房地产产业投资基金

关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1

祁斌王欧

本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。

一、房地产投资基金简介

房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。

在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。

在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。

在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。

二、房地产投资基金发展情况

自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。

在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因

REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。

1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。

1、REITs有效发挥了专家投资、分散风险、规模经济的优势，为投资者参与大规模房地产投资提供了更加便捷的渠道。REITs认购金额小，降低了房地产投资的资金门槛；通过分散化组合投资，降低了投资风险；通过份额的上市交易，避免了投资者直接投资房地产所面临的低流动性问题；通过资金、信息、研究优势，降低了投资成本，提高了投资收益。统计表明，在过去20年中，REITs 波动率低于标普500指数，收益率高于标普500指数，而且具有较高的稳定红利分配，这不仅满足了个人投资者的需求，也赢得了养老金、企业年金、保险公司等机构投资者的青睐。

2、REITs满足了投资者大类资产配置的投资需求。统计表明，房地产投资与股票市场、债券市场的相关度较低，有利于降低投资组合风险，增加收益的稳定性。REITs的出现，增加了投资者的投资品种，优化了其资产配置，深受投资者的欢迎。

3、REITs良好的制度安排、治理结构、透明的信息披露有力地保障了投资者的利益，政府的税收优惠、监管完善、会计准则、中介机构等也积极推动了REITs的健康迅速发展。美国的REITs起源于1960年的《国内税收法》，此后，其严格的监管政策、明确统一的估值和业绩评价准则、诚信尽责的中介机构对REITs的发展均发挥了重要作用。

四、我国发展房地产投资基金的意义

1、扩大我国资本市场的边界和规模，推动直接融资发展，提高我国资本市场的国际竞争力。新加坡、香港发展REITs的经验表明，REITs的快速发展不仅可以大大增强资本市场的规模和实力，更重要的是，可以提高资本市场的地位和竞争力。目前，由于国内资本市场尚没有REITs融资渠道，国内众多优质房地产项目纷纷计划采用REITs的形式赴海外上市融资。05年12月，广州地产商越秀投资（0123.HK）将旗下4处物业以REITs的形式于香港上市，成了内地首只在香港上市的REITs。业界预言，国内地产为主的REITs将成为香港市场的主流。因此，发展我国的REITs，将优质房地产项目留在国内上市，将大大增强我国资本市场的地位和国际竞争力。

2、通过参与REITs的发行、定价、投资管理，提高我国证券公司、基金公司等证券经营机构的综合竞争力。对于证券公司来说，通过参与REITs的发行、定价、研究、承销，将提高它们在房地产投资信托及证券化领域的竞争力，增加它们的盈利能力。目前，REITs发行已经成为新加坡、香港市场新的投行热点。对于基金公司来说，REITs将有助于做大做强中国基金业，提高我国资产管理行业的综合竞争力。从国外经验来看，REITs的资产管理人分为两类。一类是综合资产管理人，旗下管理股票基金、债券基金、REITs等各类资产；一类是单一资产管理人，只管理REITs。两种公司均是以收取管理费收入为商业模式的资产管理机构，REITs对于提高它们的综合实力和盈利能力都具有积极作用。发展我国的REITs，发挥基金公司作为专业资产管理机构的优势，将改善目前基金公司盈利模式单一的局面，为基金公司营造更大的发展空间。

3、为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资本市场的深度和广度。目前，机构投资者在我国发展迅速，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，在此基础上实现所管理资产的保值增值。同时，REITs作为一种独特的金融工具，有利于完善居民的资产配置，满足居民的投资需求，能够在一定程度上分流居民储蓄，增加资本市场的资金供给。另外，近几年来，我国居民房地产投资的热情高涨，民间自