房地产开发企业土地增值税清算暨其他税收问题[1]

n 出版个人专著有《小型企业审计实务》、《会计与税法差异比较及纳税调 整》、《企业重组的会计处理与纳税处理》、《个人所得税最新政策解析与 纳税筹划》、《新企业所得税申报表填报指南及政策解析》、《公司税制与 纳税筹划》、《新企业所得税法与会计准则间的差异比较及纳税申报》等， 主编、参编教材九部。共在《会计研究》、《财务与会计》等刊物发表会计、 审计、税务类专业文章约两百篇，并多次获得科研奖励。
宅的，应分别计算增值额。
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三、关于项目管理
n 91号文： n 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项
目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单 位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分 期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分 别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
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四、开发成本归集与分配问题
n 31号文： n 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性
取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发 成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算 成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
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三、关于项目管理
n 91号文：
n 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行 土地增值税的清算。
n
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
n
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目
的；
n
(三)直接转让土地使用权的。
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n 问题5：公共基础设施的处理 n （1）车库的处理问题。 n 31号文第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作
为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车 场所，作为公共配套设施进行处理。 n 187号文第三条：房地产开发企业将开发的部分房地 产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权 未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列 收入，不扣除相应的成本和费用。 n 试分析上述处理对三种不同情况下土地增值税清算的 影响。
n
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
n
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情
况。
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三、关于项目管理
n 187号文： n 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发
项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住
则 （以下简称条例或细则）； n 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算
管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下 简称187号文）； n 《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009] 91号， 以下简称91号文）； n 《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作 的通知》(国税函〔2008〕318号) 。
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四、开发成本归集与分配问题
n 问题4：土地成本的处理 n 31号文： (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得
土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要 包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地 占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和 超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置 及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房 补偿费等。 n 实施细则：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、 耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物 拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
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二、土地增值税清算业务需处理的几 个问题
n 1、开发业务流程与清算的关系； n 2、会计核算与土地增值税清算的关系； n 3、企业所得税政策（主要对照国税发
[2009]31号文，以下简称31号文）与土地增值 税清算政策的关系； n 4、土地增值税预缴与清算的关系。
直接成本法、预算造价法。 n 实施细则第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、
转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的 面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按 税务机关确认的其他方式计算分摊。 n 187号文第四条：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算 项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理 的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 n 91号文第二十一条：(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项 目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象， 采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基
本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
n
(3)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、
国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程
合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证
等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务
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三、关于项目管理
n 91号文：项目清算程序
n 1、90天内办理清算手续的要求；
n 2、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
n
(1)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据
本地实际情况制定)。
n
(2)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项
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四、开发成本归集与分配问题
n （2）合建公共配套设施： n 31号文第十八条：企业在开发区内建造的邮电
通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中， 由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建 设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部 门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的 建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所 得额。 n 上述处理对营业税、土地增值税的影响。
n 中国注册会计师协会专业技术咨询委员会委员，中国总会计师协会教材编审 委员会委员，江苏省总会计师协会常务理事、江苏省工商联房地产商会专家 顾问委员会委员，江苏省注册税务师协会理事。长期受聘于中国注册会计师 协会、中国注册税务师协会及其部分地方协会，以及南京大学、北京国家会 计学院、上海交大等多家高校。
四、开发成本归集与分配问题
n 187号文： n 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项
目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例 第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定 外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发 成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有 效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 n 分期开发项目中的土地成本计提、 支付凭证、分配等 问题。
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三、关于项目管理
n 91号文： n 第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目
的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机 关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分 别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、 规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、 项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监 控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
n
(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送
中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
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三、关于项目管理
n 3、资料审核，确定是否受理； n 4、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应
房地产开发企业土地增 值税清算暨其他税收问
题
2020/11/19
房地产开发企业土地增值税清算暨其 他税收问题[1]
主讲人简介：
n 注册会计师，注册税务师，注册资产评估师，高级会计师。中国民主促进会 会员，民进江苏省委会经济与法律工作委员会委员。
n 现任江苏国瑞兴光税务师事务所所长、江苏国瑞兴光税务咨询有限公司董事 长、中国税务视野网首席咨询专家。康缘药业等三家上市公司独立董事。
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四、开发成本归集与分配问题
n 91号文第二十二条：
n 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重 点关注：
n
(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是
否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
n
(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额
在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由 各省、自治区、直辖市Baidu Nhomakorabea计划单列市税务机关 确定。 n 5、清算审核结束，主管税务机关应当将审核 结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期 限。
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四、开发成本归集与分配问题
n 问题1：计税成本对象之确定 n 31号文中规定确定计税成本对象时，应按照可否销售
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四、开发成本归集与分配问题
n 问题2：成本费用预提 n 对于分期开发的项目，如果以分期项目为单位
清算，31号文规定，出包工程未最终办理结算 而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提 下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超 过合同总金额的10%；公共配套设施尚未建造 或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费 用；报批报建费用、物业完善费用可以按规定 预提。
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四、开发成本归集与分配问题
n 土地增值税清算能否认同？
n 187号文第四条：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不 得扣除。
n 91号文第二十四条：审核公共配套设施费时应当重点关注：
n
(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实
发生，有无预提的公共配套设施费情况。
三、关于项目管理
n 91号文：
n 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算。
n
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积
占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过
85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
n
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
n 第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
n
(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、
工程施工合同记载的内容相符。
n
------。
n
(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
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四、开发成本归集与分配问题
n 问题3：共同成本分配 n 31号文中规定共同成本的分配可以采用占地面积法、建筑面积法、
n 现任多家大型企业集团和上市公司的税务顾问。
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n 第一部分 n 房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增值税清算暨其 他税收问题[1]
一、土地增值税清算管理依据
n 《中华人民共和国税收征收管理法》； n 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细
以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
n
(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿
款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
n
企业所得税方面，税务机关关注纳税人是否将开发成本计入
开发费用；土地增值税方面，恰恰相反。
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四、开发成本归集与分配问题
房地产开发企业土地增值税清算暨其 他税收问题[1]
三、关于项目管理
n 实施细则第十六条： n 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取
得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而 无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增 值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行 清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、 直辖市地方税务局根据当地情况制定。
原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、 成本差异原则、权益区分原则予以划分。并提出备案 要求。 n 91号文要求对不同类型房地产分别计算增值额、增值 率；187号文要求应分别计算普通住宅和非普通住宅 的增值额。对应了31号文的分类归集、定价差异等原 则，但无事先备案规定。 n 分类核算中的具体问题讨论。