瑞安新天地开发模式分析
国内经典商业失败案例与成功商业模式案例分析
国内经典商业失败案例与成功商业模式案例分析失败案例：PART1 定位造就成功，但成功无可复制。
——上海新天地新天地之所以成为上海的商业地标之所在，最核心之处应该得益于选址上的天时地利，促成人和。
上海新天地的前身是破旧的石库门居住区，被创新性地改造后，注入了诸多时尚商业元素，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了一个集餐饮、购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一身，并具有浓郁“海派”风味的著名商业街，并被纳入了上海旅游景点清单中，还成了国内城市改造的经典案例。
下面简要探讨上海新天地在定位、选址、盈利模式等方面的经验。
1、定位——因地制宜上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。
其实在开发商瑞安集团眼里，新天地就是一个很特别的“Mall“。
什么是Mall？最新的观点认为，它是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。
它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，而Shoppingmall（超级购物中心）是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、品牌的多少，而是树木、草坪、人工湖、乃至图书馆、体育馆、蹦极攀岩场所的数量。
上海新天地在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。
第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。
类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。
投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
最后阶段的定位，投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如久未见面的朋友可以在这个地方聚会。
瑞安集团的新天地模式
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。
在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。
与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。
2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。
3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。
4、知识管理体系的完善。
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。
更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。
瑞安新天地开发模式分析
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
项目属性
“太平桥项目”定位为大型城市综合体，新天地是整个太平桥重建项目的商业部分， 由购物中心、公寓、餐饮区等组合而成
住宅二住宅二期完工新天地时尚新天地时尚新天地三期开业2010年新天地北里开业新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工住宅三期完工太平桥项目的开发时序有着明显的节奏特点新天地北里商业和新天地南里商业分别率先于2001年和2002年开业写字楼于2003年开业住宅自2001年开始动工开发周期长新天地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业项目开发时序拿地住宅一期完工写字楼完工1998年2003年2008年1997年规划构想1999年新天地北里动工2001年2002年新天地南里开业2006年太平桥的环境改造石库门的文化保护等投资巨大瑞安集团首期投入的14亿元至少需要十年才能收回成本但由于正值房地产的黄金十年瑞安获得的回报已经远远超过了预期项目投资回报6新天地及企业天地年租金收益亿元012345200720082009201043505352亿元年新天地刚开幕时餐饮类租金为35元2010年已升至3035元
打造特色的建筑模式
• 在打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写 字楼、高档住宅于一体的定位下进行规划的思 考 • 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能
商业模式借鉴
管理者与经营者分离 • 坚持全部持有商业物业，统一招租，整体运营，便于 集中资源，调控业态和风格，最大限度的凸显特色； • 对于商户，在运营过程中除收取一定的保底租金外， 同时还享有租户一定比例的利润分成 引入知名品牌和大量餐饮 瑞安新天地在初期招商时，对优质商户给予 优惠政策，如较长的免租期等， 在新天地模式下的商业街区，超过 70%的体
瑞安重庆天地项目 分析
企业天地
10栋国际甲级写字楼群。共80万方建筑面积。468米中国西部最高商业地标，企业天地1号。 将为跨国企业、金融机构和现代服务业提供国际标准的写字楼及完善的商业配套。
嘉陵天地
即重庆风貌与时尚国际融合的重庆新天地之后，嘉陵天地及室内外异域情调步行街。总量30万平方米。通过廊桥连接3 期的嘉陵天地及9号轻轨站点，形成无缝连接。将超越解放碑和观音桥，成为重庆未来的购物娱乐新地标 嘉陵天地商场整体定位——集世界的生活天地(Premier all-in-one lifestyle destination) 1）嘉陵天地 时尚（ ）嘉陵天地——时尚（一期） 时尚 一期） 主打：时尚潮流娱乐 以餐饮娱乐、潮流服饰旗舰店、电影娱乐、KTV、酒吧等引领城中玩乐热点为特征的生活方式，给人们带来独一无二的 潮流体验 2）嘉陵天地 生活（ ）嘉陵天地——生活（二期） 生活 二期） 主打：花园生态购物中心 涵盖家庭娱乐，优质生活专门店，电子影音专门店、儿童中心、培训、超市等。 轻松享受Family Day，多姿多彩的一站式消闲新体验，为您提供一应俱全的购物选择 3）嘉陵天地 奢华（ ）嘉陵天地——奢华（三期） 奢华 三期） 主打：集世界一线品牌购物体验 顶级奢侈品品牌，高级商务宴请，进口百货等,将引发生活灵感的全新高端购物享受。
重庆天地——商业集群概述 商业集群概述 重庆天地
集世界 世界级
商业集群
重庆天地商业集群总计建筑面积大148万平方米，其中包括： 企业天地甲级写字楼占80万平方米； 嘉陵天地零售商业占30万平方米； 酒店、服务式公寓、停车场等约占38万平方米。 提供顶级商业配套，为重庆经济灌注无限动力，是跨国企业(商家)进驻西部首选之地。
解码瑞安房产_天地_模式
1052010.2.5/2.20 C E O C I O苏娟/文在高端奢侈品商店林立，衣食住行和时尚娱乐一应俱全的上海新天地，你不必认为自己是在中国。
来自世界各地的各色皮肤穿梭于此，不管怎样的季节和天气，这里的白天总是人流如织，夜晚总是歌舞升平，衣香鬓影，颇有大上海风韵。
但这里同时也“很中国”。
“一大”会址，就在这几栋斥资3亿元人民币修旧如旧的老式洋房中间。
从过去，到现在和未来，重重穿越新老建筑，人们可以在这里购物、小酌、约会、艳遇、居住甚至上班。
“走路可到达的雅皮士生活方式”，是上海新天地刻意营造的高端居住理念。
背后的故事妙趣横生。
1997年亚洲金融风暴，当外资纷纷撤离上海时，一家来自香港的开发商盘下了一大块地，经过一翻别有新意的打造和苦心经营，成就了中国房产的创新典范。
它的名字叫“瑞安”。
通过上海新天地项目的成功而在内地成立的瑞安房地产发展有限公司（以下简称瑞安），成长路径有些不同。
当很多人以为瑞安对上海不可复制的文化胜地——石库门区的改造而成功打造的“上海新天地”是一种机会主义的成功时，杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地陆续成功开启的“天地”系列项目，表明瑞安已经发展出一个可以有效复制的解码瑞安房产“天地”模式杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地成功开启的“天地”系列项目，表明瑞安房产从“上海新天地”起步，已经发展出一个可以有效复制的“天地模式”。
“天地”模式。
复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心彼时在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
后来的故事表明，并未像当初一些人所想的那样，上海新天地的成功只是一种偶然，不可复制。
实际上，瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
罗康瑞把瑞安房产的优势定位在策划和规划上案例M A N A G E M E N T 管理106C E O C I O 2010.2.5/2.20总体上，瑞安将自己的优势定位在整体项目的策划和发展规划上，寻找当地具有传统文化精髓的核心地带，将各地特色融入发展项目中。
瑞安天地系列介绍
4。广场设计主题—旅游文化 建议：集中呈现项目的旅游气息，形成展 示项目总体“娱乐”格调的“眼睛”
客户定位
依据对商业整体的把握，确立目标客户，并注 重产品文化的渗透
商业地块（地块1、2、3、4）商业定位及目 标客户
初期目标客户 IT人士、知识工作者、大学生、周边居民
远期目标客户 逐步发展成为辐射城市中心的区域性商业区 目标客户 认同区域价值、商业资源的价值、瑞安品牌 价值以及大连天地项目之商业文化主题定位 的中端客户群体
非主流的社区商业街渐显黯淡。在这些新的社区里步行，行人会感觉街道长而宽、空而枯燥无趣，
便自然而然改由驾车出行，社区特色由此不断被削弱。点到点的汽车出行方式使得人们常常绕过 老城区，快速往返于不同目的地之间，因此社区商业在一些传统老城区也渐渐消失。社区心脏脉 搏的跳动被一步步减缓、衰弱
陈建邦 瑞安房地产发展有限公司 规划发展及设计总监 主导瑞安房地产“天地系列”多功能综合社区的概念研究、土地可行性研究、 总体规划、城市设计、道路及公共空间设计，包括上海新天地社区、瑞虹新城、 创智天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地、大连天地以及杭 州西湖天地，曾荣获众多殊荣。陈先生同时也领导每个社区内大型综合性开发 项目的设计管理，及住宅标准化工作。
运营 方式
持有物业，统一招租，管理 者与经营者的分离。没有将 商业产权分散出售给小业主， 而是全部持有，整体运营， 这样能够有足够的空间和力 量来调整业态与整体风格， 最大限度的凸显特色；
对于商户，瑞安运营过程中除收取一定 的保底租金外，同时还享有租户一定比 例的利润分成
天地模式以全部持有、整体运 营的方式贯彻始终
资本运作
天地模式重视商业及业态的打造，对资金有长 线投入要求
旧建筑保护与开发模式案例分析
旧建筑保护与开发模式案例分析摘要：本文以南京1912、上海新天地、田子坊为案例进行综合比较分析，探索如何对旧建筑实行保护与适当的开发。
关键字：旧建筑保护旧建筑开发南京1912 上海新天地田子坊0.引言当前我国正处于城市化中期阶段，经济实力明显增加，城市化的速度加快。
一方面，农村多余的大量人口大规模的转化入城镇，成为城市化的动力；另一方面，越来越大的人口压力迫使城市规模不得不扩大，由此带来一系列的新城开发。
但作为一个文明古国，很多城市都有着富含深厚文化底蕴的旧城旧建筑。
新城开发带来的用地扩张，已经明显威胁到旧城旧建筑的生存。
如何化解这些矛盾，如何利用旧建筑，从功能上获得新生，值得我们思考。
不同的地域特色，不同的文化背景，就要求有不同的保护与开发方式。
本文通过对南京1912、上海新天地、田子坊等三个不同的旧建筑保护案例进行比较分析，对其共性与差异的研究，探讨如何在新城开发中对旧建筑实行恰当的保护，采取什么样的开发模式，以实现互利双赢。
1.案例介绍1-1 南京1912南京作为六朝古都，是我国著名的历史文化名城，有着深厚的文化积淀。
纵观南京城几千年了历史，最辉煌的莫过于民国时期了。
作为民国之都，当时的全国政治中心，这里集中了大量的优秀民国建筑。
有建筑学家评论说：“南京地处南北之中，交通便利，形成南京文化兼容并包的特征，其建筑样式既有北方的端庄浑厚，又有南方的灵巧细腻。
比较上海、天津、广州等城市民国建筑的‘西化’，南京民国建筑可谓参酌古今，兼容中外，融会南北，有南京文化的王家气度，堪称西风东渐特定历史时期中外建筑艺术的缩影，全国首屈一指，世界范围内亦有典型意义。
”南京1912，位于南京市长江路与太平北路交汇处，由17幢民国风格建筑及太平、博爱、共和、新世纪４个街心广场组成，占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米。
这片青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致地呈Ｌ形环绕总统府。
街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。
瑞安新天地市调报告
商业代理顾问公司询价建议报告瑞安沈阳天地调研报告区位条件本案地处核心政务区，政务办公属性明显 学区房区域，优质教育资源丰富 临近北陵公园，金廊本案沈阳北站北陵公园地铁1号线 地铁2号线位置：皇姑区 北金廊线 北站片区沈阳天地一期是香港瑞安集团投资建设。
瑞安集团于大陆投资项目有上海新天地，重庆天地、武汉天地、大连天地、佛山岭南天地项目。
2008年瑞安集团摘牌北陵大街沿线三个地块（红色虚线），于2009年开发一期地块（黄色区域），项目曾因限高问题停工2年。
住宅产品已基本售罄，2013年10月陆续 交房，写字楼B 座已整体出售给平安集团，2013年10月已交付。
项目定位：戴德梁行招商代理：戴德梁行 睿意德 物业管理：第一太平戴维斯写字楼租赁代理： 世邦魏理仕 仲量联行 岐山路站沈阳天地一期P1板块P2+P3板块地质局站省公安厅站用地面积平方米26045 地上建筑总面积平方米223122 商业建筑面积平方米149271 其中办公楼建筑平方米51477 酒店式公寓平方米52093 /SOHO公寓式办公商业裙楼平方米45701 住宅建筑面积平方米73851 建筑容积率9.14建筑密度% 43%绿地总面积平方米5835 绿地率% 20%一层出入口整体商业动线简洁明了，一条动线贯穿商业，中央广场聚客效应明显。
客流、人流动线租金和售价租金1600-1800元/平/年（含物管）物业方：第一太平戴维斯租赁代理：仲量联行世邦魏理仕售价12000-15000/平，3000元精装（含西门子智能化厨房、进口洁具卫生间、高档入户门，成品地热、入户空调物业方：第一太平戴维斯物业费2元/平/月商业租金均价 7元/平/天中央广场通过设置集中景观，营造室内休闲广场氛围，聚集商业人群，同时提高环景区商业租金。
中央广场顶盖为开放式，冬天气温低，影响消费者体验，目前开发商已着手设计改进，明年5月份完工室内水景，考虑到冬天水景的实用性，采用热水喷泉的设计二层设计退台，设置休闲餐饮业态，与室外的景观结合，营造欧美户外休闲消费氛围。
瑞安新天地开发历程
旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天地上海新天地与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。
也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。
上海新天地10万港元开始创业1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。
1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。
“上海新天地”奠定业内地位罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。
而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。
虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。
因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
全球品牌招标
瑞安新天地一期的成功在于 它吸引了全球多个知名品牌 入驻，这种招标方式不仅促 进了该商业综合体的发展， 也为消费者带来了多样性的 购物体验。
丰富的户外活动
该商业综合体为消费者提供 了室内外的两种购物环境， 户外广场更有丰富多彩的活 动项目，给提供了更多娱乐 选择。
集聚本地文化
瑞安新天地充分利用了周边 的文化，将其融入商业综合 体中，使消费者能够更好地 了解瑞安的文化和历史。
瑞安新天地二期案例分析
1
夜间经济的发展
在二期的设计中，瑞安新天地注重夜间经济的开发，增加了更多的娱乐活动和用 餐场所，满足了消费者的夜生活需求。
2
智能化的管理系统
瑞安新天地二期采取了智能化的管理系统，能够根据消费者的习惯来进行场馆的 调配，为消费者提供了更好的服务和使用体验。
3
绿色环保设计理念
瑞安新天地二期采取了一系列节能环保措施，从建筑外观到商铺经营，都充分考 虑到了环保和可持续发展的因素。
商业综合体瑞安新天地系 列案例研究
瑞安新天地商业综合体是一项集购物、餐饮、娱乐于一体的全新城市体验。 本次研究将对瑞安新天地的设计理念、亮点、一二三期案例进行分析，旨在 为其他商业综合体的发展提供借鉴。
案例背景介绍
瑞安新天地位于杭州市江干区，总占地面积超过80万平方米，是该区域规模最大的商业综合体之一。自开业 以来，其现代化与前瞻性的设计吸引了无数消费者，成为了该地区的热门商业目的地。
瑞安新天地三期案例分析
大型艺术装置
瑞安新天地三期在建筑外观和室 内环境中加入了许多大型的艺术 装置，既增加了美观性，也激发 了消费者的艺术欣赏情感。
中式庭院
为了更好地反映杭州本地的文化 与风俗，瑞安新天地三期建有一 座中式庭院，环境清新宜人，是 消费者休闲和拍照的好去处。
瑞安天地项日的城市设计模式和运作特点
瑞安天地项 日的城市设计模式和运作特点
Ｕｒ ｂ ａ ｎ Ｄｅ ｓ ｉ ｇ ｎ Ｍｏ ｄ ｅ ａ ｎ ｄ ｈ ｎｐ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ Ｐ ａ ｔ ｔ ｅ ｍ ｏ ｆ Ｔ ｉ ａ ｎ — Ｄｉ Ｄｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ
设计模 式， 以及高度整合的项 目运 作模式， 意图在实彪层面揭示这些项 目成功的必要 条件。
Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ Ｔ ｈ ｜ ｓ ｅ ｓ ｓ ａ ｙ ｉ ｎ ｔ ｒ ｏ ｄ ｕ ｃ ｅ ｓ ｂ ｒ ｉ ｅ ｆ ／ ｙ ｔ ｈ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ／ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｃ ｏ ｎ ｃ ｅ ｐ ｔ ｓ ｏ ｆｔ ｈｅ ／ ａ ｒ ｇ ｏ ｓ ｃ ａ ／ ｅ ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｒ ｅ ｄ ｅ ｖ ｏ ／ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｓ Ｏ ｒ Ｔ ／ ａ ｎ — Ｄｉ Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｓ ｂ ｙ
关 键 词 瑞安天地项目 ｆ 太平桥模式 ／ 城市设计模式 ｆ 项目 运作 ｆ 整合
Ｋ ｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ Ｔ ／ ａ ｎ — Ｄ ｉ Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｙ ｂ Ｓ ｂ ｕ Ｏｎ Ｌ ａ ｎ ｄ ｌ Ｔ ａ ｉ － Ｐ ｉ ｎ ｇ ・ Ｑ ｉ ａ ｏ Ｍｏ ｄ ｅ ｌ Ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｔ Ｉ ｍｐ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｔ ｉ ｎ ｔ ｅ ｇ ｒ ａ ｔ ｅ ｄ ｐ ａ ｔ ｔ ｅ ｒ ｎ
篙器 嚣； ：
ห้องสมุดไป่ตู้
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图２
图４
功能 和 空 间结 构 上 与周 边 城 市 区 域融 为 一 体 （ 图３ ） ， 没 有 明显 的边 界 ， 同时 具 有 自身 明确 结
案例研究-文化商业-瑞安新天地市调报告
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商业部分内装设计
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商业部分内装设计
购物街设计方向为厚重的文化感和历史感，色调为灰色、黑色、白色、深咖啡色。 灯光昏暗，整体略显压抑。
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招商情况
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招商情况
整体开业率20%左右，以餐饮为主，招商率接近65%，是目前北站片区招商情况相对理想的项目。2011年便开始进行主力店 招商，电影院卢米埃影城2011年底签订进驻意向书。
商业租金均价 7元/平/天
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商业部分内装设计
演出舞台，进一步提升中 央广场的聚客效应。
室内水景，考虑到冬天水景的实用 性，采用热水喷泉的设计
二层设计退台，设置休闲餐 饮业态，与室外的景观结合， 营造欧美户外休闲消费氛围。
中央广场通过设置集中景观，营造室内休闲广场 氛围，聚集商业人群，同时提高环景区商业租金。 中央广场顶盖为开放式，冬天气温低，影响消费 者体验，目前开发商已着手设计改进，明年5月份
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住宅户型
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住宅户型
住宅产品均为南北通透的大户型，三梯四户，赠送面积大，高层北向可看见北 陵。该产品市政府、省政府、公安局团购数量多。
14Βιβλιοθήκη 商业代理顾问公司询价建议报告
瑞安沈阳天地调研报告
区位条件
地铁2号线
北 陵 公 园
本
案地处核心政务区，政
沈阳
本案
北站务办公属性明显
金
学区房区域地，铁优1号线质教
廊 育资源丰富
临近北陵公园，
地质局站
P1板块
沈阳天 地一期
P2+P3板块
省公安厅站 岐山路站
位置：皇姑区 北金廊线 北站片区 沈阳天地一期是香港瑞安集团投资建设。瑞安集团于大陆投资项目有上海新天地，重庆天地、武汉天地、大连天地、佛山岭南天地项目。 2008年瑞安集团摘牌北陵大街沿线三个地块（红色虚线），于2009年开发一期地块（黄色区域），项目曾因限高问题停工2年。住宅产品已基本 售罄，2013年10月陆续 交房，写字楼B座已整体出售给平安集团，2013年10月已交付。 项目定位：戴德梁行 招商代理：戴德梁行 睿意德 物业管理：第一太平戴维斯 写字楼租赁代理： 世邦魏理仕 仲量联行
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
亲历者说——瑞安 武汉天地
亲历者说——瑞安武汉天地anderain2019-04-04 11:47:38说明：喜欢关注商业地产，也喜欢关注武汉的城建规划。
武汉天地无疑是本地商业地产的标杆项目之一，之前在知乎上看到一篇亲历者写的瑞安武汉天地的开荒史，从中可以学到很多有意思的东西，所以全文转发，希望此文对武汉地产界的同仁有所启迪和帮助。
这篇文章，2015年3月份就存在了，转自微信公众号iestate，版权归知乎张小放所有，以下为正文：新天地系列发源于上海，发展商是香港的瑞安房地产。
2000年的时候，在上海的市中心淮海路棚户区旧城改造时拿到的项目，将旧租界的老式石库门房子整修，“修旧如旧”，主要是以高端的户外餐饮休闲为基调做出来的。
其实我认为这是大陆商业做体验式的先驱，不过当时体验式这个概念还没有被提出来而已。
但是，新天地其实只是项目的一个小的组成部分。
整个公司运作的盈利模式是在市中心取得大块土地，利用新天地的成功来提升周围住宅和写字楼的价格，公司在住宅出售和写字楼租赁上取得超额利润。
盈利模式是独特的。
03年新天地获得市场认可后，瑞安开始扩张。
但是由于品牌注册的问题，新天地不能被注册，所以大家看到的很多新天地是山寨的。
正宗瑞安发展的新天地只有西湖天地（这个比较小，属于试水被坑项目）、重庆天地、武汉天地、岭南天地（佛山）。
在每个天地都是结合本地特色进行特别的设计：比如上海市石库门弄堂风情，西湖是江南名居的青瓦白墙，重庆是高低错落的吊脚村落，武汉是租界原建筑保护加上地块的60几株原生梧桐树。
从设计和运营的角度来说，尽可能的保持当地文化。
还有些是不同的产品线，比如走科技园路线的创智天地和大连天地，这就是另外的事情了。
正式说回到武汉天地项目武汉天地在2006年立项，大项目总建筑面积180万。
其中包括80万的住宅，25万的商业，其他的是写字楼。
而商业中武汉新天地有40000方，一期在2008年开业，到2010年全部完成并开业。
武汉天地一共12座建筑，40年产权，非卖品，自持经营。
上海新天地案例分析报告
新天地北里 新天地南里
项目消费人群
12
鸿禧茶居
13
湖庭
14彩蝶轩15 Nhomakorabea星际餐厅
新天地南里业态品牌1F（2）
文化艺术、服务、时尚服饰
编号
品牌
16 88新天地酒店式服务公寓
17
上海国际访问者中心
18
中央美术学院画廊
19
新天地邮政所
20
雅天妮
21
贝纳通
22
Evisu
23
福林堂·新一代
24
French Connection
新天地南里业态品牌1F（3）
新天地代表性品牌
CJW：Cigga、Jazz、Wine——雪茄、爵士、红酒。晚上九点以后，随着驻
场乐队的到达，气氛开始渐渐沸腾。CJW还会每三个月更换乐队的组合，引进最 新国际著名乐队成员加盟，不同风味的爵士就是这里的特色菜单。
新天地代表性品牌
I.T：I.T集团最早由一间销售外国流行品牌的小店Green Peace发展而
项目业态分布
新天地南里 新天地北里
项目以兴业路为界，分南北两块地块， 分别有不同主题。
新天地北里：以石库门老建筑为特色， 经营酒吧、咖啡店、酒楼、饰品、文化艺 术等业态。
新天地南里：多为现代化建筑，有一 家室内购物商场，经营服饰、商务餐饮、 影院、酒店等业态。
新天地 北里
新天地 南里
新天地北里业态品牌（1）
另外动线的北端出口与北里的南端出 口位置对应，以带动南北两个地块的人流 互动。
中心广场
中心广场
主动线
辅动线
主辅动线示意
主动线 辅动线
主动线 主入口
项目特色及总结
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
随着租金、人力等成本的上涨 ，商业综合体需要提高经营效 率，降低成本。
未来发展方向与策略调整
1 2
多元化业态组合
商业综合体需要不断丰富业态组合，引入更多元 化的品牌和商家，提高整体吸引力。
提升品牌形象
商业综合体需要加强品牌形象建设，提高品牌知 名度和美誉度，增强消费者的忠诚度。
3
创新营销策略
02
项目的定位为高端、时尚、品质 ，吸引了大量中高端消费人群。
项目地理位置
瑞安新天地项目通常选址于交通便利 、人流量大的地段，如市中心、交通 枢纽附近等。
地理位置的优势使得项目能够吸引更 多的消费者和投资者，促进项目的商 业成功。
02
瑞安新天地商业综合体的规划与设计
规划理念与目标
规划理念
瑞安新天地商业综合体的规划理念是以人为本，注重生态、文化 和科技的综合发展，打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等功能 于一体的现代化城市中心。
规划目标
瑞安新天地的规划目标是成为城市商业发展的新地标，提供高品 质的商业和休闲环境，满足消费者不断升级的消费需求，同时带 动区域经济的发展。
建筑设计特色
创新性
瑞安新天地的建筑设计注重创新，采用现代简约的 设计风格，结合绿色建筑理念，打造具有独特美感 的商业建筑群。
功能性
建筑设计充分考虑了各功能区域的需求，合理布局 商业、办公、住宅等区域，确保各区域互不干扰且 能够协同发展。
提升市民生活品质
瑞安新天地商业综合体的出现，为市民提供了更多的消费选择和娱乐场所，丰富了市民 的生活品质。
05
瑞安新天地商业综合体的挑战与未来发展
市场竞争与挑战
市场竞争激烈
随着商业地产市场的不断发展 ，商业综合体面临着来自同行 的竞争压力，需要不断提升自 身的竞争力。
城市老街区的商业开发的改造模式研讨
城市老街区的商业开发的改造模式比较分析一、城市老街区商业改造的背景随着中国城市化的高速发展，各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾，尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市，必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时，保留遗产的精神实质。
实现文化的有机演进，使城市文脉得以传承、延续，发挥其巨大价值。
历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分，是城市演进历程的见证和传统文化的体现，其保护具有十分重要的现实意义。
出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性，对城市老街区（历史街区）进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用，并在许多城市引入了商业开发的改造模式。
实践证明成功商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，满足居民生活需要，提供历史建筑、文物的保护资金，提升历史街区人气，带动旅游业发展，使地段重新焕发生机和活力。
二、老街区商业改造项目保护模式比较早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发，加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长，此类项目往往成为烫手的山芋，主动请缨接手改造的开发商甚少。
众多项目大打文化继承及城市文脉牌，但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感，最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼，无法实现预期的经济收益和社会效益。
上海新天地改造后口碑叫好收益叫座，成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益，一时间全国兴起老街区改造热潮，开发商、政府、投资商对此类改造趋之若鹜，各地城市历史街区的改造及保护更是各施各法，归纳总结基本可划分为外在的穿衣戴帽式，内在的功能置换式及内外兼修的文化复兴式。
三、老街区商业改造项目发展模式的界定3.1 老街区商业改造项目发展模式的划分对于历史老街区，启动保护改造只是第一步，后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点。
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西湖天地
约 5.7万
特色街区
重庆天地
约 348 万
城市综合体
武汉天地
约 147 万
城市综合体
大连天地
354 万
城市综合体
佛山岭南天地
约 164 万
城市综合体
2008年
项目投资回报太平桥的环境改来自，石库门的文化保护等投资巨大，瑞安集团首期投入的14亿元， 至少需要十年才能收回成本，但由于正值房地产的黄金十年，瑞安获得的回报已经 远远超过了预期
新天地及企业天地年租金收益 （亿元）
6 5 亿 元 4 3
2
1 0
4.3
5.0
5.3
5.2
2007
2008
2009
量用于引进餐饮和休闲业态，快速聚集大量
的城市潜在消费客群，提高了项目的知名度
Notes
8
新天地模式的复制
上海新天地项目打造成功后，该模式被复制至全国各大城市，且都极具特色。
项目名称 上海创智天地
建筑面积（㎡） 53万
属性 城市核心发展项目
定位/特色 以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、 培养和留住知识性工作者的新知识型社区 保留了老建筑结构并融合进现化大而透明的玻璃 商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准 园林绿化使掩映其中建筑反倒成了点缀，商铺虽少但特色明显 重庆天地商业项目位于整体项目的中心地段，规划建筑面积约 85,000平方米，设计将借鉴上海新天地的成功经验，并注重可 持续发展理念 保留了武汉风情风貌与历史文化，融合时尚元素和现代化设施， 极大优化城区环境，扩大绿化空间，提供先进舒适的工作及生 活环境 引入了“上海新天地”模式的顶级娱乐休闲写意空间，以具有 历史文化内涵的新旧建筑群体，融合大连浪漫的滨海风情 借鉴上海新天地石库门建筑的成功改造经验，运用现代化的手 法保护改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优 秀历史建筑，使商业开发与历史建筑无论在外观形态和内涵等 各方面都做到彼此呼应，相得益彰
新天地物业组合：新天地按具体使用功能区分为新天地
壹号会所、北里休闲餐饮区、南里休闲餐饮区、88新天 地酒店式服务公寓、南里购物中心、新天地时尚购物中 心。
新天地时尚 （购物中心） 29,500㎡
项目开发时序
太平桥项目的开发时序有着明显的节奏特点，新天地北里商业和新天地南里商业分别率先于 2001年和2002年开业，写字楼于2003年开业，住宅自2001年开始动工，开发周期长，新天 地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业
太平桥地区重建项目座落于上海市中心卢湾区，毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以及上海市的东西、南 北主干高架的交汇点，占地约52公顷，总建筑面积约116.3万㎡。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
项目属性
“太平桥项目”定位为大型城市综合体，新天地是整个太平桥重建项目的商业部分， 由购物中心、公寓、餐饮区等组合而成
住宅三 期完工 新天地北里开业 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 新天地北 里动工 1999年 1998年 1997年 规划构想 拿地 住宅一期完工 写字楼完工 2003年 住宅二 期完工 2006年 2002年 2001年 新天地南 里开业
2010年 新天地时尚 （新天地三期） 开业
瑞安新天地开发模式分析
2014.7.1 深圳
项目概况
新天地是由香港瑞安集团投资及管理的一个大型综合性项目。地处上海淮海路商圈 核心地段，由马当路、太仓路、黄陂南路、自忠路环绕而成，连三期在内，新天地 目前总建筑面积86,000㎡，前期总投资14亿元
项目概况 开业时间：2001年6月
上海新天地 上海新天地
“太平桥项目”是大型城市核心改造发展项目，包括住宅、 翠湖天地 （住宅） 办公楼、零售商业、酒店及文化项目，设计融合老上海的建 筑和韵味以及现代化的设施，建立一个综合小区。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工 湖 （公建） 新天地 （商业）
朗廷酒 瑞安广场 店 （酒店） （写字楼）
新天地壹 号 （会所） 1000 ㎡ 88新天地 （酒店式服务公寓） 南里 3000 ㎡ （购物中心） 南里 （休闲餐饮） 北里 （休闲餐饮）
打造特色的建筑模式
• 在打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写 字楼、高档住宅于一体的定位下进行规划的思 考 • 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能
商业模式借鉴
管理者与经营者分离 • 坚持全部持有商业物业，统一招租，整体运营，便于 集中资源，调控业态和风格，最大限度的凸显特色； • 对于商户，在运营过程中除收取一定的保底租金外， 同时还享有租户一定比例的利润分成 引入知名品牌和大量餐饮 瑞安新天地在初期招商时，对优质商户给予 优惠政策，如较长的免租期等， 在新天地模式下的商业街区，超过 70%的体
2002年 翠湖天地一期 16000元/平米
新天地房价走势
商业模式借鉴
瑞安开发新天地以自持的方式进行统一招租和运营，前期进行大量的建筑设计投入 和科学有效的招商，为商业发展奠定基础，而后根据市场需求不断调整商业主题定 位
不断调整定位 • • • 阶段一：强调定位综合性，集餐饮、娱乐、购物、 旅游和文化为一体 阶段二：上海市中心最具有历史文化特色的都市 旅游景点 阶段三：时尚的国际交流和聚会地
2010
年
新天地刚开幕时，餐饮类租金为3.5/元/㎡，2010年已升至30-35/元/㎡！
项目开发模式
瑞安开发新天地的商业逻辑是：环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取 溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化 ，
在有限的地块资源内，通过成功运作一期新天地，把住宅的价 值拉高，将住宅增值的价值部分一次性回收，回收的增值部分 现金再投资二期新天地、办公楼、酒店等，同时不断提升一期 新天地的经营价值，再次拉高土地价值后，回收更高的土地上 盖物的价值 2006年 翠湖天地二期 60000元/平米 2008年 翠湖天地三期 67000元/平米 2010年 翠湖天地三期 13-16万元/平米
地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 用途：餐饮、购物、休闲娱乐、住宅、酒店、写字楼
上海新天地全景
上海新天地商铺
上海新天地建筑
项目区位
新天地位于淮海路商圈核心位置，属于市级商圈，却又闹中取静，项目两端与地铁一号线和 地铁十号线相连，交通发达，新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目 西侧