在建工程转让操作流程

在建工程转让操作流程

咨询政府相关部门该酒店公寓项目可否适用在建工程转让模式（由于各省市相关政策法规和操作流程，各出让方地块和建设项目情况均有所不同，需由出让方咨询项目所在地的分管政府部门）。

出让方与受让方签订收购物业的框架协议，明确：收购的标的物业、价格、面积、付款方式及在建工程转让的操作模式。

受让方对出让方做尽职调查。

受让方在项目所在地设立具有房地产开发资质的项目公司。

出让方与受让方签订在建工程转让协议（等项目完成开发投资总额25%以上，满足在建工程转让条件后，标的物即以在建工程转让模式的转让，并报送政府相关部门），主要合同条款内容包括：

双方当事人情况

项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积等）

转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺

项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限

转让费用的构成、数额、支付方式和期限

项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助

在建工程转让交割日期及方式

双方的权利义务

违约责任

解决争议的方法

签订备忘录，明确框架协议和建工程转让协议的关联性（明确在建工程转让完成后，后续工程继续由原建设方代建至竣工验收交付，框架协议中的总价与在建工程转让合同中的转让价和后续代建费总和相吻合，后续代建方如不能提供各施工合同和发票，则需向在建工程受让方开具代建发票）。

转让方的建设项目如果存在银行抵押贷款，则须将转让工程部分完成抵押释放，保证转让标的物无抵押担保，委托政府职能部门认可的估价事务所对工程现状价值做评估测算并出具估价报告。

转让方和受让方各自向相关政府职能部门出具申请报告。

向政府相关部门提交申请材料（各地有所不同，仅作参考）

转让方和受让方各自的申请报告（国有建设用地使用权转让申请）；

在建工程转让合同原件；

《国有土地使用证》及《土地出让合同》；

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（核原件收复印件）；

建筑工程施工图设计文件审查批准书；

工程设计图纸（平面图、标准层平面图）；

中标通知书、开工报告；

工程建设监理合同；

施工合同书、施工进度表；

转让方、受让方企业开发资质证书、营业执照副本（核原件收复印件）；

该转让项目未抵押的依据。

由开户银行出具的工程项目投入资金达25%以上的书面证明或质检/监理部门出具的工程项目完成情况证明；

内资有限（股份）公司：股东会决议；外资有限（股份）公司：董事会决议；集体企业：职代会决议、主管部门批文；国有企业：国资局批文、主管部门批复（原件）；

工程建设总平面图；

估价事务所对工程现状的估价报告

相关职能部门受理并审核资料，书面批复同意转让后，出让方和受让方按规定缴纳税、费（受让方缴纳契税和合同交易印花税），双方凭税、费收据领取已由房地产交易登记部门登记盖章的在建工程转让合同书。

出让方和受让方持相关职能部门同意转让的书面批复、在建工程转让合同书副本、税、费收据及土地管理、规划部门所需的其他资料，办理国有土地使用证分割，拆分土地证。

出让方向相关职能部门申请拆分原《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证件（如当地政府部门无法将规划许可证、施工许可证等全部4证均完成拆分，则国有土地证拆分后，新国有土地证办理到受让方名下后能凭借原建设方的规划许可证、施工许可证能办理产权证即可）。

完成在建工程转让，后续工程继续由出让方（原建设方）代建至毛坯竣工验收标准（按照法律规定应当将施工总包合同和分包合同均拆分，如施工总包合同和分包合同拆分结算难度较大，则可以由代建方开具待建发票）。

出让方协助受让方办理项目开发贷款，酒店公寓项目预售许可证。

出让方将在建工程项目代建至竣工验收阶段，受让方按照其工程进度支付工程款项。出让方协助受让方办理酒店公寓项目大产证，协助受让方将公共配套面积分摊至各酒店公寓单元的小产证中。