华美项目整体定位及物业发展建议
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
华美·重庆江北农场项目
——整体定位及物业发展建议
顾问业务中心 2014.11
01.
边界
两大阶段工作，上阶段核心工作内容
目的 内容 成果
上阶段正合工作内容
1. 明确项目战略 2. 3. 4. 本体及区域价值 宏观市场研究 住宅竞争市场占位 住宅客群池及细分需 求机会点 项目整体初步 定位
项目属性界定
总价200-300万，内无景观资源，主打小面积联排，客户 【功能型别墅】 核心关注价格
第四梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品类型 总建筑面积 （㎡ ） 地上产权建 筑面积 （㎡） 地上产权建 面均价（元 /㎡） 去化分析 成交总价 （万） 强销期 月均 去化套数 客户分析 客户来 源 核心关注 点
融创凡尔赛 花园 资源品质大盘 中，无一线景 观资源位置
普通 联排 普通 联排 普通 联排 江景资源 无资源，但整 体环境品质佳 叠院
252-420 242 260-288 240-340 210-250
160-310 185 190-203 200-300 210-250
1600020000 1680017800 2100024600 1500016600
图： 2011年-2013年主城区高层/洋房/别墅各面积段成交总套数占比（单位：%）
市场趋势
别墅挤压洋房，洋房挤压高层，整体市场呈现面积趋小，总价控制的趋势
宏观市场总结
重庆整体市场产品呈现以下趋势
【别墅市场】建面140 ㎡ 以下，总价180万以下产品逐渐成为市场主力
1-面积趋小
【洋房市场】建面100㎡小面积洋楼市场份额大幅提升，传统120㎡以上产
核心问题：
3280元/ ㎡楼面地价，7800元/ ㎡综合成本， 如何在
保证去化速度的前提下，实现利润
最大化？
问题分解：
住宅—— 住宅地块2.06综合容积率，限高54m，别墅、洋房、高层都能做，那么
A. 每种物业形态下哪种
细分产品线能够实现最快速度最高利润
B.
在
板块内部的竞争格局下，什么样的竞争策略，能够群雄逐鹿中突出重围 产品线组合方式，能够实现最高货值收益
客户访谈
竞品分析
竞品产品分析、社区配套分析、商业配套分析、资源环 境分析、核心卖点分析等
案例借鉴分析
万科运河东1号、中航mytown、协信春山台等案例分析
方案比选
针对几种不同方案组合，从利润值、利润率、销售周期 等多方面综合评估，选择出最优方案
开发背景回顾
项目属性回顾 核心问题界定
本阶段正合工作内容
2.
整体总规建议
规划指标、功能分区建议、各区物业配置建
[阶段二]
华美〃江北农场项目
明确项目整体 定位方向
议、示范区、售楼中心、等设计建议
3.
住宅产品建筑设计
户型尺寸、价值点、配置、建筑品质风格及 立面处理、环境景观
整体定位深化研判 细化物业发展建议
明确项目产品
规划及设计要点
中小规模商住复合项目，总占地11万方，总建面24.4万方， 其中住宅20万方，商业4.4万方，限高54m，楼面地价区 【基础指标】 域内较高3280元/ ㎡
项目属性
拿地条件：
土地面积
168亩
成交价格
80197万元
土地单价
478万/亩
楼面地价
3280元/㎡
限高
54米
❷
地块指标：
❶
地块
❶ ❷
用地性质
产品线细分 找寻最快速度最高利润
I. 市场趋势
II. 物业细分
A. 别墅物业类型
根据别墅不同的总价段，将三北区域别墅分为五个梯度： 【梯度划分】 顶级型、高端型、舒适型、功能型、门槛型
三北别墅梯度分类整理
产品归类 顶级型 总价 1000万以上 800-1000万 高端型 500-800万 舒适型 功能型 300-500万 200-300万 150-200万 门槛型 150万以下 100-150㎡ 20-30 9000-10000
第二梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品 类型 总建筑面 积（㎡） 地上产权 建筑面积 （㎡） 地上产权 建面均价 （元/㎡） 去化分析 成交总价 （万） 2014年 月均去化 套数 客户分析 客户来 源 核心关注 点
融创凡尔 赛花园
龙湖两江 新宸 东原湖山 樾 万科悦湾
二线临湖 资源
二线景观， 内部环境 品质 二线临湖 资源 高尔夫、一 线江景资源
宏观楼市特征 区域竞争占位
[阶段一]
华美〃江北农场项目
开发方向及机会点
整体定位初步研判
5.
6. 7.
区域客群机会
商业发展方向 项目初步定位
商业发展能级
商业市场需求可能性 项目初步定位
01.
边界
两大阶段工作，本阶段核心工作内容
目的 内容
1. 产品定位及户型配比
成果
客群定位 产品定位及户 型配比 竞争价值定位 总平规划 住宅产品设计 要点
320-500 310-330 400-500 300-500 302-360
6 3 2 2 5 三北： 50% 南岸、 沙坪坝、 九龙坡 30%； 其他 20%
东原湖山樾
万科悦湾 国奥村
品质> 价格> 品牌
1400014400
1150011580
凤凰湾
联排
280-300
280-300
323-346
总价300-500万，无直接景观资源，主打联排，核心关注 【舒适型别墅】 整体环境品质、开发品牌
第三梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品 类型 总建筑面积 （㎡） 地上产权建 筑面积 （㎡） 地上产权建 面均价（元 /㎡） 去化分析 成交总价 （万） 强销期 月均 去化套数 客户分析 客户来 源 核心关 注点
5
典型项目案例： 国奥村
资源特征：江景资源
注：成交数据2014.01-2014.09 国奥村、凤凰湾别墅为尾盘 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
产品形态：叠院；面积220-240平米
销售情况：产品溢价较高，因环境品质佳，且一定控制总价，现为去存量阶段，可售房源为十几套 客户情况：客户主力来自三北区域，看重整体性价比及环境品质 核心卖点：环境品质、产品综合性价比、品牌影响力
融创凡尔 赛花园 龙湖两江 新宸
一线临湖 资源 临江及内 部湖景资 源
临湖独 栋 独栋& 联排
475-683 840-850 556-576
365-617 740-750 476-496
2100030000 2670027000 2300026000
11001300 2000 11001300
1 2 1-2
299-335
210-220
200-215
180-190
540-620
990-1000
1
不足1套
注：成交数据2014.01-2014.09 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
典型项目案例： 万科悦湾
产品形态：双拼别墅；面积
202平米 销售情况：产品溢价高，但因总价高，去化较慢 客户情况：客户主力来自三北区域，看重整体环境品质、及资源条件 核心卖点：绝佳景观资源、整体环境品质及万科品牌号召力 资源特征：一线高尔夫、江 景资源景观
注：2014年成交均价截止9月份 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
别墅市场
面积区间 500㎡以上
典型项目该梯度产品 月均去化套数 2-3
2014年地上产权 建面均价 （元/平米） 21000-30000 19000-28000
300-500㎡
3-5 16000-25000
200-300㎡ 150-220㎡
4. 商业产品建筑设计
产品卖点梳理、业态规划布局、平面空间划 分、建筑形象、立面
商业产品设计 要点
销售中心打造 要点 项目分期策略
5. 6.
销售中心建议 项目分期建议
02.
前期工作
基础工作内容
本阶段已完成的前期基础工作
成果达成
针对区域购房客户进行客户深访，了解其置业目的、置 业需求、关注因素等
成交套数 同比增幅 成交面积 同比增幅 成交均价 同比增幅
别墅 花园洋房 高层住宅
2497 6892 65511
18.8% -20.6% -18.6%
49.48 85.45 573.25
-4.1% -23.4% -21.0%
13121 8976 8195
8.2% -1.5% -2.2%
高层、洋房物业成交套数降幅小于面积降幅，套均面积趋小 别墅成交面积下降，而成交套数大幅增长，套均销售面积下降态势尤为明显；
品比例下滑明显
【高层市场】高层面积70-90㎡，总价40-70万紧凑型刚需户型占主导，产 品整体向紧凑方向发展
2-抽砖效应
产品创新普遍采用压小面积控总价的产品创新手法提升利润空间，同时错位 竞争向下拓展客群，“抽砖效应”显现
别墅挤压洋房，洋房挤压高层，不同形态产品产生直接竞争
Step1：
分物业形态下的
规划布局形态能够实现更高销售溢价能力？
C. 高价值塔楼公建：何种类型能够在区域内商务属性弱的前提下，既能够保证去化，
又能够有
更高溢价！
住宅发展策略
Step1：分物业形态下的
产品线细分，找寻最快速度最高利润
找寻又快又好产品路线！
站位重庆市场，
跳出区域竞争关系，
Step1：
分物业形态下的
产品线细分 找寻最快速度最高利润
全市， 主力为 三北区 域
资源>品 牌
三期（规划中） 销售中 心 二期洋房 二期高层 （待售） &SOHO （未售）
注：成交数据2014.01-2014.09 龙湖两江新宸独栋数据因未备案，采用销售数据 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
典型案例： 临湖独栋
一期
龙湖两江新宸，紫宸组团
产品形态：独栋、双拼、联排； 面积520-850平米 资源特征：外围800米江湾环抱， 中间以九曲林溪划岸分布
产品创新普遍采用压小面积控总价的产品创新手法提升利 【整体市场】 润空间，同时错位竞争向下拓展客群，“抽砖效应”显现
在地价走高、开发企业利润空间被压缩，开发企业普遍采用压小面积控总价的产品创新手法提升利润空间。 2013年，从成交物业面积分布来看，建面70-90平米的高层为主力供需，100-150平米经济型别墅挤占传统洋房市场份额； 50-100平米创新型小洋房户型挤占舒适高层市场份额。
产品稀缺性：共83栋 ，是龙湖在重庆迄今为止所开发的最大纯独墅组团；
销售情况：龙湖紫宸6月中旬开始认购，短短6天，认购金额达7.7亿元 客户情况：客户来自全市，范围不限，看重资源及产品的极其稀缺性和唯一性 快速去化原因：绝版景观资源、产品极其稀缺性及龙湖品牌号召力
总价500-1000万，二线资源景观，联排为主要形态，客户 【高端型别墅】 核心关注资源和品质
C.
选定最佳产品线后，何种
D. 产品价值体系构建，实现最大化的溢价
问题分解：
公建—— 4.4万方，容积率3，以销售为前提，是挑战更是机遇；
A. 商业>住宅价值，从销售利润贡献角度来说，多修高价值商业更高利润；
B. 高价值纯商业：容量多少符合周边消费需求？何种类型能够满足销售的同时差异化
周边竞争？何种
5-Βιβλιοθήκη Baidu 10-15
12000-25000 11000-20000 10000-13000
总价1000万以上，绝版景观资源，独栋，客户核心关注城 【顶级型别墅】 市绝版资源与产品形态的稀缺，品牌是重要保障
第一梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品类 型 总建筑面 积（㎡） 地上产权 建筑面积 （㎡） 地上产权 建面均价 （元/㎡） 去化分析 成交总价 （万） 2014年 月均去化 套数 客户分析 客户来 源 核心关注 点
观湖 联排
联排 双拼 & 联排 双拼
293-478 314-316 418-575
203-368 244-246 338-495
1900025000
2500036500 1600018000 2700028800 5200055000
510-700 610-900 560-900
2-3 1-2 5 全市乃 至区县、 外省 资源>品 牌>价格
商业/商务 用地 二类居住 用地 二类居住 用地
建设用地
14649㎡ 33659㎡ 63437㎡ 111745㎡
容积率
3 2.2 2 2.2 44810㎡ 199692㎡
计容面积
44810㎡ 72818㎡ 126874㎡ 244502㎡
❸
❸
三个地块加总 商业/商务总建面 住宅总建面
注：区域项目大川水岸楼面地价392元/㎡（2005年）；万科悦湾楼面地 价580元/㎡（2006年）
I. 市场趋势
II. 物业细分
近几年各整体物业比例结构变化较小，各类物业套均面积 降低，别墅面积套均面积降幅尤为明显，市场呈现面积趋 【整体市场】 小化态势
市场趋势
图： 2011年-2014年上半年商品住宅主要物业类型市场份额年度对比（按面积统计）
表： 2014年上半年商品住宅主要物业类型量价一览（单位：万㎡，元/㎡，%）
——整体定位及物业发展建议
顾问业务中心 2014.11
01.
边界
两大阶段工作，上阶段核心工作内容
目的 内容 成果
上阶段正合工作内容
1. 明确项目战略 2. 3. 4. 本体及区域价值 宏观市场研究 住宅竞争市场占位 住宅客群池及细分需 求机会点 项目整体初步 定位
项目属性界定
总价200-300万，内无景观资源，主打小面积联排，客户 【功能型别墅】 核心关注价格
第四梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品类型 总建筑面积 （㎡ ） 地上产权建 筑面积 （㎡） 地上产权建 面均价（元 /㎡） 去化分析 成交总价 （万） 强销期 月均 去化套数 客户分析 客户来 源 核心关注 点
融创凡尔赛 花园 资源品质大盘 中，无一线景 观资源位置
普通 联排 普通 联排 普通 联排 江景资源 无资源，但整 体环境品质佳 叠院
252-420 242 260-288 240-340 210-250
160-310 185 190-203 200-300 210-250
1600020000 1680017800 2100024600 1500016600
图： 2011年-2013年主城区高层/洋房/别墅各面积段成交总套数占比（单位：%）
市场趋势
别墅挤压洋房，洋房挤压高层，整体市场呈现面积趋小，总价控制的趋势
宏观市场总结
重庆整体市场产品呈现以下趋势
【别墅市场】建面140 ㎡ 以下，总价180万以下产品逐渐成为市场主力
1-面积趋小
【洋房市场】建面100㎡小面积洋楼市场份额大幅提升，传统120㎡以上产
核心问题：
3280元/ ㎡楼面地价，7800元/ ㎡综合成本， 如何在
保证去化速度的前提下，实现利润
最大化？
问题分解：
住宅—— 住宅地块2.06综合容积率，限高54m，别墅、洋房、高层都能做，那么
A. 每种物业形态下哪种
细分产品线能够实现最快速度最高利润
B.
在
板块内部的竞争格局下，什么样的竞争策略，能够群雄逐鹿中突出重围 产品线组合方式，能够实现最高货值收益
客户访谈
竞品分析
竞品产品分析、社区配套分析、商业配套分析、资源环 境分析、核心卖点分析等
案例借鉴分析
万科运河东1号、中航mytown、协信春山台等案例分析
方案比选
针对几种不同方案组合，从利润值、利润率、销售周期 等多方面综合评估，选择出最优方案
开发背景回顾
项目属性回顾 核心问题界定
本阶段正合工作内容
2.
整体总规建议
规划指标、功能分区建议、各区物业配置建
[阶段二]
华美〃江北农场项目
明确项目整体 定位方向
议、示范区、售楼中心、等设计建议
3.
住宅产品建筑设计
户型尺寸、价值点、配置、建筑品质风格及 立面处理、环境景观
整体定位深化研判 细化物业发展建议
明确项目产品
规划及设计要点
中小规模商住复合项目，总占地11万方，总建面24.4万方， 其中住宅20万方，商业4.4万方，限高54m，楼面地价区 【基础指标】 域内较高3280元/ ㎡
项目属性
拿地条件：
土地面积
168亩
成交价格
80197万元
土地单价
478万/亩
楼面地价
3280元/㎡
限高
54米
❷
地块指标：
❶
地块
❶ ❷
用地性质
产品线细分 找寻最快速度最高利润
I. 市场趋势
II. 物业细分
A. 别墅物业类型
根据别墅不同的总价段，将三北区域别墅分为五个梯度： 【梯度划分】 顶级型、高端型、舒适型、功能型、门槛型
三北别墅梯度分类整理
产品归类 顶级型 总价 1000万以上 800-1000万 高端型 500-800万 舒适型 功能型 300-500万 200-300万 150-200万 门槛型 150万以下 100-150㎡ 20-30 9000-10000
第二梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品 类型 总建筑面 积（㎡） 地上产权 建筑面积 （㎡） 地上产权 建面均价 （元/㎡） 去化分析 成交总价 （万） 2014年 月均去化 套数 客户分析 客户来 源 核心关注 点
融创凡尔 赛花园
龙湖两江 新宸 东原湖山 樾 万科悦湾
二线临湖 资源
二线景观， 内部环境 品质 二线临湖 资源 高尔夫、一 线江景资源
宏观楼市特征 区域竞争占位
[阶段一]
华美〃江北农场项目
开发方向及机会点
整体定位初步研判
5.
6. 7.
区域客群机会
商业发展方向 项目初步定位
商业发展能级
商业市场需求可能性 项目初步定位
01.
边界
两大阶段工作，本阶段核心工作内容
目的 内容
1. 产品定位及户型配比
成果
客群定位 产品定位及户 型配比 竞争价值定位 总平规划 住宅产品设计 要点
320-500 310-330 400-500 300-500 302-360
6 3 2 2 5 三北： 50% 南岸、 沙坪坝、 九龙坡 30%； 其他 20%
东原湖山樾
万科悦湾 国奥村
品质> 价格> 品牌
1400014400
1150011580
凤凰湾
联排
280-300
280-300
323-346
总价300-500万，无直接景观资源，主打联排，核心关注 【舒适型别墅】 整体环境品质、开发品牌
第三梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品 类型 总建筑面积 （㎡） 地上产权建 筑面积 （㎡） 地上产权建 面均价（元 /㎡） 去化分析 成交总价 （万） 强销期 月均 去化套数 客户分析 客户来 源 核心关 注点
5
典型项目案例： 国奥村
资源特征：江景资源
注：成交数据2014.01-2014.09 国奥村、凤凰湾别墅为尾盘 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
产品形态：叠院；面积220-240平米
销售情况：产品溢价较高，因环境品质佳，且一定控制总价，现为去存量阶段，可售房源为十几套 客户情况：客户主力来自三北区域，看重整体性价比及环境品质 核心卖点：环境品质、产品综合性价比、品牌影响力
融创凡尔 赛花园 龙湖两江 新宸
一线临湖 资源 临江及内 部湖景资 源
临湖独 栋 独栋& 联排
475-683 840-850 556-576
365-617 740-750 476-496
2100030000 2670027000 2300026000
11001300 2000 11001300
1 2 1-2
299-335
210-220
200-215
180-190
540-620
990-1000
1
不足1套
注：成交数据2014.01-2014.09 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
典型项目案例： 万科悦湾
产品形态：双拼别墅；面积
202平米 销售情况：产品溢价高，但因总价高，去化较慢 客户情况：客户主力来自三北区域，看重整体环境品质、及资源条件 核心卖点：绝佳景观资源、整体环境品质及万科品牌号召力 资源特征：一线高尔夫、江 景资源景观
注：2014年成交均价截止9月份 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
别墅市场
面积区间 500㎡以上
典型项目该梯度产品 月均去化套数 2-3
2014年地上产权 建面均价 （元/平米） 21000-30000 19000-28000
300-500㎡
3-5 16000-25000
200-300㎡ 150-220㎡
4. 商业产品建筑设计
产品卖点梳理、业态规划布局、平面空间划 分、建筑形象、立面
商业产品设计 要点
销售中心打造 要点 项目分期策略
5. 6.
销售中心建议 项目分期建议
02.
前期工作
基础工作内容
本阶段已完成的前期基础工作
成果达成
针对区域购房客户进行客户深访，了解其置业目的、置 业需求、关注因素等
成交套数 同比增幅 成交面积 同比增幅 成交均价 同比增幅
别墅 花园洋房 高层住宅
2497 6892 65511
18.8% -20.6% -18.6%
49.48 85.45 573.25
-4.1% -23.4% -21.0%
13121 8976 8195
8.2% -1.5% -2.2%
高层、洋房物业成交套数降幅小于面积降幅，套均面积趋小 别墅成交面积下降，而成交套数大幅增长，套均销售面积下降态势尤为明显；
品比例下滑明显
【高层市场】高层面积70-90㎡，总价40-70万紧凑型刚需户型占主导，产 品整体向紧凑方向发展
2-抽砖效应
产品创新普遍采用压小面积控总价的产品创新手法提升利润空间，同时错位 竞争向下拓展客群，“抽砖效应”显现
别墅挤压洋房，洋房挤压高层，不同形态产品产生直接竞争
Step1：
分物业形态下的
规划布局形态能够实现更高销售溢价能力？
C. 高价值塔楼公建：何种类型能够在区域内商务属性弱的前提下，既能够保证去化，
又能够有
更高溢价！
住宅发展策略
Step1：分物业形态下的
产品线细分，找寻最快速度最高利润
找寻又快又好产品路线！
站位重庆市场，
跳出区域竞争关系，
Step1：
分物业形态下的
产品线细分 找寻最快速度最高利润
全市， 主力为 三北区 域
资源>品 牌
三期（规划中） 销售中 心 二期洋房 二期高层 （待售） &SOHO （未售）
注：成交数据2014.01-2014.09 龙湖两江新宸独栋数据因未备案，采用销售数据 数据来源：重庆市房管局、正合地产数据库
典型案例： 临湖独栋
一期
龙湖两江新宸，紫宸组团
产品形态：独栋、双拼、联排； 面积520-850平米 资源特征：外围800米江湾环抱， 中间以九曲林溪划岸分布
产品创新普遍采用压小面积控总价的产品创新手法提升利 【整体市场】 润空间，同时错位竞争向下拓展客群，“抽砖效应”显现
在地价走高、开发企业利润空间被压缩，开发企业普遍采用压小面积控总价的产品创新手法提升利润空间。 2013年，从成交物业面积分布来看，建面70-90平米的高层为主力供需，100-150平米经济型别墅挤占传统洋房市场份额； 50-100平米创新型小洋房户型挤占舒适高层市场份额。
产品稀缺性：共83栋 ，是龙湖在重庆迄今为止所开发的最大纯独墅组团；
销售情况：龙湖紫宸6月中旬开始认购，短短6天，认购金额达7.7亿元 客户情况：客户来自全市，范围不限，看重资源及产品的极其稀缺性和唯一性 快速去化原因：绝版景观资源、产品极其稀缺性及龙湖品牌号召力
总价500-1000万，二线资源景观，联排为主要形态，客户 【高端型别墅】 核心关注资源和品质
C.
选定最佳产品线后，何种
D. 产品价值体系构建，实现最大化的溢价
问题分解：
公建—— 4.4万方，容积率3，以销售为前提，是挑战更是机遇；
A. 商业>住宅价值，从销售利润贡献角度来说，多修高价值商业更高利润；
B. 高价值纯商业：容量多少符合周边消费需求？何种类型能够满足销售的同时差异化
周边竞争？何种
5-Βιβλιοθήκη Baidu 10-15
12000-25000 11000-20000 10000-13000
总价1000万以上，绝版景观资源，独栋，客户核心关注城 【顶级型别墅】 市绝版资源与产品形态的稀缺，品牌是重要保障
第一梯度
产品形态 三北典型项 目 资源特征 产品类 型 总建筑面 积（㎡） 地上产权 建筑面积 （㎡） 地上产权 建面均价 （元/㎡） 去化分析 成交总价 （万） 2014年 月均去化 套数 客户分析 客户来 源 核心关注 点
观湖 联排
联排 双拼 & 联排 双拼
293-478 314-316 418-575
203-368 244-246 338-495
1900025000
2500036500 1600018000 2700028800 5200055000
510-700 610-900 560-900
2-3 1-2 5 全市乃 至区县、 外省 资源>品 牌>价格
商业/商务 用地 二类居住 用地 二类居住 用地
建设用地
14649㎡ 33659㎡ 63437㎡ 111745㎡
容积率
3 2.2 2 2.2 44810㎡ 199692㎡
计容面积
44810㎡ 72818㎡ 126874㎡ 244502㎡
❸
❸
三个地块加总 商业/商务总建面 住宅总建面
注：区域项目大川水岸楼面地价392元/㎡（2005年）；万科悦湾楼面地 价580元/㎡（2006年）
I. 市场趋势
II. 物业细分
近几年各整体物业比例结构变化较小，各类物业套均面积 降低，别墅面积套均面积降幅尤为明显，市场呈现面积趋 【整体市场】 小化态势
市场趋势
图： 2011年-2014年上半年商品住宅主要物业类型市场份额年度对比（按面积统计）
表： 2014年上半年商品住宅主要物业类型量价一览（单位：万㎡，元/㎡，%）