建设部《商品房销售管理办法》解读

建设部解读《商品房销售管理办法》

建设部住宅与房地产业司副司长陆克华

编者按：4月13日，建设召开新闻通气会，介绍建设部发布的《商品房销售管理办法》，以下是建设部住宅与房地产业司副司长陆克华在通气会上提示的《办法》的要点及特点。

为了规范商品房销售行为，解决商品房销售中存在的问题，从去年年初开始，在总结各地经验的基础上，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，开始起草该《商品房销售管理办法》。经过反复征求各地、有关部门意见，并进行了大量的调研论证，出台了该《办法》。该《办法》共7章48条，自2001年6月1日起施行。《办法》主要包括以下几个方面的内容：

1、规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。

为了杜绝此类问题的发生，《办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

另外，还有部分开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，拆零销售实质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法"集资"性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升值回报甚至本息，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。这种做法也违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发"房屋所有权证"的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，《办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

2、为解决抵押纠纷、一房多售等问题提供了依据。目前，商品房销售中存在个别房地产开发企业在销售已经设定了抵押权的商品房时，既不报请抵押权人同意，也不告知购买人的现象。一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不善或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并首先受偿，这样购房人既得不到所购房屋，也可能得不到已付购房款。使得抵押权人和购房人的权益都难以得到有效保障，特别是购买人的权益将会得到严重侵害。许多媒体包括中央电视台对此进行过“曝光”。另外，还有部分房地产开发企业将商品房重复销售，"一女多嫁"，导致了购房者掏了钱，却得不到所购房屋。

为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。在处罚条款中还规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告、责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、强化了商品房买卖合同的管理。商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者消

费者对合同条款的内涵不清楚而贸然签定合同引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。

为了解决这一问题，除推行《商品房买卖合同示范文本》外，《办法》还要求房地产买卖合同中必须对事关购房者权益的一些重要内容进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

4、明确了面积纠纷的处理原则。面积纠纷是目前消费者投诉的热问题之一，也是购房者十分关注的问题。面积纠纷的产生除有关计算规范等制度不健全的原因外，主要还是部分不法开发商出于牟取私利的故意行为。面积纠纷的受害者多为购房者，要么没有得到应有的面积，要么多得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积。

为了解决面积误差问题，《办法》主要从两个方面进行了规定，一是增加了新的计价方式，即商品房销售既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定时的处理原则，即3％之内的部分多退少补，超过3％的部分，由房地产开发企业承担，不足3％的部分，由开发企业按房价款双倍返还购房人。

5、明确了规划、设计变更的处理原则。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。

为了解决这一问题，《办法》规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。对经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，房地产开发企业应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由之引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。购房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

6、明确了"定金"问题的解决办法。目前，在商品房销售中，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般在返还问题上都没有明确规定。由于商品房在建设过程中存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备预销售条件，因此，一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。

为了解决这一问题，《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

7、明确了延期交房的解决办法。延期交房是目前房地产市场中比较普遍的问题之一。延