融创城市整体研究项目_天津各区域进入性研究报告(PPT166页)

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2019年天津增产道的项目市场调研的报告-PPT精品文档

国民生产总值分析
2019完成生产总值完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增量首次超过1000亿元，增幅比上年提高1.3个百分点。其中第一产业增加值122.58亿元，增长3.1%；第二产业增加值3821.07亿元，增长 18.2%；第三产业增加值2410.73亿元，增长14.7%。财政收入保持较快增长。全市财政收入完成1489.89亿元，比上年增加285.24亿元，增长23.7%，连续4年净增额超过200亿元。其中地方一般预算财政收入675.55亿元，增长25.1%。主体税种保持较快增长。增值税、营业税、企业所得税和个人所得税四大税种收入合计占到全部税收收入的84.5%，增长21.4%，其中企业所得税增长36.2%，营业税增长22.9%。投资需求增势强劲。全年全社会固定资产投资完成3404.09亿元，比上年增加1015.46亿元，增量首次超过1000亿元，增长42.5%，增幅比上年提高13.4个百分点。其中，城镇固定资产投资3189.44亿元，增长 43.2%，增幅比上年提高12.9个百分点。消费需求增长加快。全年社会消费品零售总额突破2000亿元，达到 2000.34亿元，增长24.5%，增幅比上年提高6.3个百分点，若扣除物价因素，实际增长18.5%，为2019年以来最好水平。
宏观市场小结
天津经济增长居全国前列，人均可支配收入每年都有较大幅度的增长，以此带动了天津房地产市场的发展，房地产的供给与需求呈良好势头。优越的地理条件，给城市经济快速发展奠定了良好的基础，明晰的城市规划奠定了良好的发展格局。
国民经济增速领先，城市经济水平正处于稳步上升阶段，城市化水平不断加快。人民生活水平和消费水平的不断提高，为房地产的快速稳定的发展提供了有机条件

某地产城市整体研究项目天津各区域进入性研究报告

天津市经济主要依赖于第二产业的发展，第三产业不发达，落后一线城市至少七年，但近五年增速快，居全国首位
城市
北京
上海一线广州
第一产业
深圳天津
杭州
二线
一线第二产业
苏州
重庆北京上海广州深圳天津杭州
二线苏州
重庆
北京
一线
第三产业
上海
广州深圳天津杭州
二线苏州
重庆
各产业占比（%）
2010 29073 31838 30658 32381 24293 30035 29219 17532
2011 32903 36230 34438 36505 26921 34065 33070 20250
2012 36469 40188 38054 40742 29626 37511 37531 22968
2011 40.3% 43.9% 35.3% 33.1% 31.6% 42.3% 32.4% 58.7%
2012 41.9% 47.3% —— 33.1% 32.5% 42.2% 32.9% 58.8%
人均可支配性收入占比
➢天津市人均可支配性收入在人均GDP中所占的比重普遍低于一、二线城市，2012年的占比不足北京、上海05年的水平
2010 19934 23200 22807 25012 16562 14755 20219 17879
二线苏州 —— —— —— —— —— —— —— —— 重庆 —— —— —— —— —— 12.4 10.8 12
从产业结构看
➢天津第二产业占主导地位，比重高于一线城市，与部分二线城市相当 ➢天津第三产业发展缓慢，落后一线城市2-5年
从增长率看

融创集团房地产.项目可行性报告模板

融创集团房地产.项目可行性报告模板融创集团房地产.项目可行性报告模板篇一：万科地产项目可行性报告模板万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。

为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

融创集团房地产.项目可行性报告模板doc

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为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

天津调研报告(共8篇)

天津调研报告（共8篇）第1篇：天津调研报告12月27日我们全班同学去天津进行了一次建筑观察。

本报告将从天津五大道、天津古文化街、意大利风情区、天津规划展览馆四部分对本次的观察结果进行总结。

1天津五大道五大道在天津中心市区的南部，东、西向并列着以中国西南名城重庆、常德、大理、睦南及马场为名的五条街道。

天津人把它称作“五大道”。

“去五大道看小洋楼”这句话言简意赅的点出了天津人民对五大道的推崇和喜爱，每一位热情的天津人都会道出一段属于自己心中的五大道。

历史上曾被划为英国租界，这里汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式历史风貌建筑230多幢，名人名宅50余座。

这些历史风貌建筑在建筑形式上呈现出丰富多样的特点，例如文艺复兴式、希腊式、哥特式、浪漫主义、折衷主义以及中西合璧式等，构成了一种凝固的艺术。

进入五大道后仿佛来到了一个欧洲城镇，车窗外一幢幢充满欧式情调的建筑映入眼帘。

红色的瓦整整齐齐地排列着，灰色的砖墙与白色的窗户和黑色的栅栏相映成趣。

给人的整体感觉是干净整洁精致中透露出一种含蓄与素雅。

住宅都带有一个小庭院，里面或是种有老树或是有一个布满藤蔓的露天吧台，而那些随处可见的复古花窗以及壁灯则展示出一种华丽的气质。

我听到有同学说这些意式建筑感觉有些低调，与国外的意式建筑的雍容大气不同。

我后来上网查询得知，在近代中国特殊的历史时期，这里的住户——无论是寓公式的军政要人，还是成功的实业家们，在当时吉凶难卜的社会背景下，全都希图安逸，不事张扬。

在这里建筑的私秘性构成的深遂和幽静的氛围恰恰也是它的特色所在吧。

２天津古文化街随车在五大道转了一遍后，尽管我们都有些恋恋不舍，由于时间的关系，又来到下一个参观地点－天津古文化街听导游的介绍天津古文化街在天津的地位就像故宫在北京城的地位一样，古文化街内有近百家店堂，“中国味，天津味，文化味，古味”是古文化街的经营特色。

走进古文化街，你仿佛来到了近代天津的闹市街头，映入眼帘的是鳞次栉比的清代民间小式店铺和琳琅满目的天津特色文化商品。

天津西部新城项目调研报告PPT课件

GDP增长速度
小于4% 4%—5% 5%—8% 8%—10% 10%以上
房地产市场发展状况
萎缩
停滞甚至倒退
稳定发展高速发展飞速发展
近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处于飞速发展阶段
城市化水平及人均可支配收入
天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。
滨海核心区轨道 B1、B2、B3、B4、B5
规划布局
西部新城定位为滨海新区CLD · 生态宜居新城
滨海新区核心区功能布局图
CLD
COD
西部新城塘沽老城
CBD 于家堡
响螺湾
西部
RBD
新城
北塘
海河两岸
人口发展及预测
受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近 250万人
天津市人均可支配收入变化图
25000
20%
20000
16%
15000
12%
10000
8%
5000
4%
0
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
人均可支配收入
8959 9338 10313 11467 12639 14283 16357 19423
人均消费性支出
20% 15% 10% 5% 0%
全社会固定资产投资 1046.6 1259 1516.8 1849.8 2388.6 3404.1 5006.3
比上年增长
20.30% 20.50% 22.00% 29.10% 42.50% 47.10%

融创置地项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考全套-226PPT

初步设计
扩初报建
扩初成果
景观施工图
施工图
卖场建筑/景观施工图
天津融创置地有限公司
31
2、方案组织设计要点
（1）设计任务书——准确传达项目意图；（2）选择合适的设计合作伙伴；（3）在设计过程应不断审视；（4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；
天津融创置地有限公司
32
2、方案组织设计要点
在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿态的个性社区，以利于持续发展
提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性
天津融创置地有限公司
36
海逸规划序列变化图
1
2 天津融创置地有限公3司
37
四、技术实施（施工图）
项目综合平衡景观方案
土地价值判断项目战略
项目定位（整体操作思路）
土地价值判断项目战略
项目定位（整体操作思路）
规划方案建筑方案
施工图现场实施配合
市场判断室内方案
天津融创置地有限公司
30
三、方案组织
1、方案组织流程简图
详规报审
景观概念方案
项目设计任务书总体规划详规
建筑方案设计
单体方案
与销售部的沟通
与销售部的沟通售楼处设计方案样板间设计方案
景观初步设计
（1）设计任务书——准确传达项目意图
设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实
总论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经济指标
项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、客户定位等

天津市某区域房地产市场调研报告

天津市西青区房地产市场调研报告一、西青区房地产市场概述在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。

作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。

西青区的崛起得益于天津小城镇计划。

与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。

在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。

从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。

假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。

在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。

此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。

西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。

天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。

天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。

随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。

华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。

但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。

梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。

西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。

同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。

此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。

中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。

万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。

天津项目市调报告

研，在决策之前。
天津项目市场研析报告
一
区域规划分析
区域规划总线
天津市
滨海新区
津南区
八里台
天嘉湖项目区域
天津市简介 —中央直辖市
天津市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。全市土地总面首都乃至整个三北地区（东北西北华北）的主要出海口，是北方传统的经济、金融中心，世界十大港口之一，工商业大都市。
一心
以镇区为核心，建设综合服务功能区，打造低碳经济示范小城镇
两带
北部:以八里台工业区为主体，联合双湖微电子功能区，打造低碳产业发展带
南部:(项目地块所处区域）以天嘉
湖旅游区为主体，联合农业科技园，连通鸭淀水库旅游度假区，打造低碳文化旅游带。
八里台镇房地产及土地状况
示范小区一期，总计97栋楼，建筑面积41万平米，容纳居民2000 余户，目前已交付。
资，付款方式以贷款为主，目前销售受一定的新政影响。该区域多以低密度别墅、花园洋房为主，加之少
量的高层住宅。
金地格林世界
富力桃园
红磡领世郡
近津版块
金地格林世界红磡领世郡富力桃园
格林世界区位图
本案
金地格林世界项目位于天津市津南大沽南路延长线旁（距外环线津沽桥600米）。
金地格林世界规划图
津南是滨海新区的重要组成部分，是天津市中心城区和滨海新区的扩展区，规划建设成为以先进制造业为主导、循环经济特色鲜明的新型产业区和宜居型海河南岸新城区。
津南规划
—为八里台的发展提供了契机。
滨海新区的开发开放，为天津市及环渤海地区的发展带来了难得的历史性机遇，津南区也提出了 “东进、西连、南生态、北提升 ”的发展战略布局。本案所处的八里台主要承担“西连”与“南生态”两项重要角色。因此，近两年发展迅速。

天津融某项目消费者市场调研报告

有一定的尊贵感；他们认为：“紧挨着奥运馆，政府在规划时，一定会考虑周边环境……另外，在我家里就可以看到奥运比赛，和朋友说起来是很有面子的。”
❖我们认为，伴随奥运时间的临近，宣传工作的强化，这一地段的优势即将会凸现，尤其是政府在奥运场馆附近的交通规划，将进一步推动房产的升值。
结合百年来丰厚人文资产，向世界级城市昂然迈进
无可取代的唯一地位，才是价值所在
期望与自然的亲
愿景的交集，国际级的视野以前，我们认识世界，现在，世界认识我们
近。
注：红色为提及率较高的关键语句，兰色为有争议的语句
研究结论—M概念价值感更高，H概念沟通力更强
❖ 被访者对两个概念均表示满意，两者目标受众基本一致；
❖被访者对M概念“全世界最有钱的人，都住在金钱无法衡量的地方”存在歧义，语句过于张扬是不同被访者产生不满和喜好的主要原因；
“上下楼等电梯，感觉受管制，有约束感…” “人经常需要和土地接触……长时间感受不到地气，要得病的。”
3）不少被访者追求安逸的生活，别墅成为奋斗的目标；而天津市郊的别墅价格不高，直接与“奥城高档住宅”竞争同一类客户；
4）被访者对于目前天津的高层住宅的物业管理缺乏信心
“居住人多，生活空间狭小” “水箱供水，不干净，水质很差”
用品购买可能性低
研究发现--城市住宅与奥运主题的联接优势未能体现
❖所有被访者都知道天津将设“奥运分会场”，但奥运经济
和他们的自身利益却显得比较遥远；被访者普遍认为，“奥运在天津只是一个分会场，而且就是那几天，（奥运会）过了也就过了，和房产没什么关系。”
❖深访过程中，主持人提出“唯一”与奥运配套的城市住宅，“足不出户，俯瞰奥运”等概念，对于部分被访者，确实
➢“生活节奏快”

天津项目市场研究分析报告

天津项目市场研究分析报告目录三、市场分析 (1)(一)、天津市房地产市场情况 (1)(二)、东丽区房地产市场情况 (3)(三)、张贵庄市场分析 (5)(四)、项目片区内典型楼盘分析 (6)四、项目分析及定位 (8)（一）SWOT分析 (8)（二）客户定位 (9)（三）产品定位 (12)（四）价格定位 (12)一、市场分析(一)、天津市房地产市场情况1、近三年土地市场情况2、2012年天津土地月成交情况注：天津土地市场工业地出让较多,故成交楼面地价个别月份较低。

3、近三年一手房成交面积及均价情况近三年天津房产市场平稳发展，平缓增长。

(二)、东丽区房地产市场情况1、近三年东丽区土地市场情况注：东丽区出让土地多为工业区用地，故成交楼面价较低。

2、2012年东丽区土地月成交情况今年1-12月东丽区，成交多为工业用地。

今年5月本案周边东侧地块，由和泓地产取得，取得价格楼面地价4200元/平方米。

3、近三年一手房成交面积及均价情况(三)、张贵庄市场分析张贵庄片区是天津市规划的十大居住组团之一，且周边拥有东丽经济技术开发区、空港物流加工区、东丽湖旅游休闲娱乐区等诸多产业的支撑，成为东丽区的核心。

随着天津市城市规划的推出，张贵庄区域的城市功能愈发明确，将建设成为天津城市东部，连接市区与滨海新区之间的生态绿色居住片区。

张贵庄区域自然条件优越，是天津市原外环线周边主要的绿地苗圃所在地，区域绿地覆盖率在50%左右，空气清新，有着建设宜居社区先天的优良条件。

随着近几年的不断培育以及诸多品牌开发商的进驻，该片区已经形成了良好的配套环境，以项目宗地为圆心，5公里为半径，涵盖了医疗、教育、购物、休闲娱乐、商务等各种配套，功能齐全。

地铁4号线将于2015年建成通车，将在张贵庄居住片区范围内设有3个站点，大大提升了区域的公共交通可达性和区域整体的价值。

对于环内的大型居住组团而言，同样是一大核心竞争优势。

(四)、项目片区内典型楼盘分析张贵庄地块项目位于张贵庄新市镇区域，该区域已有万科、远洋、金隅等知名房企进驻开发，紧邻项目宗地有四个房地产开发项目，均为近三年开发，其中在售项目为万科金色雅筑、远洋风景、金隅悦城，待售项目为和泓四季恋城。

融创置地(天津)商业运营管理有限公司,融创奥城商管公司2011年度,半年工作汇报.ppt

2009年7月
我们养活了自己——1-6月份经营情况
二．现金流情况
从现金流口径我们也做到了收支平衡，期末余额总计156万元
项目期初余额一、收入小计 1 . 租金收入 2 . 物业费收入 3 . 其他收入二、支出小计 1、工资、保险 2、各项福利 3 、能耗费用 4、保安费用 5、保洁费用 6、推广促销费 7、拆改费 8、日常修缮费 9、停车场费用 10、商管负担的投资回报支出 11、公共区域保险 1 2 、办公费用 13、固定资产购置 14、税金 15、其他支出三、往来小计净现金流期末余额
1. 商管公司上半年实现收入1744万，完成同期预算的89%： • 商业部分：
• 租金收入375万，完成比为143%，其中包含清缴08年欠费90万； • 物业费收入747万，完成比为94%，其中包括清缴前期美美欠费239万，顺安欠费32万；
•
酒店部分：
• 酒店收入199万，完成比为80%， • 其中尚未包涵开办费54万及空置费；
商铺
写字楼
自持
上谷
我们超越了自己——1-6月份经营情况
三．收入完成情况——清缴欠款与预收费
1. 通过加大清缴力度，我们仅上半年就实现清缴欠款307 万元，完成累计欠款清缴的28%； 2. 通过提升服务水平，获得客户的认同，我上半年总计预收费148万元，达到我们历史累计预收费总额的67%
截止2008年累计欠款预收 2009年上半年欠款预收
实际
526 35 536 22 8 340 166 8 38 2 186 60 112 11 78 60 8 23 3 1,686
上谷公司比率预算实际比率
95% 57% 98% 110% 133% 98% 97% 25% 25% 4% 55% 77% 0% 31% 108% 62% 50% 96% 100% 71% 307 77 9 86 8 78 4 24 28 31 1 10 1 18 19 76 5 76 13 63 5 2 8 2 8 11 1 18 83% 60% 95% 98% 56% 88% 155%

天津项目可行性研究报告(模板参考)

天津投资建设项目可行性研究报告如何编写可行性研究报告投资分析/实施方案报告说明—天津，简称“津”，别称津沽、津门，是中华人民共和国省级行政区、直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的环渤海地区的经济中心。

截至2018年，全市下辖16个区，总面积11966.45平方千米，建成区面积1007.91平方千米，2019年末，常住人口1561.83万人，城镇人口1303.82万人，城镇化率83.48%。

天津地处中国北部、海河下游、东临渤海，是中国北方最大的港口城市，国家物流枢纽，北方国际航运核心区，首批沿海开放城市，是中蒙俄经济走廊主要节点、海上丝绸之路的战略支点、“一带一路”交汇点、亚欧大陆桥最近的东部起点，位于海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”“河海要冲”之称。

天津是自古因漕运而兴起，唐朝中叶以后成为南方粮、绸北运的水陆码头；金朝在直沽设“直沽寨”；元朝设“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心；明永乐二年（1404年）正式筑城，是中国古代唯一有确切建城时间记录的城市；清咸丰十年（1860年）天津被辟为通商口岸后，西方列强纷纷在此设立租界，天津成为中国北方开放的前沿和近代中国洋务运动的基地。

历经六百多年，造就了天津中西合璧、古今兼容的独特城市风貌。

全球硅胶行业的发展历史悠久，目前硅胶产品在市场随处可见。

从18世纪，开始发明硅胶管到如今的硅胶行业蓬勃发展，硅胶行业经历了从无到有，从简到繁的过程。

当前正处于兴盛阶段。

该xx项目计划总投资10909.99万元，其中：固定资产投资8481.94万元，占项目总投资的77.74%；流动资金2428.05万元，占项目总投资的22.26%。

达产年营业收入18246.00万元，总成本费用14327.37万元，税金及附加187.56万元，利润总额3918.63万元，利税总额4646.69万元，税后净利润2938.97万元，达产年纳税总额1707.72万元；达产年投资利润率35.92%，投资利税率42.59%，投资回报率26.94%，全部投资回收期5.21年，提供就业职位280个。

融创君澜项目营销思考—一座影响天津城市居住文明的高尚生活领地

1.禁购，2.二套贷首付提高，3、限外；
项目名称滨海湖水木清华
体量 60万 11.8万
产品形式独栋/双拼/联排独栋/双拼/联排
面积区间独栋438-451 双拼216-253
在售三期产品 220-560
在售单价
独栋：20000 双拼：16000
联排：18000 双拼：20000
千万级豪宅别墅因客户置业需求多以自住为主，受新政影响较小，而400-600万总款标段因客户多为投资需求，受新政影响出现动摇迹象且占比较大；
2019年1月26日新国八条
1. 落实地方政府责任 2. 加大安居工程建设力度 3. 完善税收政策、加强税收征
管 4. 强化差别房贷政策 5. 严格用地管理 6. 合理引导住房需求 7. 落实房价约谈问责机制 8. 坚持舆论引导
新津六条延续点
2019年2月21日
新津十条
1. 严格落实国家调控政策，将房价控制在合理水平
强化
政策环境
津十条细则与中央看齐，留地方特色
与“新国八条”基本保持一致，保留了原有的“新津六条”对商品房销售管理、市场监管的细则，在销售终端对楼市调控，保证市场健康有序发展
2019年1月20日新津六条
1. 保障性住房暂不预征土地增值税
2. 商品房不明码标价暂停销售 3. 新建商品房价格实时监控 4. 严格控制酒店型公寓规模 5. 房地产广告列入监测重点 6. 核查开发商企业所得税
9.29新政：
背景：前期政策的效应已经逐渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。
措施：房贷政策，首套房首付比例调整到30%以上，限购政策等。
1.26新政：
背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。

天津商业地产发展现状及趋势分析 PPT课件

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2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。和平路商圈的经营定位为中、低档百货及专卖；客源辐射范围涉及市内六区、郊县顾客及外地游客；消费群体适合各年龄层次，消费群体以中、低收入为主。
和平路商圈的最大问题是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街，且与滨江道商圈业态、定位趋同，而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃。万达商业广场竣工一定程度上丰富了原有业态。但是，与滨江道商圈定位趋同而互相抢夺客源的局面并未发生实质性改变，同时该商圈位于南市商圈和滨江道商圈的中间，交通拥挤、通达性差。
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⑤经营方式由拆散销售到持有经营一直以来，开发商自主规划设计，然后全
部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理、限制物业升值等诸多问题。近年来部分大体量商业项目先确定入驻企业，再进行规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益实践。
商业地产这一房地产业态具有投资回报率高、升值空间大、投资数额大、投资回收期长、受内、外部环境影响大等特征，因此，研究商业地产发展现状，预测未来商业地产发展趋势对科学进行投资决策，降低经营风险具有重要意义。
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一、天津商业地产总体发展现状概述
近几年，天津的各项经济指标都呈大幅度上升趋势，2005全市生产总值达到3665亿元，年均增长13.9%，人均生产总值4300美元，年均增长12.7%；经济结构调整迈出重大步伐，整体素质明显提高，服务业增加值1485亿元，年均增长11.4%；商品购销总额8300亿元，年均增长 27.7%，社会消费品零售总额在2005年已达到了1190亿元；现代物流、商贸会展、房地产等行业规模不断扩大。这些都刺激了商业的发展，随着天津市建设力度的不断加大、环渤海经济圈中心地位的确立，天津商业地产已进入了厚积薄发的快速发展阶段。