深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划→
5.土地及房屋确权登记→
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议→
7.申报改造主体→
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金→
10.编制更新单元规划草案→
11.核发更新单元规划批复→
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除→
13注销房地产证→
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证→
16制作宗地图→
17.缴纳地价→签订土地使用合同→
18.核发建设工程规划许可证→
19.核发施工许可证→
20.开工建设→
21.核发竣工验收证明→
22.回迁户入伙→23.办理回迁户房地产证。
深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
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流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
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流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
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流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
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第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
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第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
城更新改造流程
、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
深圳市城市更新项目操作程序
市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。
汇总公示后的意见。
上报市规委
区旧改办
区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区域拟定《城市更新单元规划制定计划(草案)》。
主要审核1、更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的：由城市更新科主办，根据法定图则在15个工作日内提出审定的规划草案（管理局内部可采取联席会议的方式进行审议，公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见，市规土委公示结束并完成公示意见处理后的10个工作日内向申报单位核发规划批复，并向市城市更新办备案。
3、缴交地价
提供专规文件、《用地方案图》。
签订土地使用权出让合同
专项规划获批。
城市更新项目实施计划
受理部门
大致工作及主要审批程序
所需材料
审批结果
区旧改办
1《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》
2、权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体或共同委托一个实施改造主体。
3、申请确认范围内土地及房屋的确权及物业收购补偿安置协议已全部签订、房屋和其他地上附着物已清拆完毕。
（2）异地安置情况和回迁安置表；
（3）收购补偿安置协议（含被收购人身份证、联系方式等）；
（4）付款凭证；
（5）自有物业的，权属证明文件；
（6）未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件；
（7）涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件。
5.申请确认主体身份文件；
（1）营业执照；（2）组织代码证； （3）法定代表人证明书；（4）法人委托书；（5）法定代表人、受托人身份证；
深圳旧村片区城市更新流程政策
深圳旧村片区城市更新流程政策下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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深圳市拆除重建类城市更新方案操作基本程序
深圳市撤除重建类城市更工程操作根本程序依据《深圳市城市更方法》及相关规定，撤除重建类城市更工程操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更年度打算、土地和房屋确权、更单元规划编制审批、改造实施主体确认和用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办依据现有相关文件规定，将根本操作程序进展了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更方法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一局部：涉及政府部门的工作程序一、打算申报城市更年度打算申报包括城市更单元规划制定打算申报和城市更工程实施打算申报两局部：〔一〕城市更单元规划制定打算申报1.各申报主体依据《深圳市城市更单元规划制定打算申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办依据辖区内城市更工作需要,对申报工程进展初步核查、整理、汇总,并对全区申报工程进展现场踏勘,拟订《区城市更单元规划制定打算(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办依据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更单元规划制定打算》后,向市规划国土委进展申报。
〔二〕城市更工程实施打算申报已取得城市更单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更工程年度实施打算。
区城改办审核后，向市规划国土委进展申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更年度打算的改造工程，在编制更单元规划之前，需完成更单元范围内土地及房屋确实权、登记手续，具体确实权、登记手续还未明确。
三、城市更单元规划组织编制及申报〔一〕城市更单元规划编制1.由区城改办组织原打算申报单位托付具备资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案；区政府组织实施的城市更工程，由区城改办托付具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更单元规划草案进展技术询问。
深圳城市更新(旧改)操作流程和知识点解析
2020/11/24
城市更新关键阶段划分
01 计划立项 主体
能不能改
02 专项规划 证
怎样改
2020/11/24
03 确认实施
谁来改
04 获取土地
谁来改
01
2020/11/24
计划 立项
什么 是计划立项
2020/11/24
Par
t
官方：《深圳市城市更新办法实施细则》
<十六条>城市更新单元规划的制定实行计划管理。实
这个项目可以继续推进了，投资 方们，赶紧投钱吧
2020/11/24
计划立项
要符合什么关键条件
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
五类合法权属用地
到底是什么？
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
深圳城市更新分类
Pat
分类
——按改造类型
1.城中村改造
2.工业项目改造
工改工 工改商 工改居 工改保
旧住宅区 （棚户区改造为主）
2020/11/24
区别点 1.适用具体政策不同
·例如《工业区块线管理办法》
2.补偿低价水平不同
·不同物业对应系数不同
3.项目平均盈利空间 不同 4.运作难度不同
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
计划立项的实操流程
是什么
2020/11/24
2020/11/24
计划立项结果
长什么样
2020/11/24
城市更新改造流程
建设用地备案
市规土委、市政府常务会备案
持规划批复,实施主体核准文件向规土委管理局申请报备
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用地方案图、用地规划许可证
规划和国土资源委员会直属（区)
20个工作日
１２
环保批复
规划和国土资源委员会直属（区)
１３
立项批复
规划和国土资源委员会直属(区）
14
签订监管协议
规划和国土资源委员会直属(区)
15
制作宗地图
规划和国土资源委员会直属（区）
10个工作日
1６
收地手续(完善征转地手续）
规划和国土资源委员会直属（区)
17
核算地价、《签订土地出让合同》
规划和国土资源委员会直属(区）
２0个工作日
18
建设工程方案设计招标备案
规划和国土资源委员会直属（区)
１9
建设工程方案设计许可
规划和国土资源委员会直属(区)
２0
《建设工程规划许可证》
１、城市更新项目操作流程
２、深圳市城市更新项目操作流程说明 Nhomakorabea更新项目操作基本程序汇总表
序号
程序事项
落实部门
备注
1
专项规划审批
规划和国土资源委员会直属（区)
60个工作日
2
土地权属核查
规划和国土资源委员会直属（区）
３
房屋产权确认
合作公司
填写《确权表格》及相关部门确认盖章
4
拆迁谈判
合作公司
5
确定改造实施主体
（１)遵照政府文件指引,准确运用申报文件的内容及格式
(２)找准申报审批路径,勤于攻关(官)、善于攻关(官)
规划方案
1、如何突破法定图则，尽可能利用现有土地？
深圳旧改实施的九大步骤
深圳旧改实施的九大步骤1. 规划和设计在深圳进行旧改项目时，首先需要进行规划和设计。
这个步骤的目的是确定旧改的范围、目标和具体计划。
规划和设计需要考虑社区的整体规划、建筑设计和基础设施等因素。
•确定旧改的范围和目标：明确需要进行旧改的区域和具体目标，例如改善居民居住条件、提升社区环境等。
•进行社区规划：对旧改区域进行详细规划，包括道路、公园、商业区等的布局设计。
•进行建筑设计：根据旧改目标，进行建筑设计，包括改造现有建筑或新建建筑等。
2. 融资和拨款旧改项目需要大量的资金支持，因此在实施前需要进行融资和拨款。
这个步骤包括向政府申请资金、争取相关政策支持，以及吸引私人投资者的参与。
•向政府申请资金：与政府相关部门协商，申请旧改项目的资金支持。
•争取政策支持：与政府部门沟通，争取相关政策的支持，例如税收减免、土地使用权等方面。
•吸引私人投资：寻找私人投资者，吸引其对旧改项目进行投资。
3. 动员和协调在实施旧改项目之前，需要进行动员和协调工作，确保相关各方能够配合和支持旧改工作。
•社区居民动员：进行社区宣传和教育工作，解释旧改的意义和好处。
•协调相关方面：与相关政府部门、开发商、居民等进行协调，解决可能出现的问题和纠纷。
4. 拆除和迁移拆除和迁移是旧改工作的重要环节。
这一步骤包括拆除旧建筑、安置居民、清理废墟等工作。
•拆除旧建筑：拆除旧建筑，为后续工作腾出空间。
•安置居民：为被拆迁的居民提供新的居住地，确保他们的基本生活需求得到满足。
•清理废墟：清理拆迁后产生的废墟和垃圾，保持社区整洁。
5. 建设和改建建设和改建是旧改工作的核心，包括重新建造或改建现有建筑、修建基础设施等。
•建造新建筑：根据规划和设计，建造新的住宅、商业建筑等。
•改建现有建筑：对现有建筑进行改造和翻新，提升其功能和价值。
•修建基础设施：修建道路、供水系统、排水系统等基础设施，提升社区的基础设施条件。
6. 落实物业管理落实物业管理是旧改项目完成后的重要环节。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目(xiàngmù)操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件(wénjiàn)规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及(shèjí)政府部门的工作程序一、计划(jìhuà)申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定(zhìdìng)计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
旧改项目流程及操作要点深圳
02
03
改造背景
随着城市发展，老旧小区 的设施和环境已无法满足 居民需求，需要进行改造。
改造Байду номын сангаас容
主要包括房屋修缮、基础 设施升级、绿化改造等方 面。
操作要点
需充分征求居民意见，合 理规划改造方案，确保改 造效果符合居民需求。
案例二：深圳某城中村改造项目
1 2
改造背景
城中村存在建筑密度大、环境差等问题，需要进 行改造。
合法合规。
符合城市规划和土地利用规划
02
旧改项目需符合城市规划和土地利用规划，不得违反相关规定。
履行相关审批手续
03
旧改项目需履行相关审批手续，包括项目立项、规划许可、施
工许可等。
资金筹措与管理
多渠道筹措资金
旧改项目资金来源应多元化，可以通过政府补贴、企 业投资、社会筹款等多种方式筹集资金。
合理使用资金
土地权益保障
旧改项目应保障原土地使用者的合法权益，不得 侵犯其合法权益。
居民权益保障
居民安置与补偿
旧改项目应妥善安置和补偿原居民，确保其生活水平不降低。
居民参与决策
旧改项目应鼓励居民参与决策，充分听取居民的意见和建议。
居民生活保障
旧改项目应保障居民的基本生活需求，提供必要的公共设施和服务。
社会参与和监督机制建立
施工招标
通过公开招标方式选择有经验 和资质的施工单位。
施工管理
确保施工过程符合安全、质量 、环保等要求，控制施工进度 。
质量监督
委托第三方机构对改造工程进 行质量监督和验收。
竣工验收
完成改造工程后，组织相关部 门进行竣工验收，确保项目达
到预期效果。
深圳城市更新旧改操作流程整理PPT课件
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
深圳城市更新旧改操作流程完整版PPT课件
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审 查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
Hale Waihona Puke 流程第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利
旧改基础分享
（上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容 改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构 严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
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工业楼宇定义范围
工业用地 混合用地
工业楼宇
用于工业生产(含 研发)
建筑物 构筑物 附属物
工业楼宇转让前提规定
工
城市更新类工改
城市更新重建的工业楼宇可进行预售
改
类
型
非城市更新类工改
工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产 权利证书后方可转让、抵押
符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《深圳市工业楼宇转让增值收益 收缴方案》 《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》送审稿
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
工改历史背景 工改项目分类 工改项目转让 地价补缴说明 增值收益说明
工改分类及特点
工 城市更新类工改 改 类 型
综合整治类工改 功能改变类工改 拆除重建类工改
1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和 过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。 2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权 属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的 声明书 3、公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案
《深圳市人民政府关于印发深圳市集约 利用的工业用地地价计算暂行办法的通 知》
《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使 用权规定》
《工业项目建设用地控制指标》
《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》
2014
《工业楼宇转让管理事宜通知》
《工业楼宇转让办法实施细则》
2006
2007
2008
2009
2012 2013
集约用地相关政策:
《深圳市人民
《深圳市人民政府办公厅关于推进我 市工业区升级改造试点项目的意见》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
增值收益说明
小
结
工改历史背景 工改项目分类 工改项目转让 地价补缴说明 增值收益说明
工改发展阶段
棚户村更新 城市更新 工业产业升级
随着社会发展,产业升级,旧改由之前的城市更新阶段进入一个产业转型与升级 阶段(产业升级使大量的厂房空置，又需要大量新的厂房去支撑升级)，加之在80年 代（85-89）签订的厂房权限都是30年的,近年将迎来续签或者升级的爆发集中在近 两年,工改项目的爆发顺势而生。
政策发展历史背景
工业升级相关政策:
《深圳市人民政府关于工业区升级改造 的若干意见》
《深圳市工业区升级改造总体规划纲要 (2007-2020)》
《深圳市人民政府令（第211 号）深圳市城市更新办法》
“6+1”
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意 见》
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》 《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房意见》 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
单元规划公示：
经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新 单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
综合整治类
功能改变类
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
主管部门审查：
申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉 及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门；
草案公示：
主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改 变法定图则强制性内容的还应报市政府批准
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价 2、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不 再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按 照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告 基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：
特殊分割转让
非城市更新类
土地合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，原则上不得分割转让，满足以下情形的可分割转让
旧改基础分享
（上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
房地产权属证书登记注销：
返还面积多
不可销售体 量大
容积率可调
区位条件优 溢价高
相关政府机构
市领导小组：
市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策
主管部门：
深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督
区政府及其相关职能部门：
如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造 实施主体；