浅析房地产估价中成本法估价路径的选择
房地产估价(成本法)
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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
成本法在不同房地产评估的应用解析
成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。
在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。
关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。
在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。
需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。
（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。
（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。
这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法一、概述房地产评估成本法是一种基于房地产建造成本进行评估的方法。
该方法通过清晰地分析和计算房地产项目的建设成本，以确定其市场价值。
本文将详细介绍房地产评估成本法的各个方面。
二、成本法的原理及适合范围1. 原理:在进行房地产评估时，成本法的核心原理是根据建造物的实际成本来确定其价值。
根据房地产建设项目的各个阶段（如土地购置、规划设计、建造施工等）的成本数据进行计算，并考虑到时价、经济效益等因素，得出建造物的评估价值。
2. 适合范围:成本法适合于建造物的新建和改造项目，并且适适合于不同类型的房地产，包括住宅、商业和工业用途等。
它通常用于评估项目的初步阶段，以确定项目的可行性和潜在价值。
三、房地产评估成本法的步骤1. 采集相关数据:进行房地产评估时，首先需要采集相关的数据，包括土地面积、建造面积、建造物类型、建造物结构、建造材料、施工过程中的费用等。
此外，还需要考虑到市场环境、经济因素等因素对建造成本的影响。
2. 计算土地成本:根据土地的位置、规划条件、市场供求关系等因素，计算土地的市场价值。
这可以通过比较类似土地交易的价格或者进行地价评估来确定。
3. 计算建造成本:根据建造的类型、结构和材料等因素，计算建造物的成本。
这包括直接成本（如人工和材料费用）和间接成本（如管理费用和利润）。
4. 考虑折旧和经济因素:考虑建造物的折旧情况和使用年限，以及经济因素对建造物价值的影响。
这些因素可以通过折旧方法和经济修正系数来计算。
5. 得出评估价值:综合考虑以上因素，根据成本法，最终得出房地产项目的评估价值。
这可以通过将土地成本和建造成本相加，并考虑到其他因素而得出。
四、附件列表：1. 建造项目成本数据表2. 建造物折旧计算表3. 土地市场价值数据表4. 经济修正系数表五、法律名词及注释：1. 房地产评估：根据一定的评估方法和原则，对房地产的市场价值进行估算的过程。
2. 建设成本：指完成一个房地产建设项目所需的直接和间接投资。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是根据特定的评估方法和原则，对房地产物业进行估值的过程。
其中，成本法是一种常用的评估方法，主要侧重于评估房地产物业的重建成本。
本文将详细介绍成本法的应用过程。
2. 评估目的和背景在进行房地产评估时，明确评估的目的和背景非常重要。
本章节将介绍评估目的和背景的确定方法，以及其对评估结果的影响。
3. 评估对象和范围确定评估对象和范围是进行成本法评估的必要步骤。
本章节将介绍评估对象的选择方法，以及范围的确定原则。
4. 成本法基本原理成本法评估基于物业的重建成本来确定其价值。
本章节将详细介绍成本法的基本原理，包括物业重建成本的计算方法、调整因素等。
5. 物业重建成本计算在成本法评估中，确定物业重建成本是关键步骤。
本章节将介绍物业重建成本计算的方法和步骤，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等因素的考虑。
6. 调整因素物业重建成本计算过程中需要考虑一些特殊因素的调整，以反映实际情况。
本章节将介绍常见的调整因素，如磨损、折旧等。
7. 数据采集与分析在进行成本法评估时，准确的数据采集和分析是至关重要的。
本章节将介绍数据采集的方法和步骤，以及数据分析的相关技巧和工具。
8. 评估报告编写评估报告的编写应该准确、清晰地呈现评估结果。
本章节将介绍评估报告的基本结构和内容要求，包括报告的必备信息、格式规范等。
附件：1. 相关法律法规2. 成本法评估表格范例3. 数据采集表格范例法律名词及注释：1. 房地产评估法：指规定房地产评估相关规则的法律法规。
2. 物业重建成本：指将房地产物业重新建造所需的成本，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等方面的费用。
3. 磨损：指物业经过一段时间使用后产生的正常损耗。
4. 折旧：指物业价值随时间的推移而减少的情况。
房地产评估的成本法
房地产评估的成本法概述房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是其中一种评估方法。
成本法是基于该房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估的成本法的基本原理、方法以及应用。
成本法的基本原理成本法是基于房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
根据该房地产的修建成本、土地成本以及其他相关费用，来计算其价值。
成本法的核心理念是，一个与被评估房地产属性相似的房地产的购买者，在未来，愿意用等值的货币购买具有相似功能和服务的房地产，该房地产的价值就等于其重建成本。
成本法的评估结果不仅取决于房地产的重建成本，还取决于市场环境、土地价值和其他因素的影响。
成本法的评估步骤成本法的评估步骤主要包括以下几个方面：1.确定土地价值：首先需要确定土地的市场价值。
这可以通过对类似土地的市场交易价格进行比较分析，或者借助专业人士的意见来进行估计。
2.计算重建成本：根据房地产的规划和设计，以及材料、劳动力和其他相关成本指标，计算重建所需的成本。
这一步需要综合考虑各种因素，如材料价格、施工费用、建筑工期等，以确保计算结果的准确性。
3.考虑折旧与损耗：房地产的价值通常会因为折旧和损耗而降低。
折旧是指物理老化或功能降低所带来的价值损失，而损耗是指在维护、管理和使用过程中产生的价值损失。
在成本法中，折旧与损耗需要考虑到计算中，并减去相应的金额。
4.考虑市场环境因素：除了重建成本和折旧损耗，还需要考虑市场环境因素对房地产价值的影响。
例如，供需关系、经济状况、政策法规等都可能对房地产的价值产生影响。
评估人员需要综合考虑这些因素，并进行相应的调整。
5.评估价值：根据以上步骤得出的结果，计算出房地产的评估价值。
评估价值通常以货币单位表示，可以用于参考房地产的购买、出售、租赁等交易活动。
成本法的应用成本法在房地产领域广泛应用，特别适用于新建房地产或者翻新工程的评估。
以下是成本法在房地产业中常见的应用场景：1.评估新建房地产的价值：当一栋新建房屋或者商业建筑需要进行评估时，成本法可作为一种常用的评估方法。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用摘要：房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。
本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问题，提出改进建议。
关键词：房地产评估；成本法；应用随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。
从销售方角度来看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。
从购买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。
两方不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评定。
为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。
本文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足，一、成本法概述（一）成本法的概念。
成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。
成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或价格方法。
（二）成本法的范围。
成本法适用如下：（1）将要开发或是新开发的房地产；（2）公益或是公用为目的的房地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地产。
（三）成本法的基本公式。
成本法是站在购买者的角度，重新构建房地产评估值是投资者从获取土地开始购买到房屋出租出售过程发生的必要支出、税费和开发利润的总和。
公式一：房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理成本+销售成本+投资利息+销售税费+开发利润房地产评估通常是将房屋和土地分开评估，评估过程也是由专门的评估师分别完成的。
土地价值的公式是将扣除建设成本，土地是不需要建设的，所以建设成本是属于房屋价值的，同理，土地取得成本不包括在房屋价值中。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法概述房地产评估成本法是一种常用的评估房地产价值的方法之一。
该方法主要通过评估房地产开发或投资过程中产生的各项成本，来确定房地产的价值。
这种评估方法可用于确定各种类型的房地产价值，包括住宅、商业和工业用途等。
在房地产投资和开发过程中，评估房地产的成本是十分重要的。
准确的成本评估将帮助投资者和开发商做出明智的决策，并避免潜在的损失。
房地产评估成本法可以帮助确定投资回报率、决定租金定价、制定预算计划等。
房地产评估成本法的步骤1. 确定评估目的和范围在进行房地产评估成本法时，首先需要明确评估的目的和范围。
评估的目的可能是为了购买或出售房地产、确定租金定价、制定投资计划等。
评估的范围可能涉及房地产的物理状态、市场条件、土地价值等。
2. 收集基本数据和信息收集和整理房地产投资和开发过程中的基本数据和信息，包括土地成本、建筑成本、装修成本、开发许可费用、运营成本等。
这些数据和信息将用于后续的成本评估。
3. 分析成本组成根据收集到的数据和信息，对房地产的成本进行分析和归类。
常见的成本组成包括土地成本、建筑成本、设备成本、人工成本、管理费用等。
通过分析成本组成可以更好地了解房地产项目的投资情况。
4. 确定成本估计方法根据成本组成和评估目的，确定使用的成本估计方法。
常见的成本估计方法包括建筑造价法、市场比较法、收益法等。
不同的方法适用于不同的评估目的和情况。
5. 计算评估值根据确定的成本估计方法，对各项成本进行计算和估算，得出房地产的评估值。
评估值是基于成本的房地产价值，可以作为决策的依据。
优势和限制房地产评估成本法有以下优势和限制：优势- 相对简单易懂：房地产评估成本法基于具体的成本数据进行计算，相对简单易懂，不需要复杂的统计和市场分析。
- 独立性较高：房地产评估成本法不受市场波动的影响，主要依赖于房地产的具体成本数据。
- 可靠性较高：成本数据一般是具体而真实的，通过合理的计算和估算可以得出相对可靠的评估值。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第一部分房地产估价基本方法
第一部分 房地产估价基本方法一、收益法二、成本法三、比较法四、假设开发法五、其他重要考点一、收益法的总结1.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象：收益法适用的对象是收益性的房地产，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据有出租收益的类似住宅的有关资料，采用比较法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法来估价。
但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2）适用条件收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期，错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的收益价值。
因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。
2.收益法的技术路线收益法：选择公式→收益年限或持有期→净收益→报酬率或资本化率、收益乘数→计算收益价值收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。
报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。
当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
3.收益法应用时应收集的技术资料（1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；（2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。
浅谈房地产估价中成本法估价
浅谈房地产估价中成本法估价浅谈房地产估价中成本法估价成本法是房地产估价中常用的方法,其特点是以房地产的重置成本扣除各种原因造成的建筑物价值损耗而得到估价结论。
在实际应用中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的方法,而作为估价常用的三种方法之一,成本法应满足其估价结果接近市场价值的原则。
一、成本法估价的基础从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。
生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。
市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。
可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。
成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。
由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。
虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。
《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第5.1. 7条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要的估价方法。
房地产估价方法之成本法
比较分析：市场比较法通过比较类似 房地产的市场价格来评估目标房地产 的价值，考虑了市场的供求关系和竞 争状况，因此对于市场价格较为敏感 。收益法则通过预测房地产的未来收 益来评估其价值，考虑了房地产的潜 在发展前景和未来收益能力。相比之 下，成本法更侧重于从房地产的构成 要素出发进行评估，忽略了市场的供 求关系和竞争状况等因素。
生产费用理论
房地产价值等于其重新构 建或重置成本。
供求理论
在理想市场中，供给曲线 与需求曲线交点决定了房 地产的价值。
02
成本法的基本步骤
搜集房地产的价格、成本等资料
搜集房地产的价格资料
获取类似房地产的最新市场售价或租 赁价格，了解房地产市场的价格趋势。
搜集房地产的成本资料
收集建筑、装修、设备等方面的成本 资料，包括人工、材料、机械等费用。
在建工程估价实例
在建工程估价原则
成本法在在建工程估价中以工程重置成本为基础，考 虑工程进度、市场环境等因素，得出在建工程价值。
实例分析
某在建写字楼，已完成主体结构建设，预计总造价为2 亿元，目前市场同类写字楼售价为每平方米15000元， 工程进度为80%，则该在建工程价值可估算为1.5亿元 （总造价*工程进度）。
房屋估价实例
房屋估价原则
成本法在房屋估价中以房屋重置成本为基础 ，考虑房屋折旧、地理位置等因素，得出房 屋价值。
实例分析
某二手房，建造于10年前，目前市场同类新 房价格为每平方米10000元，折旧后房屋重
置成本为每平方米8000元，地理位置较为 优越，则该房屋价值可估算为每平方米 7000元（重置成本+地理位置因素）。
土地估价实例
土地估价原则
成本法在土地估价中遵循市场比较原则，以 类似土地的开发成本和效用为基础，通过比 较修正得出待估土地的价值。
成本法在房屋评估中的应用及分析
成本法在房屋评估中的应用及分析摘要：随着房地产市场的不断发展，房屋评估已成为房地产交易中不可或缺的一环。
在房屋评估中，成本法是一种常用的评估方法。
成本法是指通过计算房屋建造或重建所需的成本，再考虑折旧和市场变化等因素，来确定房屋的价值。
本文将探讨成本法在房屋评估中的应用及分析，旨在为房地产从业者提供有关成本法的相关知识和技巧，以便更好地进行房屋评估工作。
关键词：房屋评估；成本法；应用1成本法的基本原理成本法是房屋评估中常用的一种方法，其基本原理是根据房屋建造或重建的成本来确定其价值。
具体来说，成本法将房屋的价值定义为建造或重建该房屋所需的成本，包括土地、建筑材料、劳动力、设计和管理等费用。
这种方法适用于新建或重建的房屋，因为它们的成本可以明确地计算出来。
2成本法在房屋评估中的应用2.1建造成本的确定建造成本是指建造一座房屋所需的全部费用，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、劳动力费、机械设备费、管理费等。
在确定建造成本时，需要考虑：①土地购置费：土地的价格因地段、面积、用途等不同而有所差异，需要根据实际情况确定；②设计费：设计费用包括建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计等，需要根据设计师的收费标准和设计方案的复杂程度来确定；③建筑材料费：建筑材料费是指房屋建造过程中所使用的各种材料的费用，包括水泥、砖瓦、钢筋、木材、油漆等。
需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；④劳动力费：劳动力费是指建造房屋所需的人工费用，包括建筑工人、电工、水暖工等。
需要根据当地的工资标准和建筑面积来计算；⑤机械设备费：机械设备费是指建造房屋所需的机械设备的费用，包括吊车、挖掘机、混凝土搅拌机等。
需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；⑥管理费：管理费是指建造房屋所需的管理费用，包括项目经理、质量检验员、安全监督员等。
需要根据当地的管理费用标准和建筑面积来计算。
在确定建造成本时，需要考虑上述各个方面的费用，并进行综合计算。
房地产估价方法之成本法
成本法通过估算重新取得或重新开发房地产所需的各项成本费用，然后加上正常的利润和应纳税金来确定房地产 价值。在住宅房地产估价中，成本法可以综合考虑土地取得成本、房屋建设成本、费用和税金等，从而得到较为 准确的估价结果。
案例二：商业房地产估价
总结词
成本法在商业房地产估价中应用广泛，适用于不同类型商业地产的估价。
影响因素
市场比较法受市场供求关系、房地产市场行情等因素影响 较大，而成本法则主要受人工、材料、设备费用等成本因 素影响。
与收益法的比较
01
成本法与收益法的差异
收益法是通过估算估价对象的未来收益来评估其价值的，而成本法则是
基于重新构建或重新购置估价对象所需的成本来评估其价值的。
02
适用范围
收益法更适用于有稳定收益、未来发展前景较好的房地产，而成本法则
04
成本法与其他估价方法的比 较
与市场比较法的比较
成本法与市场比较法的差异
市场比较法是通过比较类似房地产的近期交易价格来得出 估价对象的价值的，而成本法则是基于重新构建或重新购 置估价对象所需的成本来评估其价值的。
适用范围
市场比较法更适用于房地产市场较为发达、近期内有类似 房地产交易的地区，而成本法则在缺乏市场交易数据时更 为适用。
详细描述
商业房地产包括商场、办公楼、酒店等，其价值影响因素复杂。成本法在商业房地产估价中，可以综 合考虑土地取得成本、建筑安装成本、商业运营成本等，同时考虑商业地产的地理位置、市场供求等 因素，从而得出较为准确的估价结果。
案例三：工业房地产估价
总结词
成本法在工业房地产估价中具有重要地位，尤其在评估工业用地价值时。
房地产估价方法之成本法
目录
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的`不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
成本法估价技术路线
成本法估价技术路线嘿，咱今儿就来唠唠这成本法估价技术路线！你说这成本法啊，就好像是给房子算一笔细账。
咱先得搞清楚啥是成本吧？就好比你要做一道菜，得知道买菜要花多少钱，调料要花多少钱，这就是成本呀！在房地产估价里，这成本包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等等。
土地取得成本呢，就是为了拿到这块地你得掏出多少银子。
这可不是个小数目呀，有时候那地贵得吓人！开发成本呢，就是盖房子的钱，从一砖一瓦到水电安装，哪样不要钱呐！管理费用就像家里的日常开销，杂七杂八的也不少。
销售费用呢，就是为了把房子卖出去得花的钱，打广告啊啥的。
然后呢，这些成本加起来可还没完事儿。
还得考虑投资利息呀，你想想，那么多钱投进去，时间长了能没利息吗？这利息也得算进去。
还有销售税费，卖房子得交税呀，这也是成本的一部分。
你说这像不像搭积木，一块一块堆起来，最后堆出个房子的价值来。
但这里面的学问可大了去了。
要是算错一点儿，那估价可就差老远了。
咱再打个比方，你去买东西，你得知道这东西值多少钱吧？成本法估价就是帮你算出这个“值多少钱”。
而且这可不是随便算算就行的，得严谨，得细致，就跟绣花似的，一针一线都不能马虎。
你说要是成本没算对，那会咋样？那不就闹笑话了嘛！就好比你本来以为一件衣服值五百块，结果一算成本才三百块，那你不是亏了嘛！房地产也是一样的道理呀。
所以啊，这成本法估价技术路线可真是个重要的玩意儿，它能让我们清楚地知道一个房子的价值底线在哪里。
咱可不能小瞧了它，得好好研究，好好琢磨。
不然到时候估价估错了，那可就麻烦大了。
你想想，要是开发商拿地的时候不知道成本，稀里糊涂就买了，结果盖房子一算亏了，那不就傻眼了嘛！或者买房的人不知道房子的真实价值，花了冤枉钱，那心里得多憋屈呀！总之，这成本法估价技术路线就像是我们在房地产世界里的指南针，能帮我们找到正确的方向，算出合理的价格。
咱可得把它学好了，用好了，这样才能在房地产这个大舞台上稳稳当当的，不至于迷失方向呀！你说是不是这个理儿呢？。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法简介在房地产交易和投资中，评估房地产的价值是一个重要的环节。
房地产评估的目的是确定房地产的真实价值，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法通过估算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将详细介绍房地产评估成本法的基本概念、计算方法和应用场景。
成本法的基本概念成本法是一种根据房地产的重建成本来评估其价值的方法。
它的基本假设是，人们愿意为了获得与目标房地产相似的房产而支付与重建成本相等的金额。
因此，通过估算房地产的重建成本，并加上适当的折旧和其他相关费用，可以得出房地产的价值。
成本法主要包含以下几个要素：1. 重建成本：指重建目标房地产所需的成本，包括建筑材料、劳动力、工程管理等费用。
2. 折旧：指房地产因使用年限的增加、磨损和老化而导致的价值损耗。
3. 剩余价值：指在评估时所设定的房地产重建成本之上的价值。
成本法的计算方法成本法的计算方法主要分为两个步骤：估算重建成本和确定剩余价值。
1. 估算重建成本估算重建成本是成本法的关键步骤，它需要对房地产的各个方面进行综合考虑，包括建筑材料费用、劳动力成本、工程管理费用等。
通常情况下，可以通过以下几种途径来估算重建成本：- 询价法：通过向建筑材料供应商、承包商等相关方面咨询，获取材料价格和建筑工程费用进行计算。
- 历史成本法：通过参考类似房地产项目的历史成本，结合当前的物价水平和劳动力成本水平进行估算。
- 指数法：通过参考相关指数，如工程建设价格指数、建筑材料价格指数等，推算出当前的重建成本。
2. 确定剩余价值在确定重建成本之后，需要根据房地产的特点和市场情况来确定剩余价值。
剩余价值是在评估时所设定的房地产重建成本之上的价值，它可以由以下几个方面来确定：- 土地价值：指房地产所占用的土地的价值，可以通过土地市场的交易价格来确定。
- 功能价值：指房地产所提供的使用功能和效用所对应的价值，可以通过市场上类似房地产的租金收益来推算。
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浅析房地产估价中成本法估价路径的选择作者：边瑞灼来源：《价值工程》2020年第25期摘要：在房地产估价实务中，成本法作为常用方法之一，发挥着重要的作用。
在运用成本法估价过程中，估价师通常会面对具体估价路径的选择，“房地分估”、“房地合估”似乎难以较好的区分适用方向，这不仅给估价工作带来了困扰，也为估价结果带来了较多的不确定性。
笔者通过估价实践中的探索，试图总结一些切实可用的规律，供业内同行参考。
Abstract： In the real estate appraisal practice， the cost apprcach as one of the commonly used methods， plays an important role. In the process of using the cost apprcach， we usually face the choice of the specific valuation path. "The real estate divides to estimate" and "the real estate unites to estimate" seems to be difficult to distinguish the application direction well. This not only brings us the work perplexity， also has brought the more uncertainty for the valuation result. The author tries to sum up some useful laws for the reference of the same trade by exploring the practice of valuation.关键词：成本法;估价路径;房地合估;房地分估Key words： the cost apprcach;valuation path;the real estate unites to estimate;the real estate divides to estimate中图分类号：F224;F293.3 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; 文献标识码：A ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;文章编号：1006-4311（2020）25-0103-031 ;成本法概述成本法（又称积算法）是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
重新购建价格是指假设在估价时点重新购置全新状态的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状态的估价对象的必要支出及应得利润。
折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。
理论上来说，成本法更适用于新的或比较新的房地产价值评估，但因客观条件或估价目的的需要，成本法在实操中的运用十分广泛。
在实践中，常用于一些因市场原因（区域市场鲜有交易）或房地产自身原因（公益性、独特性）而无法采用比较法、收益法等方法评估的房地产;投保、理赔、损害赔偿等估价目的的需要，也会涉及到成本法的运用。
即很多情况下，成本法成为明显适用且不得不使用的估价方法。
成本法在不同房地产价值评估中，会表现为不同的形态，即不同的成本法公式的运用，具有统领性的公式如下：①房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧;②房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。
不同测算公式如何选取，公式中各组成部分如何量化，不仅由房地产类别决定，更和估价路径的选择密切相关。
2 ;相关理论及规定依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），运用成本法对包含土地和建筑物的估价对象进行估价时，应首先确定具体的估价路径，并符合下列规定：①应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路徑或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径;②当选择房地合估路径时，应把土地当做原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本;③当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当做各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。
《房地产估价理论与方法》（中国建筑工业出版社，柴强主编，2017年6月第八版）：实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径……房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。
以上可概括为三点：第一：运用成本法对房地产进行估价时，优先适用“房地合估”路径;第二：房地分估主要适用情况之一：待估房地产所含项目用地为小块熟地，且该类小块熟地市场活跃度高;第三：房地分估主要适用情况之二：有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配。
3 ;路径选择困境3.1 理论困境关于“房地分估”和“房地合估”的权威解析较少，而以上所提及的分估和合估的区分适用条件，亦有模糊之处：“房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况”：小块熟地市场成熟、交易频繁只能证明同类项目用地主要通过市场途径取得，从而可以采用比较法确定土地成本，而“房地分估”和“房地合估”估价路径中的土地取得途径都并未排除市场取得。
“房地分估路径主要适用于……有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况”：对于新的房地产而言，相关税费是否在土地和建筑物之间进行分摊及如何分摊，只要做到清晰土地和建筑物价值的内涵，不重计、不漏计，理论上不会影响房地产估价结果;对于旧的房地产而言，成本法估价过程涉及建筑物折旧的测算，而相关税费的分配问题与此密切相关，分配的科学合理性对两种估价路径的测算结果都有积极的贡献。
3.2 实践困境3.2.1 案例背景某个人自建自用住宅项目市场价值评估：估价对象为位于某镇区的已建成房地产，包含土地（100m2）和建筑物（255m2），建筑物为地上3层，建筑密度为85%，容积率2.55。
依据现有产权资料，结合现场查勘情况，土地剩余使用年期为55年，建筑物剩余经济寿命40年（经济寿命60年，有效年龄20年）。
估价师采用成本法作为估价方法之一，但在估价路径选择上出现分歧，遂通过两种成本法估价路径分别测算，测算过程如下：①房地合估。
适用公式：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧1）土地成本：区域内私宅土地二级市场交易频繁，具备通过市场取得条件，通过比较法，我们测算土地的楼面地价为1725元/m2。
2）建设成本：建设成本=前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费。
以《**市房屋建筑工程经济指标》为基础，结合估价对象实际情况和市场一般水平调整后累加确定。
具体测算如表1。
3）其他成本费用：主要为：管理费用、销售费用、销售税费，并满足行业一般投资利息及利润水平。
具体如表2。
4）完全重置价：经以上测算，可得：V=5219+0.036V，则：V=5415（元/m2）。
5）建筑物折旧：拟采用直线法测算建筑物折旧，须将其他成本费用在土地和建筑物之间进行分摊，以得出建筑物价值。
分摊标准：土地成本和建设成本，分摊后土地楼面单价：2042元/㎡，建筑物单价：3373元/m2。
建筑物剩余经济寿命40年（经济寿命60年，有效年龄20年），结合同类建筑物情况，我们设定建筑物残值率为0。
则建筑物折旧为：3373×20/60=1124元/m2。
6）房地产价值：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧=（5415-1124）×255=109.42（万元）。
②房地分估。
适用公式：房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧1）土地重新构建成本。
依据区域市场情况，通过市场途径取得，采用比较法测算，土地重新构建成本包含建设用地使用权价格及应由买方缴纳的税费，依据当地对个人自建房的管理规定，容积率不高于6，无需补交土地出让金。
同类地块，市场取得价格为400-500万/亩，通过修正，得出该项目用地重新构建成本：地面单价7103元/m2，土地重新构建成本合计71.03万元。
2）建筑物重新购建成本。
建筑物重新购建成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润建设成本構成及测算路径与合估路径相同;依据房地产现行估价理论，其他成本费用估算以建筑物价值为边界作为基数，取与合估路径相同的指标。
据此，我们得出建筑完全重置单价为3348元/m2。
则建筑物于价值时点完全重置成本为：85.37万元。
3）建筑物折旧。
与合估路径测算思路相同，采用直线法，折旧额为85.37×20/60=28.46万元。
4）房地产价值。
房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧=71.03+85.37-28.46=127.94（万元）3.2.2 差异解析①差异比较。
两种路径测算结果分别为109.42万元、127.94万元，合估路径结果较分估路径结果低14.48%。
差异比较如表3。
②差异原因。
从两种估价路径的测算过程，结合估价对象情况，对差异原因分析如下：1）土地成本差异：土地取得途径都是通过市场取得，但本次估价对象开发程度不高，合估和分估路径分别从楼面地价和地面地价的角度测算地价，是造成差异的主要原因。
2）建设成本差异：两种估价路径建设成本均是区域内客观成本的反映，无差异存在的理由。
3）管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润差异：两种路径计算基数不同是产生差异的关键原因。
合估路径测算中，土地价值参与相关税费及利息利润的计算，在相同计算规则下，合估数据高于分估数据。
4）折旧差异：折旧以建筑物完全重置价为计算基础，合估路径中建筑物完全重置价由建设成本加建筑物分摊的相关税费及利息利润构成，与分估路径中单独计算的建筑物完全重置价会有差异，进而造成了折旧差异;随建筑物经济寿命的减少，该差异会逐渐增大，但相较其他成本费用差异会小很多。
3.2.3 差异分析在估价对象条件既定的情况下，合估路径和分估路径产生差异的焦点集中在土地价值呈现的形态及开发建设过程中相关成本费用计算的基础和指标。