最高院公报：违约方以“不能实现合同目的”为由,主张解除合同获支持
案例〡因法律法规出台导致合同履行不能时的合同解除
案例〡因法律法规出台导致合同履行不能时的合同解除因法律法规出台导致合同履行不能时的合同解除——（2019）最高法民再246号长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局建设用地使用权纠纷再审案裁判要旨由于法律法规或政策出台导致当事人签订的合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持。
鉴于合同当事人对于因法律、法规及政策出台导致合同不能履行均无过错，人民法院可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，仅判决返还支付的价款及按照中国人民银行同期活期存款利率计算的孳息；对于一方当事人为履行合同而支付的契税损失，可由双方当事人基于公平原则平均分担；对一方当事人请求对方当事人赔偿其他损失的诉讼请求，不予支持。
基本案情2010年11月25日，长春市自然资源局与泰恒公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定长春市自然资源局将案涉国有土地使用权出让给泰恒公司，土地及地上物由泰恒公司自行拆迁、补偿整理；泰恒公司在2011年11月25日之前完成拆迁整理工作并开工。
2010年12月24日，泰恒公司向长春市自然资源局缴纳土地出让金2030万元。
2012年9月26日泰恒公司缴纳契税1315000元。
2011年1月21日，国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
因上述条例出台，导致泰恒公司无法自行完成对案涉地块的拆迁整理工作。
泰恒公司遂起诉请求：一、解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》；二、判令长春市自然资源局返还土地出让金2630万元；三、判令长春市自然资源局赔偿泰恒公司已缴纳契税1315000元；四、判令长春市自然资源局给付利息9836491.34元（此利息计算至2016年12月31日，从2017年1月1日至土地出让金全部返还之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。
裁判结果一审法院认为，案涉《国有建设用地使用权出让合同》合法有效。
民法典关于违约方解除合同的原因
民法典关于违约方解除合同的原因探讨民法典中解除合同的正当理由大家好，今天咱们聊聊合同法里头一个挺关键的话题——违约方怎么合法地解除合同。
这可不是件小事，它关系到合同双方的权利和义务，甚至可能影响到法律关系的稳定。
先来说说啥是“违约”。
就是一方没按约定做，或者做了不该做的事，比如你答应我按时交货，结果没做到。
那这时候，如果违约方想解除合同，得找点正当的理由才行。
最常见的情况就是对方不守信用。
比如说，你跟人家说好的事，最后却变卦了，这种时候，如果你觉得继续履行下去会损失更大，就可以提出解除合同。
但你得注意，你得有证据证明对方确实违反了合同，光自己说说可不行。
再来说说“不可抗力”。
有时候，天灾人祸啥的，谁也没办法，比如洪水、地震什么的，这时候，如果合同里规定了这种情况可以解除合同，那违约方就可以以此为由来解除合同了。
不过啊，这得看具体情况，不能随便用。
还有“重大误解”和“欺诈”。
要是合同是在对方误导或欺骗下签的，或者你根本没意识到对方在骗你，这时候，你也可以要求解除合同。
但你得拿出证据来，证明自己是被误导或被欺骗了。
还有“情势变更”，就是合同签订后，因为一些特殊情况导致合同无法履行，这时候，如果合同里允许解除合同，那你就可以要求解除。
但是啊，这也不是随便用的，得看具体情况，不能随便乱来。
最后就是“提前解除”。
有些合同可能会规定，在一定条件下，你可以提前解除合同。
比如，你发现合同里的条款对你特别不利，或者你发现了新的更好的交易机会，这时候，你就可以要求提前解除合同。
总之啊，解除合同这事儿得讲究策略，得根据实际情况来定。
不能光凭感觉或者情绪来做决定。
而且啊，解除合同还得遵守法律程序，不能擅自行动。
这样才能保证自己的权益不受损害。
好了，今天就先聊到这儿吧。
希望大家都能在合同法的世界里游刃有余，保护自己的合法权益。
论违约方合同解除权的合理性 ——以新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案为例
论违约方合同解除权的合理性——以新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案为例摘要：新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案是合同违约方上诉请求解除合同的公报案例，该案为此后违约方主张解除合同提供了裁判依据，具有重大的指导意义。
本文依托案件事实及裁判依据，结合合同法相关理论对违约方享有合同解除权的合理性进行分析论证。
关键词：违约方合同解除权；履行费用过高；权利滥用一、案情简介冯玉梅与新宇公司签订了商铺买卖合同。
涉案房屋虽然已经交付，但新宇公司一直没有为冯玉梅办理过户登记。
此后，由于商业风险，该商场多次停业整顿，商户与公司不能从商铺中实际营利，商铺多数业主为此多次上访。
政府出面解决，与多数商铺业主达成协议，决定由新宇公司收回房屋，改商铺个体经营方式为统一经营。
在回收方案确定之后，其他商铺均已同意解除合同，只有冯玉梅与另一业主始终不愿解除合同。
这导致新宇公司无法进一步对商场进行改造，为此起诉解除合同。
一审法院认为，新宇公司与冯玉梅之间的合同关系合法有效，并且在合同履行过程中，冯玉梅恪守合同，并无违约。
但从公平和诚实信用原则来看，此时双方之间的利益受损情况明显失衡。
因此，法院判决合同解除，并要求新宇公司给予冯玉梅合理的补偿。
二审法院认为，根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
二、合同目的无法实现情形下违约方的合同解除权当事人双方订立合同的目的是为了实现双方所追求的利益目标，合同解除的根本原因在于合同目的不能实现。
首先需要说明的是，合同目的是指合同所欲实现的法律效果。
合同目的无法实现与严重影响合同订立所期望的经济利益具有相似含义。
合同纠纷-合同纠纷-一方的违约行为致使不能实现合同目的
一方的违约行为致使不能实现合同目的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现的，对方可以行使合同的解除权。
合同法对一方违约行为致使不能实现合同目的做了相关规定，下面我们就一起来看看吧！概念解读当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现的，对方可以行使合同的解除权。
这种情形主要包括下面两方面的内容:(1)如果合同履行期限对合同目的实现具有重要意义，迟延履行期限构成了根本违约，非违约方无需催告就可以行使合同的解除权。
具体有以下几种①履行期限构成了合同的必要因素，例如：圣诞礼品、中秋月饼、春联、生日蛋糕、结婚礼服等季节性或节日性很强的货物;②迟延履行后，债权人能能够证明继续履行合同对自己已经没有任何利益了。
例如，债权人证明，由于合同债务人迟延时间过长，市场行情发生重大变化，继续履行将是债权人蒙受重大损失。
(2)违约致使合同目的不能实现，指一方当事人违反合同义务的结果，使另一方当事人蒙受损害的，导致了另一方无法获得在签订合同时所期待的利益。
合同解除权的行使合同的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人享有合同解除权。
但是这并不当然的导致合同的解除，须经解除权人依法行使解除权，才能发生合同解除的效果。
1.合同当事人均可采用通知的方式(口头或者书面)解除合同，解除的通知到达对方当事人的，发生合同解除的效果，无需对方当事人的同意。
2.合同一方行使了解除权后，对方对解除合同有异议的，可以向法院提起确认之诉，确认该合同是否应该解除。
但是，对方提出异议有时间限制，如果双方约定了异议期间的，对方应该在异议期间向法院起诉;如果双方对异议期没有约定的，在解除合同通知到达起3个月以后才向法院起诉的，法院将不会予以支持。
参考案例甲超市为了在中秋节来临之前上架“新月”牌的月饼，于是和乙加工厂鉴定了买卖合同，合同中约定，乙在农历八月初五交货100箱月饼，甲预先支付价款2000元，剩余的5000元在乙交货后支付。
合同目的不能实现时赋予违约方解除权的法理辨析
合同目的不能实现时赋予违约方解除权的法理辨析摘要：守约方可以要求违约方解除合同或者继续履行，这在法律上毫无疑问。
但是，如果违约方要求解除合同呢？这在法律上没有具体规定。
双方观点不一，主流观点认为合同解除权只有守约一方才可行使，违约方因为其违约原因不享有解除权；也有学者认为，从经济利益出发，追求效益原则，应该赋予违约方解除权。
本文拟通过对合同目的、社会成本等视角下，对违约方解除权的合理性进行研究。
关键词：合同解除权；违约方；给付不能随着社会的发展，商事活动不断增加，人们在追求效率的同时也产生了许多法律问题，尤其是买卖合同双方之间的合同履行问题。
一方违约导致合同目的不能实现而要求解除合同，守约方坚持要求合同继续履行，双方坚持不下，不能达成合意，违约方想要解除合同，从此脱身，但是法律未赋予违约方解除权，最后造成的结果就是资源浪费，双方“强买强卖”。
这里的违约方解除权不是一般意义上的赋予违约方解除权，而是在特定严格的情况下赋予其解除权违约方享有解除权具有合理性。
一．双方争议焦点认为只有守约方才享有合同解除权的观点为：基于消灭债权人对待给付义务的目的，享有《合同法》第94条法定解除权的当事人只能是违约方的相对人，违约方非本条中的解除权人。
从《合同法》的体系上看，违约方欲摆脱给付义务的拘束，有其他途径可循。
如因给付不能，令不履行方(违约方)继续承担(原)给付义务已无意义，或因给付艰难，不可苛求其承担该义务，则不履行方原则上只能通过给付不能的规定(《合同法》第110条)免除给付义务。
在满足情事变更的要件时，尚可通过行使解除诉权免除给付义务［《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第26条］。
{1}认为违约方在特定情况下享有解除权的人认为：从法律价值追求、效率的指向、法律效果和社会效果的统一、法律的有限认可等方面可以得出结论法律应该赋予违约方特定情况下的解除权。
论违约方解除合同的条件———兼评《民法典各分编（草案）合同编》第353条第3款
论违约方解除合同的条件———兼评《民法典各分编（草案）合同编》第353条第3款作者：王俐智，孙学致来源：《交大法学》 2020年第1期王俐智孙学致王俐智，吉林大学法学院博士研究生；孙学致，吉林大学法学院教授、法学博士。
目次一、问题的提出：违约方解除合同的争议与《草案》第353条第3款二、客观条件：“不能履行”与“目的不达”的抉择（一）“不能履行”与“目的不达”双重构造的批判（二）“目的不达”优于“不能履行”三、价值条件：权利滥用、合同僵局与显失公平的取舍（一）解除权人不行使解除权难以构成权利滥用（二）解除权人不行使解除权构成合同僵局（三）显失公平及其判断标准四、程序条件：诉讼解除程序（一）诉讼解除程序的理论与实践依据（二）诉讼解除程序相比于通知解除程序的优势五、结论：《草案》第353条第3款之完善建议摘要违约方能否解除合同的问题在理论上有争议也有共识，其关键在于具体条件和程序的设计。
《合同编草案》第353条第3款规定的不能履行与目的不达的双重构造模式既无比较法依据，又与我国既有规则相悖，且易造成适用的混乱，不能履行的单独构造不能解决违约方解除合同的主要争议情形问题，唯有目的不达的单独构造能消解上述问题。
解除权人不行使解除权不符合权利滥用要件，但因其构成合同僵局而违反效率价值；解除权人不行使解除权只满足显失公平客观要件，故其表述应当修改。
诉讼或者仲裁程序的限制符合违约方解除合同的特殊性，相比通知解除，其有利于公正、有效地解决相关争议。
关键词不能履行目的不达权利滥用显失公平2018年9月5日，《民法典各分编（草案）》在中国人大网上公开，向全社会公开征求意见。
自《民法典各分编（草案）》公布以来，《民法典各分编（草案）》的相关条文内容引起了理论界和实务界的广泛关注和评论，其中尤以《民法典各分编（草案）·合同编》（以下简称《草案》）引起的讨论为多。
王利明最新发表在“中国民商法律网”上的文章对《草案》提出了七十七条修改建议。
民法典中违约方解除合同规则探讨分析
民法典中违约方解除合同规则探讨随着我国民商法律制度的不断完善与法治建设的深入推进，违约方解除合同的规定越来越受到人们的关注。
民法典中规定了一系列与违约方解除合同有关的规定，本文将围绕这些规定展开探讨。
一、违约方解除权的基本规则根据民法典第一千四百六十五条的规定，当事人一方未履行合同，给对方造成了损失，对方有权要求履行，也有权解除合同并要求赔偿损失。
同时民法典第一千四百六十六条规定，“当事人一方以在合同中规定的方式已经发出通知，要求对方在合理期限内履行合同，对方在该期限内未履行的，该当事人有权解除合同，并要求赔偿损失。
当事人可以就履行期限达成协议。
”可见，当事人一方未履行合同，导致对方受损失时，对方既有权要求履行，也有权解除合同并要求赔偿损失。
当事人一方发出通知要求履行合同，而对方未在合理期限内履行，该当事人则有权解除合同并要求赔偿损失。
因此，在合同履行过程中，一方未能履行合同所应当履行的义务，将面临被违约方解除合同的风险。
二、解除合同的范围和条件在民法典中，解除合同的条件和范围受到了比较严格的规定，这些规定为维护双方当事人的公平合法权益提供了有力保障。
1. 解除合同的范围民法典第一千四百六十七条规定了解除合同的范围，即：当事人的行为违反了合同规定，致使合同不能实现目的的，另一方有权解除合同并要求赔偿损失；当事人一方释放债务后，不能满足债权人的债权请求，或不能满足债权人的全部债权请求，且债权人催告后在合理期限内未对义务人采取适当的弥补措施的，债权人有权解除合同并要求赔偿损失。
根据上述规定，当事人一方的行为违反了合同规定、致使合同不能实现目的，或者债务人不能满足债权人的债权请求，债权人催告后在合理期限内未对义务人采取适当的弥补措施，债权人均有权解除合同。
而在判断违约行为是否足以导致合同不能实现目的时，则需要具体分析和判断。
2. 解除合同的条件解除合同不是一件容易的事情，需要满足一定条件。
民法典第一千四百六十八条规定了解除合同的条件，包括：（1）违反合同义务：合同当事人双方在签订合同时，各自承担着一定的合同义务。
合同目的不能实现解除合同
合同目的不能实现解除合同合同是当事人之间达成的一种法律约束力文件，规定了各方的权益和义务。
当当事人一方发现合同目的不能实现时，可能会考虑解除合同。
本文将探讨合同目的不能实现时解除合同的相关问题。
1. 合同目的不能实现的定义合同目的不能实现是指由于各种原因，使得合同所规定的目标或内容无法达成或无法实现，从而影响了合同各方的权益。
2. 合同解除的法律依据根据《中华人民共和国合同法》，当合同订立时，当事人应当遵循的原则包括自愿、公平、合法、等价原则等。
当合同目的不能实现时，可以根据合同法的相关规定解除合同。
3. 合同目的不能实现的情况合同目的不能实现的情况有多种，下面列举了一些常见的情况：•自然灾害：如地震、洪水等不可抗力事件导致合同目的无法实现；•政策变化：如法律法规的改变导致合同无法继续履行；•技术问题：如合同所约定的技术无法实现或无法满足合同要求；•供应问题：如原材料供应中断或无法满足生产需求；•经济问题：如因经济危机导致无法按照合同约定的价格履行；•不可抗力：如战争、罢工、突发事件等导致合同无法履行。
4. 解除合同的方式当合同目的不能实现时，当事人可以通过以下方式解除合同：•协商解除：各方自愿协商，达成一致意见解除合同；•法定解除：根据法律的规定，合同出现无法实现目的的情况下可以解除；•仲裁解除：通过仲裁机构对合同争议进行仲裁，裁决解除合同；•法院解除：当事人无法协商一致，可以向法院提起诉讼请求解除合同。
5. 解除合同的注意事项在解除合同时，当事人需要注意以下事项：•提前通知：当事人解除合同应当提前通知对方，避免给对方造成不必要的损失；•违约责任：当事人解除合同时，应当根据合同约定承担相应的违约责任；•证据保存：解除合同后，当事人应当保存好解除合同的相关证据，以备日后维权使用。
6. 解除合同的效果一旦合同被解除，各方的权利和义务也随之终止。
解除合同后，当事人应当进行结算，清算各方的权益关系。
结论合同目的不能实现时，解除合同是一种合法的解决方式。
关于“合同目的不能实现”的司法认定探析
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，存在“因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形的，当事人可以解除合同。
由此可知，因合同目的不能实现而解除合同的处理结果可适用于迟延履行、不能履行、不适当履行、拒绝履行等各种违约形态，而且行使解除权的当事人一方无需进行事先催告。
一般来说，合同目的可以理解为当事人在某个商业交易中拟通过合同的订立、履行来谋求获得的经济利益。
合同目的涉及合同条款约定不明时对合同条款的解释及对合同的法定解除权，其重要性不言而喻。
但《合同法》及其司法解释并未进一步就“合同目的”的具体含义给出一个明确的界定，因此，何为“合同目的”？以及达到何种程度才能够称得上是合同目的不能实现？这些问题的认定和答案在司法实践中存在着诸多不确定性，难以有一个固化的标准和答案，需要结合相关案件的具体案情予以具体分析。
因此，通过司法判例来进一步探究司法机关对于合同目的及其能否实现的认定规则就显得十分必要，现笔者将试着结合本人曾代关于“合同目的不能实现”的 司法认定探析□ 王晓英 | 文理的下面这个案例来进一步探析说明。
案例介绍2016年9月26日，新璟储公司(甲方)与小马公司(乙方)签订了《商业用房买卖合同》（以下简称：“买卖合同”），合同的关键条款约定如下：一、2017年5月31日前，乙方保证自行购买或销售标的物业，并保证甲方实到房屋销售总价98,373,110元，成功销售：购房客户全额支付购房款或购房客户与甲方签订商品房销售合同，支付首付款并经按揭银行贷款审批通过按揭款到甲方指定的账户即视为乙方销售成功。
二、甲方将标的物业以买断再销售的方式给乙方按照本协议的约定进行销售；标的物业交付标准：甲方以现状毛坯房交付给乙方，但需完成上下水入户改建工程。
三、销售方式及期限约定，销售方式：由乙方一次性买断，并按约定期限支付房款，甲方同意乙方销售买断的房源，甲方不自行销售或委托任何第三方销售该项目；甲方作为开发建设单位，同意乙方将购买标的物业销售给第三方，由乙方负责销售工作并负担所有营销费用，甲方配合乙方销售；甲方与乙方指定的第三方签订房屋买卖合同，并配合与第三方完成房屋交易过户及房屋交付等手续，购房客户已支付的购房款计入总销价款；甲方承诺在2016年10月1日前将不少于2套样板房屋按原设计方案装修完毕，并整理开通看房通道及一楼大堂。
最高法院关于“合同目的不能实现”二十五条裁判规则精解（中）
最高法院关于“合同目的不能实现”二十五条裁判规则精解（中）（续前）《民法典》第563条以“合同目的不能实现”作为认定法定解除是否成就的核心主线，统摄各种具体列举情形与兜底情形。
合同目的不能实现，意味着当事人通过订立合同所欲获得的利益无法实现，究其原因在于合同履行中出现根本违约或者不可抗力等情形。
故此，合同目的不能实现是合同目的落空的结果，根本违约行为或者不可抗力是原因行为。
故此，在正确识别交易的合同目的的前提下，司法实践中认定“合同目的不能实现”，除了不可抗力这一特殊因素外，关键在于对根本违约行为的认定。
（一）不可抗力致使“合同目的不能实现”的认定1.援引不可抗力应当注意的问题因不可抗力导致合同目的不能实现，是《民法典》第563条规定的合同法定解除事由之一。
根据《民法典》第180条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
作为影响合同履行的不可抗力的具体情形，《民法典》没有予以明确规定。
一般认为，不可抗力事件主要包括自然灾害、战争、社会异常事件、政府行为等。
（1）不可抗力事件暂时影响合同履行的情形不可抗力事件对合同履行的影响程度不同，并非所有的不可抗力事件都会导致合同无法履行，在不可抗力事件暂时性影响合同履行时，可以通过延期履行的方式实现合同目的，此时当事人不能行使法定解除权解除合同。
（2）不可抗力与合同目的不能实现存在因果关系即使发生不可抗力事件，但并未构成合同履行障碍，即合同目的不能实现与不可抗力事件之间并无因果关系，此时当事人不享有法定解除权。
（3）是否属于当事人以合理注意义务可预见如果当事人在订立合同时，以其承担的合理注意义务可以预见的客观情况，通常不构成合同履行中的不可抗力事件，比如专业房地产开发企业对国家房地产宏观调控政策变化趋势的合理预见。
2.司法实践中关于“不可抗力对合同目的不能实现”的裁判规则司法实践中关于不可抗力对合同目的的影响，主要争议在于自然灾害、政府政策的变化是否导致合同目的不能实现的原因。
违约方合同解除权民法典
违约方合同解除权民法典一、概述合同解除是指当合同当事人之间因一方违约或者双方协议解除合同，使合同权利义务关系终止的行为。
在我国民法典中，对于违约方合同解除权有明确的规定。
本文将为您详细解析民法典中关于违约方合同解除权的相关内容。
二、违约方合同解除权的规定根据民法典的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以要求履行，也可以解除合同。
在此情况下，解除权归对方所有。
但是，在特定情况下，违约方也可以行使解除权。
具体包括以下几种情形：1.因不可抗力导致合同无法履行，双方均可行使解除权；2.当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方可以解除合同；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以解除合同；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。
三、违约方合同解除权的行使违约方合同解除权的行使应当遵循以下程序：1.违约方应当向对方提出解除合同的书面通知；2.对方收到通知后，应当在合理期限内予以答复；3.双方就解除合同的事宜达成一致，办理相关手续；4.违约方按照约定或者合同性质承担相应责任。
四、法律责任违约方在行使合同解除权时，应当承担相应的法律责任。
具体包括：1.违约方应当按照合同约定承担违约责任；2.违约方造成对方损失的，应当赔偿损失；3.双方均有违约行为的，各自承担相应的责任。
在我国民法典中，违约方合同解除权有明确的规定。
当违约方符合一定条件时，可以行使合同解除权。
在实际操作中，违约方应当遵循相关程序，并承担相应的法律责任。
了解民法典中关于违约方合同解除权的规定，有助于当事人更好地维护自身权益。
六、合同解除权的限制虽然民法典赋予违约方在一定条件下解除合同的权利，但这种权利并非绝对。
在以下情况下，违约方的解除权将受到限制：1.违约方的违约行为不严重：如果违约方的违约行为对合同的履行影响不大，不足以达到使合同目的无法实现的程度，那么违约方解除合同的权利可能会受到限制。
最高院公报案例：在合同不具备继续履行条件时允许违约方在承担赔偿责任的情况下解除合同
最高院公报案例：在合同不具备继续履行条件时允许违约方在承担赔偿责任的情况下解除合同恒都律师事务所是一家以资本市场、知识产权、商业诉讼为核心业务的顶尖的综合性律师事务所，专精于为客户解决最重要的问题。
第1233期编号：HDFYSYSS20191233单位｜恒都商业诉讼法律中心作者｜合同与担保专业组杜彦博编者｜恒都微信运营团队最高院2006年第6期公报案例——江苏省南京新宇房产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案[南京市中级人民法院（2004）宁民四终字第470号]裁判摘要：根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
合同解除权，是指合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。
合同解除分为协议解除和法定解除两种。
所谓协议解除，是指合同成立后，在未履行和未完全履行之前，当事人双方通过协商而解除合同。
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
”所谓法定解除，是指根据法律的规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。
《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”合同纠纷中，在单方违约的情况下，守约方有权根据《合同法》第九十四条的规定解除合同，对此理论界和实务界均不存在争议。
最高院裁判观点：对方违约后，守约方继续接受违约方履行行为的，解除权消灭
最高院裁判观点：对方违约后，守约方继续接受违约方履行行为的，解除权消灭裁判要旨：守约方在享有合同解除权的情况下，未行使合同解除权，并接受了违约方逾期支付的价款而未提出异议，表明其已接受继续履行合同的事实，案涉协议并未解除，当然，守约方要求违约方承担违约责任的权利并不因其接逾期支付价款的行为而消灭。
案例索引：《四川京龙建设集团有限公司与简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司等及成都星展置业顾问有限公司等股权转让纠纷案》【(2013)民二终字第54号】争议焦点：守约方接受违约方逾期付款而未提出异议的是否还可行使解除权？裁判意见最高院认为：（一）关于三岔湖公司、刘贵良与京龙公司之间的《股权转让协议》及其《补充协议》是否已经解除的问题三岔湖公司、刘贵良及京龙公司于2009年7月22日签订的《股权转让协议》中关于“不论在任何情况下，三岔湖公司、刘贵良不须、亦不应就或为本协议项下的任何股权转让价款等向京龙公司提供任何形式的发票，但需出具三岔湖公司、刘贵良自行签发的收据或收条”的约定及同年10月22日签订的《补充协议》第8条关于“京龙公司同意并保证，在办理过户手续时，只向相关审批机构提供《股权转让协议》的附件二所列的股权转让协议而非《股权转让协议》或《补充协议》，否则，应视为京龙公司单方违约，京龙公司应向三岔湖公司、刘贵良支付定额违约金2000万元”的约定，均以损害国家税收利益为目的，根据《合同法》第五十二条第（二）项关于“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益”的合同无效的规定，应为无效条款。
《股权转让协议》及其《补充协议》中的其余内容系各方当事人的真实意思表示，根据《合同法》第五十六条关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《股权转让协议》及其《补充协议》的其他条款不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。
三岔湖公司、刘贵良以其未收到京龙公司在2010年3月22日之后支付的5460万元价款、京龙公司实际支付的20000万元价款尚不足总价款的一半、京龙公司将天骋公司的股权转让给张玲构成根本违约导致合同无法继续履行、其在诉讼前及诉讼中均已通知京龙公司合同解除为由，主张《股权转让协议》及其《补充协议》已经解除。
民法典︱最高法院关于“合同目的不能实现”二十五条裁判规则精解
民法典︱最高法院关于“合同目的不能实现”二十五条裁判规则精解合同解除制度作为债务履行不能的救济方式，可以使当事人摆脱原有合同权利义务关系的束缚，在公平合理的基础上重新获得交易自由，进而更好地促进交易效率与市场资源的配置效率。
《民法典》规定的合同解除制度包括约定解除与法定解除，构成了法律行为调整模式与法定调整相互衔接的规范体系。
《民法典》第563条规定的法定解除权，通常被认为是当事人的一项法定权利，即在“合同目的不能实现时”，解除权人有权解除合同。
故此，司法实践中认定当事人是否享有法定解除权，其关键在于如何认定“合同目的不能实现”。
本文在综合分析中国裁判文书网中最高法院关于合同解除的100个相关案例的基础上，选取典型案例，发掘法律条文的原则规定在司法实践中的具体形态，了解并掌握最高法院在具体争议问题上的裁判尺度，进而在“同案同判”价值目标的指引下为类似纠纷的解决提供切实可行的思路。
（一）合同目的的界定1. “合同目的不能实现”是判定法定解除的实质标准当事人是否具有法定解除权的关键，在于判断合同目的能否实现，不管是预期违约、迟延履行或者其他违约行为，如果不影响合同目的实现，通常不允许以法定解除权解除合同。
司法实践中关于如何认定“合同目的不能实现”，通说认为，其等同于根本违约，此时因债权人的履行利益落空，合同已无继续履行之必要。
《民法典》第563条第1款列举的各种具体法定解除事由，均属于导致合同目的不能实现的具体事由。
“合同目的不能实现”作为判定法定解除的实质标准，首要问题是应当正确识别当事人订立合同的目的，司法实践中许多争议源自对不同交易的“合同目的”的认识差异。
2. 合同目的与合同动机的区分对于合同目的，民法学理上认为包括客观目的与主观目的，客观目的即典型的交易目的，是给付所欲实现的法律效果，合同的主给付义务通常体现了“合同目的”，具体而言是指合同标的在种类、数量、质量方面的要求及表现；主观目的是指当事人订立合同的动机。
最高法：仅当违约使合同目的不能实现时，才有适用解除合同的空间?
最高法：仅当违约使合同目的不能实现时，才有适用解除合同的空间一般情况下，合同自当事人签字(和/或)盖章后成立并生效，符合约定解除条件或法定解除条件的一方当事人(通常是守约方)可以依法解除合同。
合法有效的合同解除权属于形成权，即合同一方的单方通知就能解除合同，并不需要对方的同意。
实践中，违约方以'不能实现合同目的'为由，主张解除合同，能否获得支持呢？与此相关的合同解除问题，有哪些坑需要注意，本文通过10个典型案例，分别说明。
《民法典》第563条（原合同法第94条）确立了合同法定解除权制度。
这一制度的首要之意固然是在于授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；但法定解除权制度作为合同法项下的制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重。
解除合同本就不是违约情形下唯一的救济手段，更不是当然的救济手段。
若合同动辄可得解除，交易关系动辄可致流产，则必将引发市场秩序的混乱、交易成本的虚高和资源配置效率的低下。
故尽管依据《民法典》第563条之规定，如一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，则另一方有权解除合同；但仍须明确，仅当违约致使合同目的不能实现时，方存在适用解除合同这一救济方式的空间。
换言之，该条款项下合同法定解除权的行使须以一方的违约行为致使合同目的落空为标准。
综上，为实现合同法定解除权制度的主要价值，必须对《民法典》第563条予以严格适用，而要严格适用该条款，关键在于正确认定合同目的，避免对合同目的作出超越当事人真实合意的扩大解释。
比如在技术合同领域，特别是在涉及技术工业化的合同中，尤应注意对合同法定解除权的适用予以严格规范。
工业化是科学技术转变为生产力的关键阶段。
从实验室到工厂，从试产到量产，通过反复的调试、不断地改进去克服已知和未知的困难，是技术工业化的必经之路。
一方当事人违约造成合同目的无法实现应解除合同
一方当事人违约造成合同目的无法实现应解除合同作者：晨阳来源：《职工法律天地·上半月》2017年第04期2014年1月1日，原告张某与被告王某、被告程某经协商并签订协议书。
协议书约定：王某将其拥有的某文化有限公司（以下简称文化公司）100%股权转让给张某、程某，张某和程某给付股权转让款60万元。
协议签订后，王某应配合张某及程某完成相关变更手续。
协议书还约定了其他内容。
张某和程某支付30万元转让款后，王某和程某未经张某同意，擅自到工商局进行了股权变更登记，王某将文化公司100%股权全部转让给了程某。
2014年11月25日，程某已将文化公司100%的股权转让给了案外人姜某，并已经做了工商变更登记。
为此，原告张某诉至法院，张某认为王某和程某的行为已构成严重违约，致使张某无法实现合同目的，请求解除原告张某与被告王某及被告程某于2014年1月1日签订的《股权转让协议》中涉及张某部分的权利义务关系。
法院审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。
关于本案所涉的由原告张某、被告王某、被告程某于2014年1月1日签署的协议书，该协议书中明确约定文化公司全部财产归程某、张某所拥有。
协议签订后王某需配合张某、程某完成营业执照变更及各项后续交接事宜。
上述约定表明协议书的目的是文化公司归张某和程某所拥有，张某和程某成为文化公司的新股东，王某需配合张某和程某完成营业执照变更及各项后续交接事宜。
但签订协议后，王某在张某并不知情的情况下将文化公司全部股权转让给程某，程某成为文化公司唯一股东，占文化公司100%的股权。
现程某已将文化公司的全部股权转让给了案外人姜某。
法院认为，王某与程某的转让行为与合同约定的目的并不一致，致使张某无法实现其合同目的，同时也与协议约定的文化公司归原告张某、被告程某所拥有的内容相违背。
根据《合同法》的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
最高院建设工程施工合同司法解释第八条-发包人的合同解除权
第八条发包人的合同解除权［司法解释原文］承包人具有下列情形之一,发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：(一）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；(二）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；（三)已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；(四)将承包的建设工程非法转包、违法分包的。
[条文主旨］本条是关于发包人合同解除权的规定。
从法律上讲,合同解除分为约定解除和法定解除两种。
本条主要是解释《合同法》第九十四条规定的法定解除权在建设工程施工合同中具体适用情形。
从审判实践上看，发包方在发包工程时处于优势地位，承包人为承揽工程竞争激烈;但随着合同履行，承包人进场施工后，发包人的优势地位也随之减弱。
解除合同对双方来讲,损失都很大，在一般情况下当事人都不希望解除合同。
解除不是合同履行的常态，应按照《合同法》规定，限制合同解除权的行使。
而《合同法》关于法定解除的规定比较原则，结合建设工程施工合同的解除问题，应进一步明确解除权行使的具体情形，从而达到限制合同解除的目的。
本条规定了发包方解除合同的几种情形，虽然条文是对发包方解除权的界定，是从正面规定解除权行使的条件,但实际上是对发包方合同解除权的一种限制，故在审判实践中应严格掌握。
[理解与适用]一、关于合同解除的基本问题（一)、合同解除概念合同解除概念,在各法系学者间，向有分歧。
争议的焦点在于合同解除是否包括协议解除、约定解除。
大陆法系学说一般认为协议解除非以解除权存在为必要,协议解除是双方同意的行为，因而不属于合同解除范畴。
英美法系的合同解除有广义和狭义两种.其狭义的合同解除相当于大陆法系的合同解除，是指当事人一方违反条件(在英国法上）或重大违约(在美国法上）时，对方当事人行使解除权,使合同关系向将来消灭的现象。
英美法系把广义的合同解除称为消灭,它与合同消灭是同义语.这样，合同不仅可以由于违约解除,还可以由于双方协议、履行、合同落空而解除。
最高院合同解除权典型案例9篇
最高院合同解除权典型案例9篇▌一、违约方以'不能实现合同目的'为由，主张解除合同获支持裁判要旨：一、当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。
法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。
但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。
二、有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
案件来源：最高人民法院公报案例 XY公司诉冯某商铺买卖合同纠纷案▌二、合同通知解除，必须符合法定或约定解除条件裁判要旨：当事人一方解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。
案件来源：最高人民法院民事判决书 (2013)民一终字第18号▌三、因对方违约解除合同后，有权要求赔偿损失，赔偿损失的范围可包括合同法第一百一十三条规定的“合同履行后可以获得的利益”裁判要旨：合同解除后，应根据合同解除的具体原因确定双方承担的责任。
若合同是因一方违约解除，守约方除可根据合同法第九十七条规定请求恢复原状、采取其他补救措施外，还可根据合同法第一百零七条规定和第一百一十三条规定请求违约方赔偿损失。
若守约方已经履行完毕主要合同义务的，损失赔偿的范围应当包括合同履行后可以获得的利益。
案件来源：最高人民法院裁判案号：(2015)民提字第162号中国联合网络通信有限公司红河哈尼族彝族自治州分公司与红河东佑房地产开发有限公司、云南晟邦融资担保有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案▌四、一方在发出解除合同通知时实际并无解除权，另一方未在约定或法定的期间以向法院提起诉讼的方式提出异议，不发生合同解除的效果裁判要旨：合同法司法解释(二)第二十四条规定：“当事人对合同法第九十三条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
最高院公报违约方以不能实现合同目的为由主张解除合同获支持
最高院公报：违约方以“不能实现协议目的”为由，主张解除协议获支持律博士学堂由著名律师项先权博士发起设立，依托浙江新台州律师事务所的专业优势，整合中国著名法学家、法律风险管理专家、司法实务部门的权威人士组成。
以O2O方式向公司家、商务人士、社会公众开展法律培训、提供法律帮助，旨在传播法律文化，弘扬法治精神。
案情简介：原告：江苏省南京XY房产开发有限公司，住所地：江苏省南京市中山路。
法定代表人：周某，该公司总经理。
被告：冯某，女，40岁，住安徽省马鞍山市金家庄区。
原告江苏省南京XY房产开发有限公司（以下简称XY公司）因与被告冯某发生商铺买卖协议纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。
原告诉称：被告与原告签订商铺买卖协议一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。
被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。
1999年6月18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司（以下简称嘉和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。
当年12月，购物中心又在时代广场开业。
由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2023年1月停业。
时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷规定退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。
为维护社会稳定，政府出面协调，规定原告回收已售出的商铺。
其间，原告的股权经历二次调整。
新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对导致的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将本来的市场铺位式经营，改变为统一经营。
为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。
目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，此后也不也许恢复。
由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。
上述情形构成情势变更。
请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖协议，被告将所购商铺返还给原告，以便原告可以完毕对时代广场的重新调整。
购房合同目的无法实现
一、案情简介原告（以下简称“买方”）与被告（以下简称“卖方”）于2021年5月签订了一份购房合同，约定卖方将其位于某市的房产出售给买方，总房价为人民币200万元。
合同签订后，买方按照约定支付了首付款100万元，并按期支付了剩余房款。
然而，在交房过程中，买方发现卖方所售房产存在严重质量问题，且卖方无法提供房产证等合法证件。
因此，买方认为购房合同目的无法实现，遂向法院提起诉讼，要求解除合同并返还已付款项。
二、合同目的无法实现的原因分析1. 房产质量问题根据《中华人民共和国合同法》第一百零三条的规定，当事人应当保证其提供的商品或者服务符合合同约定的质量要求。
本案中，卖方所售房产存在严重质量问题，如墙体开裂、地基下沉等，严重影响了买方的居住安全和居住质量。
因此，卖方未能履行合同约定的交付合格房产的义务，导致购房合同目的无法实现。
2. 缺乏合法证件根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记。
本案中，卖方无法提供房产证等合法证件，说明其对该房产的产权存在争议或瑕疵，无法保证买方对该房产的合法所有权。
因此，买方无法实现购买合法房产的目的。
3. 违约责任未履行根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，卖方未能按照合同约定交付合格的房产，且无法提供合法证件，已构成违约。
但卖方未履行违约责任，导致购房合同目的无法实现。
三、法院判决法院经审理认为，卖方所售房产存在严重质量问题，且无法提供合法证件，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，买方有权解除合同并要求返还已付款项。
因此，法院判决如下：1. 解除原告与被告之间的购房合同；2. 被告返还原告已付款项100万元；3. 被告承担本案诉讼费用。
四、启示本案提醒我们在购房过程中应注意以下几点：1. 仔细审查房产质量，确保房屋符合合同约定；2. 了解卖方产权情况，确保购买合法房产；3. 在签订购房合同时，明确约定违约责任及处理方式；4. 如发现合同目的无法实现，及时采取法律手段维护自身权益。
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最高院公报：违约方以“不能实现合同目的”为由，主张解除合同获支持律博士学堂由著名律师项先权博士发起设立，依托浙江新台州律师事务所的专业优势，整合中国著名法学家、法律风险管理专家、司法实务部门的权威人士组成。
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案情简介：原告：江苏省南京XY房产开发有限公司，住所地：江苏省南京市中山路。
法定代表人：周某，该公司总经理。
被告：冯某，女，40岁，住安徽省马鞍山市金家庄区。
原告江苏省南京XY房产开发有限公司（以下简称XY公司）因与被告冯某发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。
原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。
被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。
1999年6月18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司（以下简称嘉和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。
当年12月，购物中心又在时代广场开业。
由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。
时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。
为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。
其间，原告的股权经历二次调整。
新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。
为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。
目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。
由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。
上述情形构成情势变更。
请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。
原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。
原告提交以下证据：1．商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系；2．物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；3．新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱，无法正常经营；4．XY公司会议纪要，用以证明原告始终在努力处理各位业主反映的问题；5．情况说明及统计，用以证明大部分业主因不满时代广场的混乱经营状况，提出退商铺的要求；6．玄武区人民政府会议纪要，用以证明时代广场存在的问题已经引起当地政府重视，政府部门参与协调；7．关于商铺商业氛围的改善意见和建议，用以证明时代广场内商铺经营状况不佳的原因，以及进行重新调整的必要性；8．南京市外经委通知，用以证明原告的股东已作过调整；9．原告致被告的函件，用以证明原告向被告提出过解除合同的请求及理由；10．时代广场现状照片，用以证明时代广场已全面停业，原分割各商铺的幕墙均已拆除，正在对全面布局重新调整；11．物品清单及公证书，用以证明原告将被告商铺内的物品进行清点后，拆除了该商铺的玻璃幕墙。
被告辩称：被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。
合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。
原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。
原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。
被告未提交证据。
南京市玄武区人民法院经审理查明：新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。
位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场，是原告XY公司开发建设的商业用房。
该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。
地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归XY公司自有。
1998年10月19日，XY公司与被告冯某签订了一份商铺买卖合同，约定：XY公司向冯某出。
售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22.50平方米，每平方米售价16 363.73元，总价款368 184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。
1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。
合同签订后，冯某按约支付了全部价款。
1998年11月3日，XY公司将2B050号商铺交付冯某使用，但一直未办理产权过户手续。
1998年，原告XY公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉和公司经营。
1999年6月，嘉和公司因经营不善停业。
同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。
2002年1月，购物中心也停业。
这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。
在此期间，XY公司也两次变更出资股东。
XY公司的新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。
2003年3月17日，XY公司致函被告冯某，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。
3月27日，XY公司拆除了冯某所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。
6月30日，XY公司再次向冯某致函，冯某不同意解除合同。
由于冯某与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，XY公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。
XY公司为此提起诉讼。
根据原告XY公司的申请，法院委托南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对被告冯某所购商铺的现行市场价值进行评估。
评估报告确认，该商铺在2004年3月3日的价值为531 700元。
审理中，法院主持了调解。
原告XY公司认为，为使时代广场真正发挥效益，经营方向和方式必须改变，不可能保留商铺式经营。
如果被告冯某与案外人邵家再在时代广场内经营商铺，将影响时代广场内新格局下的整体经营。
为此，XY 公司不仅愿意给冯某退还全额购商铺款，还愿意以承担逾期办理产权登记过户手续违约金的名义，给冯某补款48万元，用于补偿冯某的经济损失。
冯某认为，时代广场走到今天这一步，责任全在XY公司，与己无关；XY公司愿意给付的款项，不够弥补自己的损失；XY公司如果真愿意解除商铺买卖合同，应当按每平方米30万元的价格给予赔偿。
XY公司认为，全南京市任何一处房产均无30万元一平方米的价格，冯某提出难以令XY公司接受的赔偿价格，表明其根本不想解决纠纷；这个纠纷不解决，时代广场固然不能竣工，冯某也别想经营。
由于双方当事人各执己见，调解未果。
本案应解决的争议焦点是：商铺买卖合同应当继续履行还是应当解除?如果解除，应当在什么条件下解除?一审裁判：南京市玄武区人民法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
”“依法成立的合同，受法律保护。
”原告XY公司与被告冯某签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。
合同签订后，冯某履行了给付价款的义务，XY公司也将商铺交付给冯某使用。
后由于他人经营不善，致使时代广场两次停业，该广场内的整体经营秩序一直不能建立，双方当事人通过签订合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局。
合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
”原告XY公司在回收了大部分业主的商铺后，拟对时代广场重新进行规划布局，争取再次开业。
被告冯某坚持XY公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺，否则就要求继续履行商铺买卖合同。
虽经调解，由于双方当事人互不信任，不能达成调解协议，以至XY公司的6万平方米建筑和冯某的22.50平方米商铺均处于闲置状态。
考虑到冯某所购商铺，只是XY公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。
在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。
为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。
现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持XY公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。
冯某以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求XY公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。
考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。
从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯某在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。
鉴于被告冯某在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯某能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。
原告XY公司同意在商铺买卖合同解除后，除返还冯某原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给冯某补款48万元，这一数额足以使冯某的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。
一审判决：据此，南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决：一、原告XY公司与被告冯某签订的商铺买卖合同予以解除；二、被告冯某给原告XY公司返还时代广场内编号2B050的商铺，于本判决生效之日起10日内交付；三、原告XY 公司返还被告冯某的商铺价款368 184元，赔偿冯某商铺的增值额163 516元，合计531 700元，于本判决生效之日起10日内付清；四、原告XY公司赔偿被告冯某逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元，于本判决生效之日起10日内付清。
本案案件受理费7867元、评估费2650元，由原告XY公司负担。
二审裁判：一审宣判后，冯某不服，向南京市中级人民法院提起上诉。
理由是：一、一审已经认定双方之间的商铺买卖合同合法有效，但却在既不是当事人协商一致解除、也不存在法定解除条件的情况下，仅凭被上诉人提出的履行合同会对其重新规划布局造成影响为由，就判决解除合法有效的合同，于法无据。
二、情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。