会计核算作业指引 -

1.目的1.1为了规范会计核算，确保会计信息真实可靠、内容完整，充分满足财务会计报告使用者的经济决策需要。

2.适用范围1.2适用于辽宁宝地建设有限公司（以下简称“公司总部”）及所属子公司。

3.术语与定义公司会计核算实行“四统一”，即：统一会计政策和会计估计，统一会计科目，统一会计科目代码，统一会计核算软件，以保证财务报告编制工作的顺利开展，确保财务报告数据的真实完整。

4.会计核算基本原则2.1公司会计核算的会计主体、持续经营、会计分期、货币计量、客观性、实质重于形式、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性、权责发生制、配比、谨慎性、历史成本和重要性等基本原则根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》和《企业会计准则――应用指南》等国家有关法律法规规章执行。

2.2公司应按本制度规定的“辽宁宝地建设有限公司标准会计科目”（以下简称标准会计科目）和使用范围使用会计科目。

2.3会计人员必须定期核对账目，发现不符，应查明原因，及时调整，保证账目记录准确无误。

2.4公司应按照《财务会计报告条例》有关财务会计报告的编制基础、编制依据、编制原则和方法的要求，对外提供真实、完整的财务会计报告。

2.5公司应按时向股东方和相关部门报送财务会计报告及其他财务信息，一般情况下，应当于月度终了后5个工作日内提供；中期财务会计报告应当于月度终了后20个工作日内提供；年度财务会计报告可适当顺延30个工作日内提供。

向税务等政府机关报送财务会计报告的日期，从其规定。

2.6公司对其他单位投资如占该单位资本总额50％以上（不含50％），或具有实质控制权的，应当编制合并会计报表。

2.7各公司应当遵照《会计基础工作规范》的要求，切实采取措施，加强会计核算相关基础工作。

辽宁宝地建设有限公司会计核算作业指引编号：LNBD-ZY-CW03版号：A/0页码：第 3 页共 12 页5.主要会计政策和会计估计3.1收入3.1.1销售商品收入。

公司在房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时，确认营业收入的实现。

3.1.2公司提供劳务而发生的收入确认按以下原则：1)在同一年度内发生并完成的，按完成合同法即在劳务已经提供，收到价款或取得收取款项的证据时，确认劳务收入的实现；2)如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。

在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。

3.1.3公司让渡资产使用权而发生的收入，在满足相关的经济利益很可能流入企业和收入的金额能够可靠地计量等两个条件时，分以下情况确认收入：1)利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。

2)使用费收入按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

3.1.4严禁收入不入账或收入挂账而不结转销售等隐瞒、截留收入等情况，切实按收入与费用配比原则结算当期利润。

3.2存货3.2.1公司存货分为开发成本、开发产品、拟开发土地、材料物资、低值易耗品等。

3.2.2开发产品的实际成本包括土地获得价款、开发前期费用、建筑安装工程支出、基础设施支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用，开发产品采用个别计价法确定发出存货的成本。

3.2.3公司对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，单列“拟开发土地”科目进行核算。

项目整体开发时，将其全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，期末未开发土地仍保留在“拟开发土地”项目。

3.2.4公司外购材料物资（含甲供材料）、低值易耗品按取得时按实际成本计价，甲供材料采用个别计价法确定发出存货的成本，其他外购材料物资一般采用加权平均法。

3.2.5低值易耗品采用一次摊销法摊销。

3.2.6公司采用永续盘存制对存货进行核算。

3.3长期股权投资3.3.1公司对取得的长期股权投资，区分不同的取得方式以实际支付的购买价款、发行权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值等确定初始投资成本。

与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也记入初始投资成本。

实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未领取的现金股利或利润，作为应收项目单独核算，不作为取得的长期股权投资的成本。

3.3.2公司对被投资单位能够实施控制的长期股权投资，或者公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资均采用成本法核算。

采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。

对被投资单位宣告分派的现金股利或利润，以被投资单位接受投资后产生的累计净利润的分配额为限确认为当期投资收益，超过部分作为初始投资成本的收回。

3.3.3公司总部编制合并财务报表时，对能够实施控制被投资单位的投资按权益法进行调整。

3.3.4公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司在取得长期股权投资后，按照享有或分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益，并调整长期股权投资的账面价值。

3.3.5公司对因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，改按成本法辽宁宝地建设有限公司会计核算作业指引编号：LNBD-ZY-CW03版号：A/0页码：第 5 页共 12 页核算。

3.3.6公司对因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，改按权益法核算。

3.3.7公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入投资收益。

对采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入投资收益。

3.4固定资产及累计折旧3.4.1固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品，提供劳务，出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。

价值方面自主权更过交给企业，另有些设备虽然使用寿命未到一年整，但跨过了一个会计年度的，也可以纳入固定资产的核算范围。

3.4.2公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

1)外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。

购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

2)自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

3)债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

4)在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的成本，不确认损益。

5)融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。

3.4.3除下列固定资产外，其他固定资产一律计提折旧：1)以经营租赁方式租入的固定资产；2)已提足折旧继续使用的固定资产；3)未提足折旧提前报废的固定资产；4)按规定单独估价作为固定资产入账的土地；5)已全额计提固定资产减值准备的固定资产。

3.4.4公司对未计提减值准备的固定资产，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值采用年限平均法计提折旧，各类固定资产的年折旧率如下：定资产，按照该固定资产的账面价值以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。

因固定资产减值准备而调整固定资产折旧额时，对此前已计提的累计折旧不作调整。

3.4.6融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。

3.4.7每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。

3.4.8固定资产的更新改造等后续支出，满足上述固定资产确认条件的，应当计辽宁宝地建设有限公司会计核算作业指引编号：LNBD-ZY-CW03版号：A/0页码：第 7 页共 12 页入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足上述固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。

3.5投资性房地产3.5.1公司投资性房地产包括，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

3.5.2公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。

对按照成本模式计量的投资性房地产采用与固定资产相同的折旧政策，出租用土地按与无形资产相同的摊销政策。

3.5.3公司投资性房地产可收回金额低于其账面价值时，按单项投资性房地产可收回金额低于账面价值的差额，确认投资性房地产减值准备。

投资性房地产减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。

3.6借款费用3.6.1公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

3.6.2符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

3.6.3借款费用同时满足下列条件时开始资本化：1)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

3.6.4当符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，借款费用暂停资本化。

3.6.5当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。