执行时间自2013年9月1日（税款所属期）起执行，以向 厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间） 为准。
单位销售存量房的相关 税收分析
集美地税 李春在
一、什么是存量房？ 二、单位销售存量房主要涉及税种 三、单位销售存量房相关流程
一、什么是存量房？
• 1、存量房，俗称二手房，是指已在厦门市 房地产交易权籍登记中心（厦门市国土资 源与房产管理局下属事业单位，以下简称 权籍登记中心）备案、完成产权初始登记 和总登记的、再次上市进行交易的房产， 包括商品房、自建房、允许上市交易的二 手公房（房改房）和社会保障性住房。房 产类型以权籍登记中心传递的存量房信息 中注明的法定用途确定，不受其实际用途 的影响（包括个人及单位）
三、单位销售存量房相关流程
• （一）计税评估价值和计税依据的确定
• 自2012年7月1日起，厦门市地税局依据税法 赋予的核定计税价格的权力在全市范围内开 展存量房评估工作（厦府„2012‟211号、 厦门市地方税务局公告„2012‟5号），评 估系统自动比对存量房交易计税评估价值与 纳税人申报的合同签订交易价，据以确定计 税依据。
B、单位为正常户的，其房地产被委托拍卖取得的收入，应征收 以下税费 : （一）营业税：一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖 成交价减去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据，按 5 ％ 的税率计征； （二）附征税费：以营业税为计税依据按规定计征； （三）企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按 12% 的应税所 得率确定应纳税所得额，并按拍卖成交当年度企业所得税税率预 征企业所得税，日后凭税单进行企业所得税汇算清缴； （四）印花税：以拍卖成交价为计税依据，适用“产权转移书据 ”税目，按 0.5 ‰的税率计征； （五）土地增值税：按现行政策征收。填写土增税申报表并经管 理分局盖章确认。 另：单位房产置换，置换双方均按销售房产征收营业税。
（二）、单位存量房交易信息的申报
• 1纳税人在权籍登记中心（以下简称权籍登记中心） “厦门存量房网上交易系统”备案存量房买卖合同时， 应按照交易的房产类型（住宅、商业、写字楼、车库、 工业厂房和农村民宅）选择填报《厦门市存量房交易 信息采集表》。凡涉及存量房交易税收减免的，还应 当同时填报《存量房交易税收减免申请核批表》。 • 2单位销售存量房，在向权籍登记中心申报交易前应向 主管税务机关申报土地增值税，持《厦门市土地增值 税纳税申报表（转让旧房及建筑物的纳税人适用）》 及其他相关资料先至主管税务机关办理土地增值税清 算申报，主管税务机关审核后由纳税人申报缴纳土地 增值税。纳税人凭主管税务机关受理的《厦门市土地 增值税纳税申报表（转让旧房及建筑物的纳税人适 用）》以及盖有银行收讫章的税收缴款书复印件（土 地增值税零申报的，不提供税收缴款书复印件）至厦 门市房地产交易权籍登记中心办理存量房交： 凭票扣除：根据财税（2006）021号第二条规定：如 果能提供原购房发票的，经当地税务部门确认，《条例 》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额， 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加 计5%计算”。 评估扣除：根据财税字（1995）048号第十条的规定 ：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让 旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增 值税。
（二）、单位存量房被委托拍卖或司法裁决的房产
• 厦门市地方税务局公告〔2012〕1号 • 厦地税函〔2009〕89号
A、单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖，若买受人愿意代缴相关税 费并向我局申请代开发票的，买受人应提交书面申请、法院的生效判决、 裁定书或调解书、拍卖成交确认书等相关书面材料，主管税务机关在审核 同意后，应征收以下税费： （一）营业税 : 一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖成交价减 去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据，按 5 ％的税率计征； （二）附征税费：以营业税为计税依据按规定计征； （三）企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按12% 的应税所得率确 定应纳税所得额，并按拍卖成交当年度企业所得税税率核定征收企业所得 税；对2011年12月31日之前被委托拍卖的按 10% 的应税所得率. （四）印花税：以拍卖成交价为计税依据，适用“产权转移书据”税目， 按 0.5 ‰的税率计征； （五）土地增值税： 2013年9月1日起，按成交价的5%征收土地增值税。 2013年8月31日前 1. 住宅、工业厂房按 1% ； 2. 商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3% ； 3. 别墅按 5% 。 买受人代缴上述相应税费后，主管税务机关为其代开发票。
（5）行政救济。纳税人对计税依据和应纳 税额有异议，根据《中华人民共和国税收征 收管理法》第八十八条及其《实施细则》第 一百条和《税务行政复议规则》（国家税务 总局令第21号）第三十三条规定，在依照税 务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或 者提供相应的纳税担保被税务机关确认之日 起60日内依法向市地税局提出行政复议；对 行政复议决定不服的，可以依法向人民法院 起诉。
２、新房（增量房）和旧房（存量房）的划分： 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税 一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号） 第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产 均属旧房。根据《福建省财政厅 福建省国家税 务局 福建省地方税务局转发<关于土地增值税一 些具体问题规定的通知>的通知》（闽财税政„ 1995‟58号）第一条规定，新建房屋建成投入使 用一年以上的房产确定为旧房。新建成投入使用 一年以内的房产，按新房处理。 因此，根据总局、省局的规定，只有建成并 投入使用一年以上的房产才能确定为旧房。
（1）按合同签订交易价确定。纳税人申报的合同签订 交易价大于等于计税评估价值的，以合同签订交易价作为 计税依据。 （2）按计税评估价值确定。纳税人申报的合同签订交 易价偏低且无正当理由的，税务机关根据《中华人民共和 国税收征收管理法》第三十五条规定进行核定，即依据房 地产评估技术标准自动计算存量房交易的计税评估价值。 纳税人应到办理存量房交易手续的税务机关驻征点签字确 认。如纳税人接受的，以该计税评估价值作为计税依据。 （3）按复核价值确定。对纳税人申报的合同签订交易 价低于计税评估价值，又不接受税务机关以计税评估价值 作为计税依据且提出复核申请的，由税务机关根据税法规 定开展复核，并以复核价值作为计税依据。 （4）同一宗存量房交易的交易双方均采用同一计税依 据。
（三）、单位销售存量房可能会涉及的减免事由有：
• 减免事由明细 • 单位转让存量房涉及减免税或不征税款的，应在 向权籍登记中心办理存量房交易申报前向主管税 务机关申请办理减免税审批手续，并在办理存量 房交易申报时提交主管税务机关出具的减免税或 不征税款证明材料。
谢谢大家！
2014.10.20
二、单位销售存量房主要涉及税种
• （一）单位销售存量房涉及的税费：
• 单位销售存量房涉及的税费有：营业税、城建税、教育费 附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税，可选择征 收税种为：企业所得税（适用定期定额征收且企业所得税 由地税部门管征的纳税人）、个人所得税（适用定期定额 征收且企业所得税由地税部门管征的纳税人）。 • ①营业税应纳税额=（计税依据-可扣除营业额）*5%。 • ②城建税应纳税额=营业税应纳税额*7%（或5%）。 • ③教育费附加应纳费额=营业税应纳税额*3%。 • ④地方教育附加应纳费额=营业税应纳税额*2%。 • ⑤印花税应纳税额=计税依据*0.05% • ⑥企业所得税=计税依据*应税所得率12％*税率25%（如果 属于特区过渡期优惠税率，则要按过渡期优惠税率取 值）。 • ⑦个人所得税＝计税依据*企业所得税应税所得率12％* （1－企业所得税适用税率25％）*40％*20％