房地产开发与经营案例分析

《房地产经营管理》课程

可行性研究案例分析作业

某房地产项目按平方米单价计算的经济指标测算表如下：其中有不少计算错误，请参考相关资料，将其数据拷入excel进行计算，并对其计算结果进行修正。

现金流量表（全部投资）单位：万元

序号项目合计2013 2014 2015 2016 2017 1 现金流入39750 15565 14889 8396 900

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 销售收入

租金收入

其他收入

回收固定资产余值

回收经营资金

净转售收入

39750 15565 14889 8396 900

2 现金流出36088 16442 13864 4245 1537

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 开发产品投资

经营资金

经营费用

经营税金及附加

土地增值税

所得税

31723

2165

397

1803

16442 12587

952

173

152

2235

870

158

982

459

343

66

669

3 净现金流量3662 -16442 1701 1064

4 6859 900

累计净现金流量-16442 -14741 -4097 2762 3662 4 所得税前净现金流量5465 -16442 1853 11626 7528 900

累计所得税前净现金流量-16442 -14589 -2963 4565 5465 5 净现值-300 -14947 1406 7997 4685 559

累计净现值-14947 -13541 -5544 -859 -300 6 所得税前净现值1020 -14947 1531 8735 5142 559

累计所得税前净现值-14947 -13416 -4681 461 1110 计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）13.22% 9.03%

财务净现值（FNPV ） 1019.47 -300.87 投资回收期（年）[静态] 3.65 4.48 投资回收期（年）[动态] 13.15 ——— 基准收益率（i c ）

10%

10%

1、excel 表格计算结果如上所示，黄色为改正后的数据

2、计算：（1）把数据复制到excel 表格中，输入函数进行计算 （2）公式：a 、净现金流量=现金流入量（CI ）—现金流出量（CO ） b 、累计现金流量是将现金流量表中各期净现金流量的数值逐年相加之和 c 、所得税前净现金流量=净现金流量+所得税

d 、累计所得税前净现金流量是将现金流量表中各期所得税前净现金流量的 数值逐年相加之和

e 、净现值（NPV ）：t

-c n

1t t i 1CO -CI NPV ）（）（+=∑=

f 、累计净现值=净现值+上年度累计净现值

g 、第t 年的所得税前净现值=第t 年的所得税前净现金流量/（1+ic) ^t 所得税前净现值=每年的所得税前净现值之和

h 、累计所得税前净现值=所得税前净现值+上年度所得税前累计净现值 i 、静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份数—1+（上年累计 净现金流量绝对值/当年净现金流量）

j 、动态投资回收期=累计净现金流量现值开始出现正值时的年份数—1+（上

年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值）

k 、财务净现值（FNPV ）：

l 、内部收益率（IRR ）：)()

()()

(IRR 122111i i i NPV i NPV i NPV i -⨯++

= NPV(1i ):采用1i 时的净现值 NPV(2i ):采用2i 时的净现值

3、参考文献：

[1] 秦光洁、王润农. 大学计算机应用基础[M]. 第2版. 北京:清华大学出版社, 2011年6月:220-224.

[2] 丁烈云. 房地产开发[M]. 第三版. 中国建筑工业出版社, 2008年12月:91-94.

[3] 百度文库