房地产各个税种纳税义务时间

一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;

1、先开发票的，为发票开具的当天；

2、转让开发产品并收讫销售款的当天；（过程中或者

完成后收到款项）

2（1）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；2（2）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；

2（3）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算；2（4）销售的期房在未完工期间，尚未移交给购房者，所以未产生增值税真正纳税业务；

（增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；）

二、房地产企业所得税收入确认纳税时间

对于现房销售，会计准则和税法规定一致；

对于期房销售二者存在差异，预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；

会计上确认收入时间:开发的产品完工并移交时

税法上确认收入：无论产品是否完工，签订了销售或者预售合同并取得款项，确认为销售未完工开发产品取得收入，按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负

有所得税的纳税义务；

1、一次性全额收款，实际收到款项之日确认收入的实现；

2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；

3、按揭销售，按合同约定，首付款按实际收到日期确认，按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；

委托销售方式的;，

4(1)支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；

4（2）收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入（买断价格或者销售合同价格：）

4（3）保底价销售的，收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；（合同价格或者保底价格+分成）

4（4）包销方式销售：包销期内按上述1-3方式，包销期外按包销价格和付款方式确认收入；

完工产品的确认的三个条件：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

4、房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品

交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

三、房地产企业土地增值税纳税义务发生时间（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。