房地产施工项目全过程管理

房地产施工项目全过程管理探析

摘要本文通过对工程建设施工项目准备期、施工过程及竣工期的管理进行研究，系统地阐述了工程建设施工项目全过程的管理。关键词施工管理房地产

一、工程前期准备工作

1．施工项目的目标确定是前期的首要工作

施工合同签订后，即开始着手组建项目经理部，策划施工项目的资源配置，根据工程的实际情况，编制有针对性的施工组织设计。这标志着施工项目的正式启动。与此同时，施工项目目标也要随之确定。要取得项目施工的成功，必须满足一些基本的条件，如制定切实可行的管理职责、明确的组织系统和有效的管理作风、及时的工作反馈等。施工项目管理是一个系统工程，而保证这项工作顺利开展的关键点，就是对一施工项目目标的制定和分解。设定施工项目的总体目标，与业主的要求是密不可分的，根据合同规定的总体工期、质量要求、工程价位情况，结合企业的技术装备水平，确定合理的施工总目标，是工程施工准备期的首要工作。

2．资源的合理配置是完成施工任务的必要条件

（1）施工机械的配置。要完成施工项目，就必须有合理的资源配置。根据工程项目的工程量大小、工程的进度要求情况，配置工程施工所需的施工机械。一般可以通过两种方式解决:一是自有设备，直接配置到工地使用。二是不足部分，可以通过租赁或购置的方式满足施工需要。（2）劳动力配置。工程项目施工作业队伍的来

源按照两层分开的原则，通过企业内部劳务市场实行劳务供需直接见面，双方选择，进行合理的调动和流动。

3．施工前期其它必要准备工作

（1）施工技术准备，主要是以下几个方面的工作：一是组织图纸会审；二是编制开工前的各项方案、措施；三是进行工程定位、开展施工测量；四是完成技术、检验机制的建立。（2）施工现场的准备。按惯例，施工现场的“三通一平”，即通水、通电、通路、场地平整工作应由业主完成，但也有的业主在施工合同中规定，“三通一平”工作由施工单位自行解决。

二、加强施工项目的过程控制

1．施工项目进度控制研究

（1）施工项目进度控制方法。施工项目进度控制方法主要是规划、控制和协调。规划是确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标，并编制其进度计划。控制是在施工项目实施的全过程中，进行施工实际进度与施工计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。协调是协调与施工进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。（2）施工项目进度控制的措施。施工项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。组织措施主要是落实各层次的进度控制的人员、具体任务和工作责任，建立进度控制的组织系统，按施工项目的结构、进展阶段或合同结构等进行项目分解，确定进度目标:建立控制目标体系，确定进度控制工作制度。（3）施工项目进度控制的任务。施

工项目进度控制的主要任务是编制施工总进度计划并控制其执行，按期完成整个施工项目任务，编制分部分项工程施工进度计划，并控制其执行，按期完成分部分项工程的施工任务，编制季度、月(旬)作业计划，并控制其执行，完成规定的目标等。

2．施工项目质量控制研究

施工质量的控制因素如下：(l)人的控制，人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。人，作为控制的对象，是要避免产生失误。作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。(2)材料的控制，包括原材料、成品、半成品、构配件等控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术管理，避免将不合格的原材料使用到工程上。(3)机械控制，包括施工机械设备、工具等控制。根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备。正确使用、管理和保养好机械设备。(4)方法控制，包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，要切合工程实际、能解决施工难题、技术可行、经济合理，有利于保证质量、加快进度、降低成本。(5)环境控制，影响工程质量的环境因素较多，有工程技术环境，如工程地质、水文、气象等;工程管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等:劳动环境，如劳动组合、作业场所、工作面等。

3．施工项目成本控制研究

施工项目成本控制的措施：(l)建立项目月度财务收支计划制度，

以用款计划控制成本费用支出。(2)建立项目成本审核签证制度，控制成本费用支出。(3)加强质量管理，控制成本质量。成本是项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切损失费用之和。质量成本包括两个主要方面：控制成本和故障成本。(4)坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。(5)定期开展“三同步”检查，防止项目成本盈亏异常项目经济核算的“三同步”，就是统计核算、业务核算、会计核算的“三同步”。(6)应用成本控制的财务方法一一成本分析表法来控制项目成本作为成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最终成本控制报告表。月度成本分析表又分为直接成本分析表和间接成本分析表。

4．施工项目安全管理研究

落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。(l)建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。(2)建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况。(3)施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。(4)施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。(5)一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证。(6)安全

生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。

三、竣工验收管理

项目经理在正式竣工验收之前，进行项目的预验收。在正式验收时，必须根据合同和设计图纸的要求，严格执行国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准，及时地配合监理工程师、质量监督站等有关人员进行质量评定和办理竣工验收交接手续。工程项目质量评定和验收程序是按分项工程、分部工程、单位工程依次进行；工程项目质量等级，均分为“合格”和“优良”两级，凡不合格的项目则不能通过验收。

参考文献:

[1]秦志华，洪向华.项目经理.中国城市出版社,2002.

[2]李晓春，曾瑶.质量管理学.北京邮电大学出版社，2002. （作者单位：河南明韬实业股份有限公司）