新加坡的土地制度与土地市场管理
新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验（精简篇）
新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验新加坡在其40多年的工业化发展和工业园区开发经验中通过早期开发综合工业园区，各产业的特色园区、都市型工业园区及为工业产业服务的商务科技园区，到2000年后为促进前沿科技研发为代表的知识型产业发展的纬壹科技城，新加坡累积了各类型工业园区的开发经验。
在不断打造适应当前经济发展需求的各类园区的实践中，主要的成功经验包括：有效征用土地、创造土地和空间、土地集约化使用、打造世界级工业基础设施、打造产业空间载体即各式工业园区、完善的产业政策、教育和职业培训等。
其中，针对新加坡缺乏充足的土地供应而采取的多种有效创造土地和高效利用土地的政策特别是针对提升或淘汰落后、低效产业用地等的措施对清濛园区目前面临的缺乏发展用地和低效用地如何提升等问题有一定的借鉴意义。
新加坡因其国土面积狭小，因此在发展工业用地时十分强调土地的集约利用效率。
但在二十一世纪之前，新加坡仍然有将近四分之一的工业用地被一些低土地利用率、低劳动力增加值的产业和企业所占据，其创造的工业增加值仅占新加坡工业增加值总量的十分之一。
为了提高这些用地的效率，新加坡通过三种措施即通过提高现有工业用地的利用效率和劳动生产率；通过定时检讨各工业用地的承租期限和使用效率；对其旧有和落后工业区的更新、重建计划的实施大大增强了新加坡工业用地的产出效率。
每平方米净用地生产力增加值的平均值由1996年的约700新元/平方米增加到2016年的50新元/平方米。
为了进一步增加工业用地的生产效率，新加坡对原有产出效率较低且占地面积过大的企业提供各种奖励和财务方面的支持，积极鼓励这些企业退还那些因在新加坡工业化发展初期时为了促进工业发展时过多划拨的土地，并给予这些企业保留的工业用地各类津贴和大致3-5%的租金折扣等优惠政策。
在这些企业退还多余的工业用地时，新加坡一般通过相应的勘测和评估后，以当前市场价格收回未到期土地并免除相应的各种行政费用和律师费。
中外土地管理制度比较
中国政府通过土地供应计划、地价政策 等手段调控土地市场；而西方国家则更 多依靠市场机制和法律法规进行调控。
土地利用规划体系不同
中国土地利用规划体系较为完善，包括国家 、省、市、县、乡五级规划；而西方国家土 地利用规划体系相对分散，缺乏统一规划。
土地保护政策侧重点不同
中国强调耕地保护和粮食安全，实施严格 的耕地保护制度；而西方国家则更注重生 态环境保护和土地资源的可持续利用。
解决提供了法律依据。
行政调解与裁决
在土地争议处理中，政府扮 演着重要角色，通过行政调 解和裁决等方式，协助当事
人解决纠纷。
诉讼途径
当事人也可以通过司法途径 解决土地争议，向人民法院 提起诉讼，由法院进行审理 和判决。
外国土地争议解决机制特点
多元化纠纷解决机制
外国普遍采用多元化纠纷解决机制，包括调解、仲裁、诉讼等多 种方式，以满足不同当事人的需求。
土地市场
外国土地市场较为成熟，市场化程度较高，政府 主要通过规划和税收政策进行调控。
3
交易机制
外国土地交易机制灵活多样，包括买卖、租赁、 抵押、信托等多种方式，且交易程序相对简便。
差异分析及优化建议
差异分析
中外土地市场与交易机制在土地所有制、市场化和交易方式等方面存在较大差 异。中国土地市场政府主导性较强，市场化程度有待提高；而外国土地市场则 更加注重市场机制和法律法规的作用。
在全球化和区域一体化背景下，各国将加强 土地管理领域的国际合作与交流，共同应对 土地资源利用和保护的全球性挑战。
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利用。
财政政策措施
通过土地出让金、土地租赁、土 地作价入股等方式，实现土地资 源与财政收入的有机结合，支持 城市基础设施建设和农业农村发
新加坡土地综合利用效率探讨
综 合 、长 远 的 土 地 规 划 ： 力 ，不 断努力 寻求 土地 最佳 使用 方式 的成 兼 顾 交 通 效 率 与 环 境保 护
一
、
９７ 的首位 。全球 经济 竞争 力连 续十年 排在 世 家 １６ 年 帮助制 定 的概念 性规 划 。联合 国 ９１ 界 前 五 名 。新 加 坡 创新 的土 地 管理 和使 专家 经过 四年 研究 ，于 １ ７ 年 提交 研究 结 用 模式 以及其 对 土地长 期使 用综 合效 率 的 果 。其主要 用 途是 为新加 坡 的市镇 、产业
有世 界最 畅顺 的城市 交通 ，世界交 通协 会 从 原来 的 ３ ％增 加 到４ ％。上 述这 一切 ， ６ ７
２０ 年 《 市 的流动性 》报告 评估 ，新 加 在发 达经 济体 的大都 市 中 ，都是不 可 能发 ０６ 城
７ 《 市 察》 ０１ 第 期 ８ｉ 城 观 ２１ １ 年
新 加 坡 土地 综 合 利用 效 率探 讨
◎ ［ 刘云 华 新］
摘
要 ：新加坡 经济发 达 、人 口密集 、土地狭 小 。但 有 限 的土地 并没 有成 为新 加
坡 经济社 会发 展 的制 约 。相 反 ，通过借 鉴 世界 城 市规 划发展 的 成功 经验和 自身的创 新 土地 管理 ，新 加坡 在 土地 空 间ｉ 用上展 现 了其 面对 住房 、交通 、环境 、水资 源利 用等 ｆ ， ４
城 市发展 共 同挑 战 问题 时独 特 的解 决方 法 。长期稳 定 的综合 规 划 、短 期局 部 的灵 活应
变和 土地 效益 的综合 考 量成 为新加 坡 土地政 策 的三 大特征 。新加坡 在 土地 管理 中对 土
地使 用效 率和 社会 公平 兼顾 的政 策理 念与 效果 ，对 中国快速 城 市化进 程 中的 土地 管理 有非 常有益 的借 鉴 。
从新加坡土地管理经验谈土地可持续利用
家 ，其 经 济 一 般 以 自由放 任 的市 场
经 济 为 原 则 ， 但 是 在 土 地 市 场 ， 则 是 政 府 主 导 ，政 府 广 泛 干 预 管 制 土地 使 用 和 城 市 规 划 。 新 加 坡 土 地 制 度 采
收 法 》 、 《 占 国 有 地 法 》 、 仔 侵
关键词 ：新加坡 ；土地管理 ；经验 中图分类号 ：Ｆ ０ ． （３ ） ３ １２ ３ ９ 文献标识码 ：Ｃ 文章编号 ：１７ — ９ ５２ ｌ ）６ ）２— ２ ６ ２ ６ ９ （０ ２Ｏ一（ ０ ０ （ 】
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集 约用地 是其 经济 社会可 持续 发展 的
唯 一 出路 。 新 加 坡 是 通 过 完 善 的 法 律 制 度保 障节约 集约 用地政 策 的落实 。
的 修 订 完 善 ，使 规 划 具 有 前 瞻 忡 。 新 加 坡 土 地 规 划 主 要 分 为 概 念 规 划 、 总
验 ２ １强化政府主导 ，完善法制建设… ．
新 加 坡 是 以 私 有 制 为 基 础 的 国
用 和 管 理 环 节 ， 新 加 坡 都 制 定 了具 体 的法 律 ， 如 《 家 土 地 法 、 《 地 国 权属 法》 、 《 划法 》 、 规
浅谈星马泰三国的土地政策及对外来投资者的相关规定
浅谈星马泰三国的土地政策及对外来投资者的相关规定随着国内房地产调控的不断深入,各地区相继出台“限购、限价、限贷”等房地产政策,导致全国成交量不断下滑,居民观望氛围浓厚,楼市进入寒冬已是不争的事实。
因此部分有实力的开发商开始转战海外,进行全球化的投资战略布局,碧桂园也不例外。
目前我司已与大马置地组成合营公司,共同开拓马来西亚的住宅及商业物业,这是我司海外投资的第一步。
投资拓展中心承担着公司土地投资与开拓市场的任务,应该尽早了解海外市场的土地政策及相关的法律法规,做好参与全球化投资的准备。
纵观当今世界,欧美国家由于债务危机的拖累,经济仍未复苏,相比之下东南亚的新兴经济体发展蓬勃,海外引资的政策优惠,人口密集,更适合我司进行海外拓展。
其中新加坡、马来西亚、泰国经济发展快速,市区人口密集,人均消费水平较高,值得集团优先考虑。
本文将简单介绍星马泰三国的土地现状,土地政策以及对外来投资者的相关规定。
一、新加坡新加坡国土面积只有不到700平方公里,截止2011年末总人口518万,人口密度每平方公里约7400人。
由于国土面积小,土地资源严重短缺,新加坡的大部分土地资源由国家集中控制,以便达到土地高效利用。
目前政府拥有全国87%的土地,其中,大约29%(20300公顷)由法定机构因为购买而拥有;58%(41000公顷)归国家所有,直接由政府部门与律政部下属的法定机构——新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,简称SLA)来掌控,而其中各政府部门及国家机构掌控约有三分之二的土地,其余的三分之一由SLA管理。
而且,国有土地和公有土地的比重仍在上升,私人土地的比重还在下降。
虽然新加坡是以私有制为基础的国家,其经济一般以自由放任的市场经济为原则,但是在土地市场则是国有和公有的土地占主导地位。
新加坡土地的开发利用基本上也由政府控制,土地的发展方式有三种:一是根据规划划拨给相关部门(如政府办公用地);二是出售给相关法定机构(如建屋局、裕隆工业区等);三是每年两次通过招标方式卖地。
浅谈新加坡土地管理制度
浅谈新加坡土地管理制度2016年4月6日，学校邀请新加坡土地管理局副局长王汉龙来介绍新加坡土地管理情况。
通过课题授课、座谈交流及参阅资料，对新加坡土地管理制度有了较为深入的了解。
一、基本情况新加坡国土面积719平方公里，其中填海造地面积超过150平方公里，人口554万，人口密度7697人/平方公里，国内生产总值（GDP）为2927亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一。
因此，新加坡土地如何集约利用成为重要议题，土地规划与管理显得尤为重要。
新加坡土地所有权分为国有和私有两种。
其中，87%国土为国有、13%国土为私有。
新加坡土地使用权根据使用年限99年、999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。
新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。
新加坡土地管理在机构设臵、规划引导、法治保障、土地征管、出让模式、集约利用等方面形成了独具特色的理论、方法和政策体系，为新加坡经济社会发展提供了坚实的支撑。
二、核心理念新加坡长期以来核心的国家治理理念是“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”。
这种“施小恶以成就大善”的治国理念贯彻在土地规划与管理的全过程。
其基本法理是：基于公共利益征收私人土地，不应给国家带来不适当的财政负担；社会发展成就不应让个人独享，而应由全体公民共享；在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。
三、土地规划土地管理制度的核心要素是产权、规划、执法。
如果说产权的性质与结构，能基本决定一个区域土地制度的基本演讲路径；那么规划的格局与优劣，则直接决定一个区域的未来发展成效。
新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。
新加坡土地利用规划大致分为三个层次。
（一）第一层次是概念总蓝图。
土地资源管理的土地所有权与使用权分离
土地资源管理的土地所有权与使用权分离土地资源的管理是一个具有重要意义的社会问题，涉及到土地的所有权与使用权的分配和运营。
在现代社会中，土地所有权与使用权的分离是一种常见的管理模式，其目的是为了更好地保护土地资源、实现土地的可持续利用和公平分配。
本文将探讨土地资源管理中的土地所有权与使用权分离的影响与挑战。
1. 背景介绍土地作为一种有限的资源，其所有权和使用权的界定一直以来都是人们关注的焦点。
历史上，土地所有权和使用权常常由同一方掌握，这导致了不少问题的产生，如土地滥用、资源浪费等。
为了解决这些问题，土地法律体系出现了土地所有权与使用权的分离的概念。
2. 分离的定义与意义土地所有权与使用权的分离是指将土地的所有权和使用权分别归属于不同的主体。
所有权可以归属于国家或私人，而使用权则可以通过租赁、出让等方式进行分配。
这种分离的模式可以有效地保护土地资源，鼓励土地的合理利用，促进经济的可持续发展。
3. 影响与挑战土地所有权与使用权分离模式的实施面临着一些影响与挑战。
首先，土地使用权的流转需要建立健全的法律体系和监管机制，防止滥用和不公平分配。
其次，在土地收益分配上需要进行公平合理的规划，确保各方利益的平衡。
此外，土地管理部门需要加强监督力度，防止各种违规行为的发生。
4. 基于分离的管理模式土地所有权与使用权分离模式下的土地管理可以采取多种方式。
一种方式是通过租赁制度，将土地的使用权租给符合条件的农民或企业，以鼓励他们对土地进行合理利用。
另一种方式是通过土地市场的运作，将土地的使用权进行有偿出让，从而实现资源的优化配置。
5. 成功案例与经验教训世界各地都存在着土地所有权与使用权分离的管理模式。
例如，新加坡通过租赁制度有效地控制了土地资源的滥用和浪费；英国通过土地市场的运作实现了土地的有效利用和全面开发。
然而，也存在一些潜在的问题，如土地流转不畅、农民权益受损等。
因此，我们可以借鉴这些成功案例的经验教训，在实践中加以改进。
新加坡以规划土地政策促进产业转型升级的经验与做法
最 佳 、 率 最 高 、 益 最 大 的原 则 ， 效 效
统 筹 安 排 工 业 区 内各 类 建 设 用 地 ， 不 断 优化 园区 的 土地 利 用 结 构 和 布 局 ， 成 比较 科 学 合理 的功 能 分 区 ， 形 建 立 了生 产 建设 、 品项 目、 用 工 产 公
２Ｂ ） 在 “ 务 地 带 ” ， 变 用 途 （２。 商 内 改
ｆ 规 定 的变 动 范 围 内１不 需再 重 新 在 申请 ，同一 栋 建筑 内也 允许 具 有不 同 的用 途ｆ 规定 的变 动范 围 内１ 在 。商 务 地 带 １Ｂ） 于无 污 染 的用 途 ， （１ 用 商
务 地 带 ２８ ） 于有 污染 的用 途 。新 （２用 的商务 １ 商 务 ２地 带 内的产 业及 与 、 之 相 关 的活 动 是 否允 许 布 置 在该 地 带 内 ，主要 看 该 活 动对 周 围环境 是
次 允 许零 售 活 动 设 于仓 库 或 工业
带 内 。该计 划 有 利 于促 进 一 种 具有
来越模 糊 ， 产业 分工越 来越 细 ， 为此 ， 必须提高规划 的灵活性 和适应 性 。总 的思路是 ， 善用地分类标 准 ， 完 增加用
地 的兼 容性 和规划 变更 的灵 活性 ． 促
集 型 产 业 ：沿 海 的 西南 区片 规 划 为
４注 重 土 地 立 体 开 发 利 用 ． 动 ． 推
限度地 减 少 了原 计 划 与 市 场需 求 不 匹 配 的风 险 ，使 得 特 定 地块 的开 发 更 富弹性 。目前 ， 当数 量 的 白色地 相
带 已成 功 开 发 。关 于 “ 白色 地 带 ” 的
新加坡土地利用及其经验借鉴
新加坡土地利用及其经验借鉴□土地利用专题调研组本文试图通过分析新加坡土地利用规划，为南京规划建设寻求可以借鉴的经验。
一、土地利用的规划体系１８１９年，英国人史丹福·莱佛士从荷兰人手中取得新加坡的经营权，５年后，新加坡正式成为英殖民地。
莱佛士完成了新加坡第一张城市规划图，规划了行政区、港区、码头以及不同种族的住宅区，奠定了新加坡城市发展的基础，并留下了英国城市规划的传统。
１９５８年，新加坡第一个法定的总体规划由议会通过。
该规划沿用了英国的规划方法，对土地利用进行管制。
１９６７年，在联合国专家的协助下，新加坡政府完成了“国家和城市规划计划”，并与１９７１年引入了“概念规划”。
此后，新加坡的城市规划体系逐步建立起来，即概念规划——总体规划。
这一规划体系所要解决的核心问题是可持续的经济发展和高品质的生活质量。
概念规划是指导新加坡未来４０－５０年的发展蓝图，制定长期的土地应用策略；总体规划是法定的土地利用规划，用于指导未来１０－１５年内的中期发展。
２００６年，新加坡政府对概念规划进行了中期检讨，结论是新加坡有足够的土地可以满足未来发展的需求，也能确保高品质的生活环境。
那么，新加坡人是如何利用这有限的土地资源并确保未来的土地需求的呢？二、土地利用的特点１．长远控制新加坡政府坚持长远规划，在如此地狭人稠，寸土寸金的国土上，仍严格控制了相当一部分区域，避免用于开发建设，以创造和保持城市的特色。
以自然保护区为例。
新加坡整个市区较为平坦，在市中心有一片地形起伏、生态较好的区域，占地面积约３０００公顷。
虽然其最高峰武吉知马山仅１６４．３米，但是新加坡人仍极其珍视它，并在规划中将其划定为永久保护区。
这片自然保护区同时还是新加坡的中央集水区。
在这片自然保护区内，没有任何兼容性的建设，如低矮别墅、高冷蔬菜、采矿、水力发电等，完全保持了原始森林的特性，其树种甚至多于北美大陆。
再以历史街区保护为例。
新加坡是一个年轻的国家，历史文化积淀少。
新加坡国土空间用途管制及其启示
54异域撷英新加坡作为国土面积仅有721平方千米、人口570万、人均GDP6.52万美元（2019年数据）的城市型发达国家，土地资源极为匮乏是其发展的首要制约因素。
通过设计一系列行之有效的国土空间用途管制制度，新加坡实现了有为政府与有效市场的深度结合。
一方面通过实施层面精细化的用途管制，约束开发建设行为不偏离城市发展长远目标；另一方面又通过设置可控的自由裁量权，为应对外界环境变化与市场不确定性提供了弹性，有效引导市场在不同发展阶段均能发挥积极作用。
新加坡在土地所有制和行政体制方面与我国有一定的相似性，新加坡的国土空间用途管制经验，尤其用途管制制度设计中的弹性化和精细化的主导思维，对于我国尤其是土地资源较为缺乏的大城市建立实施国土空间用途管制制度具有借鉴和参考意义。
新加坡国土空间用途管制总体框架面向实施的模块化空间分类管理体制。
新加坡威权行政体制和公有制为主的土地所有制，决定了可由政府统一进行空间用途管制和土地发展权的分配。
在规划管理层面，中央政府对土地资源采取规划与管理分离的模式，由国家发展部下辖都市重建局统一规划、律政部下辖土地管理局统一管理。
而在具体实施层面，由土地管理局按照主要功能将空间类型划分为居住、产业、城市综合发展三大模块，分别授权三个法定机构代为行使土地管理权，负责相应的各类土地一级开发、土地使用权出让等。
通过规划统筹之下的模块化土地分类管理架构，将空间用途管制与城市经济社会发展、城市空间品质塑造有机结合，尽可能地提高有限土地资源的利用效率，优化土地资源配置和空间利用方式，使“有限土地”变“无限空间”。
面向市场的发展型开发建设管理机制。
新加坡空间规划体系由都市重建局负责统筹规划编制并建立，制定包括概念规划、土地利用规划、总体规划等一系列规划及政策文件，作为国土空间用途管制的依据。
在此基础上，将建设空间的开发建设管理作为国土空间用途管制的核心，围绕土地使用权出让和规划许可审批两个重点环节，建立了发展型开发建设管理机制。
新加坡的城市规划、建设与管理
新加坡的城市规划建设管理新加坡的城市规划、建设和管理堪称国际一流水准．新加坡在城市建设管理方面的优秀表现创造了一个具有竞争力的投资环境，树立了良好的国际形象，促进了社会经济的发展，使新加坡成为一个工商业发达、生活舒适、环境优美的热带花园城市。
城市规划建设管理是一个非常复杂的系统．新加坡在策略规划、详细规划、建设管理以及房地产开发等各方面，通过科学的行政管理、完善的法制体系和严谨务实的工作精神，来开展政府机构的工作,并形成了-整套独特的城市规划、建设管理体系。
一、城市规划体系新加坡的城市规划建设部门对于新加坡社会经济的有序、健康发展起到了重要作用。
新加坡是一个小岛国，土地资源有限；仅有626平方公里，在经济迅速发展的过程中所面临的挑战之一就是如何适应社会经济的快速发展与变化，充分合理地规划利用有限的土地资源，为新加坡人民创造一个清洁；美丽、高效和舒适的城市环境：从新加坡建设成就来看,已取得了巨大的成功，其中重要的原因就是建立了完善的规划体系和制定高瞻远瞩、切实可行的规划.1．规划机构新加坡城市规划机构是市区重建局,它是新加坡政府的法定机构，全权负责新加坡的城市规划计和发展管理工作。
市区重建局现有各级公务员约12Q0人，包括规划师、建筑师、工程师、以及行政管理、系统分析．产业研究、会计、测量、法律等各方面专业技术人士，并且配备有辅助设计制图、客户柜台服务、信息服务等方面的中级技术人员。
工程师与技术员的比例为1:3~4。
市区重建局根据职能分工确定横向组织结构,设置城市规划署；保留与城市设计署、发展管制署、土地行政署、企业发展署.市区重建局的垂直组织结构是以简单的等级层次和分权式的技术管理为特色；在完善的法规和管理规划条件下，这样的组织结构能够适应规范化、高效的管理决策。
市区重建局的垂直组织结构形成一个完善的管理控制系统，每一环节都受到来目规章、程序和权力利益上的制蘅。
在市区重建局最上层是董事会，其成员大部分是与该局无利益关系的社会人士．董事会的作用是把握基本的目标和政策，并对局长以及全局的工作进行宏观监督，但是董事会并不干预具体的管理工作；局级领导层由局长（兼总规划师）和副局长(兼副总规划师）两人组成，局长负责全局的行政工作，主要精力在于策略性和长远性工作；确定全局工作的目标以及处理重大违例情况；副局长则由高资历的专业人士担任，是全局技术方面的总负责人.日常的行政和技术管理层面的工作是由各职能署分别具体全权负责；市区重建局机构的特点是：简化决策层次，职责分明，逐级管理；权限明确；大量的日常工作根据规章能够在各署得到迅速的处理，提高了政府的工作效率和服务质量。
第十七章 新加坡物业管理概述
第二节 新加坡住宅物业的建设与管理
垃圾的处理。为了确保小区整洁，避免有难闻异味， 全面推行垃圾袋装化，垃圾必须装入袋内，方可投人垃圾 桶，并规定太大和太重的垃圾箱子、瓶子实行定期处理， 直接送到垃圾站，不许投入垃圾桶，同时还规定易燃、易 爆、易碎物不准投入垃圾桶，以确保防火、防爆安全。 物业管理资金来源于三个方面， 第一是建屋发展局售房利润中留下的管理基金及政府的津贴； 第二是向住户收缴的杂费（根据住宅面积的大小每月30- 60 新元）； 第三是物业管理机构出租商铺的收入。 。
第二节 新加坡住宅物业的建设与管理
2.公共组屋的管理 政府出售的公共组屋的室内只简单装修。住户可根据 自己的经济能力和爱好自行装修，但有其严格规定。 为减少装修对周围邻居的干扰，住户在领到钥匙之日 起三个月内，必须完成装修工程，且此后三年内不得再进 行第二次装修。住户装修住宅须向建屋发展局申请装修许 可证，然后才可由领有建屋发展局颁发施工执照的承包商 装修。工程装修完毕后，由住宅稽查员根据申请装修内容 进行工程检查、验证，并由住户向物业管理部门交纳一笔 建筑材料搬运和废物处理费。为了保证建筑物的结构完整 性和外观统一性，以及保证安全，又对室内装修项目作了 严格 规定，例如不得改变住宅主体结构，不许改变窗子 外观，及阳台上不许装窗等等。
第二节 新加坡住宅物业的建设与管理
B新组屋的结构采用了“预制组件”，所谓“预制组件” 就是指组屋的部分结构，它们都是在工厂里预先造好，再 运到工地安装。目前，一座新组屋的外墙和内部结构， 60%采用预制组件。 （3）以人为本 私人公寓和有地住宅的设计，更是力求以人为本，以满 足富裕人群较高的居住和休闲需求。
第二节 新加坡住宅物业的建设与管理
（2）公积金储蓄计划 公积金会员所缴交的公积金，分别存入普通、保健和特 别三个户头。普通户头的储蓄，可以用来购买房屋缴交公 积金局保险计划的保费和作为投资以及教育用途；保健储 蓄户头的储蓄可以用来支付医药开销和缴付受批准的医疗 保险费；特别户头的储蓄是为公积金会员退休做准备的。 （3）公积金保障计划 公积金局有两个保险计划： 为会员和他们的家属在不幸事件发生时提供财务保障。 公积金教育计划，让会员利用这个计划资助自己或他们 的孩子的大学教育费用。
新加坡经济社会发展的经验及对我们的启示
新加坡经济社会发展的经验及对我们的启示内容摘要：上个世纪60年代以来，新加坡在推动经济发展、促进社会和谐及巩固执政党执政地位等方面，取得了显著的成就，其中许多成功做法和经验对我们有重要启示。
以法治为基础的市场经济体制是保证经济长期持续增长的制度保障，其中最为关键的是正确处理政府作用与市场机制的关系。
为了保持经济社会的活力，社会福利制度的设计既要体现扶弱济困，又要有利于鼓励人民通过勤劳致富。
为此，必须把政策的重点放在创造公平竞争的环境上。
一、经济发展的经验和启示自上个世纪60年代以来，新加坡政府始终坚持将经济建设放在首位，经济发展取得了巨大的成功。
按1995年不变价格计算，新加坡国内生产总值从1960年的68亿新元增加到2004年的1800亿新元（注：目前1新元约合5元人民币），在长达45年的时间里年平均增长率高达7.6%。
人均国内生产总值从1960年的430美元增加到2004年的25200美元，进入经济发达和高收入国家行列。
新加坡经济发展的成功经验主要有以下几点：（一）努力保持稳定的政治和社会环境，着力打造有利于经济发展的基础条件据新加坡政府经济发展局的总结概括，构成新加坡经济快速发展的三大基础条件分别是“宏观经济及政治的稳定”、“透明及诚实的法治制度”及“着重教育及培训”。
可见，新加坡政府将经济、政治的稳定看作是经济发展的首要条件。
为了保持社会稳定，新加坡人民行动党执政以来，对内强调各民族和谐相处、建立完善的社会保障制度、采取措施扶助低收入群体；对外实行独立自主的外交政策，发展与世界各国的睦邻友好关系，从而在较长的时期内保持了相对稳定、和谐的国内、国际环境。
（二）实行建立在法治基础上的市场经济体制，正确发挥政府对经济发展的推动和引导作用新加坡之所以能够实现经济的长期快速发展，除了执政党的先进理念和适宜的政治社会环境外，最关键的还是形成了一套符合新加坡实际、能够把市场机制与政府作用有机结合起来的体制机制。
新加坡的土地使用权年限？
Happiness does not happen every day. If you miss it, you will have to wait a long time.简单易用轻享办公（页眉可删）新加坡的土地使用权年限？常见的新加坡房产的产权年限有三种，分为99年、999年及永久地契。
永久：除非政府征地，使用期限是永久，多为私人拥有，比例极少；999年：由于历史原因造成的，多属于私人拥有，比例较少；99年：一般组屋都是99年，当前大部分在卖的新加坡私人公寓的产权年限都是99年的。
我国土地是国家与集体所有的，任何人不拥有土地的所有权，只拥有土地的使用权。
而不同国家，关于土地的制度也有不同。
在地广人稀的国家，每个家庭可以拥有大片的土地，而在人口密集的国家，土地是非常稀缺珍贵的，人们能拥有的土地面积和土地使用权年限都不会太多。
接下来，365律师将和大家分享新加坡的土地使用权年限？新加坡是以私有制为基础的国家，其经济一般以自由放任的市场经济为原则，但是在土地市场，则是政府主导，政府广泛干预管制土地使用和城市规划。
新加坡土地制度采用公有制和私有制两种形式共存的混合型，但以公有制为主，政府拥有全国90%左右的土地，而且，国有土地(包括法定机构购买)和公有土地(政府部门直接掌控)的比重仍在上升，私人土地的比重还在下降。
新加坡土地市场私有土地的比重很小，以国有土地为主。
产业用地供应主要是通过国有土地租赁和厂房租赁两种方式。
土地租赁期一般是30年，期满后可以再续租30年。
厂房租赁是由裕廊镇管理局开发的单层或多层标准厂房，根据不同情况租赁给企业，最长也只有60年，租赁期满后厂房无偿归裕廊镇管理局所有。
土地和厂房租赁期间，租金每隔几年都要调整一次。
这种灵活的供地方式，为产业升级留下了发展空间，并在很大程度上避免了土地的闲置。
同时，统一、高效的管理体制，单层管理模式，一站式服务和集中审批，也缩短了供地周期。
新加坡土地制度1、土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为两种形式：国有土地，由作为政府部门所属的土地局掌管;公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体所掌握和使用。
新加坡的土地制度与土地市场管理
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一、土地使用效率的理论与管理规范
土地使用效率
土地使用效率在于土地产出的最大化，即让能够 产出最多的土地使用者使用土地。 平等的市场交易自然会使土地的使用权落入出价 最高者，同时，他必然也是能使土地产出最多的 人。 完全竞争的土地市场会使土地使用效率到达最佳 状态。
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新加坡土地利用分布，公顷，(%) 资料来源：市区重建局
土地用途 住房 商业 工业 公园 社区、机构 运动、娱乐 基础设施 道路 其他 总计
2000土地分配 预测需求 10,000 (15.1) 18,000 (22.5)
1,000 (1.5) 1,500 (1.9) 8,000 (12.2) 14,000 (17.5) 2,500 (3.8) 4,500 (5.6) 4,000 (6.0) 5,500 (6.9) 1,600 (2.4) 2,000 (2.5) 3,300 (5.0) 6,300 (7.8) 8,200 (12.5) 9,600 (12.0) 27,400 (41.5) 18.600 (23.2) 66,000 (100) 80,000 (100)
城市群或城市带模式
每一城市各自专注于某些方面的产业或经营，形 成经济功能互补的城市群或城市带。
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《环球企业家》2010-07-05
2010年6月24日，国务院副总理李克强在上 海进一步指出，城市群是城市化发展的重 要途径⋯⋯通过现代交通网络，把中心镇发 展成中小城市，与大城市形成有序分工、 优势互补的空间布局。李克强认为，这既 可避免城镇过于分散造成的土地浪费，亦 可避免特大城市过于膨胀造成的“城市 病”。
新加坡的土地管理与启示
对 城 市 发 展 用 地 严 重 缺 乏 的 困境 ，新 加坡 政 府 逆 国有和私有地产交易都依法严格管理 。与土地 有关 的法规达 ２ ０ 境 图存 ，在土地管理利用方 面走 出了 自己的特色 多种 ， 主要的有地 界法 、 特别物产法 、 产业转让法 、 滩涂法 、 土地征 之 路 ， 为 名 副 其 实 的 “ 园 城 市 ” 家 ， 大 多 数 用法 、 成 花 国 为 土地改 良法 、 土地地契法 、 土地税征收法 、 地价租赁金 法 、 地 亚洲发展 中国家树立 了现代都市发展 的典 范。当 契注册 法 、 转移 土地法 、 侵犯 国家公地法 、 海岸线法 、 联邦 土地局
产 和 生活 需 要 ， 到 了与 时并 进 。 做
段， 地价 由估价师评估 ，由标价委员会负责标定底价以及购买土 为 了 打 造 宜 居 环 境 ， 设 “ 园 城 市 ” 新 加 坡 专 门 制 订 了 地后对土地 的投入 。 建 花 ， 能否中标 ， 既要考虑价格因素 ， 也要考虑规划
区域 内建立完整的配套服务设施。 四类 ， 第 交通用地。 交通用地以 出租等方式 ， 一定年期 的土地使 用权 出售 给使用者 。使用者依 将 城市地下铁路 系统用地为优先考虑 。 第五类 ， 中央商务区用地 。 该 法取得使用权后 ， 以转让 、 可 买卖或出租 ， 但年期不变 。 使用期满 ， 区域 以发展金融和商业 为主 ， 同时采取措施降低此区域 内的居住 政府 即收 回土地使用权 ， 地上建筑物也无偿归政府所有。到期后 人 口数量。新 加坡制定规划 的方针政策公开透 明， 鼓励公众参 与 若要续用 ， 向政府 申请 ， 可 但须按当时的市价重付地价 ， 相当于第 规划进程和提供反馈意见。 其土地利用规划在科学合理的前提下 二次买地 。土地使用年期因用途而异 ， 娱乐设施用地 １—３ ５ ０年 ， 充 满 刚性 ， 到 了规 划 一 经 确 定 ， 严 格 执 行 ； 时 ， 据 城 市 经 学 校 用 地 ３ 做 就 同 根 ０年 ， 业 用 地 ６ — ９ 工 ０ ０年 ， 宅 用地 一般 为 ９ 住 ９年 。新 济社会发展 的实际需要 ， １ 每 ０年对规划做一次大的修订 ， ５年 加坡土地招标 出让的地段 、 价 、 途 、 划 、 每 地 用 规 管理 等公开且程序 做一次小 的修订 ， 以保证土地使用 的灵活性 ， 最大 限度地 满足生 严密 。土地局 、 规划局 、 区重建局 等共 同研究确 定招标 出让地 市
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新加坡土地局董事会成员：主要是非政府成员
1. Mr Chaly Mah CEO & Country Managing Partner, Deloitte and Touche Dr Peter Kellock Founder muvee Technologies Pte Ltd Mr Ed Ng President & CEO（保险公司） ASEAN，GE Capital Mr Latiff Ibrahim Managing Partner Harry Elias Partnership Lee Tsao Yuan Executive Director SDC Consulting Mr Tan Tong Hai Chief Operating Officer Starhub Ltd 2. Professor Pang Eng Fong Practice Professor of Management 新加坡管理大学商学院教授 Singapore Management University Ms Rita Soh Siow Lan Director 总裁（建筑公司） RDC Architects Mr Yap Kim Wah 新加坡航空公司资深副总裁 Singapore Airlines Ltd Ms Koh Lin-Net 贸工部副秘书长Deputy Secretary, Ministry of Trade and Industry Mr Vincent Hoong 土地局总执行官 Chief Executive，SLA Mr Greg Seow 董事会主席 40 AMP Capital Investors (Singapore)
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土地局的土地出售管理 土地局根据 “政府土地销售计划” 直接 出售土地给私人或政府部门，土地的用途 包括农业、商业，办公等，也有一些土地 销售是临时决定的。
土地局也会委托代理机构出售政府土地
同时要确保这些机构尽可能公开、透明土地销 售过程。
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如何确保土地局和其他机构出售土地的公正 性 行政体系的廉洁 新加坡法定机构的运作模式
平等的市场交易自然会使土地的使用权落入出价 最高者，同时，他必然也是能使土地产出最多的 人。 完全竞争的土地市场会使土地使用效率到达最佳 状态。
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市场经济中土地的特殊特性
1。不可移动性造成分割的土地市场。
2。区位的唯一性造成产品的异质性以及一定的 垄断性。
3。分割的市场和有限供给以及可以长期重复使 用成为最佳投机品。 4。不可移动性造成使用者外部效应的不可移动。
新加坡710平方公里土地，土 地用途细分为31个类别。
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新加坡土地利用分布，公顷，(%) 资料来源：市区重建局 土地用途 住房 商业 2000土地分配 预测需求 10,000 (15.1) 18,000 (22.5) 1,000 (1.5) 1,500 (1.9) 差额 8,000 500
工业
公园 社区、机构 运动、娱乐 基础设施 道路 其他 总计
土地不分区的优点是：
激励土地所以者对土地利用的状况进行谈判，受外部 性影响的各方通过谈判，签订和约一解决外部性问题。
没有分区制使大部分工业厂商聚集于易于进入交通网 的地方，零售商聚集在商业中心和零售业条状带地区。
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土地的市场化管理
土地市场化管理只能是在城市土地规划的 基本框架下有限地实行市场机制，即目前 通行的招投标、拍卖、挂牌等。
设计分区
设计分区将住宅和就业的增长引向能够有效提供 基础设施的地区。设计分区也常常被用于保护空 隙地段。
直接开发：考虑土地所以者的权益。
空隙地分区制。边际效益与土地边际成本的均衡。
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土地分区制管理
未实行分区制的城市如何？
美国德州休斯顿市是美国唯一没有分区的城市。
发展的结果是休斯顿是城市机构和土地利用分布基本类似 于其他土地分区的城市。
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土地分区制管理
财政分区
地方政府通常利用财产税为公众服务提供资金， 所以城市会排斥那些可能给地方政府带来财政负 担的家庭或企业。
高密度住宅通常是地方政府排斥的对象。
排斥性分区制和包含性分区制。 边缘土地的使用可能会用附加开发费。 工、商业开发区要承担其对所在区域产生的外部 成本。
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土地分区制管理
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土地利用管理与分区制
监控土地市场的其他机制 限期开发。 土地供应调节。 交易税。 资本增值税。 建设执照。
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新加坡土地综合利用与集约利用
概念性规划图
概念性规划图1967年由联合国专家帮助制定。其主 要用途为新加坡的产业分布、市区中心体系和交通 设置提供指导。 概念性规划图主要理念是要考虑交通、环保、土地 利用等城市的综合效率。
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土地分区制管理
公害分区（外部性分区）
环保性能分区：传统分区以区域划分土地。环保 性能分区则以环保标准分区，符合限定环保标准 者都可以进入。
零售业公害：交通拥挤、噪音、停车是零售业的 主要外部效应。若以环保性能分区，只要零售业 者能够满足要求，也可以座落在住宅区内。 住宅公害：大部分住宅外部性产生于高密度住宅。 停车、噪音、遮挡是主要问题。
6,000
2,000 3,000 400 3,000 1,400 (-8,800) 14,000
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27,400 (41.5) 18.600 (23.2)
二、新加坡的土地制度与土地管理机构
新加坡的土地制度
新加坡的土地所有制是国有和私有的混合制度。
国有土地是通过土地征用法从私有土地征用而来。 目前国有土地比例约为90%。 国有土地出让的使用权一般是99年，特别情况有 30年或60年。
8,000 (12.2)
2,500 (3.8) 4,000 (6.0) 1,600 (2.4) 3,300 (5.0) 8,200 (12.5) 66,000 (100)
14,000 (17.5)
4,500 (5.6) 5,500 (6.9) 2,000 (2.5) 6,300 (7.8) 9,600 (12.0) 80,000 (100)
简单说来：城市规划的核心是 布局 “人口、交通、产业” 这三个要素， 解决 “交通拥挤 和 环境污染” 两个问题。
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城市土地的综合规划
城市系统规划模式 中心城市和卫星城模式 多中心模式。 城市带。 正在探索中的立体城市和超级都市。
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城市土地的综合规划
中心城市和卫星城模式
城市在由集聚效应导致的人力、资本集中的同时， 也由于交通成本的降低向外扩散。扩散的新城区 或形成的卫星城并不一定复制中心城市的所有功 能，而是借用或仍然依托中心城市的某些功能， 于是形成中心城市和卫星城的模式。
城市中心和相对独立卫星城的概念减少总体交通需 求。 产业布局注重环保和就业分布。
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土地的综合利用与集约利用
新加坡城市规划
新加坡的城市中心与卫星城体系设计。
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概念性规划图的市镇和交通安排
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新加坡城市规划
交通规划
概念性规划图以环形和中心向外辐射的模式设计 新加坡的干线交通网络。 这种设计可以使得车辆由中心方便地到达外围的 卫星城，也可以使车辆从中心区的一个地方方便 地到达另一个地方。 干线交通网络由地铁系统和高速公路系统组成。 目前的地铁线长93公里，未来计划增加到500公里。
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人口布局
在市中心和其他商业区内设有公共住房 对缓减交通拥挤是非常重要的。
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新加坡城市规划
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新加坡城市规划
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产业布局
在居民区附近设置低污染的工业区对缓 减交通拥挤也是非常重要的。
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从我家窗户看出去的景观：面向西南，对面是炼 油厂，当时风向西北。
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新加坡城市规划
土地规划中的环境考虑 产业布局：污染控制。 交通与人口密度：噪音和拥挤问题。 绿地比例：每千人0.8公顷绿地，和开放空 间。
结论：自由土地市场是不可能达到完全竞争市场 的最佳状态。
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市场经济中土地的管理规范
土地管理的目的是取得土地使用的综合效率 土地管理的不同层次和类别： 城市土地的综合规划 土地分区制管理 土地市场化管理
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城市土地的综合规划
城市综合规划
城市规划则是研究如何合理地规划土地的使用， 从而使整个城市能够和谐高效地运作，提高城市 运行的综合效率。这包括合理的工业、商业和住 宅区的布局，畅顺的交通，整洁、优美的环境， 以及具有历史文化特色的市容等。
讲座 1-1g
新加坡的土地制度与土地市场管理
新加坡南洋理工大学 刘云华博士
电邮：ayuliu@.sg 手机： 65-97497576
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一、土地使用效率的理论与管理规范
二、新加坡土地制度与土地管理机构
三、新加坡的土地市场与地产政策
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Байду номын сангаас
一、土地使用效率的理论与管理规范
土地使用效率
土地使用效率在于土地产出的最大化，即让能够 产出最多的土地使用者使用土地。
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新加坡的土地制度
私有和国有土地百分比的演变
---------------------------------------年度 国有 私有 ---------------------------------------1949 31 69 1952 37 63 1960 44 56 1965 49 51 1970 57 43 1975 66 34 1980 70 30 1985 76 24 2006 87 13 ---------------------------------------34
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土地分区制管理
基本的手段是将使用目的互不相容的土地 分离开来。 土地分区的基本类型有：
公害分区
财政分区 设计分区