2019年滨州阳信县房地产市场前期调研概况
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滨州阳信房地产市场前期调研
城市印象
城市区位及主要技术指标
滨州市行政区域划分
阳信县，隶属山东省滨州市，为县级行政区， 位于黄河三角洲平原开发中心地带。因汉代名 将韩信自燕伐齐屯兵古笃河之阳而得名。
阳信县总面积793平方公里，下辖2个街道办 事处、7个镇、1个乡。
2016年末户籍总人口46.80万人，人口增长 率约6‰，城镇居民人均可支配收入达29620元， 农村居民人均可支配收入12531元。规划2020 年,主城区人口达到18万人。
来市场存在不确定性，去化压力仍较大，潜在供应威胁犹在。 4. 地块处于新老城区结合处，政府次热点发展区域。
县城改善客群百度文库0% 乡镇上溢客群60%
日均来访
10-12组
主打卖点 县政府中轴、靠近小学、新一中以及市政配套
竞品3：齐诚园
本土开发商，去化较缓慢，月均约15套。
基本信息
项目地址 阳城八路与河东五路交汇 开发商
齐诚置业（本地开发商）
占地面积
147亩
建筑面积
31万㎡
总户数
1775户
户型面积
115-165㎡
结论
1. 城市经济欠发达，滨州位列山东省14位，阳信位列滨州市后3名。 2. 受整体大环境影响，2016-2018年房地产市场发展迅猛，房价提速明显，价格增幅
40%，市场购买力大增，居民购房需求集中释放，近期购房需求趋缓，客户观望待价。 3. 在售项目10余个，年去化量4000余套，库存约6000套，静态去化周期约18个月；未
新城区
幸福河
地块现状
地块主要经济指标
总用地 32.8万㎡/492亩
开发用地
24.9万㎡/373亩
还建用地
7.9万㎡/118亩
总建面 60万㎡/4450户
开发计容建面
50万㎡/3600户
还建计容建面 容积率 1.83
10万㎡/850户
其中开发2.01/还 建1.26
地块位置：处于新老城区交叠区域， 南北侧位城市主干道八路、六路，西 侧为新老城分界幸福一路，东临幸福 河。
意向 地块
旭岳名都
龙湖国际
齐诚园
竞品1：旭岳名都
入市早，体量大，紧邻学区资源，年去化约200套。
基本信息
项目地址 阳城八路与河东一路交汇 开发商 美好居置业（本地开发商）
占地面积
约500亩
建筑面积
50万㎡
总户数
约2000户
主力户型
100-150㎡
物业形态 多层、小高层为主，一二期已交房入住
销售情况
主打卖点 九龙湖公园生态，东城新区规划、新一中、规划第二实验小学
竞品4：保集澜郡
百强房企，保集地产携手财金集团打造的高端政务住区
基本信息
项目地址 阳城六路与河东二路交汇 开发商
占地面积
80亩
建筑面积
保集地产（全国百强） 财金置业
10万㎡
总户数
577户
户型面积
125-145㎡
物业形态 11栋小高层（9层、17层），车位配比1.1，无商业
阳信县地区生产总值152.83亿元，全县地区 排名靠后（2017年），且滨州市于全省经济排 名第14位，经济较为落后。
180
160
140
126.3
120
100
80
60
40
20
0
2013年
阳信县国民生产总值GDP（亿元）
132.9
136.5
146.5
2014年
2015年
2016年
152.8 2017年
得瑞地产（本地开发商）
占地面积
约450亩
建筑面积
60万㎡
总户数
约2500户
户型面积
100-170㎡
物业形态 洋房、别墅、小高层、高层
销售情况 客户情况
2013年入市销售，目前已销售近70%。剩余存量主要为18栋洋房和 所有高层，共计约20万㎡ 高层5700，洋房6500，别墅700-8000元（去年）
小高层
小高6500
10套/月
高层
高层5500元
20套/月
多层、小高层
高层5800元，多层6200
22套/月
——
——
15-20套/月
存量 15万㎡
20万㎡
22万㎡ 7万㎡ 5万㎡ 6万㎡ 75万㎡
1、市场总体存量约75万㎡，再不考虑潜在供应状态下，静态库存去化周期约15-18个月； 2、在售单项目月均去化约15-20套，年均去化约220套，约3万㎡；
房域地。产整体市场情况： 2018年土地成交价格200万/亩。
2018全县在售项目约13个，成交约 4000余套，成交面积约50万㎡。
价格呈现较大增长，达到5500-6500元/ ㎡。
客户主要为乡镇上溢以及改善型客户为 主。
人民医院
老城区
汽车站
幸福一路
购物中心
本案
小学初中
中医院
县政府
齐诚园 保集澜郡
静樾泉 水邑华庭 合计
总体量 50万㎡
60万㎡
31万㎡ 10万㎡ 12万㎡ 10万㎡
——
产品
价格
月均去化
多层、小高层
别墅、洋房、小高层、 高层
多层、小高层、高层
价格5700-5800
高层5700，洋房6500， 别墅700-8000元（去年）
高层5700，小高层6000
16套/月 30套/月 15套/月
140-180㎡
物业形态 8栋小高层+12栋多层，无商业，车位1:1
销售情况
2017.10售楼处开放，年去化300余套，当前剩余约400余套/6万㎡ 高层5800元，多层6200
客户情况
主要来源老城及乡镇
日均来访
3-4组
主打卖点 内部社区生态环境
数据分析
序号 1 2 3 4 5 6
楼盘 旭岳名都
龙湖国际
本地房企
占地面积
住宅区61亩
建筑面积
12万㎡
总户数
456户
户型面积
140-180㎡
物业形态 5栋高层+1栋阳信国际酒店+1栋温泉休闲中心
销售情况 客户情况
2018.1.20组织公务员内购，分3栋楼分列选取，至当前120余套已去 化完毕，存量约340套/5万㎡ 价格5200-5800元不等，均价约5500元
地块总投资计划8亿元，其中3亿元 用于安置建设及补偿。
距离汽车站500m，中医院500m， 实验学校800米，距离县政府1.8Km
阳城六路
城中村
工厂
林地、果树
阳城八路
农田
地价测算
项目案例
老城区约4-5个项目，体量较小，基本售 罄。 新城区典型项目主要6个，围绕县政府周 边。
保集澜郡
静樾泉 水邑华庭
销售情况 客户情况 主打卖点
2018.12月开盘1栋9层小高层36户，目前存量约540户约7万㎡ 均价6500
政府单位人员为主、老城 改善
日均来访
5-6组
翠岛湖、九龙湖生态公园，县府政务区，容积率1.2低密住区，大面 宽产品设计
竞品5：静樾泉
阳信首席集酒店、温泉休闲住区，月均20套
基本信息
项目地址 阳城五路与河东三路交汇 开发商
城市数据分析
阳信县区域主要呈现两大区域：老城 区、新城区，城市向东南方向发展。
老城片区依托于原有的人口、商业聚 集，配套资源充足，属于核心商业圈， 商业氛围成熟，但城市风貌陈旧，发展 不足。
新城片区为城市重点规划区域，2012年 随着县政府进驻，区域加速发展，重点 布局基础建设、房地产开发、医疗学区 配套及政府办公，是目前城市热点区
公务员、老城改善70%， 乡镇20%，其他10%
日均来访
6-7组
主打卖点 温泉社区、温泉地暖入户、地面抬高，种植阳台设计，人车分流
竞品6：水邑华庭
森林洋房 城市院境社区，年去化不足300套
基本信息
项目地址
阳城五路东首
开发商
滨化置业（本地房企）
占地面积
约100亩
建筑面积
10万㎡
总户数
700户
户型面积
物业形态 销售情况
2栋多层、10栋小高层、10栋高层，车位配比1:1，新中式风格，无 商业
2018年初拿地约238万/亩，2018年9月蓄客，2018.11,24开盘2栋 小高层共计100套，当前基本去化完毕。存量约1650套22万㎡ 高层5700，小高层6000
客户情况
东南部乡镇客户为主
日均来访
3-5组
2014年入市销售，已销售约30栋楼1000套，年去化约200套 当前销售三期，存量约1000套，价格5700-5800元/㎡
客户情况
乡镇
日均来访
8-10组
主打卖点 阳信县第一实验小学、初中一路之隔
竞品2：龙湖国际
本地实力开发商得瑞地产，产品线较全，年均去化约450套。
基本信息
项目地址 阳城八路与河东三路交汇 开发商
城市印象
城市区位及主要技术指标
滨州市行政区域划分
阳信县，隶属山东省滨州市，为县级行政区， 位于黄河三角洲平原开发中心地带。因汉代名 将韩信自燕伐齐屯兵古笃河之阳而得名。
阳信县总面积793平方公里，下辖2个街道办 事处、7个镇、1个乡。
2016年末户籍总人口46.80万人，人口增长 率约6‰，城镇居民人均可支配收入达29620元， 农村居民人均可支配收入12531元。规划2020 年,主城区人口达到18万人。
来市场存在不确定性，去化压力仍较大，潜在供应威胁犹在。 4. 地块处于新老城区结合处，政府次热点发展区域。
县城改善客群百度文库0% 乡镇上溢客群60%
日均来访
10-12组
主打卖点 县政府中轴、靠近小学、新一中以及市政配套
竞品3：齐诚园
本土开发商，去化较缓慢，月均约15套。
基本信息
项目地址 阳城八路与河东五路交汇 开发商
齐诚置业（本地开发商）
占地面积
147亩
建筑面积
31万㎡
总户数
1775户
户型面积
115-165㎡
结论
1. 城市经济欠发达，滨州位列山东省14位，阳信位列滨州市后3名。 2. 受整体大环境影响，2016-2018年房地产市场发展迅猛，房价提速明显，价格增幅
40%，市场购买力大增，居民购房需求集中释放，近期购房需求趋缓，客户观望待价。 3. 在售项目10余个，年去化量4000余套，库存约6000套，静态去化周期约18个月；未
新城区
幸福河
地块现状
地块主要经济指标
总用地 32.8万㎡/492亩
开发用地
24.9万㎡/373亩
还建用地
7.9万㎡/118亩
总建面 60万㎡/4450户
开发计容建面
50万㎡/3600户
还建计容建面 容积率 1.83
10万㎡/850户
其中开发2.01/还 建1.26
地块位置：处于新老城区交叠区域， 南北侧位城市主干道八路、六路，西 侧为新老城分界幸福一路，东临幸福 河。
意向 地块
旭岳名都
龙湖国际
齐诚园
竞品1：旭岳名都
入市早，体量大，紧邻学区资源，年去化约200套。
基本信息
项目地址 阳城八路与河东一路交汇 开发商 美好居置业（本地开发商）
占地面积
约500亩
建筑面积
50万㎡
总户数
约2000户
主力户型
100-150㎡
物业形态 多层、小高层为主，一二期已交房入住
销售情况
主打卖点 九龙湖公园生态，东城新区规划、新一中、规划第二实验小学
竞品4：保集澜郡
百强房企，保集地产携手财金集团打造的高端政务住区
基本信息
项目地址 阳城六路与河东二路交汇 开发商
占地面积
80亩
建筑面积
保集地产（全国百强） 财金置业
10万㎡
总户数
577户
户型面积
125-145㎡
物业形态 11栋小高层（9层、17层），车位配比1.1，无商业
阳信县地区生产总值152.83亿元，全县地区 排名靠后（2017年），且滨州市于全省经济排 名第14位，经济较为落后。
180
160
140
126.3
120
100
80
60
40
20
0
2013年
阳信县国民生产总值GDP（亿元）
132.9
136.5
146.5
2014年
2015年
2016年
152.8 2017年
得瑞地产（本地开发商）
占地面积
约450亩
建筑面积
60万㎡
总户数
约2500户
户型面积
100-170㎡
物业形态 洋房、别墅、小高层、高层
销售情况 客户情况
2013年入市销售，目前已销售近70%。剩余存量主要为18栋洋房和 所有高层，共计约20万㎡ 高层5700，洋房6500，别墅700-8000元（去年）
小高层
小高6500
10套/月
高层
高层5500元
20套/月
多层、小高层
高层5800元，多层6200
22套/月
——
——
15-20套/月
存量 15万㎡
20万㎡
22万㎡ 7万㎡ 5万㎡ 6万㎡ 75万㎡
1、市场总体存量约75万㎡，再不考虑潜在供应状态下，静态库存去化周期约15-18个月； 2、在售单项目月均去化约15-20套，年均去化约220套，约3万㎡；
房域地。产整体市场情况： 2018年土地成交价格200万/亩。
2018全县在售项目约13个，成交约 4000余套，成交面积约50万㎡。
价格呈现较大增长，达到5500-6500元/ ㎡。
客户主要为乡镇上溢以及改善型客户为 主。
人民医院
老城区
汽车站
幸福一路
购物中心
本案
小学初中
中医院
县政府
齐诚园 保集澜郡
静樾泉 水邑华庭 合计
总体量 50万㎡
60万㎡
31万㎡ 10万㎡ 12万㎡ 10万㎡
——
产品
价格
月均去化
多层、小高层
别墅、洋房、小高层、 高层
多层、小高层、高层
价格5700-5800
高层5700，洋房6500， 别墅700-8000元（去年）
高层5700，小高层6000
16套/月 30套/月 15套/月
140-180㎡
物业形态 8栋小高层+12栋多层，无商业，车位1:1
销售情况
2017.10售楼处开放，年去化300余套，当前剩余约400余套/6万㎡ 高层5800元，多层6200
客户情况
主要来源老城及乡镇
日均来访
3-4组
主打卖点 内部社区生态环境
数据分析
序号 1 2 3 4 5 6
楼盘 旭岳名都
龙湖国际
本地房企
占地面积
住宅区61亩
建筑面积
12万㎡
总户数
456户
户型面积
140-180㎡
物业形态 5栋高层+1栋阳信国际酒店+1栋温泉休闲中心
销售情况 客户情况
2018.1.20组织公务员内购，分3栋楼分列选取，至当前120余套已去 化完毕，存量约340套/5万㎡ 价格5200-5800元不等，均价约5500元
地块总投资计划8亿元，其中3亿元 用于安置建设及补偿。
距离汽车站500m，中医院500m， 实验学校800米，距离县政府1.8Km
阳城六路
城中村
工厂
林地、果树
阳城八路
农田
地价测算
项目案例
老城区约4-5个项目，体量较小，基本售 罄。 新城区典型项目主要6个，围绕县政府周 边。
保集澜郡
静樾泉 水邑华庭
销售情况 客户情况 主打卖点
2018.12月开盘1栋9层小高层36户，目前存量约540户约7万㎡ 均价6500
政府单位人员为主、老城 改善
日均来访
5-6组
翠岛湖、九龙湖生态公园，县府政务区，容积率1.2低密住区，大面 宽产品设计
竞品5：静樾泉
阳信首席集酒店、温泉休闲住区，月均20套
基本信息
项目地址 阳城五路与河东三路交汇 开发商
城市数据分析
阳信县区域主要呈现两大区域：老城 区、新城区，城市向东南方向发展。
老城片区依托于原有的人口、商业聚 集，配套资源充足，属于核心商业圈， 商业氛围成熟，但城市风貌陈旧，发展 不足。
新城片区为城市重点规划区域，2012年 随着县政府进驻，区域加速发展，重点 布局基础建设、房地产开发、医疗学区 配套及政府办公，是目前城市热点区
公务员、老城改善70%， 乡镇20%，其他10%
日均来访
6-7组
主打卖点 温泉社区、温泉地暖入户、地面抬高，种植阳台设计，人车分流
竞品6：水邑华庭
森林洋房 城市院境社区，年去化不足300套
基本信息
项目地址
阳城五路东首
开发商
滨化置业（本地房企）
占地面积
约100亩
建筑面积
10万㎡
总户数
700户
户型面积
物业形态 销售情况
2栋多层、10栋小高层、10栋高层，车位配比1:1，新中式风格，无 商业
2018年初拿地约238万/亩，2018年9月蓄客，2018.11,24开盘2栋 小高层共计100套，当前基本去化完毕。存量约1650套22万㎡ 高层5700，小高层6000
客户情况
东南部乡镇客户为主
日均来访
3-5组
2014年入市销售，已销售约30栋楼1000套，年去化约200套 当前销售三期，存量约1000套，价格5700-5800元/㎡
客户情况
乡镇
日均来访
8-10组
主打卖点 阳信县第一实验小学、初中一路之隔
竞品2：龙湖国际
本地实力开发商得瑞地产，产品线较全，年均去化约450套。
基本信息
项目地址 阳城八路与河东三路交汇 开发商