第十篇基准地价系数修正法

各不相同，因此必须进行年期修正，土地 使用年期修正系数可按下式计算：
1
1
a
1 r m
1
1
1 r n
式中：a为宗地使用年期修正系数；r为土 地还原利率；m为待估宗地剩余使用年期； n为该用途土地法定最高出让年限。
• ⑥确定日期修正系数。日期修正一般可以 根据地价指数的变动幅度进行。
• ⑦确定容积率修正系数。
适用范围与条件
• ①基准地价系数修正法适用于完成基准地 价评估的城镇所进行的土地估价，即应用 该法的前提是，所在城市具有较能指导当 前市场价格状况的基准地价及其相应的修 正体系成果。
• ②基准地价系数修正法可在短时间内进行 宗地地价的批量评估，因此，该法可快速、 方便地进行大面积的、数量众多的土地价 格评估。
• ④制定待估宗地修正系数。某一宗地的总 修正系数按下式计算：
n
k ki i 1
式中：k为某一宗地所有地价影响因素总 修正系数；k i 分别为宗地在第i个因素条件 下的修正系数；n为修正因素个数。
• ⑤确定待估宗地使用年期修正系数。基准 地价对应的使用年期是各用途使用权的最
高出让年限，而具体宗地的使用年期可能
基准地价系数修正法
• 概念：是利用城镇基准地价和基准地价修 正系数表等评估成果，按照替代原则，就 待估宗地的区域条件和个别条件与其所处 区域的平均条件相比较，并对照修正系数 法，选取相应的修正系数对基准地价进行 修正，从而求取待估宗地在估价时点价格 的方法。
• 在我国许多城市，尤其是地产市场发展不 太完善的城市，基准地价系数修正法是常 用的估价方法之一。
• ⑧评估待估宗地地价。
待估宗地地价＝待估宗地所处级别 的基准地价×宗地修正系数×年期修正系 数×日期修正系数×容积率修正系数
理论依据
• 替代原则，即在正常的市场条件下，具有 相似土地条件和使用功能的土地，在正常 的不动产市场中，应当具有相似的价格。 基准地价是某级别或均质地域内分用途的 土地使用权平均价格，基准地价相对应的 土地条件是土地级别或均质地域内该类用 途土地的平均条件。因此，可以通过待估 宗地条件与级别或区域内同类用地平均条 件的比较，并根据二者在区域条件、个别 条件、使用年限、容积率和价格日期等方 面的差异大小，对照因素修正系数表选择 适宜的修正系数，对基准地价进行修正， 即可得到待估宗地地价。
基本公式
• 基准地价系数修正法的基本公式可以简单 地表示为：
宗地地价基地地价 1Ki
年期修正系数日期修正系数 容积率修正系数 式中：Ki为区域因素和个别修 因正 素系数， Ki值可以从基准地价系 修数 正表中查得。
操作步骤
• ①收集、整理土地定级估价成果资料； • ②确定基准地价修正系数表； • ③调查宗地地价影响因素的指标条件；
• ③基准地价修正系数法估价的精度，取决 于基准地价及其修正系数Baidu Nhomakorabea精度，因此， 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要 的评估方法，而作为一种辅助方法。
• ④在评估城市某区域地价走势变化时，基 准地价修正系数法并不适用。这是由于基 准地价修正系数法估价的基础之一——基 准地价是区域平均价格，其不能反映地价 的实时变化情况，因此基准地价修正系数 法并不适用。国土资源部：“监测点地价 评估应采用两种或两种以上的评估方法， 但不能采用基准地价系数修正法。”