土地资源管理学 第三部分 地价管理篇
地价管理制度有
地价管理制度有一、地价管理制度的基本内容地价管理制度包括土地价格形成机制、土地价格监测和预警机制、土地价格政策调控机制、土地价格监督和执法机制等。
具体来说，地价管理制度的基本内容包括以下几个方面：1、土地价格形成机制土地价格形成机制是指政府根据市场需求和供给关系确定土地价格的机制。
土地价格是受供求关系、土地资源禀赋、土地利用功能和土地产权等因素的影响。
政府可以通过土地竞拍、土地出让、土地流转等方式引导土地价格的形成。
2、土地价格监测和预警机制土地价格监测和预警机制是指政府建立监测土地价格变动的系统，及时掌握土地市场的动态情况，并对可能出现的土地价格异常变动进行预警和调控。
这样可以避免土地价格波动带来的不良影响，保障土地市场的健康发展。
3、土地价格政策调控机制土地价格政策调控机制是指政府根据土地市场的实际情况，针对性地制定土地价格政策，以及对土地价格进行调控。
政府可以通过调整土地供给和需求结构、调整土地利用功能、以及提高土地使用效率等方式来影响土地价格的走势。
4、土地价格监督和执法机制土地价格监督和执法机制是指政府对土地价格行为进行监督和执法。
对于存在违法违规的土地价格行为，政府应该及时采取监督和执法措施，维护土地价格的正常秩序。
二、地价管理制度的重要意义地价管理制度的建立对于一个国家的经济和社会发展有着重要的意义。
1、保障土地资源的合理利用地价管理制度可以引导土地资源的合理利用，避免土地资源过度浪费。
通过对土地价格的调控，可以避免土地价格泡沫化，促进土地资源的合理配置和利用。
2、防止土地价格泡沫化地价管理制度的建立可以防止土地价格泡沫化，减少土地投机行为，避免土地市场出现过热现象。
这样可以保护土地投资者的利益，保障土地市场的稳定和健康发展。
3、保障公平和社会稳定地价管理制度可以保障土地资源的公平分配，防止土地价格过高而造成社会资源的不公平分配。
在土地资源的利用过程中，要根据土地的利用情况、土地资源的禀赋、土地的利用功能等因素，合理确定土地价格，保障土地资源的公平分配，维护社会的稳定。
地价管理--自学
地价管理1、城市土地市场价格的管理称为地价管理。
工作主要包括：（1）对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平；（2）对土地价格评估工作进行管理；（3）对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行管理。
2、地价管理的目的：（1）促进土地合理利用；（2）防止国有土地收益流失；（3）规范土地交易行为；（4）规范土地估价行为；（5）减少土地投机；（6）防止地价暴涨。
3、地价管理的措施：（1）提供地价信息；（2）制定地价标准；（3）宏观调控地价水平；（4）监管土地估价行业。
4、地价管理的内容：（1）土地等级、土地级别、基准地价、标定地价的确定、更新和公布制度；（2）土地价格评估制度：土地估价方法主要包括市场比较法、收益还原发、成本逼近法、剩余法、基准地价系数调整法、路线价法；（3）出让国有土地使用权最低限价制度；制定最低限价制度的目的：防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失；提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督；便于土地使用者确定合理的投资方向。
（4）工业用地出让最低价标准：工业用地出让最低标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。
工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低标准。
（5）城市地价动态检测制度：是政府宏观管理中土地市场动态监测制度的主要内容。
（6）地价集体决策制度：（7）建立土地交易价格申报制度：（8）政府行使优先购买权制度。
5、基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同地质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
6、基准地价的特点：（1）基准地价是区域性价格；（2）是土地使用权价格；（3）一般都是覆盖整个区域，在整个市域内具有可比性；（4）基准地价是单位土地面积的地价；（5）具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。
7、基准地价的作用：（1）建立健全地价体系，完善地价管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务；（2）为制定土地管理的各项制度、法规、措施提供依据；（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式；（4）为征收土地税费提供依据；（5）是政府制定出让最低价标准的依据；（6）为政府管理地产市场提供价格数据；（7）为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。
土地经济学第三编答案
土地经济学第三编答案名词解释1.土地市场土地市场是指土地这种特殊商品交易的场所和接触点，是土地交易过程中发生的经济关系的总和。
土地市场可以依交易的权利类型、交易方式、土地区位、用地类别等不同分为各个特定的市场，如土地所有权市场、土地使用权市场、租赁市场、城镇土地市场、农村土地市场、工业用地市场、住宅用地市场等。
2.土地供给土地供给是在某一特定时间内，在某一土地市场上，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量，这是一种有效供给。
3.土地需求土地需求是在某一特定时间内，在某一土地市场上，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量。
土地需求即人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。
4.土地自然供给自然形成的可供人类利用的土地称为土地的自然供给。
为此，土地的自然供给又称为土地的物理供给或实质供给，它是指地球供给人类可利用的土地的数量，这个数量包括已经被利用的土地资源和未来可供利用的土地资源，即后备土地资源。
土地的自然供给是无弹性的。
5.土地经济供给土地的经济供给，是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。
土地的经济供给是个变量。
6.地租地租是出租土地获得的经济报酬，或土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价。
但就其经济关系的本质来说，地租是直接生产者在生产中创造的剩余价值物被土地所有者占有的部分。
地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。
7.垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地所有权，因而转化为垄断地组，落入土地所有者手中。
8.绝对地租在资本主义土地私有制条件下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租。
这种不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。
9.级差地租资本主义极差地租是经营较优土地的农业资本家获得的并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，因为这种地租与土地等级相联系，所以称为极差地租。
土地价格的管理(ppt版)
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与变动
如果政府同时采取剌激需求的政策
(zhèngcè),需求量增大,曲线DIDl便移 至D2D2并与 S2S2 均衡于E2点,确定
了新的土地价格,此时,P2>P1
P2
P1 P0
假定在需求不变的情况下,政府采 取措施增大土地供给, 如取消农 用地保护制度, 供给曲线便向右
第十二页，共四十七页。
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与 变动
(三)土地价格变动具有明显的地区差异性 兴旺和城市CBD地区常比落后地区和郊区变化大。
(四) 地价在房地产价格中所占比重越来越大 在房地产价格构成中, 劳动力价格, 建筑材料价
格随着技术进步和生产率的提高而降低, 在总价格 中的比重会越来越小; 而土地需求会随着经济开展、 人口增加而扩大,因而(yīn ér)土地价格总体上呈上升趋 势, 其在房地产总价格中的比重也会越来越高。
2.土地价格的实质是地租的资本化。 3.未开垦的土地“没有价值〞。 4.土地具有特殊的使用价值, 在一定的土地关系下产
生地租，产生土地价格。 5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。 6.土地资本的利息、折旧(zhéjiù)和地租一样都构成了土地所
有者的收入。
第二页，共四十七页。
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与变动
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与变动
(二) 土地价格变动呈现周期性特征
1. 土地价格的周期性变动受经济开展周期的影响
在经济繁荣时期, 土地价格上涨。在经济萧条时, 土地价格下跌。
2.土地价格变动受政府调节的影响－反向调节机制 在经济开展不稳定(wěndìng),通货膨胀和房地产业开
土地管理基础：地价管理的内容
地价管理的内容（掌握） 1、定期公布基准地价、标定地价制度 《城市房地产管理法》第三⼗⼆条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由国务院规定。
” 2、建⽴⼟地价格评估制度 《城市房地产管理法》规定“国家实⾏房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进⾏评估。
” 3、房地产价格评估⼈员资格认证制度 《城市房地产管理法》规定：“国家实⾏房地产价格评估⼈员资格认证制度。
” 4、建⽴⼟地交易价格申报制度 《城市房地产管理法》规定，“国家实⾏房地产成交价格申报制度。
房地产权利⼈转让房地产，应当向县级以上地⽅⼈民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。
⼟地交易权利⼈转让⼟地使⽤权，应当向县级以上地⽅⼈民政府⼟地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。
5、制定协议出让国有⼟地使⽤权最低限价 《城市房地产管理法》第⼗⼆条规定，采取双⽅协议⽅式出让⼟地使⽤权的出让⾦不得低于按国家规定所确定的。
《协议出让国有⼟地使⽤权规定》第五条规定，协议出让不得低于新增建设⽤地的⼟地有偿使⽤费|考试⼤|、征地(拆迁)补偿费⽤以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区；协议出让不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。
例题：按照国家有关规定，以协议⽅式取得⼟地使⽤权时，交易双⽅只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价。
(2000年⼟地管理基础试题) A．基准地价 B．标定地价 C．政府最低限价 D．宗地评估价 答案：C 解析：《城市房地产管理法》第⼗⼆条规定，采取双⽅协议⽅式出让⼟地使⽤权的出让⾦不得低于按国家规定所确定的。
6、政府⾏使优先购买权 《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》|考试⼤|第⼆⼗六条规定，⼟地使⽤权转让价格明显低于市场价格的，市、县⼈民政府有优先购买权。
土地资源管理学课程土地资源管理学36212教学大纲
《土地资源管理学》课程教学大纲课程编号： 36212制定单位：旅游与城市管理学院制定人（执笔人）：江民锦审核人：周早弘制定（或修订）时间：2014年2月16日江西财经大学教务处1《土地资源管理学》课程教学大纲一、课程总述本课程大纲是以2010级旅游管理本科专业人才培养方案为依据编制的。
36212课程代码土地资源管理学课程名称资源经济学、管理课程性先修课专业选修232周学时总学时江民旅游与城市管理学任课教开课院201江民编写时周早江民大纲主审课程负责《土地资源管理学（第二版，王万茂主编，高等教育出版社2010.11使用教《土地资源管理学，刘卫东，彭俊主编，复旦大学出版, 2005.8 .教学参考资《土地资源管理学，张正峰，中国人民大学出版社2008.05《土地资源管理学，张占录主编，中国人民大学出版社20081掌握管理学、经济学及资源学的基本理论2掌握土地调查、土地评估、土地整理、土地利用规划、地籍管理、土地信系统应用及土地开发经营的技术课程教学目3具有土地利用与管理方面的基本能力4熟悉国家有关土地利用与管理及可持续发展方面的有关方针、政策和法规5了解社会经济发展过程中土地利用与管理的发展动态课程教学要详见三、教学目本课程的重详见三、教学重点难和难闭卷考课程考2二、教学时数分配教学时数分实验（上机668462三、单元教学目的、教学重难点和内容设置第一讲绪论第一章绪论【教学目的】了解土地资源管理学的研究对象和内容，掌握土地的概念、特性和功能，管理的概念、要素和原理。
【重点难点】土地的概念、管理的要素和原理【授课要点】第一节土地的概念、特性和功能；第二节管理的概念、要素和原理；第三节我国土地资源及其利用；第四节土地资源管理学的研究对象和内容第二讲地籍管理第二章地籍管理概述【教学目的】了解地籍与地籍管理，掌握地籍管理的任务、内容和手段。
【重点难点】地籍管理的任务、内容和手段【授课要点】第一节地籍与地籍管理；第二节地籍管理的任务、内容和手段；第三节我国地籍管理的历史沿革；第四节国外地籍管理的历史沿革。
土地资源管理的市场机制与价格调控
土地资源管理的市场机制与价格调控土地资源是人类生存和发展的重要基础，也是经济社会发展的重要要素之一。
土地资源管理的市场机制和价格调控是保障土地资源合理利用和可持续发展的重要手段。
本文将从土地资源管理的市场机制和价格调控两个方面进行探讨。
一、土地资源管理的市场机制土地资源管理的市场机制是指通过市场的供求关系和价格机制来调节土地资源的供应和需求，实现土地资源的合理配置和高效利用。
市场机制的核心是价格的形成和调节。
首先，土地资源的市场价格是通过供求关系决定的。
供给方面，土地资源的供给受到政府土地政策、土地利用规划和土地出让等因素的影响；需求方面，土地资源的需求受到经济发展、城市化进程和人口增长等因素的影响。
供需双方通过市场交易来确定土地资源的价格，供需关系的变化将直接影响到土地资源的价格。
其次，市场机制可以引导土地资源的合理配置。
市场机制下，土地资源的供给和需求通过价格的变化来实现调节。
当土地资源供不应求时，价格上涨，会增加土地资源的供给，鼓励土地资源的开发和利用；当土地资源供大于需求时，价格下降，会减少土地资源的供给，限制土地资源的开发和利用。
通过价格的调节，市场机制可以实现土地资源的优化配置，使其流向效益最大化的领域。
最后，市场机制可以激发土地资源的创新和创造。
市场机制下，土地资源的价格反映了土地资源的稀缺性和价值，可以激发土地资源的创新和创造。
高价的土地资源会激励开发商进行创新开发，提高土地资源的利用效率；而低价的土地资源会激发企业进行技术创新，提高产品的附加值。
通过市场机制的作用，土地资源的创新和创造能力得到了有效的激发和释放。
二、土地资源管理的价格调控土地资源管理的价格调控是指通过政府的行政手段和经济手段来调节土地资源的价格，实现土地资源的合理利用和社会效益的最大化。
价格调控的核心是政府的定价和市场监管。
首先，政府可以通过定价来调节土地资源的供求关系。
政府可以通过土地出让金、土地使用权出让等方式来确定土地资源的价格。
3第二篇 地籍管理
地籍和地籍管理都是随着社会生产力
和生产关系而不断发展和完善的。
地籍管理历来是国家行政管理措施之
一，是地政的重要组成部分，是强化 土地管理的基础工作。
第一节 地籍管理概述 第二节 土地调查 第三节 土地分等定级 第四节 土地登记 第五节 土地统计
第六节 地籍档案管理
第三节 土地分等定级
定级单元划分的方法
主要因素分值重叠法
主要因素判定法
网格法 固定网格法 动态网格法
确定定级单元边界应注意的问 题
自然线状地物和面积较大的自然地物 城镇中的铁路干线 土地权属界线或权属单位内部的土地
类型界线
其他线状地物
各因素分值的计算及单元总分值的 计算
下面是3个计算工作中常用到的概念：
城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件
和利用效益的差异。 土地级的顺序在每个 城镇内部统一排列，不同城镇的土地级别 不具有可比性。
（四）城镇土地定级的内容与程序
城镇土地定级的主要思路 从形成土地质量差异的原因入手，找出 影响土地质量的因素；将这些因素指标定量 化，换算成不同的分值；根据各因素对土地 质量的影响程度和重要性，确定各因素的权 重；将各因素作用分值加权求和，得到总分； 根据总分高低划分土地级别；然后在土地级 别的基础上测算土地级差收益、行业及微观 区位增减系数，进行收益拟合和级别验证， 最后得到土地级别。
地价分区定级方法
该法的指导思想是直接从土地收益的还原
量——地价出发，根据地价水平高低在城 市地域空间内划分地价区块，确定地价区 间，进而划分土地级别。
四、城镇土地分等定级
（一）分等的目的 城镇土地分等定级是地籍管理的重要组成部 分，它为全面、科学地管理土地，合理利用 城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划 和有偿使用土地提供依据。
土地基准地价法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地基准地价是指在一定时期内，根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，经评估确定的具有普遍适用性的土地价格。
土地基准地价是土地市场管理的重要依据，对于规范土地市场秩序、促进土地资源合理配置、保障国家土地权益具有重要意义。
本文将围绕土地基准地价的法律规定展开论述。
二、土地基准地价的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中第二十二条规定：“各级人民政府应当根据土地的自然属性、区位条件、经济环境等因素，确定土地基准地价，并定期公布。
”这一规定明确了土地基准地价的法律地位和作用。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产管理的基本法律，其中第三十二条规定：“土地基准地价应当根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，经评估确定。
”这一规定进一步明确了土地基准地价的确定依据和程序。
3.《土地估价管理条例》《土地估价管理条例》是我国土地估价管理的重要法规，其中第二条规定：“土地估价是指根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，对土地价格进行评估。
”第四条规定：“土地估价应当遵循公开、公正、公平的原则，确保估价结果的准确性和权威性。
”这两条规定明确了土地估价的法律地位和原则。
三、土地基准地价的确定程序1. 制定土地基准地价目录土地基准地价目录是确定土地基准地价的基础，由省级人民政府土地管理部门负责编制。
土地基准地价目录应当包括各类土地用途、等级、区位、土地自然属性、经济环境等因素。
2. 收集土地市场交易数据土地管理部门应当收集土地市场交易数据，包括土地交易价格、交易面积、交易时间、交易双方等。
这些数据是确定土地基准地价的重要依据。
3. 评估土地基准地价土地管理部门应当组织专业评估机构，根据土地市场交易数据、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，对土地基准地价进行评估。
土地价格的管理
2023-11-06contents •土地价格概述•土地价格的评估方法•土地价格的管理政策•土地价格的案例分析•土地价格管理的未来趋势与挑战目录01土地价格概述土地价格定义土地价格是指土地在经济中的价值表现，是土地权属及其利用价值在市场交易中的货币表现。
土地价格的特性土地价格受供求关系、政策因素、经济因素等多种因素影响，具有不稳定性、区域差异性、时效性等特性。
土地价格的内涵土地价格的波动受供求关系影响，当土地供应不足，需求增加时，价格上升；反之，当供应过剩，需求不足时，价格下降。
供求关系政府对土地资源的规划、开发、利用政策会直接影响土地价格的走势。
例如，政府对土地开发的限制可能导致价格上涨。
政策因素经济发展水平、通货膨胀率、利率等因素都会对土地价格产生影响。
经济发展良好时，土地价格通常会上涨；相反，经济衰退时，土地价格可能会下跌。
经济因素城市规划对土地价格有显著影响。
规划中的商业、住宅、工业用地价格通常会受到影响。
城市规划地理位置对土地价格的影响不容忽视。
城市中心地区的土地价格通常高于郊区或农村地区的土地价格。
地理位置基础设施如公共交通、学校、医院等都会对土地价格产生影响。
基础设施完善的地区，土地价格通常会更高。
基础设施02土地价格的评估方法市场比较法是以类似房地产的成交价格来评估房地产的价格。
定义适用范围优缺点适用于有较多类似房地产交易的场合。
优点是具有现实性，易于被接受；缺点是可比性较难找，需要对市场有深入的理解和判断。
03市场比较法0201适用范围适用于有收益或有潜在收益的房地产。
定义收益还原法是通过估算房地产未来各期的收益，并将其折现至评估基准日，累加得到房地产评估值的方法。
优缺点优点是能够真实反映房地产的收益能力；缺点是对未来收益的预测较难，需要较高的判断能力。
收益还原法成本逼近法是以重新开发房地产所需的成本为基础，加上一定的利润和税金来评估房地产的价格。
定义适用于新开发房地产或改建房地产。
土地估价与地价管理
土地估价与地价管理第一章不动产估价概述房地产中介包括房地产估价，出现于80年代末，快速发展90年代初，其标志是：(1)建设部93年任命了第一批房地产估价师，专业任职人员，95年开始房地产估价师考试，专业人员发展向正常化发展；(2)国家土地局94年开始对土地估价专业人员进行考试，评定。
这两个系列说是不动产估价专业人员的发展，房产师作为专门的学科发展，这里主要介绍一些基本的东西。
涉及的一些内容：a：估价的理论：这是基础，我国估价时间很短，主要是借鉴港台，外国的方法，因此，至目前为至，如何来研究我国的土地制度，房地产制度，尚未有完整的理方论体系，理论比较薄弱，课堂上的另碎，理论滞后于方法，更滞后于实务。
b：估价的方法：方法是借鉴而来，适用性比理论性强，方法体系是逐步向成熟，课中比较常用的方法，但缺少的还是实务。
c：估价实务：主要还是经验。
d：估价的有关法律，法规：不属于课堂内容，只是涉及到一些。
第一节不动产价格的内涵(黄贤金)一、不动产二、不动产价格的内涵三、场、不动产收益场与不动产价格的空间特征第二节不动产价格的运行特征一、垄断性二、地域性三、周期性四、趋升性第三节不动产估价的意义一、为不动产市场交易服务二、有利于提高不动产经济运行效率三、确立公平的收益制度的基础四、有利于税负公平第二章房地产与房地产估价概述一、房地产的概念(1) 实物的表现形式(房产、地产、房地产)：作为投资，可以是单独形式与可是混合形式，房地产估价可以是三种中任意一种，因此，可看出一种关系，即地产可称作房地产，房产也可称为房地产(严星，地产的概念)。
(2)法律的内涵：指产权(3)经济内涵：指“财产性”。
是一种经济财产。
房产、地产、房地产三者关系：a：从实物表现看：房产+地产=房地产(不动产)；另一方面：不动产在某种情况下，如周围设施，范围比房地产广。
b：另一方面，这四个概念在实际使用过程中是通融的。
二、房地产的特点(主要从概念的第一点看)土地特点(1)空间位置的固定性：但区位条件是可以变化的，受规划等影(与估价有关) 响。
土地资源管理学 第三部分 地价管理篇
课程提纲
第一部分 地籍管理篇 第二部分 地权管理篇 第三部分 地价管理篇 第四部分 地用管理篇 第五部分 城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）
注：第五部分为补充内容，供参考。
2
《土地管理学》第三部分
3
1 第十二章 地价管理概述 2 第十三章 地价评估实务 3 第十四章 土地经济管理
4
第十二章 地价管理概述
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● 契约地租是物主把包括土地在内的财务出租后，租 佃人定期交纳的租金。经济地租是人们利用包括土 地在内的生产资源所得超成本的纯收入。
● 14.2.1土地地租的产生
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● 14.2.2级差地租的形态及其形成条件 ● 形成级差地租有3个不同的条件：
① 不同地块的土壤肥沃程度的差别。 ② 不同地块的位置上的差别。 ● 以上2个条件又可以称为投入不同地块的各个资本 的生产率的差别。它们所形成的级差地租，马克思 称之为级差地租的第一形态或级差地租Ⅰ。 ③ 连续地投入同一地块的各个资本的生产率的差别。
纯收益折算为现值的估价方法。 ● 收益还原法的基本思路为：土地具有永续性，耐用
期长，土地现在可以产生收益并能期待在将来继续 取得收益，将这种随时间的延长而能继续取得的纯 收益折算为现值之和，即贴现。所谓贴现，是指把 某一金额的将来值折算为现值的过程。
20
● 13.1.2市场比较法 ● 市场比较法是指根据替代原则，在同一市场条件下
有益结果。经济效益有总经济效益（毛经济效益） 和纯经济效益（净经济效益）。
● 14.4.2土地利用效益的概念 ● 把土地利用所得到的各种成果与劳动消耗（包括劳
动占用）的相关评价统称为土地利用效益。
51
● 14.4.3土地利用经济效益评价指标
基准地价管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为加强土地市场管理，规范基准地价编制、公布、使用和调整工作，促进土地资源的合理配置和节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定所称基准地价，是指在一定区域内，根据土地自然属性、区位条件、市场供求状况等因素，按照规定的评估方法和程序，确定的土地价格。
第三条基准地价管理工作应当遵循公开、公平、公正、科学、合理的原则。
第四条国务院土地管理部门负责全国基准地价管理工作，地方各级土地管理部门负责本行政区域内基准地价管理工作。
第五条基准地价应当定期编制、公布和调整，具体工作由土地管理部门组织实施。
第二章基准地价编制第六条基准地价编制应当遵循以下程序：（一）组织编制单位进行实地调查，收集相关资料；（二）分析土地市场供求状况，确定土地价格水平；（三）编制基准地价报告，包括编制依据、编制方法、价格水平等；（四）组织专家对基准地价报告进行评审；（五）将评审通过的基准地价报告报同级人民政府批准。
第七条基准地价编制应当符合以下要求：（一）依据土地管理法律法规和政策，符合国家和地方经济社会发展规划；（二）科学合理地反映土地自然属性、区位条件、市场供求状况等因素；（三）采用先进的评估方法和手段，保证评估结果的准确性和可靠性；（四）编制程序规范，确保编制过程的公开、公平、公正。
第八条基准地价编制单位应当具备以下条件：（一）具有土地估价资质；（二）具备相关专业技术人员；（三）有完善的内部管理制度和质量控制体系。
第三章基准地价公布第九条基准地价应当向社会公布，公布方式包括：（一）通过政府网站、新闻媒体等渠道发布；（二）在土地管理部门设立的公示栏公布；（三）提供查询服务。
第十条基准地价公布应当包括以下内容：（一）基准地价区域划分；（二）基准地价水平；（三）基准地价有效期；（四）基准地价调整情况。
第十一条基准地价公布后，任何单位和个人不得擅自修改、泄露或者篡改。
土地估价的土地利用与土地调控
土地估价的土地利用与土地调控土地估价是指对土地进行评估、定价的过程，是土地资源管理和土地市场运行的重要环节。
土地估价的核心是识别土地的价值，通过科学有效的方法和技术手段，对土地进行评估和定价，为土地利用和土地调控提供科学依据。
土地的合理利用和有效调控在城市发展和经济可持续发展中具有重要意义。
一、土地利用的重要性土地是人类赖以生存和发展的重要资源之一，合理利用土地资源对于促进经济发展、改善人民生活和实现可持续发展目标具有重要意义。
1. 实现城市化发展城市化是现代社会发展的重要趋势，土地是城市化进程中不可或缺的要素。
合理利用土地资源，通过规划和开发建设，能够实现城市化进程的有序推进，提升城市功能和品质。
2. 保障农业生产农业是国民经济的基础，土地是农业生产的基本条件。
科学合理的土地利用可以保障农业生产的可持续发展，提高粮食产量和农产品质量，满足人民对粮食和农产品的需求。
3. 保护生态环境土地利用与生态环境密切相关，合理的土地利用可以保护生态环境、提高生态系统服务功能。
通过合理的土地利用规划和生态修复措施，能够减少生态环境破坏，维护生态平衡。
二、土地估价的意义与方法土地估价是确定土地价值的一种方法，对于土地利用和土地调控具有重要意义。
1. 意义（1）提供评估依据：土地估价为土地的购买、出租、租赁等交易提供科学依据，有助于市场的健康发展。
（2）科学决策支持：土地估价结果可为政府部门提供决策支持，指导土地规划和开发工作，优化土地资源配置。
（3）保护土地权益：通过土地估价可以保护土地权益，防止土地被恶意侵占或低价出售。
2. 方法（1）市场比较法：根据相似地块成交价格等市场数据，通过比较分析来确定土地的价值。
（2）收益法：根据土地所能带来的收益来评估土地的价值。
包括土地的租金收益、开发销售收益等。
（3）成本法：根据土地的开发建设成本进行评估，包括土地准备费用、开发建设费用等。
三、土地调控与土地利用土地调控是指通过政府行动对土地使用进行管理和控制，以实现国家和社会的需要。
地价理论评估与管理
（二）西方现代地价理论
弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把 资本运用于土地上面的时候，当人们把土地和资 本拿来互相比较、互相交换的时候，地租资本化 的标准就被发现了。“是土地和资本开始按照它 们所生产的租金数额来互相交换，于是人们就用 资本的价值来表示土地的价值。”“正像资本只 有按同一利率来计算的时候才能够正确地互相比 较一样，土地和资本也同样地只有采取资本的利 率来估价土地的时候才能够正确地加以比较。”
土地价格评估的目的和作用
(一)有助于土地交易的顺利进行 (二)有助于企业投资决策 (三)有助于土地市场的完善 (四)有助于土地市场管理
二、地价评估的原则
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 三十三条规定：“国家实行房地产价格评 估制度。房地产价格评估，应当遵循公正 、公平、公开的原则”。具体地讲，土地 价格评估应遵循以下原则： (一)公平原则 (二)最有效利用原则 (三)替代原则 (四)预期收益原则 (五)供需原则
值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本成于19世纪末。现代地价 理论的核心就是持有土地可能得到的利益 ，不仅只有土地的利用收益，而且还应把 卖掉土地产生的利益考虑进去，因此，不 只是土地收益决定地价，而且资产市场也 参与了土地价格的决定。
(一) 土地价格的内涵
因此，土地价格的本质内涵是在正常市场条 件下土地所有者转移地租的资本化价值。这 一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的 剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的 资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自 然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的 土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的 地租量不同，其价格的市场表现值也不同。
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● 12.3.2地价的特点 ● 地价是一个经济学概念，与市场上一般商品不同，
土地具有独特的属性，具体有： ① 每宗土地在其区位和构成上具备独特性； ② 土地实体具有不可移动性； ③ 土地具有永续利用性； ④ 土地供给有限性； ⑤ 土地对人类具有有用性
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● 地价的特点： ➢ 地价是关于土地权利的价格
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➢ 地价随社会经济发展呈上升趋势
随着社会发展和人口增加，人地比率不断增大，社会对土 地需求日益扩大，从而使地租呈不断上涨的趋势，体现为 土地的社会利用效益愈来愈高。
地租的上升和利息率的下降，也就决定了土地价格呈上升 趋势。
➢ 地价由个别交易而形成
由于土地位置的固定性，无法像其他产品那样可以到处流 动，因而使土地市场具有强烈的地域性。这致使土地几乎 不能在统一的大市场内流动，而不能形成统一的市场均衡 价格。
土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地并 不是要购买土地本身，而是购买土地获得收益的权利。
➢ 地价不是土地价值的货币表现
土地是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，因 而其价格也就不是价值的货币表现。
➢ 地价主要是由土地需求决定
土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经 济供给弹性也很小。因此，相对于需求而论，土地供给的 变动总是小的。这样，土地市场价格就主要由土地需求国地价评估现状 基准地价评估 标定地价评估 土地立体地价 城市间地价的比较与更新 地价指数体系和编制
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● 13.1.1收益还原法 ● 收益还原法（简称收益法）又称地租资本化法、收
益资本化法，是国内外地价评估中最为常用的方法。 ● 收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的
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● 1、何谓地价？何谓房价？房价和地价是何种关系？ ● 2、进入中国土地市场网
（/）收集某一城市（如北 上广）2011年土地出让成交情况，并分析其地价和 楼面地价情况。 ● 3、利用中国土地市场网提供的数据测算某一城市地 价占房价的比重，并分析其合理性。
地价一般没有统一的市场价格，而由交易双方当面论价成交。
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● 12.3.3地价的种类 ➢ 交易价格
交易价格（分为公平交易价格和非公平交易价格）指土地 市场交易中成交的买卖价格，即市场价格。
➢ 评估价格 ➢ 估定价格
国家或地方政府为了课征地价税，由估价人员估定土地课 税价格，即估定价格，通常为市场交易价格的若干百分比。
地价概述 地价理论 地价的内涵和种类
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● 土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质 是土地所有权或土地使用权的转移在经济上的实现 形式。
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● 12.2.1马克思主义的地价理论 ➢ 土地具有特殊的使用价值 ➢ 土地可分为土地资本和土地物质
马克思把固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定 资本范畴。
纯收益折算为现值的估价方法。 ● 收益还原法的基本思路为：土地具有永续性，耐用
期长，土地现在可以产生收益并能期待在将来继续 取得收益，将这种随时间的延长而能继续取得的纯 收益折算为现值之和，即贴现。所谓贴现，是指把 某一金额的将来值折算为现值的过程。
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● 13.1.2市场比较法 ● 市场比较法是指根据替代原则，在同一市场条件下
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课程提纲
第一部分 地籍管理篇 第二部分 地权管理篇 第三部分 地价管理篇 第四部分 地用管理篇 第五部分 城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）
注：第五部分为补充内容，供参考。
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《土地管理学》第三部分
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1 第十二章 地价管理概述 2 第十三章 地价评估实务 3 第十四章 土地经济管理
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第十二章 地价管理概述
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➢ 总地价、单位地价、楼面地价
总地价称为土地总价格，是指某地块的全部价格，视地块面 积大小不同，总地价也不同。总地价不能说明地价水平的高 低。
单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可以反映地价水 平的高低。 单位地价＝土地总地价／土地面积
楼面地价又称建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面 积上的土地价格。它与地块的容积率大小成反比。 楼面地价＝土地总价格／建筑总面积 ＝单位地价／容积率
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➢ 租赁价格
租赁价格指主佃之间发生租赁行为，承租方为取得土地租 赁权向出租方支付的代价。土地所有者和土地使用权人都 可以把土地租赁出去，租赁价格的实质是定期支付的地租。
➢ 抵押价格
抵押价格指以土地为担保物而取得贷款时，银行对土地估 定的价格。
➢ 土地所有权价格 ➢ 土地使用权价格
土地使用权是一种财产物权，可以买卖、租赁、抵押等。
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● 何谓地价？地价类型有几种？
● 土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权或土地使 用权的转移在经济上的实现形式。
● 交易价格、评估价格、估定价格、租赁价格、抵押价格、土地所有权价格、 土地使用权价格
● 简述地价理论及其差异。
● 马克思主义的地价理论、土地收益理论、土地供求理论
选择近期已发生交易的类似土地实例与委估土地加 以比较对照，经过类似土地的交易价格的修正，以 求得委估土地价格的一种估价方法。 ● 13.1.3成本估价法 ● 成本估价法（简称成本法），是以开发土地所耗费 的各项费用之和为主要依据，再加一定的利润、应 纳税金和土地所有权权益来确定土地价格的一种估 价方法。
贴现值的总和。具体包括土地所有权垄断而产生的 绝对地租和由土地的生产条件而产生的级差地租。
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● 土地价格内涵包含３ 个部分： ① 真正的地租即绝对地租和级差地租； ② 土地投资的折旧； ③ 土地投资的利息。
● 土地出让金是指让与土地时政府所获或土地受让者 所付的全部金额，是土地使用权价格的反映，是购 买或卖出若干年地租现值的总和。
而纯粹的自然土地，即抛开了土地资本或土地改良物价值 的土地就称为土地物质。
➢ 土地价格是地租的资本化
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● 12.2.2现代西方经济学的地价理论 ➢ 土地收益理论
土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。
➢ 土地供求理论
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● 12.3.1地价的内涵 ● 土地价格的本质内涵是若干年的土地纯收益即地租