商业写字楼市场调研报告.pptx
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商业市场调研报告(ppt 34页)
市场P调A研R报T-告2 钦州商圈特征
钦州市商业业态布局
2、服装行业
市场情况：
服装类在钦州零售业中占有25%的市场份额，各大卖场均以服装为主营商品，特别是协 盛广场周边商业步行街，人民路一带，街道两旁店铺均以服装销售为主力，在服装种类中 又以国内运动品牌居多，服装款式偏向中低端消费群体。由于该区域周边有多所学校，导 致该区域商业业态以运动类服饰为主。
市场P调A研R报T-告2 钦州商圈特征
钦州市商业业态布局
9、娱乐场所分析
市场情况：
娱乐业在钦州商业业态中 所占比例最小，仅占所有商业 业态的2%，消费过于极端化， 例如高端消费的是白海豚广场 周边装修高档的娱乐场所，低 端消费就是类似于老商业区一 马路的网吧。整个城市没有相 对消费较便宜且品质较好的娱 乐场所，（如大型量贩式是KTV 娱乐连锁），年轻群体是未来 消费的主要力量，这一群体不 可无视。
市场P调A研R报T-告2 钦州商圈特征
钦州市商业业态布局
8、餐饮
店名
位置
面积
内饰
经营状况
麦当劳
华润万佳 约300㎡ 偏向童趣
人气较旺
肯德基
赛格广场 约300㎡ 温馨暖和
人气略低
分析：
麦当劳与肯德基同时作为两大卖场的主力店，提升了卖场的
形象，作为世界餐饮连锁，两店无论是店面装修还是服务质量 都属一流水平，但是总体经营状况看，麦当劳的人气相对较旺 ，其原因在于麦当劳很好的得到华润万佳的依托，在商场内设 有儿童游乐区，吸引了大量儿童，家长愿意带孩子到此消费； 其次，麦当劳有近30米的沿街橱窗，能吸引步行顾客，提高顾 客消费欲望。肯德基则是以大型圆桌安排座位，主题偏向于家 庭、朋友聚会。
来源：广西统计局
2020桂林市写字楼市场调研报告ppt课件
景观布置
写字楼公共部分装修
水景、绿化
四、标准层
写字楼标准层设计
写字楼标准层设计
标准层设计制约因素
写字楼标准层设计
桂林部
花样年·众鼎大厦
湘商大厦
花样年·众鼎大厦、湘商大厦 标准层的层高3.1米，净高2.6米， 可分割成多户，每户配有独立卫生 间，每户具备自然采光条件。
影响写字楼标准层高的一些因素：
五、租金、物业费
写字楼租金及物业费
桂林部分写字楼租金及物业费情况
六、商务配套
写字楼商务配套
桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显 现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。
裙楼部分
写字楼商务配套
桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显 现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。
大堂商务中心
写字楼商务配套
桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显 现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。
会议室配套
七、结论
1、从桂林市新兴写字楼目前的情况来看，出租率一般，各个项目的租金相差幅度较大，从 20—60元/㎡·月不等。 2、花样年·众鼎大厦由原来的整栋酒店定位转成了现在的写字楼，湘商大厦也将原来的部分 酒店转成了现在的写字楼〔可分割成每套，做商务公寓）； 我司认为，商务公寓的定义是对T6现阶段相对准确的定位，6-15层总体规划为为小单位商务公 寓〔后期可改造成酒店），16层以上为大单位商务公寓，酒店只是对本案销售出现状况时的一 个解决销售问题的营销手段,如果商务公寓销售可行，则可以不采取酒店的销售形式。 3、目前规划6-15层为酒店预留，标准层客房数量24间，总240间，如全部预留，我司认为风险 非常大，建议改为6-10层为酒店预留，这样有利于整体酒店销售，且调整部分不合理客房，调 整后22间，6-10层共5层，总110间；11-15层部分作为小型商务公寓先期对外销售，如果11-15 层市场表现不错，加推6-10层，此时则取消酒店预留，也就是说，本案取消酒店，全部为商务 公寓。
写字楼公共部分装修
水景、绿化
四、标准层
写字楼标准层设计
写字楼标准层设计
标准层设计制约因素
写字楼标准层设计
桂林部
花样年·众鼎大厦
湘商大厦
花样年·众鼎大厦、湘商大厦 标准层的层高3.1米，净高2.6米， 可分割成多户，每户配有独立卫生 间，每户具备自然采光条件。
影响写字楼标准层高的一些因素：
五、租金、物业费
写字楼租金及物业费
桂林部分写字楼租金及物业费情况
六、商务配套
写字楼商务配套
桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显 现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。
裙楼部分
写字楼商务配套
桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显 现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。
大堂商务中心
写字楼商务配套
桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显 现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。
会议室配套
七、结论
1、从桂林市新兴写字楼目前的情况来看，出租率一般，各个项目的租金相差幅度较大，从 20—60元/㎡·月不等。 2、花样年·众鼎大厦由原来的整栋酒店定位转成了现在的写字楼，湘商大厦也将原来的部分 酒店转成了现在的写字楼〔可分割成每套，做商务公寓）； 我司认为，商务公寓的定义是对T6现阶段相对准确的定位，6-15层总体规划为为小单位商务公 寓〔后期可改造成酒店），16层以上为大单位商务公寓，酒店只是对本案销售出现状况时的一 个解决销售问题的营销手段,如果商务公寓销售可行，则可以不采取酒店的销售形式。 3、目前规划6-15层为酒店预留，标准层客房数量24间，总240间，如全部预留，我司认为风险 非常大，建议改为6-10层为酒店预留，这样有利于整体酒店销售，且调整部分不合理客房，调 整后22间，6-10层共5层，总110间；11-15层部分作为小型商务公寓先期对外销售，如果11-15 层市场表现不错，加推6-10层，此时则取消酒店预留，也就是说，本案取消酒店，全部为商务 公寓。
武汉市写字楼市场调查报告.ppt
概况
动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心。 优势： 区域发展成熟，利于企业形象展示。 区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富。 城市的主干道，公共交通系统完善。 劣势： 上下班高峰期间，交通较为拥堵。 停车位数量较为紧张，且停车成本较高。
区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融
优劣势 分析
租户特征
保险、制造、社会服务等行业。 武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰 银行等知名企业。
区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。 大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。 未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧。
2、武汉市商务功能方面的规划
武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向 世界的现代化都会。
五个一体化： 基础设施建设一体化； 产业发展与布局一体化； 区域市场一体化； 城乡建设一体化；
资源保障、环境保护与生态建设一体化。
“三大基地”：
先进制造业基地；高技术产业的研究及产业化基地；以金融、物流、
。 武汉市甲、乙级写字楼近年来新增供应均为平稳，从2009年开始甲级写字楼的供应量逐步回升
武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展
阶段，每年的写字楼持续新增供应量为50~60万平方米，多为大型高层综合物业。 武汉目前已有写字楼100多座，但甲级写字楼的数量较少，仅占总量的9%。因此甲级写字楼出现供不应求的情 况，很多企业面临扩租而在现有楼层找不到位置的状况。
区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移
某商业楼市场分析及营销策划报告.pptx
这个阶段推广效果也不佳而且缺乏连贯性；建议新年前 以软文和活动推广为主。
三、机会 ◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消 费市场的刺 激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机 会。
四、威胁 ◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成 了分流客户 的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差 异；
操作2 独一无二的个性特色 项目要独树排他性，有效规避竞争风险。
● 市场功能要有突破、创新和提高，在表现上别具一格，树立 个性；
第三章 市场定位
第一节 商业业态定位分析 大型室内品牌步行街、主题店、餐 饮休闲娱乐、部分金融证券
第二节 商业房地产目标市场定位与分析
第四章 商业物业产品定位
第一节 产 品 布 局 一、首先要围绕营业设施进行面积配比。 二、卖场平面形状
◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和 后期运营，提供了强有力的保证；
◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物 业有一定的投资热情。
二、劣 势 ◆ 菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动； ◆ 不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物
业的投资力度； ◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。在
4、动线类别
l
客流动线 l
l
车流动线
员工动线
l
货物动线 ll
水平交通 l
垂直交通
5、停车场
6、流线设计
l
顾客出入口 l
l
楼梯
自动扶梯
l
客用电梯
l
l
办公电梯
客货两用电梯
第四节 物业管理定位 一、日常管理工作 1、经营管理 2、服务管理 3、房屋设备管理 4、人力资源管理 5、物资管理 6、财务管理 二、物业公司服务管理的内容 1、日常基本服务 三、物业管理公司品牌形象建设
三、机会 ◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消 费市场的刺 激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机 会。
四、威胁 ◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成 了分流客户 的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差 异；
操作2 独一无二的个性特色 项目要独树排他性，有效规避竞争风险。
● 市场功能要有突破、创新和提高，在表现上别具一格，树立 个性；
第三章 市场定位
第一节 商业业态定位分析 大型室内品牌步行街、主题店、餐 饮休闲娱乐、部分金融证券
第二节 商业房地产目标市场定位与分析
第四章 商业物业产品定位
第一节 产 品 布 局 一、首先要围绕营业设施进行面积配比。 二、卖场平面形状
◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和 后期运营，提供了强有力的保证；
◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物 业有一定的投资热情。
二、劣 势 ◆ 菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动； ◆ 不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物
业的投资力度； ◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。在
4、动线类别
l
客流动线 l
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车流动线
员工动线
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货物动线 ll
水平交通 l
垂直交通
5、停车场
6、流线设计
l
顾客出入口 l
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楼梯
自动扶梯
l
客用电梯
l
l
办公电梯
客货两用电梯
第四节 物业管理定位 一、日常管理工作 1、经营管理 2、服务管理 3、房屋设备管理 4、人力资源管理 5、物资管理 6、财务管理 二、物业公司服务管理的内容 1、日常基本服务 三、物业管理公司品牌形象建设
南山区写字楼市场调研报告1632583437(ppt文档)
南山土地资源丰富，有大片可供开发的土地，目前 建成城区面积40平方公里，待开发面积（包括填海 造地面积）近100平方公里。全区有长达42公里海岸 线。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
经济持续增长，2006年第一季度，除房地产开发外，其它所 有经济指标均有显著增长，其中基础设施建设增长率在50% 左右。
“十一.五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、 旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为要 的高科技城区。
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
3.区位优势凸显
随着西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到 来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的 开发机遇。规划中的南山商业文化中心是南山区的核心，深 圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核 心区是后海路以东的片区，规划有近三十六万平方米的办公 面积。
在多方挤压的同时，投资者开始把目光投向房地产的其它形 态——商业和写字楼地产。
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
南山商业文化中心西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大 学及高新技术园区，南接南油开发区。南山商业文化中心区 目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，它与 南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通 商海港群交相辉映，完善了南山区的城市功能。南山商业文 化中心区总建筑面积达234万平方米，其中办公建筑面积约44 万平方米，商业建筑面积约35万平方米，规划居住人口4.1万 人，就业人口5.2万人，规划建有星级酒店、金融大厦、文化 娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、 医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住 区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商 务办公的升级和发展，吸引著名海内外发展商前来踊跃投资， 至今中心区内可转让土地已转让95％。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
经济持续增长，2006年第一季度，除房地产开发外，其它所 有经济指标均有显著增长，其中基础设施建设增长率在50% 左右。
“十一.五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、 旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为要 的高科技城区。
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
3.区位优势凸显
随着西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到 来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的 开发机遇。规划中的南山商业文化中心是南山区的核心，深 圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核 心区是后海路以东的片区，规划有近三十六万平方米的办公 面积。
在多方挤压的同时，投资者开始把目光投向房地产的其它形 态——商业和写字楼地产。
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
南山商业文化中心西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大 学及高新技术园区，南接南油开发区。南山商业文化中心区 目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，它与 南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通 商海港群交相辉映，完善了南山区的城市功能。南山商业文 化中心区总建筑面积达234万平方米，其中办公建筑面积约44 万平方米，商业建筑面积约35万平方米，规划居住人口4.1万 人，就业人口5.2万人，规划建有星级酒店、金融大厦、文化 娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、 医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住 区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商 务办公的升级和发展，吸引著名海内外发展商前来踊跃投资， 至今中心区内可转让土地已转让95％。
青岛写字楼市场调研最终PPT精选文档
出租：5-21F自由分割 21-51F整层或半层出租
主客户群定位： 世界500强企 业，国内大型 企业
辅助客户群： 发展型创意型 大中型企业
入驻大型企业： 深发展、中国惠 普、普华永道、 阿斯顿·马丁
因租金相对 高，入驻企 业较少
该项目因其产品高端本地客户群少、而营销推广方案过于保守，又遇到
房产调控这一大背景，导致其营销表现不佳
面积 总套 总面积 销售
段 数 (㎡) 套数
130150
21
3087.8
21
销售面 积(㎡)
3087.8
剩余 套数
0
剩余面 积(㎡)
去化率
0
100.00 %
150170
8
1224.0 4
8
1224.04
0
0
100.00 %
170200
15
2674.8 3
14
2495.95
1
178.88
93.00 %
青岛重点区域 写字楼调研
1
一 香港路CBD
2
1.1 海航万邦中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率
标准层面积
216024m2 87000m2 45000m2 2010-9-16 0%
2000m2
车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
946 20部客梯2部货梯 4m 600m2 30000元/m2
4
海
航
万 邦
海航万邦中心推广策略
中
心
万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。 尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广， 网络宣传较多。以及促销活动12年7月份推出的“购房送百万跑车的活动以及全球四大会计5 师事务所之一的普华永道举行的隆重入驻 仪式。
主客户群定位： 世界500强企 业，国内大型 企业
辅助客户群： 发展型创意型 大中型企业
入驻大型企业： 深发展、中国惠 普、普华永道、 阿斯顿·马丁
因租金相对 高，入驻企 业较少
该项目因其产品高端本地客户群少、而营销推广方案过于保守，又遇到
房产调控这一大背景，导致其营销表现不佳
面积 总套 总面积 销售
段 数 (㎡) 套数
130150
21
3087.8
21
销售面 积(㎡)
3087.8
剩余 套数
0
剩余面 积(㎡)
去化率
0
100.00 %
150170
8
1224.0 4
8
1224.04
0
0
100.00 %
170200
15
2674.8 3
14
2495.95
1
178.88
93.00 %
青岛重点区域 写字楼调研
1
一 香港路CBD
2
1.1 海航万邦中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率
标准层面积
216024m2 87000m2 45000m2 2010-9-16 0%
2000m2
车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
946 20部客梯2部货梯 4m 600m2 30000元/m2
4
海
航
万 邦
海航万邦中心推广策略
中
心
万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。 尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广， 网络宣传较多。以及促销活动12年7月份推出的“购房送百万跑车的活动以及全球四大会计5 师事务所之一的普华永道举行的隆重入驻 仪式。
河源写字楼市场分析PPT课件
——
本报告严格保密
主要为政府单位如旅游局等
4
供给
多数写字楼配置简单，形象质朴，少量新 开发项目或自用办公楼配置较高。
电梯数量配备不足，因为散租客户多，在高峰时期等候时间较长 凯旋广场及中心1号中心配备中央空调 外立面除凯旋广场外，多数写字楼没有气派的大堂，立面形象质 朴
名称
大堂
华达凯旋 不到200平米，6
市场竞争分析
本报告严格保密
1
写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具 有较强的聚集性
万绿春天
海拓大厦 友l力大厦
华达凯旋广场 翡翠明珠
商业中心 御府中央
华达新城 本项目
东方银座
锦天大厦
河源广场广场
中心一号
华怡集团
已售（已 办公）
在售
待售
本报告严格保密
2
写字楼主要分布在城市核心干道上，在建设大道中路、越王大道上，且通达性和昭示性较好。
6000
中心1号
未售
7000
中心1号现正销售，价 格6500-8000元/平米，
租金35元/平米
本报告严格保密
8
需求—租赁
企业多属草创期或成长期，写字楼面积需 求较小，多数在100平米左右
河源企业还处于创业、 成长或发展期，办公面 积多为50-100平米，大 的200平米左右。
一些知名企业基本拥 有自己的物业办公。
写字楼出租率都在 70%以上，租金便宜的 写字楼出租率相对较高
写字楼内行业分布散 乱，尚未形成一定的聚 集，租户层次差距明显
企业类型 创业性企业 成长型企业
企业人数 20人以下 20-50人
发展型企业 50-80人
稳定型企业 80-100人
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南山后海中心区 南山区后海中心区T1070011地块 南山后海中心区 南山区后海中心区 南山区滨海大道南侧、环 东路西侧
Hale Waihona Puke 龙岗区南澳街道桔钓沙市场供给十分有 限。预计未来2-3 年商业办公市场竞 争更加激烈。
南山区后海中心区T1070022(G) 光明高新区 龙岗区五联社区 宝安区石岩街道 龙岗区五联社区 宝安区沙井街道
供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量 接近于2008年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐 年缩小
销售面积近三年来最低值，但价格 却一路飘升。
2011年深圳写字楼空置率创四年 来新低。随着“总部经济”的深入 发展，以及开发商通过运营写字楼 以获得稳定现金流和收益的意识增 强，写字楼租赁趋势渐显，回购的 现象也时有发生，2010年纯租赁 型的写字楼占总量的49.87%，全 市一半写字楼物业只租不售。
3010
2138 2000 1800 1160 1160
283.34
2193 光明新区城建投资
20101 深圳市中油润德销售
22500 深圳市中油润德销售
15364 中国石油化工
11317 中国石油化工
941
深圳市邮政局、深圳 市金安信科技
数据来源：深圳市规划和国土资源委6员会
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发 通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌 握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售 情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金 水平、客户类别及租期状况；
从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋 势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻 性的价格建议。
3
商业写字楼市场分析
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
4
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋 势；成交商业办公用地集中在南山区
近四年来，深圳商业办公楼 用地成交量呈下降趋势，特别 是2011年出现了峰谷；而成交 价格则呈上升趋势，2011年达 到了近年来最大值。
平均楼面地价 (元/㎡)
4404
平均 溢价率
0.00%
龙岗区
3
1.71
47559
24130
7070
1.19%
南山区
6
21.26
23596
213600
9831
0.52%
盐田区
1
合计
13
0.03 23.51
2007 84918
3010 252315
941 9212
0.00% 0.56%
5
土地市场特征分析
注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。
年份
2010年 2010年 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年
区域
宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区 宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区
供应面积（万㎡）
1.99 0.00 3.30 0.00 2.10 0.25 7.72 0.75 0.00 0.00
数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统
7
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成 交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶 段
从商业写字楼的分布，近两年来， 福田区是深圳写字楼市场的供应和成 交大区；其次是龙岗和南山。
盐田北四街北侧
区域 南山
建设 面积㎡
4101
规划建 筑面积㎡
58000
成交总 价(万元)
59400
楼面地 价(元)
10241
竞得方 大成基金
南山 4139
41400
49000 11836 深圳市海王星辰
南山 南山
3727 5253
41500 43100
44400 34100
10699 中山证券 7912 中铁南方投资
数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统
成交面积（万㎡）
1.59 6.67 2.27 4.19 3.47 0.00 3.75 0.07 0.46 2.11
从福田区商业写字楼的供求情况看 ，2010年第一季度至2011年第二季 度均无新房入市，市场以去存量为主 。2011年第三季度，由于世纪汇广 场等的入市，使得市场供应量骤增， 市场又进入去存量阶段。 成交价格在2011年第三季度之后， 再次上扬。
南山 3024
29600
23100 7804 深圳市天威视讯
龙岗 41487 22380
13900
6211
深圳市浪骑游艇会 （万科子公司）
南山 3354
-
2596
-
天虹商场
宝安 龙岗 宝安 龙岗 宝安
盐田
6632. 3557 3074 2516 2050
2007
9750 995 800 755 1025
金谷系列市场调研报告
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2020/12/15
客户目标
目标：
通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实 现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大 化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价
办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有
商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松
从商业性办公用 地的分布来看： 南山区占据了13 席中的6席，且面 积较大，多为股份 制公司竞得，以建 设企业总部。其余 项目面积较小，主 要分布在宝安和龙 岗。
项目名称
2
世联对目标的理解及本报告需解决的核心 问题
我们的理解
房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综 合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运 营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企 业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类 型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立 泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展 的基础。
2011年，深圳商业办公楼用 地成交区域以南山区为主，占 比超过了80%，平均楼面地价 接近1万元/㎡。
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会
2011年深圳商业办公楼用地成交区域分布情况
行政区 宝安区
宗数 (宗)
3
土地出让金 (亿元)
0.51
建设用地 面积(㎡)
11756
规划建筑 面积(㎡)
11575
Hale Waihona Puke 龙岗区南澳街道桔钓沙市场供给十分有 限。预计未来2-3 年商业办公市场竞 争更加激烈。
南山区后海中心区T1070022(G) 光明高新区 龙岗区五联社区 宝安区石岩街道 龙岗区五联社区 宝安区沙井街道
供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量 接近于2008年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐 年缩小
销售面积近三年来最低值，但价格 却一路飘升。
2011年深圳写字楼空置率创四年 来新低。随着“总部经济”的深入 发展，以及开发商通过运营写字楼 以获得稳定现金流和收益的意识增 强，写字楼租赁趋势渐显，回购的 现象也时有发生，2010年纯租赁 型的写字楼占总量的49.87%，全 市一半写字楼物业只租不售。
3010
2138 2000 1800 1160 1160
283.34
2193 光明新区城建投资
20101 深圳市中油润德销售
22500 深圳市中油润德销售
15364 中国石油化工
11317 中国石油化工
941
深圳市邮政局、深圳 市金安信科技
数据来源：深圳市规划和国土资源委6员会
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发 通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌 握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售 情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金 水平、客户类别及租期状况；
从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋 势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻 性的价格建议。
3
商业写字楼市场分析
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
4
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋 势；成交商业办公用地集中在南山区
近四年来，深圳商业办公楼 用地成交量呈下降趋势，特别 是2011年出现了峰谷；而成交 价格则呈上升趋势，2011年达 到了近年来最大值。
平均楼面地价 (元/㎡)
4404
平均 溢价率
0.00%
龙岗区
3
1.71
47559
24130
7070
1.19%
南山区
6
21.26
23596
213600
9831
0.52%
盐田区
1
合计
13
0.03 23.51
2007 84918
3010 252315
941 9212
0.00% 0.56%
5
土地市场特征分析
注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。
年份
2010年 2010年 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年
区域
宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区 宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区
供应面积（万㎡）
1.99 0.00 3.30 0.00 2.10 0.25 7.72 0.75 0.00 0.00
数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统
7
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成 交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶 段
从商业写字楼的分布，近两年来， 福田区是深圳写字楼市场的供应和成 交大区；其次是龙岗和南山。
盐田北四街北侧
区域 南山
建设 面积㎡
4101
规划建 筑面积㎡
58000
成交总 价(万元)
59400
楼面地 价(元)
10241
竞得方 大成基金
南山 4139
41400
49000 11836 深圳市海王星辰
南山 南山
3727 5253
41500 43100
44400 34100
10699 中山证券 7912 中铁南方投资
数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统
成交面积（万㎡）
1.59 6.67 2.27 4.19 3.47 0.00 3.75 0.07 0.46 2.11
从福田区商业写字楼的供求情况看 ，2010年第一季度至2011年第二季 度均无新房入市，市场以去存量为主 。2011年第三季度，由于世纪汇广 场等的入市，使得市场供应量骤增， 市场又进入去存量阶段。 成交价格在2011年第三季度之后， 再次上扬。
南山 3024
29600
23100 7804 深圳市天威视讯
龙岗 41487 22380
13900
6211
深圳市浪骑游艇会 （万科子公司）
南山 3354
-
2596
-
天虹商场
宝安 龙岗 宝安 龙岗 宝安
盐田
6632. 3557 3074 2516 2050
2007
9750 995 800 755 1025
金谷系列市场调研报告
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联&华房数据所有，未经世联&华房数据书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复 制和发布报告中的部分或全部内容。
2020/12/15
客户目标
目标：
通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实 现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大 化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价
办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有
商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松
从商业性办公用 地的分布来看： 南山区占据了13 席中的6席，且面 积较大，多为股份 制公司竞得，以建 设企业总部。其余 项目面积较小，主 要分布在宝安和龙 岗。
项目名称
2
世联对目标的理解及本报告需解决的核心 问题
我们的理解
房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综 合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运 营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企 业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类 型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立 泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展 的基础。
2011年，深圳商业办公楼用 地成交区域以南山区为主，占 比超过了80%，平均楼面地价 接近1万元/㎡。
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会
2011年深圳商业办公楼用地成交区域分布情况
行政区 宝安区
宗数 (宗)
3
土地出让金 (亿元)
0.51
建设用地 面积(㎡)
11756
规划建筑 面积(㎡)
11575