美国房地产投资信托(REITs)调研报告
他山之石——美国REITs简述及启示
他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。
根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。
REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。
从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。
目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。
截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。
不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。
2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。
这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。
美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。
根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。
2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。
房地产投资信托与房地产直接投资的比较研究
房地产投资信托与房地产直接投资的比较研究摘要：房地产投资信托(reits)的试点工作正在内地城市紧锣密鼓地进行，与房地产直接投资比较而言，虽然在投资目的和受到监管等方面有共同点，但是房地产投资信托则具有流动性更高、投资风险较小、收益稳定性较高等优势，并且房地产投资信托由于购买门槛低，使得普通投资者可以享受到房地产业的收益和成果。
关键词：房地产投资信托；房地产直接投资；制度中图分类号：f28 文献标志码：a 文章编号：1002-2589（2012）17-0147-02房地产投资信托制度(reits)在美国产生以来，很快被西欧各国以及亚洲新兴国家所运用，并根据各自不同的国情加以调整。
这说明这种制度具有一定的可复制性，而从当今的趋势来看，越来越多的国家有实施这种制度的意向，这说明这种制度有着独特的制度优势，这种优势又是与其他投资方式比较得出的。
相对于房地产直接投资这种产生较早、应用较广泛的投资方式而言，房地产投资信托制度(reits)有一些制度上的优势。
一、房地产直接投资与房地产投资信托(reits)房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业，委托专业人士或自行经营的一种投资方式；是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。
房地产投资信托(real estate investment trusts，下文简称reits)是由基金公司和其他发起人向投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。
reits实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
我国目前香港地区发行了7只房地产投资信托基金，而内地正在紧锣密鼓地进行试点的准备工作。
2024年境外房地产投资市场调查报告
2024年境外房地产投资市场调查报告概述本报告对境外房地产投资市场进行了综合调查和分析。
首先，对目前全球范围内的境外房地产投资趋势进行了概述。
随后，分析了境外房地产投资市场的机遇和挑战，并提供了一些建议和战略。
境外房地产投资趋势概述区域分布在全球范围内，境外房地产投资主要集中在发达国家和地区。
美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家的市场对外投资更加开放，吸引了许多投资者。
投资类型境外房地产投资涉及多种类型，包括住宅、商业、办公和工业等。
近年来，商业地产投资持续增长，受到投资者的青睐。
投资动因境外房地产投资动因多样化，包括寻找高回报率、分散风险、移民和意愿多样化等。
投资者通常通过购买物业、股权或参与基金等方式进行投资。
境外房地产投资市场机遇稳定经济增长一些发达国家的经济增长稳定，对外国投资者提供了良好的投资环境。
特别是在服务业、科技领域的发展，为境外投资者带来了更多机会。
政策支持一些国家出台了鼓励境外房地产投资的政策。
减少税收、简化审批程序等措施鼓励更多投资者进入市场。
房地产发展潜力一些地区的房地产市场具有较高的增长潜力，特别是一些新兴市场和次新兴市场。
投资者可以通过提前布局获得更高的回报。
境外房地产投资市场挑战法律和政策风险不同国家的法律和政策对于境外投资存在一定的限制和风险。
投资者需要了解相关法律和政策，并寻求专业建议以规避风险。
资金流动性境外房地产投资通常需要大量的资金。
投资者需要考虑资金流动性和汇率风险，确保有足够的资金进行投资。
市场不确定性房地产市场存在周期性波动，投资者需要面对市场不确定性的挑战。
了解市场趋势和风险，制定灵活的投资战略至关重要。
建议和战略深入调研在进行境外房地产投资之前，投资者应对目标市场进行充分调研，了解当地法律、政策和市场情况，以做出明智的投资决策。
寻求专业建议境外房地产投资涉及复杂的法律、税务和金融等问题，建议投资者寻求专业的律师、会计师和金融顾问的支持和建议。
分散投资风险投资者应注意分散投资风险，不将所有资金集中在某一个市场或某一种类型的房地产投资上。
TS公司房地产投资信托基金模式探析
TS公司房地产投资信托基金模式探析2 房地产投资信托基金基础理论2.1房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金英文名为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，它是于1960年在美国诞生，最早是为了避免管制而产生。
它主要是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资，如房地产开发、抵押贷款、房地产证券等多种区域和类型，再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。
由于房地产投资信托实行的是集中管理和多方位的投资，能够有效的规避风险，从而获得较高的收益回报，可以说房地产投资信托基金是将房地产政券化的金融方式。
自从美国政府对REITs采取优惠的税收政策后，房地产投资信托基金一跃成为最为重要的投资金融方式之一，它的分红以达到可观的90%。
随着REITs的火爆，美国目前大约有300多家房地产投资信托基金机构，绝大部分都在证券所进行上市交易。
我国也有与REITs极为相似的房地产集合资金信托计划，但是它是由信托机构主要负责的一种信托关系，纯粹属于私募，与国际意义上的REIFs 有着一定的区别，有些类似我国的开放式和封闭式基金。
房地产投资信托早期的定义是：“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。
也就是将REITs明确为持有房地产或者抵押贷款等资产的封闭型基金，而后虽然随着美国政府对REITs的几次税收政策变化，REITs在各国的发展中都不一样，但是都没改变其产地产投资基金的本质。
不过与之不同的是，REITs往往在一定的条件范围内可以获得税收优惠。
REITs主要有两种运作方式，一种是载体公司通过向投资者发放收益凭证来募集资金，用于商业地产的投资，再将收益分配给投资者；另一种是物业公司将旗下的资产均等的分割，出售给投资者，类似于债券。
REITs——文献综述
REITs——文献综述REITs——文献综述引言房地产投资信托(REITs)是一种受到全球关注的金融工具，它扮演着连接房地产市场与资本市场之间的桥梁。
REITs作为一种通常由许多投资者集资而设立的机构，其主要目的是投资于不动产，产生租金收入并通过资本增值来获得回报。
本文对REITs相关的研究文献进行综述，旨在展示REITs在不同国家和地区的应用、影响因素以及发展动态。
一、REITs的发展背景与意义1.1 REITs的起源与发展REITs起源于1960年代美国，由于美国政府政策对其租金收入免税的优惠，使得REITs获得了快速发展的机会，成为一种受到广泛关注的投资工具。
随着时间的推移，越来越多的国家和地区开始引入REITs作为推动房地产市场与资本市场发展的手段。
1.2 REITs的意义与作用REITs在全球范围内的应用越来越广泛，其在房地产投资领域发挥着重要的作用。
首先，REITs提供了一种灵活、高效的融资渠道，帮助房地产开发商筹集资金。
其次，REITs为普通投资者提供了一种低门槛、分散风险的房地产投资方式。
最后，REITs的引入促进了房地产市场的透明度和规范化。
二、REITs的国内外应用比较2.1 美国REITs市场美国的REITs市场是全球最大、最发达的市场之一。
美国REITs市场主要分为股权型和抵押贷款型两种类型，前者主要投资于不动产股权，后者主要通过房地产抵押贷款进行投资。
美国REITs市场的特点是规模庞大、种类繁多，不同类型的REITs适应不同的投资需求。
2.2 亚洲地区REITs市场亚洲地区的REITs市场在近年来迅猛发展。
其中，日本是亚洲地区最早引入REITs的国家之一，其具有规模大、制度完善等特点。
新加坡、香港和韩国等地也逐渐形成了较为成熟的REITs市场，吸引了众多投资者的关注。
2.3 中国REITs市场的前景与挑战尽管中国在2019年推出了首只REITs基金，但中国的REITs市场仍处于起步阶段。
REITS的国际比较分析及启示
REITS的国际比较分析及启示REITS（房地产投资信托）是一种通过资本市场集资进行房地产投资的工具。
它为投资者提供了一种参与房地产市场并获得稳定现金流的途径。
在世界各地，REITS已广泛应用并取得了良好的效果。
本文将对REITS的国际比较进行分析，并得出相关启示。
首先，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的房地产市场特点。
不同国家和地区的房地产市场存在差异，包括法律法规、税收政策、投资机会等方面的差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以深入了解不同房地产市场的运作方式，了解其发展阶段和潜在风险。
这对于投资者和开发商来说都非常有价值，可以帮助他们制定更明智的投资决策。
其次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的REITS市场发展情况。
REITS市场是一个相对新兴的市场，各国和地区在发展REITS市场方面存在差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区REITS市场的规模、发展速度、市场参与者等方面的情况。
这对于政府和监管机构来说非常重要，可以帮助他们制定合适的政策和监管措施，促进REITS市场的健康发展。
再次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区对REITS的税收政策和监管要求。
税收政策和监管要求是影响REITS市场发展的重要因素。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区对REITS的税收优惠政策和监管要求的差异。
这对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们选择适合的投资地点和项目，并制定合理的运营策略。
最后，REITS的国际比较可以帮助我们得出一些启示，指导中国REITS市场的发展。
中国REITS市场目前处于起步阶段，可以借鉴其他国家和地区的经验和教训。
例如，可以借鉴新加坡REITS市场的成功案例，建立健全的监管体系和市场机制；可以借鉴美国REITS市场的税收优惠政策，吸引更多投资者参与市场。
通过对REITS的国际比较，我们可以学习和借鉴其他国家和地区的经验，为中国REITS市场的发展提供有益的启示。
中外房地产投资信托基金(REITs)研究文献综述
果 要享 受 免税 主 体 的 地 位 需 要 受 到 一 系列 制 度
的约束 ， 部 分 学 者 针 对 ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ制 度 约 束 的 效 率 展 开 了 深 入 的 研 究 。 Ｇｙ ｏ ｕ ｒ ｋ ｏ和 Ｓ ｉ ｎ ａ ｉ （ １ ９ ９ ９） 利 用 模 型 数 据 化 ＲＥ Ｉ Ｔ ￣制 度 的 两 个 优 势 和 一 个 劣 势 ， 优 势 是 ＲＥＩ Ｔ ｓ可 以 节 省 ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ市 值 ５ ％ ～８ ％ 的
培 育 新 的 房 地 产 业 务 模 式 。 本 文 通 过 对 房 地 产
投 资 信 托 基 金 ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ的 文 献 综 述 ， 为探 索 Ｒ ＥＩ Ｔ ｓ
摘
要： 拥有 ６ ０多年 历 史 的房 地 产 投 资信 托 基
在 中 国 的 发 展 路 径 ，ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ在 我 国 的 制 度 移 植 提
税 收入 的 ９ ０ ％ ， 并 为 以后 的投 资 募 集 资本 ， 其 费
作为 拓 宽 企 业 融 资 渠 道 的 融 资 方 式 之 一 ， ２ ０ ０ ８ 年 １ ２月 国 务 院 “ １ ３ １号 文 件 ”中 ， 再 次 提 出 了 我 国发 展 Ｒ ＥＩ Ｔ ｓ的 必 要 性 。 ＲＥ １ Ｔｓ制 度 涉 及 较 为 复杂 的制度设 计 ， 本文 拟对 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ特 征 进 行 系 统 分析 ， 考察 国外 Ｒ ＥＩ Ｔ ｓ运 行 的 绩 效 ， 为 ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 制 度 在 中 国的移植 提供 政策 参考 。 房地 产业 风险 积聚 ， 挑 战我 国 经济 升级 和社 会转 型 。高 房价不 仅彰 显人 力 资产 贬值 ， 而且 绑
reits研究报告
reits研究报告REITs，即房地产投资信托基金，是指一种以房地产为主要资产的投资基金，可以通过证券交易所买卖。
REITs的主要投资对象包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。
REITs作为一种投资工具，在国际上已有较长的发展历史，在中国也逐渐受到投资者关注。
REITs的主要特点是收益稳定、流动性强，与传统的房地产投资相比，风险相对较低。
REITs以高收益、低风险的特点吸引了众多投资者。
REITs的收益主要来自于租金收入和增值收益。
租金收入是指租赁房地产所获得的租金，通过租金收入，REITs可以提供稳定的现金流。
增值收益是指房地产市场价格上涨所带来的增值收益，通过增值收益，REITs可以提供资本增值。
REITs的投资者可以通过分红和升值获得收益，同时也可以通过证券交易所自由买卖，具有良好的流动性。
REITs的发展有助于房地产市场的稳定发展。
REITs可以有效提高房地产市场的融资能力，利用资本市场的力量集中投资，提高资源配置效率。
REITs可以通过证券交易所进行买卖，提高了房地产市场的流动性，有利于市场的短期调整。
REITs的存在还有助于房地产市场的规范运作，提高市场的透明度和公平性。
然而，目前我国REITs市场规模相对较小，发展不平衡。
与国际发达国家相比，我国REITs的市场规模远远落后。
这主要是由于我国法律法规的制约以及市场环境的限制所致。
在我国，目前REITs市场的发展主要受到税收政策、监管政策和投资者的认知等多重因素的影响，需要政府和监管部门的多方努力来推动REITs市场的发展。
综上所述，REITs作为一种投资工具，在短期和长期中具有一定的收益和风险平衡以及流动性。
REITs的发展有助于房地产市场的稳定发展，但在中国仍需进一步推动其发展。
政府和监管部门应加大对REITs市场的支持力度，完善相关的法律法规，提高投资者的认知和信任度，为REITs市场的健康发展创造良好的环境。
同时，投资者也需要加强对REITs的研究和了解，以更加科学的方式参与REITs投资。
美国商业地产标杆公司研究(西蒙、西田、GGP、IRC)
出时癿价栺比贩入价高，还能带杢投资性收益。
零售类REITS癿一般经营模式（事）
零售类REITS癿增长模式分为自身性有机成长呾幵贩式跨赹成长。前考
依靠现有物业组合，改善管理水平，提高经营效率呾通过装修、扩建呾
新开収带杢经济绩效，是属二内生癿自収成长；耄幵贩带杢癿成长则主 要杢自外部，通过兼幵其他优质零售物业耄扩大规模属二资本运作范畴。
资能力不融资规划是保持REITS经营正常呾增强其活力癿根本要素。
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美国REITS癿収展现状
叐美国次贷危机癿影响，房地产投资癿萎缩已严重拖累了美国及全球经济，随 着经济降温及信贷收紧政策癿出现，零售业叐到极大癿冲击，消费考消费水平 明显下降，消费癿下滑加快了经济回落癿速度，甚至有可能出现持续衰退癿情 冴。目前以商业地产为主要投向癿REITS也开始叐到波及，在经历多年稳定癿增 长乊后，自2006年开始整体市值大幅缩水，已有40多家REITS退市。
新加坡REITs平均收益率则在5%—6%乊间。
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兰二REITS（三）
投资人乊所以会逅择REITs ，是因为高成长潜力呾长期耄言相对稳定癿资本利得。 再考REITs 可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人呾一般小额投资 人癿需求。在美国，房地产证券化商品已被投资考视为在股票、债券、现釐乊外 癿第四类资产，增加资产配置癿多样性，分散投资风险。在2005年美国国会已 经通过法案，将REITs产品推荐为企业年釐、社会保障基釐、退休基釐、保险基 釐癿投资产品。
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兰二REITS（一）
房地产信托投资基釐(REITS）是一种可以公开募集上市癿丌劢产证券
化产品，主要收益杢自二丌劢产租釐，是由与门投资机构迚行房地产 投资经营管理，幵将投资综合收益按比例分配给投资考癿信托基釐。 REITs典垄癿运作斱式有两种，其一是特殊目癿载体公司（SPV）向 投资考収行收益凭证，将所募集资釐集中投资二写字楼、商场等经营 性物业，幵将这些物业所产生癿经营现釐流向投资考还本归息；其事 是原物业収展商将旗下部分戒全部经营性物业资产打包设立与业癿 REITs，以其收益如每年癿租釐作为标癿，均等地分割成若干仹出售 给投资考，然后定期派収红利，实际上给投资考提供癿是一种类似债 券癿投资斱式。
【城市更新专题系列】第九篇：美国REITs市场概览案例分析
【城市更新专题系列】第九篇美国REITs市场概览案例分析作者韩雨张国梁孙志祥摘要作为全球首先涉足房地产证券化市场的国家，美国早在20世纪60年代便诞生了REITs行业，且在至今为止的半个多世纪里，美国REITs早已取得了卓越的发展。
时至今日，美国REITs指数已经获得了7.1倍的回报。
截止到2018年底，美国REITs市场共有226只，总市值达到1.05万亿美元，而2018年美国股市总值达到25万亿美元，届时美国REITs市场总额占到股市总额的4.2%。
从FTSE美国REITs统计数据来看，2017年美国REITs市场总回报率高达9.27%，股利回报率为4.27%。
当年标普500平均盈利收益率为4.07%，股息率为1.89%；而2017年10年债券收益率低致触及2.6%，报2.598%。
在美国市场，REITs行业回报率相比股票和债券，回报率均高于前二者。
从25年期投资周期来看，美国REITs回报率为10%，同样比标普500平均盈利率高。
除此之外，美国的REITs还具有很好的流动性。
REITs可将固定的房地产转化成证券化的产品，使得房地产不动产很好地流动起来，而且这种流动投资的风险也是相对比较低的，专业的管理团队和分散化的投资组合使得这一系列的优势越来越被投资者所看好。
一. 美国REITs概述1.1 美国REITs的不同类型根据投资对象的不同，REITs被分为大致三种类型，包括权益类，抵押类和混合类。
其中，权益类REITs的投资者主要是各大物业公司，主要收入来源也是房地产的租金和地产本身增值收益。
这类REITs所持有的物业类型主要包括写字楼，商场，酒店，工业厂房，物流中心等非住宅类的房地产项目。
抵押类REITs的主要投资对象为房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其主要收入来源是抵押贷款和MBS利息。
混合类REITs的投资对象则包括了各大物业和抵押贷款，以及MBS。
在目前市场中，权益类REITs 占据较大市场份额。
美国房地产投资信托基金( REITs)简介
美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。
越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。
要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。
其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。
其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。
论房地产投资信托的制度特性
论房地产投资信托的制度特性一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵房地产投资信托(RealEState lnVeStment TrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。
美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。
从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。
据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。
由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。
美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。
为了避免REITs 变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。
(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。
(3)REITs 必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。
譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs 投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。
(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。
房地产行业REITs市场分析报告六
房地产行业REITs市场分析报告六2023年5月图2:美国RE1TS 发展迅速，以权益型RErrS 为主导(单位:亿美元)资料来源：NARE1T(2023.3),市场研究部日本J-REiTS :亚洲先行，总量第一。
日本是亚洲最先发行RErrS(J-REITs)的国家，总市值排亚洲第一。
截止2023年3月，共有61只J-REITs 上市发行，总市值约16.22万亿日元。
日本市场的第一只REITs 于2001年9月上市，J-R 日TS 是在日本房地产长期处于低迷的背景下推出，主要目的是为了剌激房地产发展，J-R 日TS 的到来及时地为商业地产提供了新的资金来源。
2010年起日本央行实施量化宽松政策，大量购买J-REn^s,进一步推动了R 日TS 市场和房地产市场的发展。
从基础资产来看，J-REITS 底层资产构成仍是以房地产为主，包含综合不动产(多种房地产)，写字楼，酒店，公寓等C 相比之下，投资于基础设施的领域主要是仓储物流行业。
新加坡S-REITs:跨境投资，遍布全球。
新加坡是亚洲第二大的REiTS 市场，允许跨境投资。
国际化投资的政策使得S-R 日TS 的基础资产除了投资于新加坡本国的不动产以外，还有很大的比例投资于中国，马来西亚,印度尼西亚，美国，欧洲等国家。
S-REITs 的推出也是在经济低迷的宏观环境下，1998年的东南亚金融危机使新加坡房地产市场受到重挫，新加坡金融管理局随即推出了REITs图1:美国权益型RE1TS 涉及各个领域 ■基建 ■住宅 ■零售 ■工业 数据中心医疗健康 ■办公 ■自助仓储 ■其他 ■综合 ■酒店 用木地一■权益型R 日TS 市值■■■抵押型R 日TS 市值资料来源：NARE1T,市场研究部------- R ErTS 版市值r14000 -12000 -100008000 6000 -4000 -200014000- 12000- 10000- 8000 6000- 4000- 2000-0-*Λ*∖Vh⅛不∣Λ的相关指引。
美国房地产市场的结构与特点
美国房地产市场的结构与特点美国是世界上房地产市场最发达的国家之一，其房地产市场的结构和特点对于全球经济都有着重要的影响。
本文将探讨美国房地产市场的结构与特点，分析美国房地产市场的发展历程，以及未来美国房地产市场可能面临的挑战与机遇。
一、美国房地产市场的结构美国房地产市场可以分为四个层次：住宅市场、商业市场、工业市场和土地市场。
其中，住宅市场是美国房地产市场的主要市场，占据了整个房地产市场的三分之二以上。
在住宅市场中，又可以分为单户住宅市场和多户住宅市场。
单户住宅市场指的是独立的住宅，通常是由个人或家庭购买和居住的房屋。
而多户住宅市场则指的是公寓、联排别墅和公寓大楼等多户共同居住的住宅。
在商业市场中，包括零售业、办公业和医疗等服务业，通常是由商业公司购买和租赁的用于商业目的的房屋。
而工业市场则涵盖了制造业、物流业和矿业等领域，这些领域需要工业用地和厂房来支持其生产和运营。
土地市场则是不动产市场中的基础，同时也是所有不动产市场中的稀缺资源。
美国土地市场的特点是多元化，不同地区的土地用途和价格相差甚远。
在城市和大都市区，土地市场通常呈现出高度集中和竞争激烈的情况。
在一些偏远地区，土地市场则呈现出价格低廉和供给相对充足的局面。
二、美国房地产市场的特点1. 巨大的市场规模美国拥有世界上最大的房地产市场，年交易量高达数万亿美元。
不仅如此，其住宅市场、商业市场和工业市场的规模均居于世界第一或第二。
2. 自由市场体系美国的房地产市场是一个典型的市场化经济，政府对市场的干预相对较少。
在美国，私人产权得到严格的保护，购买和销售房地产的过程都是完全的市场行为，价格也完全由市场决定。
3. 负责任的金融机构美国的金融机构在房地产市场中扮演着重要的角色。
这些金融机构包括银行、信托公司和房贷公司等。
这些机构不仅提供房地产贷款，还为投资者提供全方位的金融服务，使投资者能够更好地进行投资决策。
4. 创新的金融工具美国房地产市场的发展还得益于创新的金融工具。
美国房地产投资信托(REITs)扫描
关 键词 ： ＥＴ ； 展 历 程 ； 点 ； 型 ； Ｒ Ｉｓ发 特 类 资格 条 件 中 图分 类号 ： １３ １ 文 献标 识 码 ： Ｆ２ ．６ Ａ
２ ０世纪 ８ ０年代 ， Ｅ Ｐ和 ＭＬ ＲＬ Ｐ的出现， 降低 了 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的吸 引力 。Ｒ Ｌ （ｅｌ ｓ ｔ ｌ ｔ ａｔｅｓｉ 即房地产 有 限合伙 Ｅ Ｐ ｒａ ｅｔｅ ｉ ｅ ｐｒ ｒ ｐ， ａ ｍｉｄ ｎ ｈ 组织 ） 既能通 过高 比例 的财务杠 杆带来 显著 的避税 效应 ， 又能
１
美国房地产投资信ｊ（Ｅ ｓ扫描 ＲＩ ） 乇 Ｔ
凌 辉
摘 要 ： 文 对 美 国房 地 产 投 资 信 托 （ ＥＴ ） 发 展 历 程 、 本 Ｒ Ｉｓ 的 特
关联 的风 险的同时 ， 提高 了 Ｒ Ｉｓ的经 营绩效 。Ｒ Ｉｓ的总体 ＥＴ ＥＴ
回报 指 数 在 １７ ９４年 跌 倒 最 低 点 ， １７ 在 ９ ８年 年 初 却 上 涨 了 １３ ， １７ 年 年底 至 １８ 年年底的期间又上涨了 １７ ９ ％ 在 ９８ ９１ ０ ％。
（ ） 五 回升 阶 段 （９ ６年一 ｌ９ １８ ９ ０年 ） 。
点、 类型 、 资格条件进行 了综述 ， 以期 有助 于对 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 的进 一步
房地产市场的行 情在 １８ ９９年底和 １９ ９ ０年初陷入 了严 重的
（ ｅ ｏｋＥ ｃａ ｇ ） １ Ｎ ｗ Ｙ ｒ ｘｈｎｅ １８只 ， 国证 券交 易所 （ ｍ ｒ ａ ｔｃ 美 Ａ ｅｉ ｎＳｏｋ ｃ Ｅ ｃａｇ ） ｘｈｎｅ ８只 ，纳 斯 达 克 交 易 所 （ ａｄｑＮ ｔ ｎｌＭａｋｔ ｙ— Ｎ ｓａ ａ ｏａ ｉ ｒｅ Ｓｓ ｔ ７只， ｅ ｍ） 在其 他的全 国性市场交易的 ３只。这些公开上市 Ｒ — Ｅ
reits研究报告
reits研究报告REITs研究报告一、REITs概述REITs，即房地产投资信托，是指以房地产为基础资产并通过证券化方式筹资的特殊投资工具。
REITs的主要目标是通过投资、运营和管理房地产资产来实现稳定的现金流和长期资本增值。
REITs通常以公司或信托的形式发行股票，并由房屋、商业地产、办公楼等房地产资产所支持。
二、REITs市场现状目前，REITs市场已经成为全球资本市场中广泛关注的主题，尤其在美国、新加坡、日本等国家。
根据统计数据，在2019年美国REITs市场的股票总市值约为1.15万亿美元。
而在亚洲地区，REITs市场的兴起也趋于明显，例如新加坡REITs市场股票总市值约为0.45万亿美元，日本约为0.38万亿美元。
中国大陆的REIT市场起步较晚，但近年来也得到了广泛关注。
据中国证券业协会数据，截至2019年底，中国仅有7只REITs产品，总市值约为366亿元人民币，虽然规模相对较小，但REITs市场发展潜力巨大。
三、REITs的优势1. 分散投资风险：投资者可以通过购买REITs股份间接拥有多元化的房地产投资组合，从而有效分散投资风险。
2. 高稳定性的现金流：REITs投资以房地产租金收入为主，这种性质使其具有稳定可靠的现金流。
3. 高流动性：REITs作为证券化投资工具，其股票可以在证券交易所上市交易，具备较高的流动性。
4. 开放式基金：与传统的房地产投资相比，REITs是一种开放式基金，投资者可以随时买入或卖出REITs股份。
5. 税收优势：根据不同国家和地区的税法规定，REITs可能可以获得一定的税收优惠。
四、REITs的风险1. 房地产市场波动风险：REITs的价值直接受到房地产市场的波动影响，如果房地产市场出现大幅下跌，REITs的价值也会相应下降。
2. 利率风险：REITs通常以借款的方式购买和开发房地产项目，因此利率的变动对其影响较大。
3. 内部管理风险：REITs作为公司或信托形式运作，其盈利和业绩受到公司管理层或信托管理人的影响。
房地产投资信托基金 REITs深度研究资料
房地产投资信托基金 REITs TIMES海外REITs市场要闻日本执政党拟组建投资基金购买REITs所持资产据日本经济新闻3月27日报道，日本执政党正在考虑组建一支投资基金，通过从公共或私人部门筹集资金的方式来购买REITs所持有的资产。
该基金规模可能将达到1万亿日元（约100亿美元），并且将从日本邮政银行（Japan Post Bank）及政府监管的日本开发银行（Development Bank of Japan，DBJ）处寻求资金支持。
日本执政党拟将上述计划纳入本月将编制的一项金融措施中。
政府官员们十分担忧REITs市场滑坡形势持续下去会导致金融机构盈利恶化，尤其是REITs的主要机构投资者和地方银行等。
执政党联盟希望日本邮政银行能够通过购买日本开发银行发行的债券来投资该基金。
该基金的投资方还将包括私人部门企业，如房地产开发商等，城市发展促进组织(Organization for Promoting Urban Development)，以及其他公共机构等。
政府组建该基金旨在鼓励商业银行向其提供贷款。
这支基金将购买REITs拥有的房地产，REITs则将利用这笔收益来投资其他资产。
目前REITs的股息生息率加权平均值为7%左右。
尽管去年某些收益率攀升至近10%，但由于银行持股购买公司（Banks' Shareholdings Purchase Corp.）大量买入REITs，收益率已经开始企稳。
2月份东京证券交易所出现三个月来首次私人净买入REITs的情况。
金融危机为投资REITs带来机遇据Seeking Alpha于3月31日报道，自从去年9月份经济严重下滑以来，REITs经历了一段非常困难的时刻，道琼斯REIT指数（Dow Jones REIT Index）在过去的6个月内下跌了近60%。
在大幅下挫后，道琼斯REIT指数在100点左右震荡。
此次危机对行业造成严重打击，而且市场对未来租金收入情况的预期并不乐观。
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私募 REITs 不在美国证监会备案， 股票也不在全国性证
券交易所交易。
流动性
股票上市并每日进行场内交易， 股票不在公开交易所交易。股 股票不在公开交易所
具有最低流动性标准。
票赎回程序因公司而异，而且 交易。是否存在股票赎
有一定限制。一般有最短股票 回程序以及最短股票 持有期限制。投资者的退出策 持有期限的长短，因公
（收入测试）
产处置收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等；
2、 下列收益必须占到总收入的 75%以上：房地产租金，房地产或房地产抵押担保债务孳
生利息，房地产处置收益，从其他 REIT 投资中所得收益，房地产相关税种的减税或退
税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等。
3、 下列收益占总收入的比例不得超过 30%：处置持有期不满 1 年的股票或其他证券所得，
REITs总数
权益型REITs
抵押型REITs
混合型REITs
©2004 版权所有，保留一切权利。
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北京国际信托投资有限公司
房地产投资信托系列研究报告之一
美国三种REITs数量占总REITs的比例
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003
每次交易中，金额的 10～15% 一般用来支付经纪商的佣金、 发行费用和前期承购（up front acquisition）或咨询费用（费 用一般在关联中介和第三方 经纪商之间分摊）
因公司而异。
管理
一般自己提供咨询和管理。
权益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs
单位：百万美元
美国三种REITs的市值变化
200000
150000
100000
50000
0 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003
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房地产投资信托系列研究报告之一
北京国投研究发展部 宋 林 峰 Email: mailslf@ Phone: 8610-64436553-2840 2004 年 3 月 18 日
美国房地产投资信托（REITs）调研报告∗
房地产投资信托（REITs）源于美国，从 1960 年算起，距今已有 44 年的历史。1 随着 我国房地产业的发展和近来房地产融资政策的变化，“房地产投资信托”一词逐渐在业内和 相关媒体流行。早在 2002 年，已有专业人士在探讨国内房地产商战略转型时就提出要逐步 引入美国房地产投资信托的建议。2 北京国际信托投资有限公司也在 2003 年 12 月推出了内 地首只房地产投资信托——法国欧尚天津第一店资金信托计划，被业内视为中国式房地产投 资信托（C-REITs）的开端。3 2004 年深圳证券交易所综合研究所随即推出了有关房地产投 资信托的研究报告。4
©200限公司
房地产投资信托系列研究报告之一
与其他上市公司一样，REITs 高级管理层对董事会、股东和债权人负责。大部分 REITs 是从私人房地产企业转化而来。原私人房地产企业的所有者一般成为上市 REITs 的高级管理 层，其持有股份也转化为 REITs 股票。这种转制过程便于对房地产的专业管理和建立有效的 激励机制。
©2004 版权所有，保留一切权利。
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房地产投资信托系列研究报告之一
3、 征税时视作国内公司法人；
4、 不属于金融机构和保险公司。
股权结构
1、 股票或受益凭证必须可以转让；
（ 所 有 权 测 2、 “百人原则”：股东或受益人不得少于 100 人；
试）
3、 “五人原则”：在一个纳税年度的后半年，5 个或 5 个以下的个人持有的 REIT 股份不
权益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs
资料来源：National Association of Real Estate Investment Trusts.
除了公开上市的 REITs 外，还有一小部分 REITs 的股份不公开上市，也不在柜台市场 进行交易。这些 REITs 被称为“私募 REITs”（private REITs）（见表 3）。
处置持有期不满 4 年的房地产所得等。
收益分配
每年 95%（2001 年 1 月 1 日降低至 90%）以上的应税收入必须作为股利分配给股东。
（分配测试）
资料来源：Internal Revenue Code, IRC, Secs. 856-858.
REITs 的基本运作模式如图 1 所示。REITs 通过在股票市场发行股票（IPO 或增发）募 集资金后，6 持有和管理房地产资产，7 投资者通过购买 REITs 股票间接投资于房地产，并 可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs 的收入主要包括出租房地产的租 金、投资于其他 REITs 股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。
本调研报告旨在更为详细地介绍美国房地产投资信托的概念、特征、结构、历史和现状， 希望业内人士能够从中汲取经验，并结合我国国情，推动 C-REITs 的发展。
一、REITs 的概念与类型
美国的 REITs 是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购 并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进 行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分 REITs 采取公司形式，其股票一般都在证券交 易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。
表 1 REIT 资格的法定要求
主要方面
具体要求
组织结构
1、 必须采取公司、商业信托或者协会（association）的组织形式；
（组织测试） 2、 必须由一个或多个董事或者受托人进行管理；
∗ 在调研过程中，张泽来、齐霁、田宇、李晨提供了资料、建议或评论；德勤会计师事务所纽约分部的丁
琦在 REITs 税收方面给予了指导；研发部各位同仁也提供了多方面便利。在此一并表示感谢。 1 REIT 是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，译为“房地产投资信托”，音读作“reet”，复数为 REITs。亚洲一些国家从 2000 年开始效仿美国允许设立 REITs，但名称有所差异：日本和台湾省称为“不 动产投资信托”；香港特区称为“不动产投资信托基金”。这种差异源自各国对地产行业的用词习惯，也因
权益型REITs
抵押型REITs
混合型REITs
美国三种REITs市值占总市值的比例
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003
得超过 50%。
资产结构
1、 房地产、现金及现金等价物、政府证券必须占到总资产的 75%以上；
（资产测试） 2、 除了上述政府证券之外，REIT 持有单个发行人的证券不得超过总资产的 5%，不得超
过该发行人已发行有投票权证券余额的 10%。
收入结构
1、 下列收益必须占到总收入的 95%以上：股利、利息、房地产租金，股票、证券和房地
图 1 REITs 的基本运作模式
资本利得（股票升值收益）
租金 股利 利息
投资者
买卖股票
证 券
股利
持有股份
市
IPO/增发
场
REIT （上市公司）
投资
委托管理
持 资产管理公司 有
管理
投资组合
6 这里的 REITs 指的是公开上市交易的 REITs。有关公开上市交易 REITs、非公开上市交易 REITs 和私募 REITs 的区别下文有详细介绍。 7 REITs 所持有的房地产资产的类型范围较宽，包括持有（1）实际房地产和房地产抵押贷款资产的所有权 及其他利益；（2）其他 REITs 的股票。另外，REITs 还可以持有不超过 1 年的短期投资（债务工具或股份）。
从历史上看，REITs 数量是呈上升趋势，在 20 世纪 90 年代中期达到高峰，然后逐步下 调。REITs 的市值在 20 世纪 90 年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。无论在数量还是在 市值方面，权益型 REITs 均占绝对主导的地位，其次是抵押型 REITs，混合型 REITs 的重要 性最低（见图 2）。
略一般有两种：（1）一定时期 （经常为 10 年）REITs 清盘时 退出；（2）REITs 在全国性交 易所上市时退出。
司而异，而且有一定限 制。
交费费用
经纪商的佣金视服务质量高低 一般为每笔 20～150 美元。投行 在承销 REITs 的 IPO 和增发时一 般收取 2～7%的费用。发行费用 因规模而异。
美国的 REITs 主要分为权益型、抵押型和混合型三种类型（见表 2）。权益型 REITs 拥 有并经营收益类房地产。权益型 REITs 越来越成为房地产经营公司的主导形式，经营范围相 当广，包括房地产开发和租赁，并提供物业管理服务。REITs 与其他房地产公司的主要区别 在于 REITs 必须自己收购和开发房地产，并纳入自己的投资组合之中进行管理，而不是像其 他房地产公司那样完成开发后即可出售。