土地经济学第五章 地价理论

由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
5－8
3－6
15－16
14－19
1－7
0－4
三、地价的体系
1、基准地价——城镇土地基准土地价格 ——农用地基准土地价格
2、标定地价——具体宗地价格
3、交易地价——土地使用权出让价格 ——土地使用权转让价格 ——租赁价格 ——地役价格
4、其他价格形式——课税价格 ——抵押价格 ——典当价格
§5.2 地价的影响因素
2）土地增值的基本标志是地价年增长率大于 同期消费品价格和国民收入的年增长率；
3）在一些地方，地价会在较长的时期 内平而不升甚至降而不升，然而这种状况不 可能改变土地增值律这一基本规律。
普利皮亚季(Pripyat)是一个乌克兰小城， 人口约5万。在1986年的切尔诺贝利核 电站事故之后这里被完全废弃。
2）已开发利用的土地具有价值——土地资本
2、马克思对土地价格的分析
1）价格本身不过是价值的货币表现—— 价值通过货币向价格的转化。
2）没有价值的东西在形式上可以具有价 格——虚幻价格
3）土地价格的实质是地租的资本化。土地价 格是由于土地数量的有限性、土地所有权和经 营权的垄断而获得的地租的的购买价格，是社 会后来赋予土地的价值的货币表现。
坎夫兰克火车站(Canfranc Rail Station) 位于西班牙，属于一条从西班牙一直延伸 至法国的国际铁路线的一部分。1970年 一座桥梁发生事故，随后这里被废弃
比利时的米兰达城堡(Chateau Miranda)是由 当年逃离大革命的法国贵族们修建的。在二战 期间以及二战后，这里一直被用做孤儿院。后 来于1980年被废弃
（2）土地增值有三种形态 ——投资性增值：宗地直接投资性增值、外部投资 辐射性增值
源自文库
——供求性增值 发展型、投机型
——用途性增值 正常增值和非正常增值
（3）土地增值的特点是土地波浪式增值 原因： 1）经济周期的影响 美国18～20年 日本10年 香港7～8年 2）偶然性、突发性、断续性等特殊因素的作用 3）市场调节的滞后性 4）影响地价诸因素的非同步性 5）土地增值的一般因素的缓冲性
一、自然因素 1、土壤肥力 2、地质条件 3、地形、地势 4、土地面积和形状 5、天然周期性灾害
二、社会因素 社会发展状况和安定状况
1）政治安定状况——政局稳定，投资风险小 2）社会治安状况——社会秩序的好坏 3）国际经济状况 4）国际政治因素
中国人民银行做过一个估算，美国 经济如果降低1个百分点中国出口的增长 里将会下降6个百分点
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制
（2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
规划控 制指标
表2 **市土地利用总体规划主要控制指标（单位：公顷）
建设占 用耕地
退耕 及灾 毁
耕地保 有量
基本农 田保护 面积
基本农田 保护率
(％)
开发整理补充耕地 合计 整理 复垦 开发
**市 4000 4000 165216 150600 91.15 6000 2667 666 2667
图1 全国重点城市分用途地价指数
图2 2015年第三季度三大重点区域地价水平（元/m2）
（1）土地增值律——在市场经济中，随着土地的 稀缺度不断提高和土地投资的不断增加，必然出 现土地增值的总趋势；这一趋势也就是土地价格 增长的不可逆转的总趋势。
1）从本质上看，地价的上涨应是剔除通货膨 胀因素之后的纯上涨；
表1 1955－1974年日本城市地价年递增率（％）
年度 1955－1956 1956－1960 1960－1961 1962－1964 1965－1966 1966－1972
1973 1974
全部城市（％） 六大城市（％）
6－8
6－8
11－13
13－14
17－18
29－30
6－9
8－10
2－3
1
三、经济因素
（1）经济增长（减少）
GDP、失业率、通货膨胀率
英国《经济学家》——“民间指标”
第一，新车销售量大大增加； 第二，司机需求量大大增加； 第三，出现置业人潮； 第四，赴海外度假者大大增加； 第五，纯种狗和纯种狗主人大大增加； 第六，女性做隆胸手术的人数与女性胸围 尺码俱增。
美联储主席格林斯潘在评论美国经济增 长时提出了一个GDP重量指标
垃圾指标（Trash Indicator） ——用垃圾的变动来衡量经济状况
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
裙长指数
“裙长指数”由美国宾夕法尼亚大学沃顿 商学院经济学家乔治 泰勒1926年首先提出， 指经济繁荣程度与女性裙长成反比关系。也 就是说，经济繁荣时，女性的裙子越来越短； 一旦经济进入衰退期，裙子则越来越长。
（2）财政金融状况 （3）居民收入和消费水平 （4）利率水平
四、行政（制度）因素
行政因素主要表现在国家政策对土地价格的干预方面
（4）城市规划
（5）租金、价格政策 （6）税收政策 （7）行政隶属变更
§5.3 地价理论的主要观点
一、马克思主义土地价值与土地价格原理
1、马克思的劳动价值论和土地价值分析
马克思认为：一切劳动……作为相同或抽 象的人类劳动，它形成商品价值；作为价值， 一切商品都只是一定量的凝固的劳动时间。
1）作为自然资源存在的土地——没有价值
第5章 地价理论 §5.1 地价的内涵、特征与体系
一、地价的内涵 1、地价即土地价格——购买土地所有权的价格 注意土地价格与土地出让金的区别
2、土地价格的内涵
土地价格
土地资源价格 土地固定资产价格
二、地价的特征
1、土地价格实质为土地权益的价格 2、土地价格不由生产成本决定 3、土地价格主要由土地需求决定 4、土地价格呈上升趋势 5、土地价格具有明显的地域性