洛阳市二手房购买经验总结

买二手房经验总结

一、如何选择房子

1、房子本身条件：年代、朝向、楼层、户型、价格；

1）年代：

当然越新越好。对我而言是要选择90年代以后的房子，因为公积金

贷款会80年代有些困难。

2）朝向：

南北通透、纯南、东南、西南、东西通透都可以，西向和北向采光差。就北京来说，西南朝向也很好，采光非常足，可以排到纯南的前面。（个人感觉，没有阳光太郁闷，起码要有一面朝南吧。）

3）楼层：

顶楼优点：视野好、采光好；不会有脚步声、狗狗撒欢声（现在住的这个上面的狗狗非常活泼，经常从这头奔到那头，偶尔还来个急刹车）缺点：有漏水、夏天热冬天冷问题，屋子管道多。

一层可能会有采光、潮湿、噪音等问题，优点：层低，尤其适合上了年纪、行动不便的老人。最好选择其他楼层，不挑剔的话也可以考虑这两层。

4）户型：

好的户型要方正，不要斜角或奇怪的多边形，会浪费面积。全明格局最好。

还有一种关于面宽和进深的说法。进深和面宽的黄金比例为6∶4。即进深如果是6米，面宽是4米，就是一个居住起来比较舒适的房间

了。“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，可以称作“采光面宽”。建筑物密度越低，“采光面宽”越大。另一方面，“面宽”是指房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，房间的长度叫进深，宽度叫面宽。

2、外部条件：

地理位置、交通、配套（学校、医院、银行、超市）、小区环境（绿化程度、治安、物业管理）等。

这些就凭自己体会吧。多走走，多看看。

3、如果有条件，看房看三次。(这个我真实现不了。。。)除了看上述的基本情况，如果有条件，看房要看三次,晴天一次看采光,雨天一次看漏水,晚上一次看光污染等,如果可以，多跟小区的大爷大妈聊聊,如果有意向买这个小区的房子,也可以在小区租房住上

一段时间。

跟中介一起看房，最好不要签看房确认书。中介会说这是为了证明他在工作，在带客户看房，一是确认书是不公正条约，里面的权利义务很不利于买方。二是，一旦签字，日后如果买了这套房却不在这家中介签约，容易闹上法庭。

4、进一步确认房屋情况。主要是房屋产权。

决定买之前，进一步确认房屋面积、价格、房本情况、满五年与否，不要只听中介的一面之词，一定要再三问清楚。其中产权问题最复杂，直接关系到买卖合同是否有效。

一定要弄清房屋的所有权结构，对于权属人构成复杂的情况需谨慎。

房本名字是谁？婚姻状况？有个同学的帖子我记得写的很好，直接参考。

还有一种情况我碰到过，中介说房子是个炒房的买了但没过户，为了省税费，做的公证。这是找来的资料，请参考。基本上分为两种。

1.委托公证。

就是业主委托另外一个人可以出售房产。同时业主仍然有权利出售该房产。费用大约200左右。

2.合同公证。

这个合同就属于比较严谨的了，和一般正式的合同一样，就是合同中所有条款都应该遵守。但合同公证，仅仅是公证下合同本身，属于双方自愿，并且受法律保护！换句话说，做合同公证了，然后业主把房子随意处置了，也仅仅是违反了公证过的那份合同而已。

第一种业主可以随便处置房子，无任何约束。第二种业主也还可以处置房子，但是合同中如果有条款约束的话，那么业主处置房子就违反了合同，也可能就违法了。

二、买房流程

大概流程：签合同，交定金——评估——银行审批——审批通过——付首付、过户——下新证、抵押、银行放款——房屋交接。

详细如下：

1、买房、卖方、中介三方达成共识后签订买卖、中介合同。

关键字：先查档再交定金、签合同。补充协议。

双方见面后开始就提出，先要到房管局查档，档案没有问题了再下定

金签合同。档案里都是全的，有无抵押、纠纷等，都有体现。同时到派出所去询问是否可以落户。

中介的合同都大同小异，最重要的是补充协议。一般的补充协议注意事项：

针对业主：

办理各种手续的具体时间约定，何时搬走何时迁户口，房屋中留下的家具家电约定，房屋交接的具体时间约定（主体合同有，但是不排除有特殊情况），如果对方非业主本人签字要针对代理人的身份及责任做出约定等等。

针对中介：

主要就是如果在完全提供中介所需办理房产贷款及过户的所有

手续材料的情况下，出现了因各种原因（包括不可抗拒力因素）导致交易无法完成，所有费用全额退还。（记得写所有中介收的费用，不要单写中介费，因为中介费并不包括贷款，过户及其他各种手续的服务费），所有中介承诺过的（比如办不下贷款返还中介费），必须都在补充协议里面白纸黑字的体现。

如果还有其它要求，只要是三方认可的合理要求，都可以加入补充条款，最后就是记得注明：此补充条款与编号为××××的主体合同具有同等法律效应，如与主体合同有所冲突，以补充协议为准。

如果是夫妻双方，配偶也要签署同意出售的声明。如果房子里面还有租户，也要租户出具放弃购买声明。一定要让房主亲自写定金收条，大致内容为：今收到XXX（身份证号：XXXXXXXXX）关于购买

位于北京市XX区XXXXXX房屋定金人民币XX万元整。（感谢55的网友提供的详细资料，忘记名字了）

2、评估（3个工作日拿到评估报告）

3、评估报告给银行、银行申请贷款（5个工作日）

4、冻结首付款

5、房地产交易中心过户（ 10个工作日后出件）

6、出件后房产证给银行，银行抵押 (5个工作出件)

7、放贷

8、房款（首付款+贷款）转给房东，拿钥匙

9、物业交割

原房主结清房子之前的水，电，煤气，供暖，物业费。有线电视，土地证过户（14个工作日后出件）。水、电、煤气等后付费的，可以不过户。如果要过的话，拿着房产证到水业公司等部门办理过户.电话有线电视.供暖，房主报停还好说，如果他取消了，需要重新缴纳开户费的。

三、中介问题

1、中介费：基本全市统一成交价收取3%，有人1%就能搞定（当然不具普遍性）。

（1）和房主谈价钱前一定要先和中介敲定中介费问题。

先谈中介费，一句话：中介费绝对能砍，把握好砍价的双方心理，一定能胜。

可以跟中介这么说，这房子我看着还行，但是我得算算总价，