土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析(精)

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容积率修正系数确定

容积率修正系数确定容积率修正系数是指用于计算城市建筑容积率的修正系数，它需要依照当地的规划和土地利用状况进行确定。

容积率修正系数的确定影响着城市的规划建设和土地利用，因此，其重要性不言而喻。

本文将讨论如何确定容积率修正系数。

容积率是指建筑在地块上占据的总面积与地块面积之比，通常用于计算土地的使用效率。

容积率修正系数的主要作用是根据城市建筑规划和其他特殊情况对容积率进行调整，反映出城市容积率的实际使用情况。

容积率修正系数的确定需要根据以下几个因素来进行考虑：1.城市规划和土地利用的要求城市规划和土地利用是容积率修正系数的主要考虑因素，因为这些因素可以决定容积率的最大值。

城市规划要求不同，修正系数确定也要相应发生变化，如在现代化城市建设中，规划要求绿化率要高，所以容积率也会相应的下降，而在一些老城区或是人口密集的区域，容积率修正系数会相应的升高，以适应市区内的繁忙人群活动需求。

2.建筑用途和种类建筑的用途和种类也是考虑容积率修正系数的因素，因为不同的建筑用途和种类会产生不同的空间需求和功能要求。

例如，商业用途的建筑需要更多的空间来展示和出售商品，而住宅用途的建筑则需要更多的居住空间。

不同的建筑类型和功能要求可以影响容积率调整系数。

3.土地使用状况土地的使用状况是容积率修正系数的另一个重要因素，包括土地的地形、地貌、土地属性等。

道路、河流等城市基础设施也会对修正系数的确定产生影响。

例如，如果一块地地形复杂或土地属性不良，那么需要采用比较严格的修正措施，以确保该地区的建筑在先容量上没有超标或过度使用，而且要确保安全稳定，特别是在雨季或地震多发地区。

如果一块土地平整且易于得到使用许可，那么可以采用较为宽松的容积率修正系数。

4.市场需求和投资预期市场需求和投资预期也是影响容积率修正系数的重要因素之一，因为这些因素将直接影响到一个城市的房地产市场和经济发展状况。

如果市场需求较大，修正系数则要相对较高，以满足市场的需求，吸引更多的投资；而如果投资预期较低，则修正系数通常会降低，以减少投资风险，避免过度开发。

地产估价中容积率修正系数的确定

地产估价中容积率修正系数的确定
马文明
【期刊名称】《中国房地产估价师》
【年(卷),期】2004(000)002
【摘要】本文从容积率的内涵与特性出发．分析了容积率对地价的影响规律．提出了容积率修正系数确定的原则，并且在对当前几种容积率修正系数确定方法评价的基础上．提出了地产估价中容积率修正系数确定的改进方法。

【总页数】3页(P54-56)
【作者】马文明
【作者单位】河南平顶山工学院
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233
【相关文献】
1.城镇基准地价评估中容积率修正系数的确定——以九江市星子县为例
2.城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算
3.地产估价中容积率修正系数的确定
4.土地估价中基准地价系数修正法中容积率的确定
5.基准地价评估中容积率修正系数的确定——以天水市秦州区为例
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容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例

另外，用地类型不同，容积率对地价影响程度也不一样。商业用地对区位条件反映最敏感。商业用地只能布局在少数区位条件优越的沿路区域，这一区域土地的供求矛盾较其他用途区域更为突出，众多用地者的竞争促使容积率增加的收益以地价的
形式表现出来。商住两用用地地价较之商业用地对区位条件反映次为敏感。住宅用途对区位条件放映的敏感程度比商业用地及商住两用用地弱，但比工业用途强。工业用途的土地在许多情况下没有容积率的限制，所以在同一城市中，容积率对商业用途地价作用程度最大，商住、住宅、工业依次作用程度变低。
样点宗地市场地价的容积率修正，是将调查获得的不同容积率样点的市场地价，修正到以城市规划规定的标准容积率的样点地价。其目的在于给出统一的容积率，便于基准地价的计算。如果不进行此项修正，各样点容积率不统一，就无法求和并计算基准地价。这项修正应该按区域进行，以基准地价所代表的平均区域容积率为标准。不同容积率按土地用途进行抽样调查，得到不同的单位地价，然后按公式进行容积率修正。目前，参考我国绝大多数城市的经验，一般取标准容积率为１．０。容积率修正系数是标准容积率的单位面积平均地价与某一容积率单位面积平均地价的比值，表示为
2005 年 3 月
农机化研究
第 2 期
容积率对地价的影响及修正系数的确定
—以南京市六合区为例
张雅彬，姜石良，孙在宏
（南京师范大学地理科学学院，江苏南京２１００９７）
摘要：容积率是评价地价的重要指标，它对地区的经济发展有很大的影响。为此，通过对容积率内涵的
挖掘，分析了容积率影响地价的几个主要方面；结合南京市六合区本次基准地价更新的调查资料，从样点

房地产用地出让最低价标准容积率修正系数对应表

参考容积率修正系数表（400万范围---二环到三环范围、普通多层住宅）
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1。4
1。5
1.6
1。7
1。8
1。9
2
修正系数
0。58
0.64
0.7
0.76
0.82
0。88
0。94
1
1。06
1。12
1.18
容积率
2.1
2。2
2.3
2。4
2.5
2。6
2。7
2。8
2.9
3
修正系数
1.24
1.37
容积率
4。2
4。3
4。4
4.5
4.6
4.7
4。8
4.9
5
5。1
5.2
修正系数
1。41
1。44
1。47
1。51
1。54
1.57
1.61
1。64
1.68
1。71
1.74
容积率
5.3
5。4
5.5
5.6
5.7
5.8
5。9
6
修正系数
1.78
1。81
1。84
1.88
1.91
1.95
1。98
2.01
参考容积率修正系数表（300万范围—--三环范围到绕城内环、普通高层住宅）
参考容积率修正系数表（300万范围-—-三环范围到绕城内环、低密度住宅)
容积率
0。5
0。6
0。7
0。8
0.9
1
1。1
1.2
1.3
1.4
修正系数

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析(精)

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析伍冠玲苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。

土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。

本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。

一、楼层分配率求取方法1、基本原理。

楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。

地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。

地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。

空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。

根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来．各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。

工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。

商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。

商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。

但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。

立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。

浅析土地估价中容积率的确定

浅析土地估价中容积率的确定一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。

收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。

城市地下空间地价评估中容积率修正问题探讨

城市地下空间地价评估中容积率修正问题探讨作者：周亚雄来源：《中国市场》2017年第33期[摘要]城市地下空间的充分利用改变了城市地价形成就有机制，增加了地下容积率的这一重要影响因素。

通过分析地下容积率作用特征，结合查阅国内外当前流行的地下容积率修正系数确定方法，并研究区域土地利用状况，采用回归拟合分析的方法，建立了地价和地下容积率的函数关系，确定了区域内一级商服用地下容积率修正系数表。

[关键词]地下容积率；修正系数；区位性[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.33.032城市的高速发展推动了人口的集聚，促进了城市向外围扩张。

城市二维平面向外延伸的范围是有限的，这就要求人们将城市向三维空间发展。

现阶段城市地表空间已经得到了充分利用，城市中高楼林立，受限于目前工程技术水平，城市向更高空间发展比较困难，因此城市地下空间的开发利用已成为必然趋势。

目前，欧洲和美国、加拿大等国高度重视土地集约节约利用，地下商业和地下交通设施得到了充分发展。

地下空间的利用通常包括四种方式：一是交通设施用途；二是市政设施用途；三是商业用途；四是工业用途。

过去在实践工作中评估人员和其他土地估价工作者逐步认识到了容积率对地价的影响机制，但是忽略了地下容积率对地价的影响。

近几年，城市向地下的发展不断推进，土地估价的理论和方法也得到了完善，地下容积率的影响也得到了重视，成为了土地评估中的重要修正因素。

1 地下空间容积率对地价的影响地下容积率简单地说就是地下建筑物面积与宗地面积的比值，反映宗地地下利用强度。

容积率的影响机制具有以下特征。

1.1 区位性区位包含宗地位置和宗地与周边事物联系的两方面。

通常情况下，宗地区位条件的优劣直接反映到宗地商服繁华程度，进而体现在土地利用集约度、土地利用收益以及土地需求量等土地利用效用指标上，因此，随着区位条件的降低，地下容积率对地价的影响逐渐减小。

1.2 差异性地下容积率的差异性表现在两个方面：第一是不同用途土地对区位条件敏感性有差异。

城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算

闽西职业技术学院学报Jo urnal of M inxi Vocational and Technical College第10卷第3期2008年9月Vol.10No.3September 2008[收稿日期]2008-02-10[作者简介]申琪(1977-),男,河北武安人,经济师,从事房地产评估、基准地价、土地开发整理相关内容研究。

城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算申琪(福建省土地开发整理中心,福建福州350001)摘要:通过对容积率基本概念及特征的探悉,分析出容积率在土地基准地价评估中的重要作用。

由于其在楼面地价修正中的意义及其重要性,文章进一步分析现有容积率修正的优劣,并提出一个新的修正公式。

关键词:城镇基准地价;地价评估;容积率中图分类号:F301.3文献标识码:A文章编号:1673-4823(2008)03-0110-07土地是一个三维立体空间,就城市建设而言,提高土地利用的集约度,主要是开发利用土地的立体空间。

容积率是指建筑总面积与用地面积之间的比例关系,它的变化可导致地价成倍上升或下降。

容积率越高,说明单位用地面积上的建筑面积越大,土地利用的效率越高,容积率正是通过影响土地利用效率从而影响地价。

怎样准确地确定容积率对地价的影响,建立恰当的修正体系,成了我们关注的焦点。

1容积率的定义容积率是指城市用地的地块上修建的总建筑面积与所占用地面积之比值。

即,容积率=总建筑面积/土地面积。

它是衡量城市土地开发利用强度的一项重要指标。

建筑容积率越大,土地开发利用强度越高,空间使用率也越高。

它直接影响土地价格[1]。

2容积率对地价的影响2.1收益机制作用下地价随容积率的变化规律———报酬递增递减原则所谓报酬递增递减原则是指在其他生产要素固定不变,增加某一生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加,但达到一定数量后,如继续追加这一生产要素的单位投入量,其纯收益就不再随追加投入的增加而增加,反而有可能减少。

容积率修正系数

容积率修正系数容积率修正系数一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

(四)容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

容积率修正系数确定方法的比较分析

容积率修正系数确定方法的比较分析容积率修正系数确定方法的比较分析口李秀芝唐焱一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低,也反映了地价水平的差异.在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一【1J.在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中,对容积率进行过两次修正:第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下,便于基准地价的计算;第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价.容积率是评估地价的一个重要因素,所以选择恰当的方法对这两次修正分别编制容积率修正系数表至关重要.本文介绍了目前存在的三种修正方法,通过对三种方法的比较分析,试图探讨确定容积率修正系数的最恰当的方法.一,容积率对地价的影响规律容积率的大小反映了土地利用效率的高低,容积率正是通过影响土地利用效率影响地价的,容积率对地价的影响具有以下几个特点:1.遵循"报酬递增递减规律"J.假设保持土地面积不变,当不断追加建筑投资,增加建筑面积,提高容积率时,单位土地价格不断上升,但当容积率提高到一定值时,单位土地价格不再增加反而降低这时的容积率称为最佳容积率,也可以称为合理容积率,土地价格称为最佳容积率时的最高地价.因此,地价是一定容积率下的地价,同时说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系.2.容积率对地价的影响具有区域性规律.由于土地位置的固定性,在地区性市场之间不能相互调节,市场供求状况具有明显的区域性,由此形成了地价随容积率变化的区域性规律.这里主要从城市规模,土地区位和用地类型三个方面分析地价随容积率变化的区域性规律:①城市规模不同,容积率对地价的影响程度也不同.城市规模和容积率对城市地价的影响呈正比,在规模较大的城市中,容积率对城市地价的影响服从一般的规律,小规模城市中容积率的影响弱一些.这主要是因为大城市中土地市场比较完善, 而小城市由于土地市场规模有限,一定程度上影响城市土地市场机制的发挥;②区位不同,容积率对地价的影响程度也不同.一般来说城市中心土地区位优越,土地利用集约度高,容积率对土地收益影响很大,因而对城市地价的影响比较显着.相反,在比较偏僻的位置,容积率的影响就不是很明显.因而, 容积率对地价在同一城市影响程度表现为从中心向外逐渐减弱;同一用地类型在不同土地等级下容积率对地价的影响敏感度存在着差异¨;③用地类型不同,容积率对地价影响程度也不一样.商业用地的反映最敏感,住宅次之,工业用地的敏感度最小.这主要是由于商业用地对区位要求最高,容积率的微小变动都能在收益或成本中得到反映,住宅用地次之,而工业用地最不敏感.二,容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:(1)遵循报酬递增递减原则.地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,在一15—编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值.所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势,呈非线性正相关关系.(2)应体现容积率对地价的影响特点.不同城市规模,同一城市不同区位,不同用途,同一用途不同级别,地价受容积率的影响程度不同.所以,应分城市,分区位(级别),分用途编制相应的容积率修正系数表. (3)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数.样点地价容积率修正,是在基准地价评估过程中,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正, 是宗地价格评估中,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格. 两者修正的方向相反,实质不同,修正系数也应有所不同.(4)土地利用现状与城市规划相结合.因基准地价是对现状利用条件下评估确定的土地使用权价格,而在基准地价测算时必须确定每一区域,每～用途的标准容积率,这个容积率只能是这一区域土地利用现状的反映.根据报酬递减规律,某一区域,某一用途的土地必然存在着一个合理容积率,这个容积率可以作为容积率修正的上限.但土地估价必须遵循"合法原则","最佳使用原则",因此理论上的合理容积率必然受到具有法律效力的城市规划的限制.三,对当前容积率修正系数确定方法的分析当前不动产评估中,容积率修正系数表主要采用以下几种方法确定:1.根据权重修正法根据权重修正法是指:通过专家打分,确定各个修正因素的权重,然后根据权重将总的修正幅度分解到每个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个口J.此种方法中的容积率修正系数由于受总修正幅度和权重的限制,把容积率和其它影一16一响因素等同看待,没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,一般都在5%左右,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律.因此,此方法不能很好的将容积率修正到位,无论在基准地价评估过程中还是在应用基准地价修正法评估具体宗地价格时尽量避免使用这种方法.2.复合系数法这种方法第一步用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率变化幅度或收益变化系数;第二步根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在土地所有者和开发商之间的分配系数j.将不同容积率的样点地价修正到基准地价的容积率时,容积率修正系数数学表达式: 0[:A-上Pi——P将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时,容积率修正系数的数学表达式为:0[:A.P—i-—PP式中:0[——容积率为i时的修正系数;A——收益分配系数;——剩余法公式计算的i容积率时的地价;p——为剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价.该方法从方法论上讲比较符合实际,计算也比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例.分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确的确定分配系数并非易事.如果一个地区的收益分配系数比较容易确定,则应用此方法是比较合理的,反之, 该方法的可操作性不强.3.样点地价法该方法通过数学曲线拟合法拟合样点地价——容积率的回归方程,从而确定标准容积率下的基准地价与不同容积率下的样点地价.基准地价和某一容积率的样点地价的比例系数即为该容积率的修正系数.将样点地价容积率修正到标准容积率的容积率修正系数可以用公式(3—3—1)计算,将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时的容积率修正系数可以用公式(3—3—2)得出.k,=Ii}/ki(3—3一1)k,=k/k(3—3—2)式中:j},——容积率修正系数;——某一区域某一用途标准容积率下单位面积平均地价;ki——该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价.(1)确定区域(或土地级别)的标准容积率.目前区域(或土地级别)的标准容积率的确定方法有两种,现有的估价规程认为"以城市规划规定的区域容积率为标准";另一种认为不能用城市规划规定的容积率为标准,在划分出土地级别或均质地域的基础上,进行区域样点调查选取样点的平均容积率或众数作为标准容积率.笔者认为第一种标准的确定不妥,理由如下:基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,居住,工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.因此,基准地价是根据我国城镇土地在实际利用和使用过程中所产生的基本经济收益,按照一定的条件和方法折算出来的价格. 这一价格的显着特点是比较客观地反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果.我们计算出来的基准地价必然是某一容积率下的地价,而这一容积率只能是对城镇土地现状利用的客观反映.因此不能用"城市规划规定的区域容积率为标准".(2)拟合样点地价——容积率的回归方程.按照房地租金剥离法等计算各种不同容积率下的样点地价,然后选择若干个典型的具有可比性的不同容积率下的样点地价.以容积率为横坐标,以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图,根据散点图选择适合的回归函数.根据多个城市的调查资料, 在直角坐标系中描绘的散点图显示,容积率与地价的关系并非正线性相关,而更似指数函数,对数函数或抛物线的一支.因此,选取的回归函数可以设为J:Y=a+b,/xY a+lnxY a++c其中:y——样点地价;——容积率;a,6——常数.(3—3—3)(3—3—4)(3—3—5)当收集到的样点,随容积率的增大,地价也随之增大时,可选用函数(3—3—3),(3—3—4).当收集到的样点,开始地价随容积率的增大而增大,达到最大值后,随容积率的增大而减少时,可选用函数(3—3—5).对于回归函数可用最小二乘法求解.为验证所拟合的回归方程是否有意义,必须进行回归显着性检验.一般来说,相关性系数越大,选取的回归方程越理想.通过比较确定回归方程,然后利用回归方程预测不同级别,不同用途,不同容积率下的地价,从而测算每一容积率下的修正系数.(3)该方法的特点.样点地价修正法具有以下特点:①分用途分级别编制修正系数, 可以很好地反映容积率对地价的影响规律;②可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律,弥补样点地价选取的不充分性;③可以同时采用几种不同的回归方程进行试算,然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程,这样可以消除主观因素对选择方程的影响;④可以求出每一容积率下的地价, 进而求出每一容积率下的修正系数,使容积率修正系数更具有实用性J.通过上述研究可见,样点地价修正法能较好地反映容积率对地价的影响作用,是一一l7一种较准确的容积率修正方法,与前两种方法相比其实用性比较强.四,结论通过上面的分析可以得出下面的结论: (1)样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正方向相反,实质不同,所以不动产评估中在对容积率进行修正时应分别编制容积率修正系数表.(2)当前容积率修正系数确定方法中,从理论上讲复合系数法和样点地价法都符合实际,但是由于受复杂的市场供求关系的限制,考虑现实情况复合系数法不能广泛应用. 而样点地价修正法分级别,分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法. 该方法拟合出的容积率——地价的关系函数,可以测算同一研究区内任意容积率下的地价,同时也可以测算任意地价下的容积率修正系数,可操作性强.参考文献[1]单胜道,尤建新.容积率对地价的影响规律分析[J].长安大学:社会科学版,2003(5):52—58.[2]林目轩,罗文莲.城镇地价评估指标体系初探[J].中国土地科学,1994,(6):l9～2O.[3]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法[J].经济地理,1996(16): 97—101.[4]张协奎,吕松柏.关于容积率修正系数的确定[J].中国土地科学,1992,(3):21—22. [5]黄克勤.容积率对地价的影响及修正系数的确定[J].四川大学:自然科学版,2002(25):419—421.[6]井元霞,王冬艳,李淑杰.城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨[J].国土资源科技管理,2006(23):97—99.(作者单位:南京农业大学公共管理学院) (上接第l4页)承担环境影响评价工作:(一)建设项目工程分析出现较大失误的;(二)环境现状描述不清或环境现状监测数据选用有明显错误的;(三)环境影响识别和评价因子筛选存在较大疏漏的;(四)环境标准适用错误的;(五)环境影响预测与评价方法不正确的;(六)环境影响评价内容不全面,达不到相关技术要求或不足以支持环境影响评价结论的; (七)所提出的环境保护措施建议不充分,不合理或不可行的;(八)环境影响评价结论不明确的.评价机构在环境影响评价工作中不负责任或者弄虚作假,致使环境影响评价结论错误的,按照本办法第三十五条的规定予以处罚.第三十九条国家环境保护总局及时向社会公告依据本办法被吊销资质证书,取消评价资质,降低资质等级和缩减评价范围的评价机构.一18一第七章附则第四十条评价机构依法承担编制各级海洋行政主管部门负责核准的海洋工程类建设项目环境影响评价文件的,应当按照本办法的规定取得相应资质等级和评价范围;其所编制的环境影响评价文件可视为本办法第九条,第十条和第二十九条规定的环境影响评价业绩.第四十一条本办法自2006年1月1日起施行.1999年3月30日国家环境保护总局发布的《建设项目环境影响评价资格证书管理办法》即行废止.附件:1.建设项目环境影响评价资质中的评价范围类别划分及新旧对照表(略)2.建设项目环境影响评价资质申请表(略)3.建设项目环境影响评价机构年度业绩报告表(略)。

容积率修正系数确定有哪些？[工程类文档]

容积率修正系数确实定有哪些？[工程类精品文档]本文内容极具参考价值,如假设有用,请打赏支持,谢谢!影响容积率修正系数确定的一般因素影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。

〔1〕政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻国家的土地政策法规。

珍惜和合理利用每寸土地是我国的一项根本国策，因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地，提高土地利用率。

对于多占土地，浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚，当容积率较低时土地利用率低，必须提高容积率修正系数，以提高地价，用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励，此时可以适当降低容积率修正系数，降低地价。

〔2〕容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加，但是由于开发本钱的增加，土地开发利润增加得并不快，因此地价和容积率的大小并不呈正比，随着容积率增加，容积率修正系数增加应较缓慢。

当容积率增加到某个值〔土地利用最大容积率〕时，土地收益为负值，此时容积率修正系数不升反降。

〔3〕土地利用类型：土地利用类型不同，对容积率要求不同，因此规划设计的最正确容积率不同。

土地利用类型不同，容积率修正系数为1时的容积率也不同。

例如别墅类工程，容积率一般小于l，如按北京市的规定，容积率修正系数为1，虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异，但是并未考虑土地利用情况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的收益会很高，地价理所当然要高，如果容积率修正系数都为1，就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。

电子、服装类用地规划设计的最正确容积率较高，如果容积率为l时的容积率修正系数为1，在最正确容积率时容积率修正系数大于l，地价高，不利于节约用地。

2、容积率修正系数确实定当宗地容积率小于最正确容积率时，要大幅度地提高容积率修正系数，以提高地价遏止土地浪费，提高土地利用率，节约土地；当容积率大于最正确容积率时，可以适当地提高容积率修正系数，和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适当鼓励节约土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划允许的范围内，为了节约土地，政府可以降低容积率修正系数，降低地价，降低开发本钱，从而使最大容积率增加，提高开发者最充分利用土地的积极性。

容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例

容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例南京市六合区是南京市的郊区，受到城市发展的较少影响，相对保持了一定的农业和工业特色。

在土地利用方面，容积率是衡量土地利用强度的一个重要指标。

容积率是指在一定土地面积上所容纳的建筑、设备等体积与用地面积的比率，是城市规划和建设中的重要参数之一容积率的提高可以带来多方面的好处，例如可以增加人口密度、提高土地利用效率、促进经济发展等。

然而，容积率的提高也会带来一些负面影响，如增加地下空间利用难度、加大城市交通压力、增加环境污染等。

在南京市六合区，容积率的确定与修正系数的制定应考虑以下几个方面：1.地方特点：六合区较为农业和工业化，规划容积率时应考虑地方特点。

例如，农田地区的容积率可以较低，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展。

2.交通条件：南京市六合区交通状况相对较为欠发达，容积率过高可能导致交通堵塞。

因此，在容积率的确定上应考虑交通条件，适度控制容积率，确保交通状况的畅通。

3.环境影响：容积率的提高可能会对环境产生一定的负面影响，如增加噪音、空气污染等。

在制定修正系数时，需要考虑六合区的环境状况，适当制定限制措施以减少环境影响。

在确定南京市六合区容积率的修正系数时，可以参考以下几点：1.规划上的需要：根据六合区的经济、社会发展需求，确定不同区域的容积率修正系数。

例如，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展；居住区的容积率可以相对较低，以保证居民的生活质量。

2.基础设施建设：容积率的提高通常需要相应的基础设施支持，如道路、水电等设施。

因此，在制定修正系数时，需要考虑基础设施建设的状况，并适当提高修正系数以保证基础设施的配套能力。

3.生态保护：六合区地域较大，拥有一定的自然资源。

在制定修正系数时，需要考虑生态保护的问题，对自然环境较好的区域可以适当下调容积率，保护生态环境。

总之，容积率对地价有一定的影响，但其影响因各地区特点而异。

南京市六合区作为南京市的郊区，其容积率的确定应考虑地方特点、交通条件、环境影响等因素，制定相应的修正系数以平衡各方面的影响，并促进区域的可持续发展。

评估报告修正系数(住宅)

评估报告修正系数(住宅)标题：评估报告修正系数(住宅)引言概述：评估报告修正系数(住宅)是指在进行房地产评估时，根据具体情况对评估报告中的价值进行修正的系数。

修正系数的准确性对于评估结果的可靠性和准确性具有重要影响。

本文将从不同角度探讨评估报告修正系数(住宅)的相关内容。

一、市场环境因素1.1 市场供需情况：市场供需情况对于房地产价值的评估具有重要影响。

供大于求时，房地产价值可能被高估，需适当修正系数。

1.2 地区政策：地区政策对于房地产市场的影响不可忽视，政策的变化可能导致房地产价值波动，需要考虑修正系数。

1.3 市场预期：市场预期也是影响房地产价值的因素之一，对市场预期进行准确评估，可以匡助确定修正系数的大小。

二、建造物本身因素2.1 建造年代：建造物的年代会影响其价值，老旧建造可能需要进行修缮或者改造，需要考虑修正系数。

2.2 建造质量：建造物的质量对于其价值有直接影响，质量好的建造可能被高估，需要适当修正系数。

2.3 建造结构：建造结构的稳固性和安全性也是评估房地产价值时需要考虑的因素，需要根据具体情况确定修正系数。

三、土地因素3.1 土地位置：土地位置对于房地产价值有重要影响，地理位置优越的土地可能价值更高，需要考虑修正系数。

3.2 土地规划：土地规划和用途对于土地价值有直接影响，需要根据规划情况确定修正系数。

3.3 土地面积：土地面积也是影响土地价值的重要因素之一，面积较大的土地可能价值更高，需要适当修正系数。

四、周边环境因素4.1 交通便利程度：周边交通便利程度对于房地产价值有直接影响，交通便利的地区可能价值更高，需要考虑修正系数。

4.2 生活配套设施：周边生活配套设施的完善程度也会影响房地产价值，需要根据具体情况确定修正系数。

4.3 环境质量：周边环境质量对于房地产价值有重要影响，环境优美的地区可能价值更高，需要适当修正系数。

五、其他因素5.1 评估方法：不同的评估方法可能导致不同的评估结果，需要根据具体情况确定修正系数。

容积率修正系数(精)

容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。

地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。

所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。

不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。

所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。

（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。

样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。

两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。

（四）应体现合理的收益分配关系。

地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。

土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。

大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。

四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

城镇基准地价评估中楼层修正研究

城镇基准地价评估中楼层修正研究蔡苏文;陈向玲;贺云海【摘要】研究目的:探讨求解基准地价楼层修正系数的方法和思路.研究方法:"孤立法".研究结果:在一系列假定条件下,地价楼层修正系数随楼层的增高呈递减趋势,地价楼层修正系数与楼层呈显著的6次多项式关系.研究结论:"孤立化"方法构建的楼层-地价关系模式客观反映楼层对地价的影响,能够揭示地价楼层修正的内涵.【期刊名称】《中国土地科学》【年(卷),期】2010(024)008【总页数】6页(P3-8)【关键词】基准地价;楼层修正;孤立法;地价评估【作者】蔡苏文;陈向玲;贺云海【作者单位】北京国地房地产土地评估有限公司,北京,100081;北京国地土地整理规划设计院,北京,100081;北京国地房地产土地评估有限公司,北京,100081;北京国地房地产土地评估有限公司,北京,100081;北京国地土地整理规划设计院,北京,100081【正文语种】中文【中图分类】F301.3基准地价修正法是土地及房地产估价业务中常用的方法之一，广泛应用于估价实践，估价结果反映土地的公开市场价值。

地价评估必须以地租理论为指导，结合被评估对象的位置和特定的物质和经济条件评估土地价格[1]。

从地价表现形式的发展看，社会经济实体最初用地面地价来衡量土地价值量的大小。

随着人类对土地开发利用的方式由传统的平面式土地开发模式发展到向空中和地下拓展的土地立体空间开发模式，传统的以地面地价作为衡量尺度在实践中无法解决不同用途、不同楼层分摊的土地价值，人们开始使用楼面地价作为地价的表现形式。

然而，人类对土地的利用是立足于地表的空间维度的利用，要解决立体空间地价分配的实际问题，应该引入空间地价的概念。

空间地价的内涵是立足于地表、三维拓展的空间概念下的价格（图1）。

空间地价是分摊到每单位建筑体积上的土地价格。

空间地价这一衡量地价的指标能更加客观合理地反映土地的价值，不仅有助于解决估价实践中同一建筑物内不同用途、不同楼层、不同层高的土地价值分摊问题，而且为日照、道路等资源的公平利用提供了基础，还体现了空间权，能够促进空间的充分有效利用，并有利于解决司法实践中的相关争议。

楼面地价容积率修正的理论与方法

楼面地价容积率修正的理论与方法彭晓军;张金亭【摘要】容积率设定是影响城镇地价高低的重要因素之一.本文首先从多个理论视角分析了容积率对地价的影响规律,并显化表达了地面地价和楼面地价曲线形态;而后总结归纳以回归分析为主线的楼面地价容积率修正方法步骤;最后以北海市的实际数据进行实证研究.【期刊名称】《国土与自然资源研究》【年(卷),期】2017(000)004【总页数】4页(P84-87)【关键词】容积率;修正系数;楼面地价;地价【作者】彭晓军;张金亭【作者单位】荆州市国土资源局荆州区分局,434200;武汉大学资源与环境科学学院,430079【正文语种】中文【中图分类】F301.3我国城镇基准地价评估不仅要评估出城镇各级别或均质区域的平均价格作为基准地价，还要建立影响具体宗地地价的因素修正体系，从而可以通过因素修正评估宗地地价。

容积率作为影响地价的重要因素，其修正系数的确定是地价评估的重要工作[1]。

但是现行的容积率修正系数表不能修正到位的现象比较普遍。

笔者在实际评估工作中了解到，作为沿海开放城市，北海市的土地市场非常活跃，近两年，出现不少开发商要求提高已有土地设定容积率的实际要求，这样针对容积率变更的评估就成为现实的需求。

提高容积率是否该对应增加地价，增加多少为合适，成了必需从理论上、实践上急需解决的问题。

然而现有的容积率修正系数的过于陈旧，已经很难应用于不断变化的估价工作。

因此研究容积率对地价的作用机制和规律，确定比较合理的容积率修正系数对提高土地利用效率，理顺政府与土地使用者之间的经济关系及准确评估地价具有非常重要的意义。

1.1 容积率的定义容积率（R）是城市用地的地块允许修建的建筑面积（F）与地块面积（A）之比值。

即：由公式可以看出，一般情况下，容积率越大表示开发建设的强度越大，土地利用程度也越高。

因此，容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标，它是“净”土地面积上允许建设的总容量，因此容积率的增加，会带来建筑总面积的增加，从而引起单位土地收益的增加[2]。

探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据

探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据一、楼层分配率求取方法1、基本原理楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。

地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。

工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。

商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。

商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。

但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。

2、地价楼层分配率的测算方法以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。

地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。

根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。

这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。

地产估价中容积率修正系数的确定(精)

地产估价中容积率修正系数的确定2004-6-10 0:0 马文明【大中小】【打印】【我要纠错】一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

（四）容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算

城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算
城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算
申琪
【期刊名称】《闽西职业技术学院学报》
【年(卷),期】2008(010)003
【摘要】通过对客积率基本概念及特征的探悉,分析出客积率在土地基准地价评估中的重要作用.由于其在楼面地价修正中的意义及其重要性,文章进一步分析现有容积率修正的优劣,并提出一个新的修正公式.
【总页数】7页(110-116)
【关键词】城镇基准地价;地价评估;容积率
【作者】申琪
【作者单位】福建省土地开发整理中心,福建,福州,350001
【正文语种】中文
【中图分类】F301.3
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