房地产估价报告-成本法.
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 收集基本信息：收集被评估房地产的基本信息，包括建筑面积、土地面积、建筑材料、建筑年代等。
2. 确定建筑成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建筑质量等，确定房屋的建筑成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建筑成本计算：建筑成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
房地产评估成本法
房地产评估成本法引言房地产评估是指对房地产项目的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是评估房地产项目价值的一种方法，通过计算项目建设成本以及相关附加成本，来确定房地产项目的市场价值。
本文将介绍房地产评估成本法的基本原理、具体步骤以及应用范围。
成本法的基本原理成本法是一种根据成本计算评估房地产项目价值的方法。
其基本原理是，房地产项目的市场价值应该与建设该项目的成本相一致。
这是因为在市场经济条件下，供求关系决定了房地产项目的价值，而建设成本是确定供给的重要因素之一。
因此，通过评估房地产项目的建设成本，就能推断出该项目的市场价值。
成本法的具体步骤步骤一：项目建设成本计算评估房地产项目的第一步是计算项目的建设成本。
建设成本包括以下几个方面的费用：1.土地成本：即购买土地或者租赁土地所需支付的费用。
2.建筑物成本：即建筑物的造价，包括建筑材料、劳动力成本、技术费用等。
3.基础设施成本：即项目所需的基础设施建设成本，如道路、给水排水、电力等。
4.管理费用：即项目管理所需的费用，包括项目管理人员的工资、办公费用等。
步骤二：相关附加成本计算除了项目建设成本之外，还需要考虑一些相关的附加成本，以更准确地评估房地产项目的市场价值。
相关附加成本包括以下几个方面的费用：1.税费：即房地产项目购买或者租赁所需支付的税费，如土地增值税、营业税等。
2.融资成本：即项目所需融资的利息费用。
3.使用权费用：即使用项目所需支付的租金或者使用权费。
步骤三：市场价值计算在完成项目建设成本和相关附加成本的计算之后，就可以根据成本法的原理来计算房地产项目的市场价值了。
市场价值计算的公式如下：市场价值 = 建设成本 + 相关附加成本成本法的应用范围成本法适用于各类房地产项目的价值评估，包括住宅、商业、办公等不同类型的房地产项目。
其优势在于可以通过具体的成本计算，相对准确地确定项目的市场价值。
因此，成本法在房地产投资决策、贷款申请、项目拍卖等方面具有广泛的应用。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
房地产评估——成本法
房地产评估
单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单
位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘
以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物
的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面
积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益
=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为：
2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费 等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资 利息-销售费用-销售税费
成本法估价实验报告
一、实验目的本次实验旨在通过实际操作，加深对成本法估价原理的理解，掌握成本法估价的基本步骤和方法，并能够运用成本法对房地产进行估价。
通过本次实验，培养学生的实际操作能力和分析问题的能力。
二、实验内容1. 实验背景本实验以某城市一栋住宅楼为例，采用成本法对其价值进行评估。
2. 实验资料- 土地面积：1000平方米- 建筑面积：5000平方米- 土地取得成本：1000万元- 建筑物重置成本：500万元- 投资利息：6%- 开发利润率：10%- 建筑物折旧率：3%三、实验步骤1. 确定估价对象本次实验的估价对象为某城市一栋住宅楼。
2. 搜集资料收集与估价对象相关的资料，包括土地取得成本、建筑物重置成本、投资利息、开发利润率、建筑物折旧率等。
3. 计算建筑物重置成本建筑物重置成本 = 直接成本 + 间接成本 + 投资利息 + 开发利润直接成本 = 500万元间接成本 = 500万元× 20% = 100万元投资利息 = (500万元 + 100万元) × 6% × 1 = 42万元开发利润 = (500万元 + 100万元) × 10% = 60万元建筑物重置成本 = 500万元 + 100万元 + 42万元 + 60万元 = 702万元4. 计算土地价格土地价格 = 土地取得成本 + 建筑物重置成本 - 建筑物折旧土地价格 = 1000万元 + 702万元 - (702万元× 3%) = 1730.54万元5. 计算房地产总价值房地产总价值 = 土地价格 + 建筑物重置成本房地产总价值 = 1730.54万元 + 702万元 = 2432.54万元四、实验结果与分析1. 实验结果本实验采用成本法对某城市一栋住宅楼进行估价，得出的房地产总价值为2432.54万元。
2. 结果分析通过本次实验，我们验证了成本法估价的正确性和实用性。
成本法估价方法简单易行，适用于各类房地产估价。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产估价方法-成本法
房地产估价方法-成本法1. 引言房地产估价是指通过对房产价值进行评估和估算，确定其市场价值以及未来的发展潜力。
在房地产投资和交易过程中，准确估价是至关重要的，因为它直接影响到投资回报率、贷款额度以及交易成功与否。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
本文将重点介绍房地产估价方法中的成本法，并探讨其优缺点以及适用场景。
2. 成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物的实际建造成本进行估价的方法。
它的基本原理是通过估算房地产建筑物的重建成本，再考虑折旧、物理磨损以及功能降低等因素，来确定其市场价值。
成本法适用于不能直接通过市场交易获取参考价值的房产，例如新建房产、特殊用途的房产等。
3. 成本法的步骤成本法主要包括以下步骤：3.1 估算重建成本首先，需要根据房产的建筑面积、结构类型、材料成本等因素，估算出房产的重建成本。
重建成本包括建筑物本身的建造成本以及相关的设备设施、工程、软装等附加成本。
3.2 考虑折旧其次，需要考虑房地产建筑物的折旧情况。
折旧是指由于时间流逝和使用磨损等原因，建筑物价值逐渐减少的过程。
根据建筑物的使用寿命和折旧年限，可以计算出每年的折旧率，并据此计算出折旧价值。
3.3 考虑物理磨损和功能降低除了折旧，房地产建筑物还可能存在物理磨损和功能降低等因素。
物理磨损包括自然灾害、火灾等造成的物质损失，而功能降低则是指建筑物使用过程中因技术、市场等原因而导致的降低使用价值的情况。
在成本法中，需要根据实际情况，适当减去物理磨损和功能降低所导致的价值损失。
3.4 确定市场价值最后，在考虑以上因素后，可以得到房地产建筑物的净值，即市场价值。
市场价值是指在市场上买卖时可以得到的合理价位，是房地产交易时的参考价格。
4. 成本法的优缺点成本法作为一种房地产估价方法，具有以下优点和缺点：4.1 优点•对于新建房产或特殊用途房产等无法通过市场交易确定价值的房产，成本法提供了一种相对可靠的估价方法。
房地产估价报告——成本法
房地产估价报告——成本法
成本法，又称建筑物报废价法，是按照在当前市场条件下报废估计的对象物的重新建造价格来估价的一种方法。
这种方法考虑了房地产价值的实际成本，着重强调了建筑物的原材料、施工和相关费用，也考虑了劳动力、工具、交通等费用。
在这种估价方法中，估计者根据报废估计的原则，将在报废物品的价值上，扣除各种折旧和残值，以计算出物价折旧之后的价值。
房地产估价报告中，成本法主要包括以下几个方面：
（1）评估地块的价值，即在其上建造报废估计的新建筑物的费用；
（2）计算建筑物的价值，即其报废估计的新建费用，减去折旧和残值；
（3）计算配套设施的价值，如停车场、围墙等；
（4）计算装修工程的价值；
（5）计算其他因素，如税费、公共设施费用等。
最后，根据所有因素的加总得出房地产估价报告中成本法的结果。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、计算方法、影响因素和优缺点。
正文内容：1. 成本法的原理1.1 重建成本原理：成本法基于重建成本原理，即房地产的价值等于重建该房地产所需的成本。
1.2 折旧原理：成本法还考虑了房地产的折旧情况，即根据房地产的使用年限和磨损程度来计算折旧值。
2. 成本法的应用范围2.1 新建房地产：成本法常用于评估新建房地产的价值，可以匡助开辟商确定合理的销售价格。
2.2 重建房地产：对于需要进行重建的房地产，成本法可以匡助确定重建成本，为重建项目提供决策依据。
2.3 特殊用途房地产：成本法也适合于评估特殊用途的房地产，如工业厂房、医院等。
3. 成本法的计算方法3.1 建造成本：计算房屋建造的成本，包括土地购买费用、建造材料和劳动力成本等。
3.2 折旧计算：根据房地产的使用年限和磨损程度，计算折旧值。
3.3 土地价值：将土地的价值与建造成本相加，得到房地产的总价值。
4. 影响成本法评估结果的因素4.1 市场供需情况：市场供需关系会直接影响建造材料和劳动力成本，从而影响成本法的评估结果。
4.2 土地价值：土地价值的变动也会对成本法的评估结果产生影响。
4.3 建造材料和劳动力成本：建造材料和劳动力成本的波动也会对成本法的评估结果造成影响。
5. 成本法的优缺点5.1 优点：成本法相对简单易行，适合范围广泛，特别适合于新建和重建房地产的评估。
5.2 缺点：成本法没有考虑市场需求和供应情况，可能导致评估结果与市场价值存在差异。
总结：综上所述，成本法是房地产评估中常用的一种方法，通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
成本法的应用范围广泛，适合于新建、重建和特殊用途房地产的评估。
计算方法包括建造成本、折旧计算和土地价值的计算。
然而，成本法评估结果受市场供需情况、土地价值和建造材料劳动力成本等因素的影响。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述房地产评估是指对房地产进行全面的评估和估值，以确定其合理的市场价值。
其中，成本法是一种常用的评估方法，通过计算重建或替换成本来确定房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、优缺点等方面。
一、原理1.1 成本法是指根据建筑物的重建或替换成本来确定其价值。
重建成本是指在原址上按照现有建筑物的功能和质量重新建造一个同等的建筑物所需的成本，而替换成本则是指在相同地点、相同用途的情况下，用同等的建筑物替代现有建筑物所需的成本。
1.2 在进行成本法评估时，需要考虑建筑物的折旧、磨损以及市场变化等因素，以确定其实际价值。
折旧是指建筑物由于使用年限的延长而导致价值下降的情况，而磨损则是指由于自然磨损或损坏导致的价值减少。
1.3 成本法评估还需要考虑到建筑物的土地价值，因为土地是不可再生的资源，其价值在评估中也是至关重要的。
二、应用范围2.1 成本法主要适用于新建建筑物或者相对较新的建筑物，因为对于老旧建筑物来说，其重建或替换成本可能会超过其实际市场价值。
2.2 成本法评估也适用于特殊用途的建筑物，如工厂、实验室等，因为这类建筑物的市场上很难找到类似的比较对象，通过计算其重建或替换成本可以更准确地确定其价值。
2.3 在进行房地产投资决策时，成本法评估也可以作为参考依据，帮助投资者了解投资项目的风险和回报情况，从而做出更明智的决策。
三、优缺点3.1 成本法评估的优点在于其计算方法相对简单直观，适用范围广泛，特别适用于新建建筑物或特殊用途建筑物的估值。
3.2 然而，成本法也存在一些缺点，比如无法考虑到市场需求、供应和变化等因素，可能导致评估结果与实际市场价值有较大偏差。
3.3 此外，成本法评估还需要准确获取建筑物的相关数据和成本信息，如果信息不准确或不完整，可能会影响评估结果的准确性。
四、实例分析4.1 以某商业大楼为例，根据成本法评估，重建成本为1000万元，折旧和磨损为200万元，土地价值为300万元，因此该商业大楼的评估价值为1100万元。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法[正文]一、引言房地产评估是指根据法律法规和相关准则，根据成本法、市场比较法和收益法等方法，对房地产的价值进行评估的过程。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法。
二、成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需的成本来进行评估的方法。
该方法将房地产的价值定义为重建或恢复该资产所需的成本。
成本法的核心原则是：在合理的时限内，用合理的成本重建一幢与已有建筑物相等的建筑物。
三、成本法评估流程1·数据收集1·1·收集房地产建筑物相关的基本信息，如土地面积、建筑面积、建筑年限等。
1·2·获取建筑物重建或修复所需的建筑材料、设备和劳动力等详细成本信息。
2·成本分析2·1·根据收集到的数据，计算建筑物恢复或重建所需的直接成本和间接成本。
2·2·考虑到建筑物的年限、折旧等因素，计算相应的剩余价值。
3·评估报告3·1·撰写详细的房地产评估报告，包括评估的目的、方法、数据来源等。
3·2·在报告中说明房地产的建筑物价值和剩余价值。
四、成本法评估的优点和局限性1·优点:1·1·成本法评估较为直观，计算方法相对简单。
1·2·适用于重建成本较高、市场成交信息较少的情况。
2·局限性:2·1·成本法忽略了市场需求和供应关系等重要因素。
2·2·不适用于特殊类别的房地产，如历史建筑或文化遗产等。
[附件]本文档所附的附件包括：1·房地产评估的数据收集表格。
2·成本法评估的计算表格。
3·相关法律法规和准则的相关文件。
[法律名词及注释]1·成本法：一种基于房地产建筑物或土地恢复和重建所需成本评估的方法。
2·建筑年限：指房屋从建成到达一定使用年限的时间。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指通过对房地产的估价，确定其在市场上的价值。
其中，成本法是一种常用的评估方法，它通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、计算方法以及应用场景。
一、基本原理1.1 重建成本概念重建成本指的是将一处房地产完全重建所需的费用，包括建筑物的建造成本、土地开发成本以及其他相关费用。
重建成本是成本法评估的基础，它反映了房地产的实际价值。
1.2 建筑物折旧建筑物在使用过程中会因为老化、磨损等原因而产生折旧。
成本法评估中，需要根据建筑物的使用年限、折旧率等因素来计算建筑物的折旧费用。
折旧费用是重建成本的一部分，它反映了建筑物的使用寿命和价值损耗。
1.3 土地价值成本法评估中，土地价值是指房地产所占用的土地的市场价值。
土地价值通常通过市场比较法来确定，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。
二、计算方法2.1 重建成本计算重建成本的计算包括建筑物的建造成本和土地开发成本。
建筑物的建造成本可以通过与建筑师、施工单位等进行咨询，结合市场行情来确定。
土地开发成本包括土地平整、基础设施建设等费用，可以通过与相关部门咨询，参考类似项目的开发成本来确定。
2.2 建筑物折旧计算建筑物的折旧计算可以采用直线法或者余额递减法。
直线法是指按照建筑物的使用年限平均分摊折旧费用，而余额递减法是指按照建筑物的价值递减比例计算折旧费用。
具体选择哪种方法，可以根据建筑物的使用情况和市场惯例来确定。
2.3 土地价值确定土地价值的确定可以通过市场比较法，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。
也可以通过土地评估专家的专业意见和市场调研来确定土地价值。
三、应用场景3.1 建设项目评估在进行建设项目评估时，成本法评估可以帮助确定项目的投资回报率和可行性。
通过计算重建成本和土地价值，可以评估项目的成本和价值，为项目决策提供依据。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法简介房地产评估成本法是房地产评估的一种常见方法，它的核心思想是根据房地产的成本来评估其价值。
这种方法主要适用于新建的房地产项目，用于估算项目建成后的市场价值。
成本法的基本原理成本法的基本原理是根据房地产项目的建设成本以及土地使用权的价值来评估房地产的价值。
它假设一个前提，即房地产项目通过建设和开发获得的价值应该等于投资者支出的成本，即建设成本加上土地使用权的价值。
在评估过程中，需要考虑到建设成本、土地价格、项目管理费用等多个因素。
建设成本建设成本是指房地产项目从规划设计到竣工交付所需的一切成本，包括土地购置费用、建筑材料费用、劳动力成本、设备设施费用等。
建设成本通常是评估房地产的核心指标，可以通过对建筑工程所需的资源和费用进行详细的估算和计算得出。
土地使用权的价值土地使用权的价值是指用于房地产项目的土地的使用权所带来的经济效益。
在评估中，需要考虑土地的位置、规划用途、市场需求以及土地市场的供求情况等因素，综合判断土地使用权的价值。
项目管理费用项目管理费用是指在房地产项目建设过程中所需的管理费用，包括项目管理人员的工资、办公场地租金、行政费用等。
项目管理费用是评估成本的一个重要因素，它反映了项目的管理水平和费用效益。
房地产评估成本法的具体步骤基于房地产评估成本法的实施，可以分为以下几个具体步骤：步骤一：确定评估对象首先，需要确定评估的房地产项目。
评估对象可以是正在规划或者正在建设中的新建房地产项目，也可以是已建成的房地产项目。
评估对象的选择应根据具体的评估目的和需求来确定。
步骤二：收集项目相关信息收集评估对象的相关信息是评估成本法的基础。
需要收集的信息包括建设成本的估算、土地使用权的市场价值、项目管理费用等。
同时，还需要了解项目的规划设计、建设进度、市场需求等信息。
步骤三：进行成本估算在这一步骤中，需要对房地产项目的建设成本进行估算。
建设成本的估算可以通过编制项目预算，考虑到建筑工程的各个方面，如材料费用、劳动力成本、设备设施费用等进行计算。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是指对房地产进行全面、科学、客观的评估工作，以确定其市场价格和价值。
房地产评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产成本法评估的基本概念、原理和步骤，并对其优点和局限性进行分析。
2. 成本法评估的基本概念成本法评估是以房地产的重建或复制成本为基础，通过考虑建筑物的折旧和损耗，来确定房地产的价值。
基本上，成本法评估是建立在以下两个假设的基础上：购买者愿意支付房地产的成本，而不会超过购买新建房屋的成本。
房地产的价值应该与其重建成本相当。
3. 成本法评估的原理成本法评估的原理十分简单，即通过计算房地产的建筑成本、土地成本和其他相关成本，来确定其总成本。
然后，考虑建筑物的折旧、使用年限和市场价值，来确定房地产的评估价值。
具体来说，成本法评估包括以下步骤：1. 估计土地成本：根据市场数据和专业评估师的经验判断，估计房地产所在土地的市场价值。
2. 估计建筑成本：通过计算建筑物的重建成本，包括材料费用、劳动力费用和其他相关费用，来确定建筑成本。
3. 考虑折旧和使用年限：通过考虑建筑物的折旧和使用年限，来确定其当前价值。
通常，建筑物的折旧可以根据其年龄、物理状况和功能进行评估。
4. 确定评估价值：将土地成本和建筑物的当前价值相加，得出房地产的评估价值。
4. 成本法评估的优点成本法评估具有以下几个优点：相对简单：成本法评估不需要依赖市场交易数据，而是根据建筑成本和折旧等因素进行评估。
因此，相对于其他评估方法，成本法评估更加简单和直观。
适用范围广：成本法评估适用于各种类型的房地产，包括商业用途、居住用途和工业用途等。
无论房地产的用途是什么，都可以通过成本法评估来确定其价值。
可靠性较高：成本法评估基于建筑成本和折旧等客观因素，与市场价格的波动没有直接联系。
因此，在市场不稳定或交易数据不充分的情况下，成本法评估仍然可以提供比较可靠的房地产价值估计。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建造物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特殊是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特殊是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 采集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要采集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建造材料成本、人工成本等。
2.2 计算建造物的折旧建造物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建造物的使用寿命和折旧率，可以计算出建造物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那末它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
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房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。
估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。
估价对象均以划拨方式取得土地使用权。
一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。
人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。
牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史宝吉、付英祥）。
六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参评房地产估价师：签字*** ***估价的假设和限制条件本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设：一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。
三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。
四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。
五、本估价报告为委托方之估价目的专用，不对其它用途负责。
六、本次估价没有考虑他项权对估价对象价格的影响。
七、未经本所允许本估价报告的全部或部分内容均不允许在任何公开发表的文件报告或声明中引用。
八、随着时间推移或房地产市场行情的变化，该估价结果应做相应调整。
牙克石市铭泰房地产估价事务所房地产估价结果报告一、委托方：内蒙古第二建设股份有限公司二、估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所三、估价对象概况：1、区位状况：估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。
2、实物状况：拆迁范围内共有房屋56幢，总建筑面积4,193.58m2。
其中砖木结构房屋3,686.24m2，土木结构房屋286.56 m2，砖混结构房屋220.78 m2。
土木结构房屋建筑年代久远，状况较差，没有经过较大的维修改造，成新度较低。
砖木、砖混结构房屋质量状况较好，成新度较高，部分外墙面进行了贴砖装饰，室内进行了装修，土暖气供暖，日光灯或白炽灯照明，大部分住户采用手压井或自吸水泵方式供水，部分室内有排水设施。
院落较大，附属物较少且质量较差。
3、权益状况:56幢房屋全部为私有房屋，已验《房屋所有权证》55户。
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、估价时点：二00七年三月十五日六、价值定义：公开市场价值。
七、估价依据：（一）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（二）、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（三）、《内蒙古自治区城市拆迁管理条例》（四）、《呼伦贝尔市城市房屋拆迁管理条例》（五）、《房地产估价规范》（六）、建设部《房屋完损等级评定标准》（七）、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（八）、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发（2007）9号。
估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。
八、估价原则：独立、客观、公正、合法。
九、估价方法：市场比较法、成本法。
以《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的价格为基础，采用成本法对估价对象的实物形态进行修正测算，采用市场比较法对区位补偿价进行修正，综合修正后确定被拆迁房屋货币补偿金额。
十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。
人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。
十一、估价说明：本估价结果不含搬家补助费。
十二、估价人员：***（中国注册房地产估价师）***（中国注册房地产估价师）十三、估价日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日牙克石市铭泰房地产价格评估事务二00七年四月三日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象大部为90年代末建造的砖木结构房屋。
其形态多为条形毛石基础，37cm红砖墙体，双坡木屋架红瓦防水，天棚板条麻刀灰吊顶，内墙抹灰，普通木门、窗，有水、电配置，土暖气供热，铺设地板、地砖。
该部分房屋建筑年较晚维修养护较好。
根据《房屋完损等级评定标准》评定为完好房。
（祥见分户估价报告）。
二、区域因素分析估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。
该区域为阿荣旗那吉镇一类住宅区，距客运站、学校、商场等生活服务场所稍远，主道路通达，居民区内以自然胡同为通道。
该地地势低洼，缺乏排污、排水基础设施，雨季受水患困扰。
公共配套设施不完善，自然环境、人文环境不尽人意。
三、市场背景分析几年来，阿荣旗的经济发展速度良好，经济秩序，社会秩序稳定，地方财政稳步增长，城镇产业结构调整顺利。
经济的快速发展带动了住宅和房地产业的强增长。
经济社会发展，很大程度上提高了个人购房能力，支持了住房消费的升温。
全旗新增商品房市场供需两旺，存量房买卖大幅增长，交易活跃。
近年来旧城改造项目的实施，增加了拆迁安置的市场需求，房地产整体价格不断攀升，房地产市场进入一个生机勃勃的新阶段。
四、最高最佳使用分析房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
本评估以确定被拆迁房屋货币补偿金额为估价目的，因此确定以保持现状为估价对象的最佳使用。
五、估价方法市场比较法、成本法。
《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订稿）》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、占地面积、新旧程度、建筑结构形式、使用率、朝向、配套设施、装修等因素，以房地产市场评估价格确定。
区位补偿按被拆迁房屋建筑面积补偿，补偿标准按旗人民政府公布的区位等级确定。
根据以上规定，本次估价以《2007阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发（2007）9号文公布的那吉镇地区房屋评估市场指导价为基准，采用市场比较法、成本法对估价对象进行区位、房屋状况综合修正后确定房屋的价格，然后评估附属物价格和装修、装饰的价格，几项加总后即为货币补偿的金额。
初步评估结果确定后公示七天，并将《拆迁估价结果（初步）》发给拆迁当事人，听取当事人的意见。
公示期对放映的问题进行处理，对评估或计算有误的予以更正或重估，遗漏、高估项目的进行增补、核减，最后出具正式估价报告六、测算过程估价对象估价总额=主房价格+装修价格+附属物价格（一）、区位指导价的确定：根据委托方提供的资料，拆迁区域为一类住宅区位，《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的区位指导价为200—150元/m2，采用市场比较法修正后确定本次评估区位价定为200元/m2。
再根据估价对象临街状况，对临街第一排住宅房屋区位补偿价格修正+30%。
（二）、房屋市场指导价的确定：1、房屋结构以产权证标明的为准；对结构有争议的以拆迁当事人协商的为准；协商不成的，以委托方确定的结构为准。
2、房屋用途以产权证标明的用途为准，拆迁区域估价对象全部为住宅用途。
3、房屋建筑面积以实测为准。
4、房屋市场指导价采用成本法评估确定：标准砖混结构平房为640元/m2；标准砖木结构平房为590元/m2；标准土木结构平房为410元/m2。
（三）、房屋成新率确定：采用耐用年限法、实际观察法。
（四）、实物状况修正采用成本法将估价对象的实物状况与《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》中规定的房屋的主要特征相对照，对价格有较大影响超出或低于标准的予以综合修正。
主要有外墙体、屋架、屋面防水、室内排水系统及设施、檐高及室内净高、采暖方式。
土木结构房屋的标准为土墙、草盖、木门窗、水泥地面、纸棚、火墙（炕）采暖。
（五）、装修、附属物价格=单价×数量1、装修、装饰的界定：除实物状况修正内容以外的，室外墙面、室内墙面、地面、天棚超出实物标准有较大资金投入，对房地产价格有较大影响的单项工程。
2、附属物的界定：《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订稿）》第二十二条规定：“附属物是指被拆迁人不以其为主而又与其生产、生活有关的房屋或建筑物。
包括仓房、门斗、院墙、大门、厕所、有投入资金的石砌排水沟和桥涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等属于附属物”。
3、数量：以实际测量为准。
4、价格：根据《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订搞）第二十二条规定，附属物、装修、装饰物的价格按成本折旧予以补偿。
（六）、例：温国柱先生被拆迁房屋拆迁货币补偿金额：估价对象概况：估价对象座落于内蒙古第二建设股份有限公司拆迁范围之内，产权证010600038号，产权证载明房屋使用用途为住宅、建筑面积40.00m2，实际测量为41.06 m2。
以划拨方式取得土地使用权。
区位等级：住宅一级，区位指导价：200元/m2，估价对象为临街房屋区位指导价修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2。
估价对象为：砖木结构房屋，条形毛石基础，37cm红砖墙体，外墙南侧腰线以下抹灰，其余清水外墙。
平屋面油纸防水，室内水泥地坪，双层木窗，半玻木质门，无灰天棚，内墙面普通抹灰，室内净（檐）高2.65m，电照齐全，火墙取暖。
1、主房：基准价：590元/m2状况修正：净（檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元；无红瓦屋面－22元；无灰天棚－10元；无暖气－20元。