第8章 新修改商住楼共有建筑面积分摊

（二）商住楼共有建筑面积的分摊方法

商住楼是指具有商业和住宅两种用途的建筑物，因此商住楼与住宅楼的分摊是不一样的，不能只进行一次分摊，而需按商业和住宅使用梯间的不同情况进行共有建筑面积分级分摊，对于较简单的商住楼（一层商业，多层住宅）一般只需进行幢分摊和一次功能分摊，对于较复杂的商住楼（多层商业，多层住宅，多个塔楼）往往要进行二次以上的分摊。

1、功能区域的划分

（1）根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分

（2）功能区域的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图的设计功能为准。（3）裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区。（4）具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。

2、共有建筑面积划分

（1）商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。

（2）服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其它共有空间列入幢共有建筑面积。

（3）专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。

（4）专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

3、住宅部分各套房屋的分摊面积

套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

其中：分摊系数=（幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积）/住宅部分各套内建筑面积之和

4、商业部分各权属单元的分摊面积

权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权属单元分摊系数

其中：权属单元分摊系数=（层分摊面积+层内共有面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数

其中：层分摊系数=（幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积）

层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他为本层服务的共有建筑面积。

按照国家标准《房产测量规定》的规定，采取由上而下的分摊模式，（1）首先分摊整栋的共有建筑面积，它是为整栋建筑服务的共有建筑面积，即该栋所有户都必须分摊的共有建筑面积，把它分摊到商业和住宅各功能区；（2）各功能区再把分到的分摊面积和功能区共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；功能区共有建筑面积是指服务于特定功能区的共有建筑面积，应在特定的几个功能区间或某个功能区内进行分摊的共有建筑面积，参加功能区间分摊的共有建筑面积按各功能区内的自有建筑面积的比例分摊，参加功能区内的共有建筑面积按本功能区内所有层的建筑面积之和的比例分摊；（3）各层再把分到的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加一起，分摊到各户；层共有建筑面积包括层间分摊的共有建筑面积和层内分摊的共有建筑面积，层间共有建筑面积是指为特定的几层服务的共有建筑面积，参加分摊的是本功能区内所有层的建筑面积；层内共有建筑面积是指仅服务于本楼层，并且该层所有套都参与分摊的共有建筑面积；（4）套内建筑面积加上分摊面积即得到该户的建筑面积。如果各功能区内各层的结构、共有建筑面积相同，则可由功能区直接分摊到户。

5．分摊计算步骤

（1）幢共有建筑面积的分摊：

Kz =△Sz／（Sz - △Sz ）

式中：Kz为幢共有建筑面积的分摊系数；

△Sz为整幢共有建筑面积，即应由全幢分摊的共有建筑面积，m2；

Sz为整栋总建筑面积；

式中分母也可用幢内各功能区的套内建筑面积与除幢分摊共有建筑之外的共有建筑面积之和代入进行计算；

（2）功能区共有建筑面积的分摊：

Kgi =[ Kz×（Sti+△Sci+△Sgi）+△Sgi ] ／（Sti+△Sci）

式中：Kgi为功能区（i功能区）的共有建筑面积的分摊系数；

Sti 为各套户室的套内建筑面积，m2；

△Sci为各层内的共有的建筑面积，m2；也即由本层各套户室分摊的共有建筑面积；

△Sgi为本功能区的共有建筑面积，m2；也即由本功能区内各户室和层内共有建筑面积分摊的共有建筑面积；

（3）层共有建筑面积的分摊：

Kci = Kgi ×[ (Sti+△Sci)+ △Sci ] ／Sti

式中：Kci 为各功能区内，各层（i层）的共有建筑面积的分摊系数；

（4）建筑面积：

△Si = Kci×Sti

Si = Sti+△Si

式中：△Si 为各户室的分摊面积，m2；

Si 为各户室的建筑面积，m2；

6．商住楼计算实例

本幢建筑物为一商住楼，共六层，分两个功能区，一层为商业（共四户101～104），二至六层为住宅，每层为四户（01～04共20户，各层套形相同），户室号由西至东由01顺编，一层两个楼梯，对商业不开门，为商业层内通住住宅的楼梯，二至六层楼梯为住宅区域的楼梯，如图：（尺寸单位m）

分析确定共有建筑面积的分摊方案，如下：

计算出各个多边形面积如下：面积单位m2

（1）幢共有建筑面积分摊：

从分摊方案表可以确定幢共有建筑面积为：外半墙、第一层楼梯01、02 幢共有建筑面积△Sz = 68.58+13+17.42=99；

幢栋面积Sz = 2003.33

Kz =△Sz／（Sz - △Sz ）=99／(2003.33-99) = 0.0519868

因商业部分只分摊幢共有建筑面积故各商业部分各户室面积：

S101=61.62×Kz+61.62 = 3.2+61.62=64.82

S102=72.75×Kz+72.75=3.78+72.75=76.53

S103=95.58×Kz+95.58=4.97+95.58=100.55

S104= S103

（2）功能区共有建筑面积分摊：

从分摊方案可以确定一功能区（住宅）共有建筑面积为：2-6层梯01、02 功能区共有建筑面积△Sg1 = 65+65=130

一功能区各套户室的套内建筑面积St1 = 1448.8

层内的共有的建筑面积△Sc1在此例中无此分摊面积，

Kg1=[ Kz×（St1+△Sc1i+△Sg1）+△Sg1 ] ／（Sti+△Sc1）= [0.0519868×(1448.8+130) ／1448.8

= 0.1463832

住宅部分各户室面积：

S201=71.75×K g1+71.75 = 10.5+71.75 = 82.25

S202=73.09×K g1+73.09 = 10.7+73.09 = 83.79

S203=72.46×K g1+72.46 = 10.61+72.46=83.07

S204= S203

三至六层01～04户室的面积与二层的01～04户室相同

整栋各项面积如下：

户室面积对照表