合院别墅”最详细的分析(经典)

合院别墅”最详细的分析……

低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分，代表国人的一种理想生活方式，是创造附加值的王牌产品，对时下热门的特色小镇开发也有重要意义。2016年，万晟共考察52个低层高密项目，结合日常产品研发，得出些许思考与心得，与诸位同仁探讨。

“年度观察

院墅化是低层高密产品的大趋势

通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。

院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：

1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；

2）院墅化产品可以实现较强私密性；

3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；

4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。

结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。

1、合院型产品

规划数学题的新答案

随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。

对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。

△ 容积率与产品对应关系（图片来自网络）15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。

下图列举一些相对典型的规划布局方式。

△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第

（分析图自绘）毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按照容积率由大到小进行结果排序。

3F合院型产品的实际容积率可达1.2-1.6，2F合院产品实际容积率可达0.8-1.0左右（项目应用时需扣除面积赠送带来的容积率折

损）。对比前图0.2-0.7的低层高密范围，容积率有很大的提升。

△ 低密产品的极限容积率排列图 (分析图自绘）说明：由于各地的面积计算则不尽相同，此处均采用地上实用平面来统计面积以便进行比较。实际应用时容积率将有一定折减。如洋房用地（1.0以上）可以用乐高系产品提供见天见地的墅居感受，叠拼用地（0.7-1.0）可以用L型产品实现类双拼效果，联排用地（0.7以下）则已经可以脱离容积率压力来追求空间丰富度和居住体验了。

对比传统产品，合院型产品有优势也有不足

1）私密性好，居住更放松

和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。

△ 联排与合院私密度对比（分析图自绘）2）空间向心性好，空间更舒展

从下图可以看出，低层高密户型分化出I型、L型、T型、U型和F 型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公共性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的文人意趣。

I L ＵＴ

Ｆ

3）采光面大，布局更灵活

合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。

△ 典型院墅产品的LDK分布与宅院系数分析（分析图自绘）4）部分平面存在通风问题

对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增加排风设备或者开设高窗即可避免。

万晟搜集了许多典型合院型产品平面，以比较产品力差异

按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500，销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见其适用范围十分广泛。

极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配特

定项目定位的最优解。

△ 部分合院型产品平面轮廓（分析图自绘）2、精细化造院

产品力提升的新重点

△ 万科乐高系·桂语里项目样板院在院墅化的大背景下，许多低层高密项目着力将院落营造为产品的核心亮点，以匹配客户的生活美学要求。

从项目考察中，我们观察到以下几点：

随着产品面积段的增大，院落空间逐渐丰富

简单归纳为，建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能需要分化，使空间呈现出层次

感，兼顾礼仪与生活。

△ 院落丰富度与项目定位的匹配关系（分析图自绘）在空间尺度较大的豪宅级产品中，院落可分化为营造仪式感的入户院落、有一定尺度的起居院落、玲珑精致的赏玩院落及满足功能的后勤院落（天井）和采光院落（天井）等。

在占地面积较小的情况下，院落主要是客户家人活动的场所，宜集中设置，并与起居、餐厨直接发生联系，形成1+1>2的空间效果。院落面积极小也可以设置两种以上的使用功能，以便匹配客户的不

同时段的生活需求。

△ 院落分化：江南里与中粮瑞府（分析图自绘）豪宅级低层高密产品中，主院有三种尺度——天井、庭院、园林，各有千秋

传统民居中的院落可分为天井、庭院与园林三种空间，同样都是生活中心，尺度不同，装饰程度亦不同。

在同样代表传统院落生活方式的背景下，天井更重通风与装饰，庭院重采光与活动，园林重赏玩与互动。

在低层高密项目的院墅化大背景下，我们看到了对于这几类空间尺度的借鉴。

1）天井：泰禾南京院子

空间尺度：地下二层，高宽比3:1，长宽高约5m*5m*14m；

装饰方式：地面全石材铺装，侧墙用汉白玉装饰。