瑞安新天地开发模式分析

2010
年
新天地刚开幕时，餐饮类租金为3.5/元/㎡，2010年已升至30-35/元/㎡！
项目开发模式
瑞安开发新天地的商业逻辑是：环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取 溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化 ，
在有限的地块资源内，通过成功运作一期新天地，把住宅的价 值拉高，将住宅增值的价值部分一次性回收，回收的增值部分 现金再投资二期新天地、办公楼、酒店等，同时不断提升一期 新天地的经营价值，再次拉高土地价值后，回收更高的土地上 盖物的价值 2006年 翠湖天地二期 60000元/平米 2008年 翠湖天地三期 67000元/平米 2010年 翠湖天地三期 13-16万元/平米
瑞安新天地开发模式分析
2014.7.1 深圳
项目概况
新天地是由香港瑞安集团投资及管理的一个大型综合性项目。地处上海淮海路商圈 核心地段，由马当路、太仓路、黄陂南路、自忠路环绕而成，连三期在内，新天地 目前总建筑面积86,000㎡，前期总投资14亿元
项目概况 开业时间：2001年6月
上海新天地 上海新天地
新天地物业组合：新天地按具体使用功能区分为新天地
壹号会所、北里休闲餐饮区、南里休闲餐饮区、88新天 地酒店式服务公寓、南里购物中心、新天地时尚购物中 心。
新天地时尚 （购物中心） 29,500㎡
项目开发时序
太平桥项目的开发时序有着明显的节奏特点，新天地北里商业和新天地南里商业分别率先于 2001年和2002年开业，写字楼于2003年开业，住宅自2001年开始动工，开发周期长，新天 地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业
量用于引进餐饮和休闲业态，快速聚集大量
的城市潜在消费客群，提高了项目的知名度
Notes
8
新天地模式的复制
上海新天地项目打造成功后，该模式被复制至全国各大城市，且都极具特色。
项目名称 上海创智天地
建筑面积（㎡） 53万
属性 城市核心发展项目
定位/特色 以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、 培养和留住知识性工作者的新知识型社区 保留了老建筑结构并融合进现化大而透明的玻璃 商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准 园林绿化使掩映其中建筑反倒成了点缀，商铺虽少但特色明显 重庆天地商业项目位于整体项目的中心地段，规划建筑面积约 85,000平方米，设计将借鉴上海新天地的成功经验，并注重可 持续发展理念 保留了武汉风情风貌与历史文化，融合时尚元素和现代化设施， 极大优化城区环境，扩大绿化空间，提供先进舒适的工作及生 活环境 引入了“上海新天地”模式的顶级娱乐休闲写意空间，以具有 历史文化内涵的新旧建筑群体，融合大连浪漫的滨海风情 借鉴上海新天地石库门建筑的成功改造经验，运用现代化的手 法保护改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优 秀历史建筑，使商业开发与历史建筑无论在外观形态和内涵等 各方面都做到彼此呼应，相得益彰
2002年 翠湖天地一期 16000元/平米
新天地房价走势
商业模式借鉴
瑞安开发新天地以自持的方式进行统一招租和运营，前期进行大量的建筑设计投入 和科学有效的招商，为商业发展奠定基础，而后根据市场需求不断调整商业主题定 位
不断调整定位 • • • 阶段一：强调定位综合性，集餐饮、娱乐、购物、 旅游和文化为一体 阶段二：上海市中心最具有历史文化特色的都市 旅游景点 阶段三：时尚的国际交流和聚会地
2008年
项目投资回报
太平桥的环境改造，石库门的文化保护等投资巨大，瑞安集团首期投入的14亿元， 至少需要十年才能收回成本，但由于正值房地产的黄金十年，瑞安获得的回报已经 远远超过了预期
新天地及企业天地年租金收益 （亿元）
6 5 亿 元 4 3
2
1 0
4.3
5.0
5.3
5.2
2007
2008
2009
打造特色的建筑模式
• 在打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写 字楼、高档住宅于一体的定位下进行规划的思 考 • 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能
商业模式借鉴
管理者与经营者分离 • 坚持全部持有商业物业，统一招租，整体运营，便于 集中资源，调控业态和风格，最大限度的凸显特色； • 对于商户，在运营过程中除收取一定的保底租金外， 同时还享有租户一定比例的利润分成 引入知名品牌和大量餐饮 瑞安新天地在初期招商时，对优质商户给予 优惠政策，如较长的免租期等， 在新天地模式下的商业街区，超过 70%的体
太平桥地区重建项目座落于上海市中心卢湾区，毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以及上海市的东西、南 北主干高架的交汇点，占地约52公顷，总建筑面积约116.3万㎡。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
项目属性
“太平桥项目”定位为大型城市综合体，新天地是整个太平桥重建项目的商业部分， 由购物中心、公寓、餐饮区等组合而成
住宅三 期完工 新天地北里开业 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 新天地北 里动工 1999年 1998年 1997年 规划构想 拿地 住宅一期完工 写字楼完工 2003年 住宅二 期完工 2006年 2002年 2001年 新天地南 里开业
2010年 新天地时尚 （新天地三期） 开业
西湖天地
约 5.7万
特色街区
重庆天地
约 348 万
城市综合体
Fra Baidu bibliotek武汉天地
约 147 万
城市综合体
大连天地
354 万
城市综合体
佛山岭南天地
约 164 万
城市综合体
“太平桥项目”是大型城市核心改造发展项目，包括住宅、 翠湖天地 （住宅） 办公楼、零售商业、酒店及文化项目，设计融合老上海的建 筑和韵味以及现代化的设施，建立一个综合小区。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工 湖 （公建） 新天地 （商业）
朗廷酒 瑞安广场 店 （酒店） （写字楼）
新天地壹 号 （会所） 1000 ㎡ 88新天地 （酒店式服务公寓） 南里 3000 ㎡ （购物中心） 南里 （休闲餐饮） 北里 （休闲餐饮）
地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 用途：餐饮、购物、休闲娱乐、住宅、酒店、写字楼
上海新天地全景
上海新天地商铺
上海新天地建筑
项目区位
新天地位于淮海路商圈核心位置，属于市级商圈，却又闹中取静，项目两端与地铁一号线和 地铁十号线相连，交通发达，新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目 西侧