房地产调控和住房保障应将刚性需求转化为有效需求
我国城镇住房供应体系存在的问题及原因
我国城镇住房供应体系存在的问题及原因摘要：目前的高房价，已经远远超出普通城镇居民的购买力，市场提供的商品房并非住房的有效供应。
我国城镇住房供应体系存在的最主要的问题，就是住房供应渠道单一，住房供应被开发商垄断，而政府又不能提供足够的保障性住房。
解决居民住房难的问题，必须打破开发商对住房供应的垄断。
国家对房地产业的定位要更注重住房的居住功能，加大保障性住房的供应。
允许居民合作建房，形成多元化城镇住房供应体系。
关键词：城镇住房;供应体系;问题;原因中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1000-8772(2009)10-0101-02一、最主要的问题：我国城镇住房供应渠道单一我国目前的住宅供给渠道可以概括为：城市住宅市场供给，农村住宅自建为主，没有形成多层次的住宅供应体系。
住宅供给渠道单一，则难以满足巨大的社会需求。
在农村，农民有宅基地，住房问题可以通过自建房解决。
国家的住房保障范围在城市，也就是说，农村的住房问题国家没有制定相应的制度保障措施。
这并不是说，农村不需要，而是由于我国特殊的城乡二元体制造成的，城市的福利覆盖不到农村。
城市土地国家所有，住宅用地只有70年使用权，这是城市住宅开发必须面对的制度背景。
这就决定了政府作为国有土地所有权的代表，可以从土地获得、城市规划、环境保护、配套设施等各方面对住宅开发进行管制，在这个管制链条中，任何一个环节的脱节都会导致开发的整体失败，从而使得住宅生产的制度门槛很高，个人或非专业组织很难成为城市住宅的供给主体。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条明确规定：所有国有土地上的建房和基础设施建设都属于房地产开发。
而开发就涉及到资质问题，这在一定程度上就相当于否定了城市自建房的合法性。
所以城市的住房供应模式，就是开发商从政府手中拿地，然后向银行贷款建房，再出售给城市居民。
除了政府提供的廉租房以及经济适用房外，城市的住房供应渠道基本上被开发商垄断了。
最新国家开放大学电大专科《房地产营销管理》案例分析题题库及答案(试卷号：2218)
最新国家开放大学电大专科《房地产营销管理》案例分析题题库及答案（试卷号：2218）盗传必究案例分析题1. 某房地产公司在同一个小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。
实际销售结果说明了该定价较为成功。
问：(1)该房地产公司采用了哪种定价方法？(2)结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。
答：(1)该开发商采用的是需求差异定价法。
（3分）主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。
（3分）需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。
（2分）案例采用的是市场专业化策略。
指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层，开发出面向他们需要的系列产品，如：别墅、高档公寓、中档住宅等。
（2分）(2)分析部分7分，针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。
进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。
每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。
此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。
分值越大，表示等次越高。
2．广州某楼盘在开盘盛典暨新闻发布会上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。
在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。
据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕‘浪费’，600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。
调控楼市需要刚需调控
通胀 ，银行存 款大幅缩水 ，所 以，需要寻求财富保值增值 ，在 房产开发商的诱导下 ，逐渐流入房地产 ，在羊群 效应 的作用下 ，使房 价暴涨 ，并发 展到不可控 的程度 ，归根到底，是大众 自己筑起 了楼市 的债 台． 昂贵的房 价，它就是枷锁 ，勒紧 了 ８ ０后青年人 的脖颈 ，使他们 窒息；它就是吸血鬼 ，吸干 了几代人 的财
富；对 建立美 丽 中国筑起 了一道高墙 ，给我 国经 济均衡 快速 发展及社会和谐造成 了极坏 的影 响．我 国正步入老 龄化 时代，财富的创造 ，科技 的创新 ，经济 的转 型，攻 坚的主要力量应为 ８ ０后 的一代 ．由于房价所累 ，很 多
优秀 青年不能进入大 中城市 ，不 能发挥 自己的聪 明才 智，即便 留下工作 的也变成 了房奴 ，怎么还 能心情舒 畅， 社会还 如何安定和谐 ．
经过上述分析 ，笔者认 为要改变房地 产市场 的现状 ，房地产应实行 以疏为主 的调控政策 ，即刚需调控 ．亦
即就是对居住二手房在 以后 的某一确定时刻 ，卖房价格不 能超过买房价格 ．刚需调控 ，势在必行 ，百利无害 ． １ 刚需调控可 以满足各层次人 员的购房需求 衣食住行是 国计 民生的基本要 素，充分体现一个社会 的优越和幸福指数 ，改革开放 带来 了衣食无忧 、出行
母接到身边生活 ，不愿 在一起 居住 的需买 ２套 以上住房（ 双方父母） ，特 别是购房进行租赁为业等等 ．这些都是 对社会有利 的．他们用 自己创造 的财 富进行消 费不应加 以限制 ，更不应增加税种 ．刚需调控仅限制 了那些房产
谋利者 ，而对购房 刚性 需求的人群不再加 以限制 ，充分体现 按需所取的原则 ，促进 了社会 的和谐发展 ．
２ 刚需调控利 于房 地产市场的稳定 衡量房地产 泡沫 的大小 ，决定着 房地产的稳定程度 ，甚 至决定社会 的稳 定程度 ，房地产的泡沫大小体现在
对我国房地产市场的经济学分析
对我国房地产市场的经济学分析摘要:作为国民经济的重要组成部分之一,房地产业之发展在很大程度上关系到国民经济的发展。
本文通过对目前我国房地产市场发展现状进行叙述，通过经济学角度分析一些房地产市场中的问题产生之原因和房地产泡沫增长的危害，以促进我国房地产行业的健康发展。
关键词:我国房地产市场；市场分析；经济学分析1.我国房地产市场的基本现状目前，我国房地产市场中存在的最大问题，就是房地产供求总量上的非均衡。
这种非均衡，表现在为潜在总需求超过了实际的有效需求。
多年来，我国房地产市场中一直存在着潜在需求巨大与实际有效需求不足的怪现象。
从我国经济情况这一方面的分析来看，我国国民经济的持续稳定发展以及我国在城镇化方面的不断提高，居民的购房能力在不断上涨，而很多房开商借着城镇化进程的方便机会，也大肆扩张房地产开发量。
而消费结构的升级又极大地提高了居民住宅消费的比例，且增加了较大一部分住宅需求。
但是，尽管住宅市场拥有较大的潜在需求，可房开商们对于自身房产业务的扩张程度已经远远超出了需求程度。
资源一旦超过需求，就会引发各种问题。
近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，政府虽连续出台相关调控措施，但收效甚微。
究其原因，笔者认为，关键在于我国住房市场发展总体水平低于刚性需求。
同时，我国家庭和部分企业对房地产所有权的特殊偏好以及将住房作为投资工具的心理作用也对该问题起到了很大推动。
另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。
在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，可是我国中低收入者依然较多，他们很难购买住房，虽有房源，但无金钱，因而无房可住，这造成了大量楼盘变为“鬼楼”。
国家统计局曾于2017年年底报告称，全国商品房待售面积共有19182万平方米，与去年相比同比增长6.4％，而其中住宅用房的面积就有10646万平方米。
而若以每套住房平均面积为1000平方米来进行估算的话，那么，一亿平方米的全国住宅待售面积，就意味着有1000万套左右的商品房为“鬼楼”，处于待售状态。
房地产市场中的刚需与改善性需求
房地产市场中的刚需与改善性需求房地产市场作为经济发展的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
其中，刚需和改善性需求是影响市场需求的两个主要因素。
本文将探讨房地产市场中的刚需和改善性需求，并分析它们对市场的影响。
刚需是指符合居民基本住房需求的需求，不受其他因素干扰的需求。
刚需房源主要包括中小户型住房和经济适用房等，满足了人们的基本住房需求。
中国的刚需主要集中在新婚夫妇、刚刚成家的年轻人以及拥有拆迁补偿资金的居民等群体。
随着城市化进程的推进，刚需房源成为房地产市场发展的重点。
政府通过出台相关政策，保障刚需人群的购房权益，稳定市场需求，促进市场稳定发展。
改善性需求是指一种对原有住房不满意或希望提升居住品质的需求。
这一需求通常来自于已经拥有一套住房或刚需购房人群。
改善性需求者希望通过购买更大、更高档、更舒适的住房满足居住需要。
他们通常具备一定的经济实力和购房经验，追求品质和舒适度。
改善性需求在一定程度上推动了房地产市场的发展，促使市场提供更多种类和更高质量的住房产品。
刚需和改善性需求在房地产市场中起到了不可忽视的作用。
刚需需求稳定、供应相对集中，对市场影响较为明显。
而改善性需求则更加多样化、个体化，对市场的影响相对较小。
然而，这两种需求的变化都会对市场供需产生一定的影响。
对于房地产开发商来说，刚需需求是稳定的市场基础。
通过满足刚需人群的住房需求，可以获得持续的销售收入。
同时，改善性需求则提供了更高利润的机会。
开发商可以推出更豪华的住房项目，吸引改善性需求者的关注，实现更高的销售额和利润。
因此，开发商需要根据市场需求的变化，灵活调整产品结构和定位，以满足不同需求人群的购房需求，实现良性市场发展。
政府在房地产调控中也要充分考虑刚需和改善性需求的特点。
对于刚需需求，政府应加大对经济适用房等刚需房源的保障力度，确保低收入人群的基本住房需求得到满足。
对于改善性需求，政府可以引导市场发展多元化的住房产品，提高住房质量，同时加强监管，防止市场过度炒作和泡沫化。
当前上海房地产市场之我见
市 场出现 了大幅回落 。 房价过高 的上海 楼市 连续８ 个月交 易清淡 ，甚 至在第 二季度 一手房 日成交 量只有 １ 多套 。 ∞
新盘成交 量 自去年 ３ 月起 以 １％ 的幅度环 比下跌 ，大大 ５
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自２０ 年第二季度起 ，政 府陆续 出台 了一 系列 限制 ０５
炒 房炒地 的房产调控政 策 ， 使原本 火热 ”的上海房 地产
４ ．外资频频 出手 ，托高 房价 。出于对上 海楼市 看好 和 人 民币在未来 的升值 空间 ，海外 资金重 拳 出击上 海楼 市。 中东基金 ６ 亿元 买下瑞安集 团的翠 湖天地 御苑整栋住 宅楼 ， 香港协和集 团以 １ 美元买下位 于淮海路 的盛捷高 亿
维普资讯
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当前 ，上海 的房地产 市场正处于十字路 Ｉ 。一方 面 ， Ｚ Ｉ
本 建设和建筑业 同比上升 ５ ４５个百分点 。
２０ 年 ５ ０５ 月七部委联合意见 出台后 市 场预期发生 １Ｏ ８ 度 的大转弯 。 由于房地 产市 场中供给是时滞 的 ， 而需求则 受
年市场越来越趋 向理性 ， 投机客 已基本 出局 短期炒作行 为整体得 到抑制 自住 需求已经成为市场 的主导 ３ ．房价有所反弹 并保持高位 。近期上海商 品房均
策消化后 ， 受舆论误导的消费者预期开始有所松动 ， 其直 接标 志就是 ２０ 年春节后 尤其是 ３ ０６ 月份 以来上海 房地 产市场的成 交量恢 复迅猛 另一方面 ， 关于宏观调控 在战
2024年保障性住房建设市场需求分析
2024年保障性住房建设市场需求分析引言保障性住房建设是解决城市中低收入群体住房问题的重要途径。
随着城市化进程的加快和人口增长，保障性住房需求逐渐增大，因此，有必要对保障性住房建设市场需求进行深入分析。
本文将从经济、社会和政策等角度探讨保障性住房建设市场需求的特点和变化趋势。
1. 经济角度分析经济发展水平是保障性住房需求的重要驱动因素。
随着经济的增长和城市化进程的推进，低收入群体逐渐增多，对保障性住房的需求也随之增加。
此外，经济增长不均衡也导致城市中存在较大的收入差距，使低收入群体面临更加紧迫的住房问题，进一步增大了保障性住房的需求。
2. 社会角度分析社会因素对保障性住房需求的影响也十分重要。
随着社会结构的变迁，老年人口增多、家庭结构变化等社会变化使得低收入群体面临更多的住房需求。
同时，城市化进程中的流动人口也对保障性住房需求提出了更高的要求，他们往往是城市中最弱势的群体，需要政府提供适应他们需求的保障性住房。
3. 政策角度分析政策是影响建设市场需求的重要因素。
保障性住房政策对需求的引导起着重要作用。
目前，我国积极推行保障性住房政策，并逐步加大对保障性住房建设的投入。
这些政策的实施有效地提高了保障性住房的供给，但需求仍然远远超过供给。
因此，政府应加大政策力度，进一步加大对保障性住房建设的投入，以满足不断增长的市场需求。
结论从经济、社会和政策角度分析，可以看出保障性住房建设市场需求呈现逐渐增大的趋势。
随着城市化进程的推进和人口增长，低收入群体对保障性住房的需求不断增加。
同时，社会变迁和政策导向也对市场需求产生较大影响。
为满足市场需求，政府需要制定更加有力的政策措施，加大对保障性住房建设的投入，提供更多适应市场需求的保障性住房。
房地产市场的刚性需求探讨住房需求对市场的影响和投资机会
房地产市场的刚性需求探讨住房需求对市场的影响和投资机会房地产市场的刚性需求探讨：住房需求对市场的影响和投资机会作为一种具有重要经济和社会影响力的行业，房地产市场一直备受关注。
对于房地产市场的需求趋势和影响因素的研究不仅有助于我们更好地理解市场的运行规律，还可以为投资者提供有益的参考，寻找投资机会，实现财务增长。
本文将探讨房地产市场的刚性需求，即住房需求对市场的影响，并探寻其中的投资机会。
一、住房需求对市场的影响住房需求是房地产市场最为重要的需求来源之一。
通过分析住房需求对市场的影响，我们可以更好地理解市场的供需关系及潜在投资机会。
1. 合理的住房需求支撑市场稳定增长住房需求的稳定增长具有稳定市场的重要作用。
随着人口增长和城镇化进程的推进，住房需求持续存在且不可替代。
尤其在发展中国家，住房需求增长更为迅速，对市场带来更大的拉动效应。
因此，投资者可以从中寻找到满足不断增长的住房需求的机会，并在市场稳定增长中获得回报。
2. 政策导向性需求影响市场供需关系政策导向性需求是住房需求中的重要组成部分。
政府通过实施各种促进居民购房的政策来调控市场，如购房补贴、税收优惠等。
这些政策性需求会直接影响市场的供需关系，投资者可以根据政策导向性需求来把握市场的投资方向。
3. 高品质住房需求带动市场升级随着收入水平的提高和居民消费观念的变化，人们对于住房品质的要求也在不断提升。
高品质住房的需求不仅会带动市场升级，同时也为投资者提供了投资机会。
例如，高品质的住房项目和服务性住房的开发成为了投资方向中的热点。
投资者可以捕捉这一需求变化，专注于高品质住房市场，获取更高的回报。
二、住房需求带来的投资机会住房需求的变化不仅对于市场供需关系有着重要的影响，也为投资者提供了丰富的投资机会。
1. 一二线城市住房投资机会由于城市化进程加速以及经济发展带动人口集中，房地产市场在一二线城市呈现出强劲增长势头。
投资者可以关注这些城市的住房需求变化，寻找到具有潜力的投资机会。
借房产刚性需求拉动内需
。高 校 讲 坛 Ｏ
Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ ＮＯ Ｏ Ｆ ＭＡ Ｉ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ Ｌ ＧＹＩ ＯＲ ＴＯＮ Ｎ
２０ ０ ８年
第３ ５期
借房产刚性需求拉动内需
陈 国 上 海
２ ００ ） ０ ０ ０
“ 地 产 ” 八 十 年 代 初 期 发 展 到 现在 已 经是 家 晓 户 喻 的 名 词 ， 房 从 住 房 价 也 造 成 很 多 普 通 老 百 姓 的 恐 慌 心 理 ． 尽 所 有 去 购 买 房 子 ， 多 倾 很 房 资 源 和 质量 与 老百 姓 的生 活 息 息 相关 ， 直 是 备 受 高 度 重 视 的 产 业 刚 性需 求 被 提 前 透 支 了 ．房 价 在 全 国一 片 民 怨 声 中 还 是 一 路 高 歌 上 一 之 一 ， 价 这 几年 来 一 直 飙 升 ， 部 分普 通 百 姓 只 能 望 屋 兴 叹 ， 多 到 涨 。 国家 从 ２ ０ 房 大 很 ０ ３年 开 始 就 出 台 了 很 多 规 范 房 地 产 市 场 的 规 定 。央 行 ０ ３年 ６月 发 布 了 《 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的通 知 》 关 了成 家 阶 段 的 工 薪 阶层 为 房 子 愁 眉 不 展 。 果说 前一 年 大家 都 在 翘 首 ２ ０ 如 疑 惑 房 价 究 竟会 不会 很 快 走 到 最 高 点 ，那 么 结 果 在 今 年 已 经 揭 晓 ， 房 （２ 号 文件 ） 对 商 业 银 行 的 开 发 商 开 发 贷 款 、 地 储 备 贷 款 、 人 住 １１ ， 土 个 价 终 于 走 到 停 滞 阶段 。 大众 又 一 次 翘 首 静 待 中 ， 行 宣 布从 ２ ０ 在 央 ０ ８年 房 贷 款 等 ７个 方 面 作 了 规 范 ， 第 二 套 住 房 提 高 首 付 比例 ， 响 了 宏 对 拉 １月 ２ １ ７日起 ． 五年 期 存 贷 款 利 率 从 ７２ ． ０大降 到 ６１ 。 时 ， 人住 房 观 调控 的警 报 。２０ ．２ 同 个 ０ ４年 ９月 中 国银 监 会 公 布 了 《 业银 行 房 地 产 贷 款 商 ， 开 公 积 金 贷 款 利 率 、 融机 构 存 款 准 备 金 利 率 、 金 中央 银 行 再 贷 款 、 贴 现 风 险指 引 》规 定 建 筑 商 不 得 为 开 发 商 垫 资 建 楼 ， 发 商 开 发 项 目 自有 再 等利率也 被分别下 调 ５ ４个 基 点 、７个 基 点 、０ ２ １８个 基 点 和 １５个 基 资 金 不 低 于 项 目总 投 资 的 ３％ ，购 房 者 的 月 供 房 款 不 得 超 过 收 入 的 ３ ５ 点． 为十 一 年 来 最 大 幅度 降 息 。这 个 政 策 无 疑 是 给 之 前 一 直 紧缩 的货 ５ ％ ．这 是 继 １ １号 文 后 又 一 次 加 强 房 地 产 贷 款 监 管 的 重 要 信 号 。 ０ ２ 币政 策 松 绑 ． 息 等 待 的人 们 终 于 可 以松 口气 。 只是 那 些 想 买 房 的 老 ２０ 屏 ０ ５年 出 台 了国 八 条 和 新 八 条 ． 稳 定 房 价 提 高 到 了 政 治 高 度 ， 确 将 明 百 姓心 里会 犹 豫 ． 否 应该 等一 段 时间 房 价 再 低 时买 还 是 现 在 就 出 手 指 出 “ 住 房 价 格 上 涨 过 快 、 制 不 力 的 ． 是 对 控 要追 究 有 关 责 任 人 责 任 ” 。 呢 ？ 响 房 价 的 因素 可 以 大 致 归 纳 为供 求 关 系 ， 府 政 策 ， 际 经 济 环 ２ ０ 影 政 国 ０ ６年 政 策 旨在 调 控 结 构 ， 台 了 《 于促 进 房 地 产 业 健 康 发 展 的 六 出 关 境 ， 机 者 ， 体 炒 作 ， 在 目前 全 球 金 融 危 机 经 济 环 境 低 迷 ， 机 资 点 意 见 》 简 称 国 六 条 ） 《 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 定 住 房 价 格 的 意 投 媒 而 投 （ ，关 金 抽 离 市 场 ． 价 太 高 有 效 需 求 无 法 释 放 的环 境 下 ， 府 政 策 的 制 定 见 》国办 发 （０ ６３ 房 政 （ ２ ０ ）７号 ） 等文 。２ ０ ０ ７年 中 央 银 行 连 续 进行 了 ６次 加 息 ， ０ ７年 ６月 ， 务 部 和 国家 外 汇 管 理 商 在 其 中起 到 很 关 键 的 作 用 。 中 国房 地 产商 品 化 市 场 才 走 了 短 短 ２ ７年 加 大 了房 产 投 机 者 的 投 机成 本 。２０ 时间 ， 我们 可 以试 着 回 顾 了 解 中 国 房地 产 发展 各 个历 程 和 国 家 宏 观 调 局 联 合 发 布 《 于 进 一 步 加 强 、 范 外 商 直 接 投 资 房 地 产 业 审 批 和 监 关 规 管 的 通 知 》 进 一 步 遏 制 外 资 在 中 国 内地 的炒 房 行 为 。２ ０ ， ０ ７年 ９月 ， 央 控 政 策 ． 以判 断 房 地 产 的 发 展趋 势 。 用 １ 房 产 商 品 化起 步 阶段 。从 １ ８ 】 ９ １年 开始 国 家 在 深 圳 和 广 州 搞 商 行 与 银 监 会 联 合 下 发 《 于加 强商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 》 ３９ 关 （５ 品房 开 发 的 试 点 ， 这 以 前 ， 人 的住 房 都 是 企 事 业 单 位 建 造 的 公 房 号 文 ）指 出 ： 于 贷 款 购 买 第 二 套 房 的 ， 付 不低 于 四 成 ， 率 为 基 准 在 个 ， 对 首 利 并 按 工 龄 级 别分 配 的 ， 工 每 个 月 付 给 单 位 房 租 。 当 时 国 民 的 意 识 也 利 率 的 １１ ； 得 发 放 加 按 揭 、 指 定 用 途 贷 款 、 环 贷 ； 格 房 地 职 ．倍 不 不 循 严 没 有 提 高 到 要 自己拥 有 一 本 上 面 印 着 自己 名 字 的 房 产 证 ， 为 会 长 久 产开 发 贷款 ， 目资 本 金 不 达 ３ ％ ， 得 发 放 贷 款 等 。 ｌ 认 项 ５ 不 ２月 又 下 发 了 （５ ，明 确 了 以 借 款 人 家 庭 为 单 位 认 定 房 贷 次 数 。 居 住 在 单 位 福 利分 配 的房 子 ， 时 人 民从 思 想 层 面 来 分 析 真 的 是 “ ” 《 充通 知 》４ ２号 文 ） 那 安 补 居 乐 业 。 １８ ９ ８年 ． 南 脱 离 广 东 独 立 建 省 成 立 海 南 省 ， 四 大 银 行 为 这 个文 件 的执 行 成 为 抑 制 全 国 楼 市 投 机行 为 的重 要 信 号 。 海 以 ４） 地 产 市 场停 滞 与调 整 时期 。 在 由美 国 次 贷 金融 危 机殃 及 全 房 现 首 的资 金 ， 括 大 型 国企 以至 乡 镇 企 业 和 民 营 资 本 的 大 量 资 本 通 过 各 包 种渠 道 进 入 了 海 南 房地 产 市 场 ． 地 产 价 格 被 淘 金 浪 潮 迅 速 推 向泡 沫 球 经 济 的危 机 中 ，投 机 房 地 产 的 海 外 热 钱 相 当 一 部 分 来 自金 融 机 构 ， 房 投 在 他 的极 限 随后 房 价 下 跌 ， 为银 行 债 务 人 的大 部 分 房 地 产 发 展 商 倒 闭 ， 包 括 银 行 、 行 和投 资 基 金 ， 这 次 全 球 性 金 融 危 机 ， 们 为 了营 救 总 作 部 损 失 大举 撤 出在 华 资 金 。 国 出 Ｆ严 重 受 抑 ， 内通 货 紧 缩 ， 国 内 中 ３ 国 在 银行 成 为房 地 产 最 大 的发 展 商 和 损 失 的 最 大 承 担 者 。 ２） 地 产 得 以 蓬 勃 发 展 的 关 键 时 点 。 １ ９ 房 ９ ８年 是 中 国 房 地 产 关 键 有 效 需 求 不 足 的情 况 下 ． 国房 地 产 在 房 价 走 到 谷 顶后 遇 到 前 所 没 有 全 ９ ３年 发 生 的 房 地 产 泡 沫 破裂 只是 海 南 省 ， 在 房 产 场 市 场 现 的 一 年 ． 务 院 出 台 政 策 《 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 的 霜 冻 。１ ９ 国 关 如 受 房 建 设 的通 知 》 国 发 『９ ８ ２ （ １９ ］３号 ）规 定 １９ ． ９ ８年 下 半 年 开 始 停 止 住 已经 遍 布 整 个 中 国 大 中 小 市 场 ． 果 这 个 泡 沫 破 裂 ， 影 响 的将 不 仅 房 实 物 分配 ． 步 实 行 住 房 分配 货 币化 。取 消福 利 分 房 和 实 行住 房 货 仅 是 房 地 产 商 。 央行 刚 刚执 行 的 降息 是 一 个 放 宽信 贷 要 求 的 信 号 ， 逐 一 更 币 化 两 个措 施 同时 实 行 ， 接 刺 激 了房 地 产 业 的发 展 。 资 金 充 裕 的 单 方 面 旨在 刺 激 房 地 产 消 费拉 动 内需 ， 为重 要 的是 为 国 家 推 出 积 极 的 直 借 这 ９ ８年 Ｈ台 的 政 ； 位 纷 纷 购买 现 房 赶 福 利分 房 末班 车 ，这 无 疑也 推 动 了 房 地 产 的 发 展 。 财 政 政 策 奠 定 了基 础 。 房 地 产 消 费 复 苏 经 济 ， 和 １９
2024刚需和改善性需求测算
2024刚需和改善性需求测算2024年是中国经济发展的重要一年，也是居民消费需求旺盛的一年。
在这一年里，人们对各类需求都有所期望和改善，包括刚需和改善性需求。
本文将对2024年的刚需和改善性需求进行测算和分析。
刚需是指生活中必需的、不能或难以缺少的需求，如食品、衣服、住房、医疗等。
在2024年，随着人民生活水平的提高，居民对这些刚需品的消费需求也呈现出较为稳定的增长态势。
根据国家统计局的数据显示，2024年居民消费价格指数（CPI）增速为2.1%，较上年上升了0.2个百分点。
这意味着居民购买刚需品的价格相对稳定，供求关系也基本平衡。
在住房领域，由于城市化进程的推进和人们对居住条件的要求提高，居民对改善性住房的需求也在不断增长。
根据中国国家统计局的数据，2024年全国商品房销售面积同比增长了1.3%，多数热点城市的房价也保持了较为稳定的增长态势。
人们对舒适、安全、环保的住房需求逐渐增强，改善性住房的建设和销售也得到了一定程度的满足。
除了住房外，居民对教育、医疗等方面的改善性需求也在不断增加。
在教育方面，由于人口的红利消失和家庭教育观念的转变，人们对于优质教育资源的需求非常强烈。
2024年，全国义务教育阶段学校教师数量明显增加，高素质教师队伍建设取得了积极进展。
在医疗方面，人们不仅对于基本医疗服务的需求逐渐增长，还对高品质、高水平的医疗资源有更高的期望。
政府积极推进基本医疗保险和医保支付方式，满足了一部分居民的医疗需求。
另外，伴随着人们生活质量的提高和消费观念的改变，休闲旅游、文化娱乐、健康养生等领域的改善性需求也在快速增长。
人们越来越注重个人兴趣爱好的满足，愿意在这些方面进行投资和消费。
根据中国国家旅游局的数据，2024年中国内地游客出境旅游人次达到了1.5亿人次，同比增长11%。
同时，国内旅游市场也保持着较快的增长态势。
总体来说，2024年的刚需和改善性需求都在继续增长并得到一定程度的满足。
中国的经济发展和政府的社会政策也为满足居民各类需求提供了有力支持。
2024年房地产和住房保障工作要点
2024年房地产和住房保障工作要点
随着经济社会的不断发展，房地产和住房保障工作作为国民经济的重要组成部分，对人民生活和社会稳定具有重要意义。
为确保房地产市场的健康发展，保障人民住房需求，特制定2024年房地产和住房保障工作要点。
一、稳定市场供需平衡
通过加强土地供应、调整住房供应结构等措施，保持房地产市场供需基本平衡。
同时，鼓励企业加大住房建设力度，提高市场供应能力，满足不同层次、不同需求的住房需求。
二、优化住房供应结构
加强政策引导，优化住房供应结构，增加中低价位、中小户型等普通商品住房供应比例。
同时，积极发展共有产权房、租赁住房等多元化住房供应模式，满足不同群体的住房需求。
三、深化住房制度改革
推进住房制度改革，完善住房保障体系。
加大公租房、共有产权房等保障性住房建设力度，提高保障性住房在住房供应中的比例。
同时，完善租赁市场管理制度，规范租赁市场秩序。
四、提升住房品质与服务
加强房地产市场监管，提高住房品质与服务水平。
加强工程质量监管，确保住房建设质量。
同时，加强物业服务管理，提高物业服务水平，提升居民居住品质。
五、加强租赁市场监管
完善租赁市场管理制度，规范租赁市场秩序。
加强租赁市场监管力度，遏制恶意炒作和哄抬租金等行为。
同时，推动租赁合同备案登记工作，保障承租人合法权益。
六、完善保障性住房体系
加大保障性住房建设力度，完善保障性住房体系。
通过政府投资、社会参与等方式，增加保障性住房供应量。
同时，加强保障性住房分配管理，确保公平公正。
房地产市场调控如何平衡供求关系
房地产市场调控如何平衡供求关系房地产市场是我国经济发展的重要支柱之一，也是广大人民群众最关心的领域之一。
然而，长期以来，房地产市场的供求关系一直存在着失衡的问题，导致房价过高或过低，给社会经济发展带来了困扰。
因此，如何平衡房地产市场的供求关系成为了一个亟待解决的问题。
为了解决房地产市场供求关系失衡的问题，政府可以采取一系列的调控措施。
首先，通过政策调整，合理引导市场需求。
政府可以通过调整货币政策，加大对房地产市场的监管力度，控制住房贷款的发放规模，降低购房的成本，从而提高购房者的购买能力，刺激市场需求。
其次，政府可以加大土地供给。
通过增加土地出让，扩大土地供应，政府可以有效地增加房地产市场的供应量，满足市场需求，并通过竞争机制来稳定房地产市场的价格。
再次，政府可以采取适当的财政政策，对房地产市场进行调控。
例如，通过调整房地产税率、增加房产税等措施，对投资者进行经济惩罚，从而限制投机行为，稳定市场供求关系。
以上是一些可以帮助平衡房地产市场供求关系的措施，但是在具体操作中，我们还需要注意一些问题。
首先，政府在制定调控政策时，应该充分考虑市场需求的差异性。
不同地区、不同人群对房地产市场的需求各不相同，因此应该因地制宜，制定不同的政策措施。
其次，政府在调控房地产市场时，应该注重市场预期的引导。
房地产市场是一个充满风险的市场，投资者对于房地产市场未来的走势有着强烈的预期，因此政府应该及时公布相关政策，并加强对市场的解释和引导，避免投资者产生恐慌情绪。
此外，政府在调控房地产市场时，应该注重与其他相关政策的协调配合。
例如，货币政策、财政政策、土地政策等，都会对房地产市场产生影响，政府应该加强各相关政策的协调，形成合力，共同推动房地产市场的稳定发展。
综上所述，房地产市场调控需要平衡供求关系，政府可以通过调整政策、加大土地供给、采取适当的财政政策等措施来实现目标。
但在具体操作中，需要注重市场需求的差异性、市场预期的引导以及与其他相关政策的协调配合。
房地产市场刚性需求有效化条件分析
房地产市场刚性需求有效化条件分析2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，事实证明刚性需求容易向有效需求转化，释放刚性需求有助于房地产市场健康发展，但是刚性需求向有效需求转化需要一定条件。
从房地产运行过程和房地产市场主体两个角度分析刚性需求有效化的条件，并从政策规范方面对房地产市场刚性需求有效化提出了相关建议。
标签：房地产市场；刚性需求；有效化条件；市场主体1引言2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨226%。
与今年的年初房地产市场上低迷的不景气相比，由于刚性需求的进入，房地产市场上也出现了回暖的迹象。
各地方政府也出台了各种微调政策，促进刚性需求积极的入市，刚性需求成了目前主导房地产市场上的中坚力量。
在5月23号国务院常务会议上，温总理强调了“稳增长放更重要位置”、“要着力扩大内需”，要根据形势变化加大预调微调力度。
与4月13日国务院常务会议指出的“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”略有不同。
首先可以看出，国家提出改变的方向仍是要“稳”增长，而不是激进的大力发展，对于仍处在调控中的房地产市场来说，还不可能一下放宽政策，让大量投资性需求进入房地产市场，实现大幅度增长，由此釋放刚性需求，将刚性需求有效化仍是近期房地产市场发展的重要推动力量。
其次坚持房地产调控政策的不动摇基础上，根据形势的变化进行微调严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
表明了中央允许调整的力度并不大，之前被叫停的几个地方微调政策也说明中央宏观调控的底线限是并没有放松的。
现在重点鼓励的仍是刚性需求。
这一轮被称为史上最严厉的楼市调控中，尽管各地采取了微调楼市的政策，首套房利率恢复，公积金放宽等政策纷纷出台，但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等政策被叫停说明地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的界限，这表示政府调控的主要方向并未发生改变。
中国房地产市场刚需与改善型需求
中国房地产市场刚需与改善型需求中国的房地产市场一直以来都备受关注，因为它对于经济增长和社会稳定都有着重要意义。
在这个市场中，刚需与改善型需求是两个重要的消费群体，本文将探讨这两类需求的特点和对市场的影响。
一、刚需刚需是指购房者由于家庭成员增加、结婚或者因移居等原因，迫切需要购买住房的需求。
这类需求通常是基于生活必须而产生的，与投资目的无关。
刚需购房者通常购买的是小户型住房，价格相对较低，但位置、交通等因素仍然是他们的关注点。
刚需群体的特点是购房周期短、购买力强、稳定性高。
他们通常是首次购房者或者已婚家庭需要升级住房的人群。
对于刚需群体而言，房地产市场的政策和价格走势是他们关注的焦点。
政府的调控政策和刚需群体的购房力量直接影响着市场的供需关系和价格水平。
二、改善型需求改善型需求是指那些已经拥有一套或者多套住房，但为了提高居住条件或者投资价值而购买其他房产的需求。
这类需求往往与个人的经济实力、投资意愿以及对居住环境的要求有关。
改善型需求的购房者通常购买的是大户型住房，价格相对较高，但对房屋品质要求更高。
改善型需求的特点是购房周期较长、购买力较强、变动性大。
他们通常是已经拥有一定财富的人群，购房的目的更多是为了改善生活品质或者进行资产配置。
对于改善型需求者而言，房地产市场的发展趋势和投资回报率都会成为他们的考虑因素。
刚需与改善型需求对于中国房地产市场的影响不可忽视。
刚需群体是市场的稳定基石，他们的购买力保持着市场的活跃度。
而改善型需求者则是市场的推动力，他们对高品质住房的需求在一定程度上带动了房地产行业的发展和升级。
然而，刚需与改善型需求也存在一些问题。
过度依赖刚需群体可能会导致市场泡沫的形成，而过度追求改善型需求可能会使市场过热，对经济稳定带来风险。
因此，为了保持房地产市场的健康发展，政府应采取一系列的政策措施。
首先，加强对市场的监管，避免投机行为的发生，防止市场过热。
其次，积极培育住房租赁市场，满足居民短期居住需求，减少购房需求的压力。
_新国十条_的政策效应分析与评价
经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第105期2010年第31期Serial No．105No．31，20102010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”，并被一些媒体称为“史上最严厉的”房市调控政策。
“新国十条”出台以后，社会各界对其的评论和争议一直不断。
对“新国十条”的政策效应和利弊之处进行深入评析有助于对今后出台的相关政策提供参考，同时也有助于对今后一段时期的房价走势作出判断和预测。
一、“新国十条”的出台背景背景一：宏观经济恢复高速增长在2008年下半年中国遭受国际金融危机侵袭之际，中国政府迅速采取强有力的经济刺激政策应对国际金融危机，使宏观经济在2009年迅速走出低谷并恢复高速增长的势头。
2010年第一季度，全国GDP 增长达到11.9%，已经超过2008年第一季度11.3%的水平。
宏观经济恢复快速增长的势头，给“新国十条”政策的出台奠定了一定的基础。
背景二：房价出现新一轮快速上涨2009年政府出台的经济刺激政策中当然也包括促进房地产业发展的一系列支持政策（包括下调购房契税，暂免征收印花税，购房利率优惠等），这些购房需求刺激政策和适度宽松的货币信贷政策，使得从2009年第二季度开始，房价出现了新一轮的快速上涨。
到2010年第一季度，全国商品房成交均价达到5193元/平方米，同比上涨16.1%。
一线城市更是量价齐涨。
以北京为例，2010年第一季度，北京市商品房销售面积为347.7万平方米，同比增长10.3%；3月份当月，北京市房屋销售价格同比上涨12.3%，涨幅比2月份还扩大了1.6个百分点。
背景三：初步调控未见成效，地王频出房价的快速上涨使得民众对于住房问题的意见更加突出，群租、蜗居、蚁族、洞居、箱居等住房现象不断出现，在此背景下，从2009年年底至2010年3月，中央先后出台了一系列调控措施，包括“国四条”、提高拿地首付比例、上调存款准备金率、要求非地产主业央企退出房地产业务等。
房地产市场的刚需住房供应与保障
房地产市场的刚需住房供应与保障近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产市场成为社会热点话题。
在众多房产项目中，刚性需求（即刚需住房）的供应与保障问题备受关注。
本文将从供需矛盾、政府政策、土地资源利用等方面，探讨房地产市场的刚需住房供应与保障。
一、供需矛盾刚需住房的供需矛盾是当前房地产市场面临的主要问题之一。
随着经济的发展和人民收入水平的提高，越来越多的家庭迫切需要拥有自己的住房。
然而，刚需住房的供应却相对不足，导致供需矛盾日益凸显。
这一矛盾主要表现在以下几个方面：首先，刚需住房的价格持续攀升。
房价的快速上涨使得许多刚性需求者难以负担。
尤其是一线城市和部分热点二线城市，刚需住房几乎成了遥不可及的奢侈品。
其次，供应结构不合理。
当前房地产市场普遍存在着高端住房供应过剩而刚需住房供应不足的现象。
这导致了资源的浪费和税收收入的缺失。
最后，部分地方政府对于刚需住房的供给意识不足。
一些地方政府更偏向于追求 GDP 增长，而忽视了刚需住房供应的重要性。
这使得刚性需求者难以在合理的时间内解决住房问题。
二、政府政策为了解决刚需住房供应与保障问题，政府出台了一系列政策措施。
这些政策旨在优化刚需住房供给结构、提高供应量，以满足群众合理的住房需求。
具体政策包括：首先，加大房地产市场调控力度。
各级政府加强对房地产市场的监管，防止房价过快上涨，同时通过严格的限购政策等手段，为刚需住房的购买提供了更多的机会。
其次，加大土地供应。
政府通过扩大土地供应面积来增加刚需住房的供应量。
此举既可以提高供应量，也有助于降低房地产开发商的土地成本，从而降低住房价格。
再次，加强对刚需住房项目的支持。
政府鼓励开发商、企事业单位等多方面参与刚需住房项目的开发，并给予相应的政策支持，从而提高刚需住房供给效率。
最后，完善住房保障制度。
政府通过建设公共租赁房、廉租房等举措，为刚需住房需求者创造条件，提供相对稳定和合理的租金或住房购买方式。
三、土地资源利用土地资源是房地产市场刚需住房供应的重要基础。
住房刚性需求的“软化”对策
住房刚性需求的“软化”对策作者：卢文忠来源：《经济研究导刊》2014年第28期摘要：当代中国城市人口处于“住房刚性需求困境”，基于人本主义马克思主义的解读与启示在于从改变社会的物质经济现实转向改变人们的精神文化观念，对在资本逻辑和消费主义意识形态影响下的住房刚性需求实施“软化”对策，从文化上促进意识革命和观念转变进而使人摆脱房奴的异化状况，重建和谐理性的住房方式和生活方式。
关键词：住房；刚性需求；城市人口；人本主义马克思主义；“软化”对策中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）28-0175-03住房问题是当代中国城市人口的重大生存挑战之一，住房与教育、医疗被喻为当代中国人民新的“三座大山”。
住房问题的要害在于人们购房的经济成本和生活代价太高，难以改变铁一般的经济现实：房价高买不起，买得起活不好，尤其在刚性需求的推动下更为严重。
这构成了城市人口的“住房刚性需求困境”。
对此，从人本主义马克思主义的基本立场出发，从改变经济现实转向改变精神文化来克服这一困境，探索住房刚性需求的“软化”对策，无疑是一种新颖而有益的尝试。
一、当代中国房价及其住房刚性需求住房是人们生存发展的基本需求之一。
在当代中国，自1994年国务院实施城镇化住房制度改革以来，在住房商品化和城市化进程的巨大变迁中，人们对城市住房的需求迅猛增长，城市住房的主要矛盾即人们日益增长的城市住房需求与相对紧缺的城市住房供应之间的矛盾十分凸出。
这一矛盾反映在住房的价格问题上，就是房价过快上涨、居高不下。
尽管2004年国家开始对房市进行宏观调控，但十年来房价总体上仍然呈高位上升态势。
从近年来的房价状况来看，“2013年1—9月，全国住房销售价格为6 023元/平方米，较2012年同期的5 549元/平方米上升了8.5%，这是自2010年房地产宏观调控政策实施以来，住宅价格增速最快的一年（2010年前三季度至2013年前三季度住房价格增长率为5.2%，8.1%，8.0%和8.5%）。
房地产市场刚性需求究竟有多大
房地产市场刚性需求究竟有多大？谈起房地产市场，几乎人人都在谈论刚性需求，似乎刚性需求成为市场的主要支撑力量，成了一些人支持房价只涨不跌的主要依据。
刚需到底是什么？潜力有多大？需要进行深入的研究和测算。
本文试图估算我国“十二五”时期城镇房地产市场的刚性需求量，并不涉及城镇居民的实际购买能力，因此并不预测房价涨跌。
一、房地产市场刚性需求的定义与划分1、经济学定义经济学中，刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这些商品一般是指“必须品”，比如食盐。
需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。
刚性需求可以理解为绝对需求，也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。
2、房地产市场的三种需求房地产市场的需求是指家庭在一定的收入、价格及其他对住房需求存在影响的因素作用下，有能力获取且愿意选择住房。
有两个必要条件:一是“需要”，即家庭有选择该住房的愿望；二是有货币支付能力，即在收入、价格和其他约束条件下有能力获得该住房。
房地产市场需求大致分为三类：刚性需求和投机需求，同时投资需求介于二者之间，分别与二者相重叠。
刚性需求和投机需求在目的、交易成本、资金占用时间和稳定性上区别很大。
居民为了满足自身的消费和再生产而产生的商品和服务需求为刚性需求；不是为了满足自身消费和生产投入，购买的目的是为了卖出，从中牟利，则属于投机需求。
3、房地产市场刚性需求的范畴界定由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。
比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。
其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。
具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大；同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视；此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。
中国房产市场需求是刚性的 严格执行新
中国房产市场需求是刚性的严格执行新《环保法》3月15日上午十二届全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大三次会议的中外记者并回答记者提出的问题。
本文节选了整个发布会中与陶瓷产业关联最为密切的关于楼市、宏观经济增速、环保的三个话题。
李克强:中国房地产市场的需求是刚性的中国正在逐步推进人民币资本项下的可兑换，这本身也表明在推进资本市场的开放。
但是你说有大量的中国人到海外购房，而且成了某些热点城市的最大购买者，这个可能还要做评估，我没有这方面确切的消息。
我所得到的是，中国去年吸引外资是力度最大的一年。
外资进入中国达到1200亿美元。
同时，我们也愿意看到中国的企业“走出去”，中国的公民到国外去创业，当然，既要遵守中国有关法律的规定，也要遵守当地的法律。
我看你的面孔是一个西方人，你的中文说得这么流利，不知道有没有在中国买房?当然，我们是欢迎的。
中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。
中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。
今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。
中国政府有保障群众基本居住条件的责任。
房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。
中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。
李克强:今年经济预期增长7%左右目标并不容易中国经济进入新常态，我们经济增速调整为今年预期增长7%左右，看起来增速是调低了，实际上实现这个目标并不容易，因为中国的经济总量增大了，已经超过了十万亿美元。
如果按7%增长，那每年就要增加一个中等国家的经济规模。
在这个过程中，如果我们能够注重质量、效益，促使中国经济由中低端向中高端升级，那就可以在较长时期保持中国经济在中高速水平增长。
保障房对细分的住房市场的影响
保障房对细分的住房市场的影响【摘要】保障房是具有保障性质的政府转移支出，也是“十二五”规划中所关注的重要方面之一。
本文根据收入水平首先对住房市场进行了细分，然后从供需角度分别探讨了保障房对细分的住房市场的影响。
最后再根据其中展现出来的问题提出了自己的解决建议。
【关键词】保障房；住房市场；市场细分一、住房市场的细分及原由保障房以社会保障为主要目的，主要针对中低收入住房困难家庭，是政府转移支出的有效方式之一。
我国的保障性住房主要包括经济适用房、廉租房以及公共租赁房。
本文旨在从市场细分的角度，探讨保障房对细分的住房市场的影响。
如今的中国，过分强调抑制总体房价。
虽然其目的也是为了让住房需求成为有效需求：不仅有意愿买，而且有能力支付。
但房价的控制不仅要从总体宏观探讨，也要根据住房市场需求的不同，分而治之。
在分而治之的思想引导下，笔者将中国的住宅市场需求对象细分为以下部分（仅针对城镇居民）：高收入家庭、中高收入家庭、中低收入家庭、较低收入家庭、低收入家庭以及最低收入家庭。
这些家庭对应的住房市场分别是：别墅高档住宅、一般商品房、两限房、经济适用房、公共租赁房以及廉租房。
二、保障房对细分的住房市场的影响保障房对住房市场细分的影响主要有两个方面：一是对住房市场住房类型结构的影响；二是对住房市场需求结构的影响。
2.1 对住房市场住房类型结构的影响：从供给面分析假设中国住宅市场年供给为s，各层次家庭对应的住房供给市场为a（别墅高档住宅）、b（一般商品房）、c（两限房）、d（经济适用房）、e（公共租赁房）以及f（廉租房）。
则住房供给函数为：s=f（a，b，c，d，e）；假设年住宅供给用地面积为m，各住房细分市场所占供给面积为，，，则土地供给函数为m=g（，，，）。
在市场出清的情况下，不仅总住房供给和总土地供给应该相匹配，而且各个层次的住宅供给也得和各个层次的土地供给相匹配。
土地资源稀缺有限，m为一个常数。
当总住房供给和总土地供给相匹配的时候，各个层次的住宅供给和各个层次的土地供给可能不相匹配。
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『城 乡 建 设』 2008-07
论坛
■栏目编辑/王 雷
观察思考
■ 淮安市房产管理局局长 邵 明
房地产调控和住房保障应将刚性需求转化为有效需求
住房问题既有保障性又有市场性，住房市场既有消费性又有投资性，这似乎没有争议，但保障也应包含在市场之中，却至今没有形成共识。
如果不能充分认识这几大方面及相关因素是对立统一的有机整体，房地产调控与住房保障就不能抓住问题关键，就会使其自相矛盾、此长彼消。
强调市场时保障缺失，强调或扩大保障时又可能造成市场萎缩，市场现状与调控措施不对应，甚至事与愿违地出现市场过热以致“泡沫”或变冷萎缩以至“泡沫”破裂等状况，其原因是对我国特殊国情和对房地产市场规律的把握不够。
我国住房市场将长期存在着巨大刚性需求，但目前刚性需求在很大程度上是潜在需求，没能变为有效需求，这就形成并凸显了保障和市场炒房的问题。
房地产调控和住房保障都应在市场条件下将刚性需求转化为有效需求。
一、刚性需求不能变为有效需求必然形成“怪圈”及诸多问题
我国目前正处在城市化进程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）数量很大。
与住房巨大的刚性需求相比，每年住房建设量不是多了而是少了，这是一个不争的事实。
但当房价过高、上涨过快、房价收入比远远超出国际公认的合理比例（1：3～1：6之间）时，刚性需求者中很大一部分家庭已经买不起房，也就是没能形成有效需求。
正因为这部分家庭数量也很巨大，包含了中等及偏低收入人群，这也就使得房地产市场存在一个巨大的炒作空间。
刚性需求的人群今天买不起房，但绝大部分以后肯定要买，因此现在有实力的人才会“先下手为强”囤房、炒房、“待价而沽”。
我们可以设想一下，若当期需要住房的人群都有能力直接从市场上购得住房，那他们就不会延迟来购买加价后的二手房。
即使房屋相对于货币是保值、增值的，当人们收入水平也同步提高时，也不会有炒作的空间，最多作为一种具有保值、增值的投资。
因此有炒房空间、炒房人能够取得收益一定是由暂时买不起房又不得不买房的中低收入人群提供的，也可以说这是一种“富者更富、穷者更穷”的再分配，甚至是掠夺。
而且炒房又会使房价变的更高，买不起房的人更多，需要住房保障的人也就更多。
这就是刚性需求不能得到满足，不能及时释放，在市场与保障上形成的怪圈。
同样，如果住房保障不与市场相结合也会形成新的怪圈。
就住房保障面而言，一种是像过去一样，住房保障的范围只有低收入人群，其比例最高不超过总人口10%的家庭，有的甚至连1%都不到。
这将不可避免的存在着巨大的所谓买不起房的“夹心层”即中等收入家庭，使这种住房保障模式既不能拉低房价也不能明显消除或减少“炒房”；另一种是当我们合理地把住房保障面扩大到“夹心层”即中等收入家庭时，这个面将达到50%以上。
但如果采取的是“保障归政府，之外归市场”，那么房地产市场的萎缩是可以肯定的，对整个经济结构的负面影响更是难以估量的。
同时，把这样一个数量巨大、具有商品属性的住房交给政府来主导供应，无论是“限价房”还是“经济适用房式的租赁房”，都与计划经济时代无异，将再次被事实证明“高投入、低产出”难以为继。
而且用行政手段主导保障性住房的建设、分配，更难以避免转型期政府因寻租点扩大而造成的灾难性后果，不仅不能做好保障还将形成诸多经济、社会问题，即使是所谓的市场部分也将因此变得畸形，甚至是以其极高的市场房价，并通过地价等因素危害到保障性住房。
二、抓住将刚性需求变为有效需求的关键，问题将迎刃而解，一举多得
破除房地产市场中“保障”和“市场”的怪圈，关键措施就是将刚性需求转化为有效需求。
当然还应包括土地供应量及住房的有效供给和税收、金融调控，包括化解流动性过剩、负利息等方面采取有效措施，事实上他们都存在着有机的联系。
将刚性需求变为有效需求，主要就是要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房。
主要措施必须创新现有的经济房模式，变“补砖头”为“补人头”。
由政府参照现有经济适用房的定价政策，确定一定面积、房价标准的商品房，由购房人从市场上自主选择，政府补贴配套资金，形成共有产权，并可根据不同的人群、对象设定不同的比例，形成保障性住房的无缝对接，替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其它反市场规律的住房保障模式。
这样，房地产市场不仅不会因为保障人群的增加而萎缩，也不会因为引入需求而拉高房价，还能以此调节中低端市场的房价。
在此房价下有着受到政府政策资助的、巨大稳定的购房人群，而超出这个标准就意味着面临供应面变窄和更加激烈的市场竞争，因此能够有效地吸引鼓励开放企业建设、供应中低价的商品房。
另外，共有产权房不仅在价格上与市场接轨，而且适用现有法律，受到法律约束和保护。
购房家庭与政府按比例占有，转让时与政府按比例分成收益，因此购买人即使弄虚作假成功，得到的也只是使用价值，无法通过倒卖获得巨额利润，形成以退出反制“入口”的机制。
在政府及政策的指导下将刚性需求变为有效需求，土地的供应量就可以作为市场调节的重要因素。
现在这一工具无法使用，不是因为“要死守18亿亩耕地红线”，而是因为对大套型、豪华套型住房的非理性追求和土地的浪费没有有效控制手段。
按照市场经济的普遍规律，政府是不应该对完全的商品房限制套型、面积的，事实上也没能执行到位。
而由政府资助的住房则完全可以也应该设定在90平方米以下，并会得到积极的响应和有效的落实，这样“90平方米政策”（凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房，含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）就能得到有效落实。
在此前提下，中小套型住房的土地供应量实际上也是住房市场的土地需求量就应该得到满足。
否则在目前的种种乱像下，只能严控土地，而不能通过土地的放量供应稳定房价，调节市场。
同样，因为抓住了“将刚性需求转化为有效需求”的关键，税收等经济杠杆就可以针对不同类型区别对待，发挥对市场的调节作用。
对中低价位、中小套型住房（符合共有产权房价位标准）和高端住房及其相应的购买人群区别税赋，还可以用土地增值税等一系列方式调控房价。
因为房价达到一定水平后，超高比例的累进税就会迫使卖房人因得不偿失而
放弃提价，这一税种是在房地产价格问题上一个不可忽缺的
约束性反馈机制。
而笼统地采取预收或变相采取定额封顶的
税收，在已经消化了成本的价格上再涨价都是纯利，形成越
长越得利。
征收土地增值税并不存在房地产企业成本难控，
不能操作的问题。
厘清成本对普遍的行业都没有法律障碍（
商业秘密保护）和技术障碍，发达国家已经实行和我国也需
要实行的反垄断、反不正当竞争、反暴利等法律都需要也能
够厘清成本，房地产也决不会是一个例外的产业。
同样，拟征
的物业税也应该区别对待，参与调控。
对于购买第一套房特
别是购买90平方米以下住房的可以实行低税率甚至免税；对
买大套型住房或者占有多套住房的适当提高税率，“抽肥补
瘦”。
但对于购买第二套房用于市场出租的，出租期间则应该
区别税率，加以鼓励，促进租房市场的形成和合理的房租价
格，扩展“住有所居”的实现途径及其选择性。
此外，积极地将刚性需求转化为有效需求，不仅可以化
解流动性过剩、负利息对房地产市场的负面影响，还可以化
解其本身及对宏观经济的压力。
用共有产权的方式对中低收
入家庭实施住房保障，其政府产权部分实际上相当于低息贷
款或无息贷款，当通过逐年供应、累积到一定数量时，每年回
购政府产权部分的数额和新增的数额就可能达到平衡，这实
际上是公共财政中能够实现周转的“保障性住房基金”。
以
共有产权方式对中低收入人群加以资助，也可以避免类似美
国现在遭遇的次贷危机。
而且将住房的刚性需求转化为有效
需求，就可以拉动住房市场这个巨大内需，特别是巨大的刚性
需求人群解决了住房的后顾之忧，就能增加其它消费，进一步
拉动内需，化解流动性过剩、人民币增值压力及负利息、热钱
流入等恶性循环。
抓住了上述的关键及措施，其成效将指日可待，但如果不
能尊重规律、把握关键而采取“头疼医头、脚疼医脚”，主要
在“限价、控贷、控制规模”上做文章，不仅不能解决问题而
且可能适得其反，任何不尊重市场规律或者逆市场规律采取
的措施都将受到市场的报复。
调控住房市场和加强住房保障必须吸取的教训和改进的
措施，就是地方政府的卖地财政应该改进和改变。
政府不仅不
能从高房价中得到高地价的回报，而且有责任调控地价上涨的
幅度。
当然，在市场体制下，以“招、拍、挂”方式出让土地时，
高房价往往会带来高地价，高地价又带来高房价，这似乎不以
人的意志为转移。
破解这一难题应避免反市场规律地限制地
价，而应该主要通过土地的上市量等来加以调节，还可以明确
一个地价上涨幅度，之外的收益“反哺”于住房保障，通过加
大刚性需求转化为有效需求的力度，稳定和调节市场。
总之抓
住刚性需求转化为有效需求的这个关键，是我们以人为本及负
责任的政府应该也必须采取的住房调控措施。
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2008-07 『城 乡 建 设』。