房地产项目专题报告
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2008年, 房价降低 0.5% ； 2009 年 , 房 价 上 涨 0.3% (-5.4% in real
terms)； 2010年, 房价上涨2.3% （受南非举办足
球世界杯刺激）； 2011年, 房价上涨1% ； 2012年, 房地产市场回暖，房价上涨9% ； 2013年, 房价上涨3.9%； 2014年, 房价上涨9.5 %； 2015, 房价预计全年上涨9 %
【南非GDP走势】 2003-2007年，南非经济增势强劲，矿业、建筑业和通信业增长较快，外汇储备增加。20102012年，在积极的财政政策刺激下，国内生产总值分别实现了3.1%、3.5%、2.5%的经济增长。 但受新兴经济体经济动荡、美联储量宽退出等影响，2013年南经济增速下滑为1.9%，大大低于 年初3.5%的增长预期。南财政部预计，2015年，南经济增长预计为2.7%，2016年可能增至3.5%。
目录 Contents
PART 1—南非宏观经济环境分析 PART 2—南非房地产市场概况 PART 3—约翰内斯堡地产开发研究
PART 4—潜在项目可行性分析 PART 5—周边项目案例 PART 6—结论
PART 1 宏观环境分析 PART 1 南非宏观经济环境分析
1. 宏观经济
南非是中等收入的发展中国家，也是非洲经济最发达的国家，国内生产总值约占全非洲的五分 之一。自然资源十分丰富。金融、法律体系比较完善，通讯、交通、能源等基础设施良好。但 国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。
（类似国内的控规）。由于土地属于私人所有，具体的规划指标由个人或开发商在报批规 划方案的时候申报，由政府批准。政府一般不会否决规划方案，一般只是会有所调整，当 然前提是规划方案要符合政府规划的发展方向；政府为开发商和购房者构建了完善的风险 规避体系。所有的开发活动要按照政府规定的程序进行即可。
【南非地产开发具体流程】 首先从购买农业用地性质的土地开始，开发商从土地所有者手里购买农业用途的土地。 第二个步骤：申请土地变性，这个过程中要有三个专业的专业人士或公司帮助，分别是规划 师、土木工程师和建筑设计师。 第三个步骤：做好地块内的规划设计。规划设计要经过市政厅主管委员会的批准。 第四个步骤：做好块内的基础设施设计。该设计要经过市政局的批准。 第五个步骤：开始销售。购买地产或房地产的人要缴纳定金，一般为5％－10％，如果以后不 购买，开发商没收定金。同时如果要贷款的话，就要先把贷款申请资料给银行，银行审批通 过以后就可以办理按揭贷款。 第六个步骤：开发商在确定销售比例达到项目盈亏要求的时候，申请开工建设基础设施。一 般项目如果销售60－80％就可以开工了。 第七个步骤：如果开发商要贷款进行建设，那么在申请开工前，提交销售情况的资料和项目 发展可行性研究报告给银行，申请贷款。 第八个步骤：房屋建设完毕并经政府部门验收认可后，完成过户手续，定金和银行按揭贷款 的款项就会经过中立的第三方账户转移到开发商的指定账户。 第九个步骤：开发商开发完毕后，已经购买产品的消费者要自己成立物业管理公司（委员 会），开发商把属于社区的安保设施、基础设施等移交给物业管理公司。
2. 投资吸引力
位于非洲南端的南非是全球最有市场潜力的新兴市场之一，也是全球主要商务和休闲旅游目的 地。2011年南非加入了金砖国家集团。南非是推动非洲经济发展的动力之一，投资南非，既是进 入南非本地市场，也是进入非洲大市场的重要途径。南非政治经济稳定，开放程度较高，矿产 资源丰富，基础设施良好，金融和法律体系健全，劳动力资源丰富，具有一定的创新、研发能 力。同时，南非政府出台了一系列鼓励措施，鼓励投资和促进工业发展。
【热点城市需求持续旺盛】
自1995年以来，南非经济总体上呈现增长速度慢的态 势，且近来受到欧债危机的影响，经济发展前景不容 乐观。然而，在一些主要城市，多为南非的富裕地区， 生活条件之优越堪比欧洲，独栋别墅、私家泳池等非 常常见。近两年来，南非的房地产市场总体处于不温 不火的发展态势，目前南非的全国房地产市场的平均 价格增速相较几年前的繁荣时期有所减缓。但是，根 据相关行业数据，约翰内斯堡、开普敦、德班等大城 市房地产市场始终处于供不应求的阶段，价格稳定攀 升。南非的贫富差距明显，一些居住在一线城市的富 裕阶层对于房地产项目有一定需求量且具有购买力， 因此部分主要城市的房地产市场自始至终都处于运作 良好的阶段。尤其是约堡等几大城市的地产项目受到 投资者的追捧。
【地产市场整体逐渐回暖】
从08年金融危机开始，南非的房地产市场 进入了长达5年的低迷期，房价增速缓 慢。但从2012年开始，得益于迅速壮大 的中产阶级，南非房地产市场开始回暖。 2014 年 南 非 中 端 住 宅 价 格 指 数 上 涨 11.4%，高端住宅价格指数上涨6.2%， 远高于南非GDP增速（1.5%）。
PART 1 宏观环境分析 PART 2 南非房地产市场概况
【黑人中产阶级的逐渐壮大-市场前景广阔】
南非国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。由于快速扩大的中 产阶级不断促进消费支出，南非经济有望保持强劲增长。城市化进程加快和基础设施升级， 都表明了南非房地产市场的广阔前景。 南非开普敦大学市场营销战略研究所的一份有关南非黑人中产阶层状况的调查结果显示，过 去8年中，南非黑人中产阶层队伍日益壮大，人数增长了一倍以上，从2004年的170万增长至 2012年的420万。南非黑人中产阶层的年度开销额自2008年起已领先于白人中产阶层，而且此 后一直呈现猛增趋势。中产阶层数量和消费能力的快速增长使得房地产市场发展的基础更加 牢固。
PART 1 宏观环境分析 PART 3 约翰内斯堡地产开发研究
1. 房地产开发流程
南非对房地产开发企业没有专门的管理制度和措施，主要通过通用的法律进行管理： 对开发商资质没有要求，只要是申请注册的合法公司就可以从事房地产开发； 国家制定了城市发展的规划，但是规划只是规Βιβλιοθήκη Baidu大概的发展方向，不会给出具体的规划指标
terms)； 2010年, 房价上涨2.3% （受南非举办足
球世界杯刺激）； 2011年, 房价上涨1% ； 2012年, 房地产市场回暖，房价上涨9% ； 2013年, 房价上涨3.9%； 2014年, 房价上涨9.5 %； 2015, 房价预计全年上涨9 %
【南非GDP走势】 2003-2007年，南非经济增势强劲，矿业、建筑业和通信业增长较快，外汇储备增加。20102012年，在积极的财政政策刺激下，国内生产总值分别实现了3.1%、3.5%、2.5%的经济增长。 但受新兴经济体经济动荡、美联储量宽退出等影响，2013年南经济增速下滑为1.9%，大大低于 年初3.5%的增长预期。南财政部预计，2015年，南经济增长预计为2.7%，2016年可能增至3.5%。
目录 Contents
PART 1—南非宏观经济环境分析 PART 2—南非房地产市场概况 PART 3—约翰内斯堡地产开发研究
PART 4—潜在项目可行性分析 PART 5—周边项目案例 PART 6—结论
PART 1 宏观环境分析 PART 1 南非宏观经济环境分析
1. 宏观经济
南非是中等收入的发展中国家，也是非洲经济最发达的国家，国内生产总值约占全非洲的五分 之一。自然资源十分丰富。金融、法律体系比较完善，通讯、交通、能源等基础设施良好。但 国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。
（类似国内的控规）。由于土地属于私人所有，具体的规划指标由个人或开发商在报批规 划方案的时候申报，由政府批准。政府一般不会否决规划方案，一般只是会有所调整，当 然前提是规划方案要符合政府规划的发展方向；政府为开发商和购房者构建了完善的风险 规避体系。所有的开发活动要按照政府规定的程序进行即可。
【南非地产开发具体流程】 首先从购买农业用地性质的土地开始，开发商从土地所有者手里购买农业用途的土地。 第二个步骤：申请土地变性，这个过程中要有三个专业的专业人士或公司帮助，分别是规划 师、土木工程师和建筑设计师。 第三个步骤：做好地块内的规划设计。规划设计要经过市政厅主管委员会的批准。 第四个步骤：做好块内的基础设施设计。该设计要经过市政局的批准。 第五个步骤：开始销售。购买地产或房地产的人要缴纳定金，一般为5％－10％，如果以后不 购买，开发商没收定金。同时如果要贷款的话，就要先把贷款申请资料给银行，银行审批通 过以后就可以办理按揭贷款。 第六个步骤：开发商在确定销售比例达到项目盈亏要求的时候，申请开工建设基础设施。一 般项目如果销售60－80％就可以开工了。 第七个步骤：如果开发商要贷款进行建设，那么在申请开工前，提交销售情况的资料和项目 发展可行性研究报告给银行，申请贷款。 第八个步骤：房屋建设完毕并经政府部门验收认可后，完成过户手续，定金和银行按揭贷款 的款项就会经过中立的第三方账户转移到开发商的指定账户。 第九个步骤：开发商开发完毕后，已经购买产品的消费者要自己成立物业管理公司（委员 会），开发商把属于社区的安保设施、基础设施等移交给物业管理公司。
2. 投资吸引力
位于非洲南端的南非是全球最有市场潜力的新兴市场之一，也是全球主要商务和休闲旅游目的 地。2011年南非加入了金砖国家集团。南非是推动非洲经济发展的动力之一，投资南非，既是进 入南非本地市场，也是进入非洲大市场的重要途径。南非政治经济稳定，开放程度较高，矿产 资源丰富，基础设施良好，金融和法律体系健全，劳动力资源丰富，具有一定的创新、研发能 力。同时，南非政府出台了一系列鼓励措施，鼓励投资和促进工业发展。
【热点城市需求持续旺盛】
自1995年以来，南非经济总体上呈现增长速度慢的态 势，且近来受到欧债危机的影响，经济发展前景不容 乐观。然而，在一些主要城市，多为南非的富裕地区， 生活条件之优越堪比欧洲，独栋别墅、私家泳池等非 常常见。近两年来，南非的房地产市场总体处于不温 不火的发展态势，目前南非的全国房地产市场的平均 价格增速相较几年前的繁荣时期有所减缓。但是，根 据相关行业数据，约翰内斯堡、开普敦、德班等大城 市房地产市场始终处于供不应求的阶段，价格稳定攀 升。南非的贫富差距明显，一些居住在一线城市的富 裕阶层对于房地产项目有一定需求量且具有购买力， 因此部分主要城市的房地产市场自始至终都处于运作 良好的阶段。尤其是约堡等几大城市的地产项目受到 投资者的追捧。
【地产市场整体逐渐回暖】
从08年金融危机开始，南非的房地产市场 进入了长达5年的低迷期，房价增速缓 慢。但从2012年开始，得益于迅速壮大 的中产阶级，南非房地产市场开始回暖。 2014 年 南 非 中 端 住 宅 价 格 指 数 上 涨 11.4%，高端住宅价格指数上涨6.2%， 远高于南非GDP增速（1.5%）。
PART 1 宏观环境分析 PART 2 南非房地产市场概况
【黑人中产阶级的逐渐壮大-市场前景广阔】
南非国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。由于快速扩大的中 产阶级不断促进消费支出，南非经济有望保持强劲增长。城市化进程加快和基础设施升级， 都表明了南非房地产市场的广阔前景。 南非开普敦大学市场营销战略研究所的一份有关南非黑人中产阶层状况的调查结果显示，过 去8年中，南非黑人中产阶层队伍日益壮大，人数增长了一倍以上，从2004年的170万增长至 2012年的420万。南非黑人中产阶层的年度开销额自2008年起已领先于白人中产阶层，而且此 后一直呈现猛增趋势。中产阶层数量和消费能力的快速增长使得房地产市场发展的基础更加 牢固。
PART 1 宏观环境分析 PART 3 约翰内斯堡地产开发研究
1. 房地产开发流程
南非对房地产开发企业没有专门的管理制度和措施，主要通过通用的法律进行管理： 对开发商资质没有要求，只要是申请注册的合法公司就可以从事房地产开发； 国家制定了城市发展的规划，但是规划只是规Βιβλιοθήκη Baidu大概的发展方向，不会给出具体的规划指标