前期介入工作指引

前期介入工作指引1 目的规范物业服务公司对新项目物业服务前期介入的程序和内容,指导新项目物业服务业务的开展。

2 范围适用于集团内的全资及控股的所有项目开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称项目、物业)。

3 职责3.1 物业服务公司负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2 各项目参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业服务前期介入工作的顺利完成。

3.3 项目部应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

4 方法和过程控制4.1 物业服务前期介入的概念物业服务前期介入是指物业公司在接管项目以前的项目开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业服务运作和使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业服务创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保商场正常营业奠定基础。

4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与项目部双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1 规划设计阶段包括:对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2 营销策划阶段包括:物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

4.3.3 施工建设阶段包括:建筑电气工程、建筑管道工程、建筑智能化工程、通风与空调工程、消防工程、电梯工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

5 规划设计阶段介入5.1 规划设计评估准备5.1.1 规划设计评估需要获得的资料。

5.1.1.1 报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

5.1.1.2 企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

5.1.1.3 设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、商场规化布局图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、消防设计说明书、建筑智能化设计说明书、电梯设计说明书、安防设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2 项目部需组织项目说明会,会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

5.1.3 物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘,周边配套状况,进行实地考察。

5.2 项目评估细则。

5.2.1 总体评估。

5.2.1.1 商场规划功能区分合理,和社区交流协调。

5.2.1.2 商场周边道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。

5.2.1.3 建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。

5.2.1.4 交通便利,基本设施配套齐全,出入便捷。

5.2.1.5 设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6 注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。

5.2.1.7 安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。

5.2.1.8 智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化商场建设。

5.2.1.9 便于物业组织管理,节约管理成本。

5.2.1.10 各项技术经济指标在同类商场中水平领先。

5.2.2 分类评估5.2.2.1 安保布局a) 便于安保管理区域分割,消除管理死角。

b) 便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。

c) 人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。

d) 安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。

e) 安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速(详见5.2.2.6智能化设备)。

5.2.2.2 消防布局a) 消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋、消防广播等)充分合理,使用可靠。

B) 消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。

c) 消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。

d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。

5.2.2.3 交通布局a) 各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。

b) 主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c) 机动车位配置充分。

非机动车位配置充分,便于停放。

d) 有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。

5.2.2.4 生活配置a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b) 一般应考虑超市、银行、餐饮、美容美发、影院、文化娱乐、健身会馆、交通等的配套服务功能。

c) 如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。

如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。

d) 商场设置会所,宜独立设计。

会所面积、活动项目宜根据商场面积、档次、经营方式合理配置。

5.2.2.5 设备配套a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。

b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c) 管、井的设置合理,便于维护保养。

d) 公共照明、楼道照明配置合理。

公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。

楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。

水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻商场营业区。

邻商场营业区应采取隔音措施。

5.2.2.6 智能化配置a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁系统、商场巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、商场紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、商场安防系统等,并与中央控制中心联网。

b) 网络智能化一般可配置商场宽带、电子公告牌、商场物业服务网络平台、机电设备远程控制系统。

c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、写字楼表具管理系统、（门、窗）磁报警系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。

d) 中央控制中心位置宜设于商场内部,或与商场相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。

5.2.2.7 房屋单体a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。

d) 商场宜采用统一制作的安全防卫门。

e) 商场外窗应考虑开启方便,尺度合适,隔音防水效果好。

f) 卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。

g) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。

h) 宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止烟回流和串烟措施。

出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。

i) 底层地坪应充分考虑防潮措施。

j) 有上部屋面管道可直接下至一层地面时,应考虑防盗措施。

5.2.2.8 室内配置a) 空调风柜冷凝水和隔霜水应设专管排放,接入排水系统。

b) 商场各类插座、开关位置合理,应与使用习惯一并考虑。

配电箱配出回路设计分配合理。

c) 电视、信息(电话和数据)插座宜分别设置。

d) 商场宜考虑安防系统的配置及扩展功能。

5.2.2.9 绿化配置a) 绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。

b) 绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡。

c) 绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。

d) 绿化品种便于养护,养护成本节约。

e) 绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

5.2.2.10 景观配置a) 景观装饰布局合理。

b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c) 水景系统设计应考虑防渗漏效果。

d) 不宜在商场外设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。

e) 景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、的材料。

f) 泛光照明不影响商户,不造成光污染。

5.2.2.11 公共空间a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。

b) 宜设置可开展营销活动的广场所。

c) 营销活动广场布置合理、均衡,位置适中,并尽量减少对顾客的影响。

d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。

e) 各类表具、表箱设置合理,便于查看、抄收。

楼道内应设置广告栏,宜预休闲椅位置,室外广告栏应有防雨措施。

f) 商场入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。

g) 商场公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。

h) 高层写字楼通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

i) 楼道、楼梯、过道便于道具搬运、人员不易碰撞。

5.2.2.12 生态环保a) 商场内无污染环境的经营性项目。

b) 商场内污水处理排放符合国家规范。

c) 商场内无各类污染源。

d) 商场周边应无直接或间接严重影响顾客的污染源。

e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g) 垃圾房及煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响顾客及环境。

h) 宜在商场内形成自然生态链。