土地资源管理学 第三部分 地价管理篇

土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地并 不是要购买土地本身，而是购买土地获得收益的权利。
➢ 地价不是土地价值的货币表现
土地是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，因 而其价格也就不是价值的货币表现。
➢ 地价主要是由土地需求决定
土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经 济供给弹性也很小。因此，相对于需求而论，土地供给的 变动总是小的。这样，土地市场价格就主要由土地需求决 定。
选择近期已发生交易的类似土地实例与委估土地加 以比较对照，经过类似土地的交易价格的修正，以 求得委估土地价格的一种估价方法。 ● 13.1.3成本估价法 ● 成本估价法（简称成本法），是以开发土地所耗费 的各项费用之和为主要依据，再加一定的利润、应 纳税金和土地所有权权益来确定土地价格的一种估 价方法。
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➢ 总地价、单位地价、楼面地价
总地价称为土地总价格，是指某地块的全部价格，视地块面 积大小不同，总地价也不同。总地价不能说明地价水平的高 低。
单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可以反映地价水 平的高低。 单位地价＝土地总地价／土地面积
楼面地价又称建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面 积上的土地价格。它与地块的容积率大小成反比。 楼面地价＝土地总价格／建筑总面积 ＝单位地价／容积率
而纯粹的自然土地，即抛开了土地资本或土地改良物价值 的土地就称为土地物质。
➢ 土地价格是地租的资本化
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● 12.2.2现代西方经济学的地价理论 ➢ 土地收益理论
土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。
➢ 土地供求理论
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● 12.3.1地价的内涵 ● 土地价格的本质内涵是若干年的土地纯收益即地租
地价一般没有统一的市场价格，而由交易双方当面论价成交。
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● 12.3.3地价的种类 ➢ 交易价格
交易价格（分为公平交易价格和非公平交易价格）指土地 市场交易中成交的买卖价格，即市场价格。
➢ 评估价格 ➢ 估定价格
国家或地方政府为了课征地价税，由估价人员估定土地课 税价格，即估定价格，通常为市场交易价格的若干百分比。
纯收益折算为现值的估价方法。 ● 收益还原法的基本思路为：土地具有永续性，耐用
期长，土地现在可以产生收益并能期待在将来继续 取得收益，将这种随时间的延长而能继续取得的纯 收益折算为现值之和，即贴现。所谓贴现，是指把 某一金额的将来值折算为现值的过程。
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● 13.1.2市场比较法 ● 市场比较法是指根据替代原则，在同一市场条件下
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● 12.3.2地价的特点 ● 地价是一个经济学概念，与市场上一般商品不同，
土地具有独特的属性，具体有： ① 每宗土地在其区位和构成上具备独特性； ② 土地实体具有不可移动性； ③ 土地具有永续利用性； ④ 土地供给有限性； ⑤ 土地对人类具有有用性
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● 地价的特点： ➢ 地价是关于土地权利的价格
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● 1、何谓地价？何谓房价？房价和地价是何种关系？ ● 2、进入中国土地市场网
（http://www.landchina.com/）收集某一城市（如北 上广）2011年土地出让成交情况，并分析其地价和 楼面地价情况。 ● 3、利用中国土地市场网提供的数据测算某一城市地 价占房价的比重，并分析其合理性。
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● 何谓地价？地价类型有几种？
● 土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权或土地使 用权的转移在经济上的实现形式。
● 交易价格、评估价格、估定价格、租赁价格、抵押价格、土地所有权价格、 土地使用权价格
● 简述地价理论及其差异。
● 马克思主义的地价理论、土地收益理论、土地供求理论
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➢ 地价随社会经济发展呈上升趋势
随着社会发展和人口增加，人地比率不断增大，社会对土 地需求日益扩大，从而使地租呈不断上涨的趋势，体现为 土地的社会利用效益愈来愈高。
地租的上升和利息率的下降，也就决定了土地价格呈上升 趋势。
➢ 地价由个别交易而形成
由于土地位置的固定性，无法像其他产品那样可以到处流 动，因而使土地市场具有强烈的地域性。这致使土地几乎 不能在统一的大市场内流动，而不能形成统一的市场均衡 价格。
贴现值的总和。具体包括土地所有权垄断而产生的 绝对地租和由土地的生产条件而产生的级差地租。
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● 土地价格内涵包含３ 个部分： ① 真正的地租即绝对地租和级差地租； ② 土地投资的折旧； ③ 土地投资的利息。
● 土地出让金是指让与土地时政府来自百度文库获或土地受让者 所付的全部金额，是土地使用权价格的反映，是购 买或卖出若干年地租现值的总和。
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课程提纲
第一部分 地籍管理篇 第二部分 地权管理篇 第三部分 地价管理篇 第四部分 地用管理篇 第五部分 城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）
注：第五部分为补充内容，供参考。
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《土地管理学》第三部分
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1 第十二章 地价管理概述 2 第十三章 地价评估实务 3 第十四章 土地经济管理
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第十二章 地价管理概述
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第十三章 地价评估实务
地价评估方法 我国地价评估现状 基准地价评估 标定地价评估 土地立体地价 城市间地价的比较与更新 地价指数体系和编制
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● 13.1.1收益还原法 ● 收益还原法（简称收益法）又称地租资本化法、收
益资本化法，是国内外地价评估中最为常用的方法。 ● 收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的
地价概述 地价理论 地价的内涵和种类
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● 土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质 是土地所有权或土地使用权的转移在经济上的实现 形式。
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● 12.2.1马克思主义的地价理论 ➢ 土地具有特殊的使用价值 ➢ 土地可分为土地资本和土地物质
马克思把固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定 资本范畴。
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➢ 租赁价格
租赁价格指主佃之间发生租赁行为，承租方为取得土地租 赁权向出租方支付的代价。土地所有者和土地使用权人都 可以把土地租赁出去，租赁价格的实质是定期支付的地租。
➢ 抵押价格
抵押价格指以土地为担保物而取得贷款时，银行对土地估 定的价格。
➢ 土地所有权价格 ➢ 土地使用权价格
土地使用权是一种财产物权，可以买卖、租赁、抵押等。