土增税预征与清算

土地增值税清算（营改增后）的关键问题

一, 清算（结算）条件

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

例：某房开公司2009年立项开发某住宅项目，2010年取得预售许可证并开始预售，2011

年6月工程竣工并备案，2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。

上例中，该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日，于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。2012年9月12日以后，若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算，该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续。

土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算，各分公司需要定时评估手头项目，及时做好清算，以避免税务风险。

二，清算（结算）对象

《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋，住宅10栋。国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目。该公司出于经营管理和核算需要，将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象。

上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。

三，清算依据（一分法，二分法，三分法）

（一）一分法

1、一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增

值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。根据此规定，可以按一分法进行计算，只是不享受普通住宅增值额未超过20%免税的优惠政策。

2、一分法优点：清算时最大限度节税。

以项目为主体，如果项目内普通住宅增值额为负数，那么采用一分法可以最大限度地将不同类型的正负增值额相抵，最终确认增值额计算土地增值税，达到清算时土地增值税缴纳最少，这也是最符合土地增值税立法精神的。

3、一分法缺点：清算未售商品房期后再销售可能会增大增值额。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条“清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。从此规定可以看出，按照一分法计算的单位建筑面积成本费用是单一的，相当于将普通住宅、别墅、商铺等各种类型的单位成本费用平均化，如果清算时未售部分主要是成本较高的商铺与别墅，会因为增值额变大而多缴土地增值税。

（二）二分法

1. 二分法依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条规定应分别核算土地增值额；同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）第十三条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。

2. 二分法优点：清算时未售的成本较高类型的商品房清算后再销售时节约土地增值税。

二分法将普通住宅与非普通住宅（非普通住宅包含商铺及其他）进行了细化，成本扣除计算上更加准确。与一分法相比，清算后再销售时，因清算时单位建筑面积成本费用成本也是按两种类型进行确认的，因此，如果清算后成本较高的非普通住宅未售较多，清算后再销售时可节约税款。如果普通住宅增值率为正且不高于20%，还可享受免税的优惠政策。

3. 二分法缺点：不利于同一项目不同类型增值额正负相抵。

二分法将同一项目按普通住宅与非普通住宅分别计算增值额，如果一个项目为两种类型，增值额一正一负，增值额为正的需缴税，增值额为负的类型，负增值额得不到抵扣。整体上在清算时点会多缴土地增值税税款。二分法的优缺点介于一分法与三分法之间。

（三）三分法

1. 三分法依据：《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总〔2015〕114号）第三条第二项、“1.《土地增值税纳税申报表（一）》增加房产类型子目，将子目归到3个类型中，每一个子目对应一个房产类型。子目由各省自行设定，自行维护”。此文件所附土地增值税申报表中将项目分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种。

2.三分法优点：清算时点未售的成本较高类型的商品房清算后再销售时能更大限度节约土地增值税。

3.三分法缺点：不利于清算时点同一项目中不同类型增值额的正负相抵。在清算时点时计算的应缴税款是三种方法中最多的。

各分公司应该根据项目实际情况，结合当地对分法的具体规定，选择最恰当，最有利的计税依据进行土地增值税核算。

四，区分简易计税方法跟一般计税方法：

五，计税收入的确定

（一）土增税预征的收入确定

根据国家税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

例：A公司采用一般计税方法，预售房屋1110万，开票金额、会计收入均按1000万确认，应预缴增值税=1110/（1+11%）*3%=30万，因而得出土地增值税预征税额为：1110-30=1080万。

（二）土增税清算时的收入确定

根据70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

再根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土地成本为400万，则纳税人如何确定土地增值税收入？

情况1：纳税人适用简易计税方法的，土地增值税应税收入不含增值税应纳税额

土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额=1110/（1+5%）=1057.14万。

由于不存在差额征税的影响，增值税、土地增值税、企业所得税、会计收入均为1057.14万。

情况2：纳税人适用一般计税方法，土地增值税应税收入不含增值税销项税额

1. 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（1110-400）/（1+11%）=639.64万（政策链接：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号第四条，以下简称“18号公告”）。

2.增值税销项税额=销售额×税率=639.64×11%=70.36万（政策链接：《财政部国家税务总