上海零售业态的变迁与城市商业空间结构_何丹
上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向
成功的写字楼项目通常选址在 商业繁华、交通便利的地段，
且符合市场需求。
设计与品质
高品质的设计和建造是吸引租 户的重要因素，同时要考虑绿 色环保和节能减排。
营销与招商
有效的营销策略和招商渠道是 确保项目成功的关键，需注重 品牌推广和客户关系管理。
运营与服务
优质的物业管理、设施维护和 租务服务是保持项目竞争力的
当前市场状况
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供应情况
上海写字楼市场供应充足， 甲级写字楼占比逐年上升， 新兴区域不断涌现。
需求情况
国内外企业需求旺盛，金 融、科技、专业服务等领 域成为主要需求来源。
租金水平
整体租金水平较高，但受 市场供求关系影响，不同 区域和楼宇的租金差异较 大。
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城市发展对写字楼的影响
城市规划与政策
城市规划
上海的城市规划对写字楼的发展具有重要影响。例如，陆家嘴金融贸易区的设 立，为该区域的高档写字楼提供了发展的契机。
政策支持
政府出台的相关政策，如税收优惠、土地供应等，对写字楼的发展起到了积极 的推动作用。
交通网络的发展
地铁建设
随着地铁网络的不断完善，写字楼周边的交通条件得到极大改善，提升了写字楼 的吸引力。
绿色交通
鼓励使用公共交通、非机 动车等绿色出行方式，减 少交通对环境的污染。
高科技智能化
智能化管理系统
运用物联网、大数据、人工智能等技术，实现楼 宇的智能化管理，提高运营效率。
智能办公设施
提供智能化的办公设施，如智能会议系统、智能 照明等，提升办公体验。
数字化服务
利用数字化技术，提供线上租赁、线上物业服务 等功能，提升服务品质。
上海市消费者出行特征与商业空间结构分析
上海市消费者出行特征与商业空间结构分析王德;张晋庆【期刊名称】《城市规划》【年(卷),期】2001(025)010【摘要】运用上海市第二次交通调查的相关数据,从上海市消费者购物出行角度对商业空间结构进行了分析.指出上海市商业空间结构具有等级序列明确、空间分布不均和强中心线型结构的特征.一级商业中心(市级商业中心)南京东路,二级商业中心(准市级商业中心)四川北路,三级商业中心(次商业中心)静安寺、人民广场、淮海中路,四级商业中心(区商业中心)沪西体育场、国际展览中心、上海电视台、豫园、杨浦体育场、虹口体育场、和平公园、徐家汇、五角场构成等级结构清晰的四级商业体系.研究还揭示了徐家汇地区有成为准市级商业中心的可能,在浦东、彭浦与闸北地区交界区域、杨浦地区有潜力形成次市级商业中心的可能.【总页数】9页(P6-14)【作者】王德;张晋庆【作者单位】同济大学建筑与城市规划学院;清华大学建筑系【正文语种】中文【中图分类】TU984.13【相关文献】1.上海市人民代表大会常务委员会关于消费者权益保护委员会行使《上海市消费者权益保护条例》赋予消费者协会职能的解释 [J], ;2.关于《关于提请对<上海市消费者权益保护条例>有关消费者协会职能适用等问题作出解释的议案》的说明——2004年2月1 8日在上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十次会议上 [J], 柴俊勇;;3.关于《上海市人民代表大会常务委员会关于消费者权益保护委员会行使消费者协会职能的解释(草案)》的说明——2004年2月18日在上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十次会议上 [J], 孙运时;;4.上海市人民代表大会法制委员会对《上海市人民代表大会常务委员会关于消费者权益保护委员会行使消费者协会职能的解释(草案)》的审议结果报告——2004年2月19日在上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十次会议上 [J], 沈国明;;5.上海市曲阳路社区商业空间结构分析 [J], 王晓琳因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
上海城市商业综合体发展现状及发展方向分析
上海城市商业综合体发展现状及发展方向分析一、城市商业综合体功能性及特征商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
随着城市的发展，商业综合体应运而生。
它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
二、上海市城市商业综合体发展现状2019年中国北京、上海均拥有超过100家购物中心，上海且核心商圈首层平均租金超过2000元/月/平方米，达到2478元/月/平方米。
2018年上海市已开业城市商业综合体达256家。
其中，商场商业建筑面积10万平方米以上的有63家。
全年全市城市商业综合体实现营业额达1777.02亿元，同比增长16.7%。
2019年上海市已开业城市商业综合体达277家。
其中，商场商业建筑面积10万平方米以上的有69家。
2019年上海市城市商业综合体实现营业额1972亿元，同比增长14.6%。
2018年上海市新集聚商业零售品牌首店835家；2019年上海市新集聚商业零售品牌首店986家，其中全球首店及亚洲首店、全国首店及大陆首店、华东区域首店、全市首店占比分别为2%、22%、13%和63%。
三、城市商业综合体发展方向商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。
上海历年“店王”商圈分析谁是业绩“王中王”
上海历年“店王”商圈分析谁是业绩“王中王”在1997年前后，随着上海第一个都会型购物中心梅龙镇广场、地区型购物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城几乎同时亮相，购物中心这一新兴商业业态便在魔都——上海开启了漫漫征程。
此后，港汇、恒隆、新天地、正大、来福士、百联西郊、大宁、K11、IFC、浦东嘉里城等风格各异的购物中心层出不穷。
虽说，这些购物中心先锋在开业之初几乎全部不被看好，甚至面临当时优势百货企业的封杀与嘲笑(2010年之前，百货店总体上还是掌控着沪上商业主动权)。
但自2011年开始，城市外扩加速，上海市级商圈数量进一步猛增(五角场、虹桥、中山公园、中环由区级商圈升级为市级)，购物中心加速扩展，百货业发展步入下滑通道。
TIPS：目前全上海年销售额超过20亿元的百货店只有3家，超过20亿的购物中心则多达十来家。
再加上奥特莱斯在上海四处开花，除了百联青浦奥特莱斯业绩勇冠全国外，浦东佛罗伦萨小镇、米格天地、上海国际时尚中心、奕欧来分布于全市，百盛优客、飞洲国际等城市奥莱也相继兴起。
这让上海商业正呈现多维度、多元化的发展趋势。
一方面，商业竞争日趋激烈;另一方面，特色创新的休憩型、娱乐型、生活型项目，都有各自的生存空间。
在这个百家争鸣、百花齐放，同时也是物竞天择、大浪淘沙的年代。
上海商业的中坚力量正厚积薄发积极创新应变，如K11、淮海755、百盛优客、大悦城、大宁国际商业广场、嘉亭荟、浦东嘉里城、IAPM、七宝万科广场。
据搜铺网统计数据显示，发展至目前，上海已拥有各类大中型商业项目超过200家。
但同时，由于商场越来越多，分布越来越密，导致商圈分化在所难免，部分以传统中小型百货店为龙头的市级商圈出现衰退，比如淮海路、四川北路。
即便是蝉联了近一个世纪的“中华第一商圈”——上海南京东路也由于多商圈分流而将宝座转让给了南京新街口。
当然，如将南京东路加上南京西路，则整个大南京路依然是全国第一商圈。
一、上海历年店王类型&所属商圈比对1、上海历年TOP12商场类型比对事实上，在2000年之前，上海商业市场完全由百货店一统江湖，但1995前后萌芽的购物中心至2000年开始小试牛刀勉强进入十二强，并在2005年终于和百货平起平坐，2010年迎来拐点大幅反超百货，奥莱表现更是出众。
上海K11商业报告
引言概述
上海K11商业报告（二）
本文旨在深入探究上海K11商业的发展情况，通过对其引入的新业态、推动区域经济发展、创新商业模式、优化消费环境和提升文化内涵等方面进行详细分析，揭示上海K11商业的成功之处以及对当地经济和文化的积极影响。
正文内容
一、引入新业态
1.引入互联网时代的新零售模式
2.推动线上线下融合发展
3.独特的商业场景设计和整合文化元素的创新
二、推动区域经济发展
1.带动周边商业环境的提升和发展
2.吸引了大量国内外优质品牌入驻
3.促进了商业地段房价的上涨和土地价值的提升
三、创新商业模式
1.以消费体验为核心的商业模式
2.引入VR、AR等新技术，提供个性化的购物体验
3.践行可持续发展理念，推动绿色商业发展
四、优化消费环境
1.讲究精致的细节和服务
2.提供多元化的购物、娱乐和餐饮选择
3.注重人文关怀和用户体验，提升顾客忠诚度
五、提升文化内涵
1.举办各类艺术和文化活动，丰富城市文化生活
2.推动本土文化的保护和传承
3.促进艺术家和设计师的交流与合作
总结
通过引入新业态、推动区域经济发展、创新商业模式、优化消费环境和提升文化内涵等方面的努力，上海K11商业取得了令人瞩目的成就。
其成功不仅在于其商业模式的创新，更在于其深度融合了本土文化元素和艺术氛围，塑造了独特的商业场景。
上海K11商业的发展不仅对当地经济的刺激作用明显，也为周边商业环境的提升做出了积极贡献。
未来，我们有理由相信，上海K11商业将继续发挥其创新力和引领力，为城市经济的发展和文化内涵的提升做出更大的贡献。
上海新天地业态分布及经营模式分析报告-PPT精选文档
• 万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模 式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全 照搬就会出问题。
• 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总 建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应 该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上 的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例 如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做 映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌， 不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改 造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要 建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格 式和规范去描述属于成都本土的东西。
• 那里的时尚精品店紧追国际流 行色，不逊半步，中华文化商 场出售的是艺人工匠们独创的 居家用品，工艺品和旅游纪念 品，完全是地道的中国味。露 天广场上丰富多彩的文化表演 让游客有许多的参与。石库门 博物馆通过对一幢楼的重新布 置。家具摆设，原汁原味地再 现20世纪初上海一家人的生活 形态，让游客在怀旧寻根的情 绪中了解上海的历史文化。博 物馆也通过图片。录相了解上 海新天地从石库门建筑旧区到 时尚休闲步行街的演变。
• 美国旧城改造专家本杰 明· 伍德设计事务所和东方 文化背景的新加坡日建设 计事务所以及同济大学设 计院的共同配合，分别以 不同视角剪裁石库门里弄。 为了真实体现上海历史文 化，保留石库门建筑的砖 墙、屋瓦、石库门，开发 商（瑞安集团）不惜代价， 从国外进口价格昂贵的防 潮药水注射进旧砖瓦。而 石库门建筑内部的结构， 就以现代都市人的生活方 式重新打造。
• 上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏， 更荣获「2019年中国年度 新锐榜建筑奖」、美国建 筑师学会香港分会颁发之 「AIA Hong Kong Citation 2019」以及美国 Urban Land Institute颁发 之「2019 Award for Excellence」。
上海购物中心发展现状及行业发展趋势分析
上海购物中心发展现状及行业发展趋势分析一、购物中心发展阶段及相关政策购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。
20世纪80年代以前，我国没有购物中心，常见的主要是各种类型的供销社、百货大楼。
如今，国内购物中心正呈现蓬勃发展势头。
国家出台了一系列政策对商品零售服务业进行大力扶持，针对产业发展的政策规划不断出炉，为购物中心的发展提供了良好的政策环境。
二、上海购物中心发展现状1、上海新开购物中心90年代中期，随着上海港汇商城、广州天河城、北京国贸中心的陆续建成开业，开始拥有了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的购物中心。
2003年底，中国省会以上城市购物中心总体数量为236家，2011年底，我国大型购物中心数量达到2795家。
到2019年我国新建购物中心数量982家。
上海购物中心根据上海市政府有关商业发展的总体要求，致力于提升“上海购物品牌”的影响力，充分发挥上海购物中心在商业零售服务领域中的创新性、地标性、时尚性的引领作用，努力改善消费环境，提升服务品质，积极探索业态创新，成为国内外优秀品牌的首选地，为繁荣消费市场、满足消费需求、推动消费升级发挥了主导作用。
2019年上海新开购物中心（含3万平方米以上改造升级的购物中心）共42家，其中存量改造升级10家，商业建筑面积47.7万平方米；新建新开32家，同比减少6家。
总商业建筑面积287.56万平方米，同比减少78.78万平方米，但新开面积239.86万平方米，与2018年持平。
其中，新开商业建筑面积20万平方米以上有1家（青浦万达茂24.7万平方米），占新开商业建筑面积的10.2%；10-20万平方米有7家，占新开商业建筑面积的33%；5-10万平方米有17家，占新开商业建筑面积的45%；3-5万平方米有7家，占新开商业建筑面积的11.8%。
上海的消费业态
上海的消费业态【原创版】目录1.上海消费业态的概况2.目的性消费业态的定义和特点3.新型消费业态的定义和特点4.新型消费业态在上海的体现5.上海的消费新业态发展前景正文一、上海消费业态的概况上海作为我国最大的经济中心和国际化大都市，消费业态丰富多样，反映了我国消费市场的快速发展和升级。
从传统的零售业、餐饮业到现代的电子商务、网络消费，上海的消费业态呈现出多元化、个性化和便捷化的特点，满足了不同消费者的需求。
二、目的性消费业态的定义和特点目的性消费业态是指消费者在消费前具有明确的消费目标和计划，对消费的地点、商品和服务有较强的倾向性。
这种消费业态的特点是消费者对所需购买的商品或服务有明确的认知和需求，消费过程具有较强的目的性和计划性。
在上海，目的性消费业态在各大商场、购物中心、专卖店等场所得到体现。
三、新型消费业态的定义和特点新型消费业态是指在人均收入进入 4000 美元至 2 万美元之间时，群众的消费层次发生显著变化，文化娱乐、体育休闲等新的消费特征日益突出，此时形成的消费业态。
新型消费业态的特点是消费内容更加丰富，消费方式更加多样，消费需求更加个性化，消费市场更加细分。
四、新型消费业态在上海的体现作为国际大都市，上海的新型消费业态表现得尤为明显。
随着互联网的普及和消费观念的升级，上海的消费者越来越注重消费的品质和体验。
一些新兴的消费业态，如线上购物、短视频、直播、共享经济等，在上海得到了快速发展。
此外，上海的各类文化艺术活动、体育赛事、旅游休闲等也吸引了大量消费者。
五、上海的消费新业态发展前景随着我国经济发展和人民生活水平的提高，上海的消费新业态将继续快速发展。
未来，上海将继续加大对服务业的支持力度，推动数字经济、智能消费、绿色消费等新型消费业态的发展。
同时，上海还将积极打造国际消费中心，吸引更多国内外消费者前来体验和消费。
上海便利店发展现状及经营模式探析
上海便利店发展现状及经营模式探析上海便利店发展现状及经营模式探析2011-3-26 17:03:06关键字：便利店 上海摘要：我国便利店开始于20世纪90年代初，进入21世纪后上海等特大城市发展尤为迅速，并出现多种模式。
2004年底，中国零售业全面对外资开放后，国外零售巨头加快了对国内市场的渗透，直接加剧了国内零售业的竞争，零售企业间的竞争也由原来单一的产品或价格竞争转变成企业之间乃至企业群之间的综合竞争的较量。
在上海市内本土品牌便利店占据绝对地盘优势，而海外品牌门店数仅占20%左右。
好德与可的合并后门店数已达2000余家，成为上海地区最大的便利公司，而国外品牌以其良好的服务意识，优势的物流信息系统，充足的资金，强大的产品开发能力，迎头赶上，成为后企之秀，中外品牌之间将进行一场长期的拉锯战。
前言：1993年3月上海出现了第一家便利店,到2010年在上海市已达到5000余家，销售规模更达到100多亿，纵观上海便利店17年，是世界零售史上现代零售业态创新高速发展的典范，尤其是创造了用小型店铺来改造传统小商店发展现代零售业的成功模式。
但回顾上海便利店发展的10余年我们也不容乐观，一个不争的事实是几乎没有一家便利店公司在盈利，内资便利店单店日营业额仅为4000元左右，经营模式转型迫在眉睫。
1.1.上海便利店发展现状上海便利店发展现状上海便利店发展现状 1.1 .1 上海便利店总体情况概述上海便利店总体情况概述上海便利店总体情况概述 1.1.1 总体情况。
从1995年到2001年前，上海先后出现了 “可的”、“罗森”、“联华”、“良友”、“85818”等便利公司，并成为五大主导品牌。
曾有媒体预言：在相当长的一段时间内，上海便利店市场将由这五家分占。
但到了2001年，由于“好德”、 “喜士多”、“21”三个新品牌的诞生，打破了媒体预言，上海便利店市场出现了新的竞争格局。
2004年全家进驻上海再次打破原有格局。
我国商业零售业的发展历程及其业态变迁分析
我国商业零售业的发展历程及其业态变迁分析陈敏一、中国零售业困境分析西方零售业经历了150年的发展历程,孕育了像沃尔玛、家乐福、麦德隆等一大批巨型零售企业，创造了百货、超市、仓储俱乐部等零售业态，相对于中国零售企业而言，具有规模、资金、技术、管理等多方面的优势。
中国加入世贸组织，零售业对外开放的步伐加快，三到五年将逐步取消对地域、数量、外资持股比例等方面的限制，中国的零售业在迎接机遇的同时，面临巨大挑战。
中国零售业的现状如何，能否在与强大对手的竞争中获得生存和发展，成为人们普遍关注的问题。
中国零售业经历了自1978年开始的流通体制改革，尤其是在1992年允许外资零售企业进入中国零售领域以后，获得巨大的发展。
目前已打破百货商店单一业态的格局，形成了百货、超市、便利店、专卖店等多种业态并存的格局。
引人注目的是在与传统百货业的竞争中，以连锁超市为主的连锁经营形式展示了巨大的生命力。
二十世纪九十年代前半期，是中国百货业发展的“黄金时期”。
从1997年开始，中国百货业进入全面萎缩阶段，百货业的主导地位被动摇。
面对这些现象，新兴业态、连锁经营模式成为人们讨论的热点，甚至有人认为目前零售业已步入连锁经营的时代。
对于处于困境的百货业态为主的企业，人们也纷纷建议企业改变业态形式，实行连锁经营。
但从连锁企业的经营绩效来看，结果并不令人满意。
面对外企的巨大冲击，改变业态形式，连锁经营是否能使企业获得生存和发展？连锁超市的经营绩效状况表明，简单的转换业态形式和采用所谓的连锁经营形式并不能使企业的经营状况得到根本的改善，关键是对零售企业进行经营绩效的深入分析，探求业态转换和连锁经营模式内在的影响企业经营绩效的有关因素，借助这些因素的改善，来提高企业的盈利能力，培养自身的竞争优势，争取在竞争中求得生存和发展。
二、我国零售业发展的历程分析零售作为商品从流通领域进入到消费领域的最后一道环节，有其自身的内涵、特点和功能。
根据我国2001年8月推出的《零售业态分类规范意见》，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
上海市商圈经营业态的特点和优化建议
上海市商圈经营业态的特点和优化建议
严娜
【期刊名称】《当代经济》
【年(卷),期】2017(000)026
【摘要】本文通过对城市商圈经营业态组合特征进行描述,并对上海市九大商圈的经营业态要素进行比较与分析.发现上海市虽为我国经济发展的领头羊,但商圈经营业态发展仍然也存在主体功能不清晰、业态结构失衡、业态发展雷同等诸多问题.本文对上海市商图所存在的问题进行了实例分析,并提出了优化建议.
【总页数】2页(P76-77)
【作者】严娜
【作者单位】同济大学,上海200092
【正文语种】中文
【相关文献】
1.城市商圈现状调查与优化建议——以南宁为例 [J], 唐媛岳;潘月霞;钟火凤;唐春梅;;;;
2.电商背景下都市商圈发展模式分析——以上海市为例 [J], 朱斌
3.上海市五角场商圈企业用工状况报告 [J], 王加文;王斐;沈素敏
4.上海市五角场商圈企业用工状况报告 [J], 王加文; 王斐; 沈素敏
5.上海市:基层立法信息采集点进商圈入旧里 [J],
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上海市零售商业市场研究XX年
建筑面积（㎡） 32,000 123,000 39,600 13,500 40,000 67,000 20,000 46,408
总计
381,508
资料来源：高力国际调研部
徐家汇位于上海的西南方，是上海的四个副城市中心之一，集 居住、办公、商业的大型商业中心，上海最为活跃的城市空间 。
商业建筑和轨道交通的完美结合在徐家汇成为典型案例；轨道 交通9号线和11号线也带来更多的区域外人流。
上海市整体零售市场相 对保持稳定，空置率维持 在较低的水平，基本在 6%-10%的范围内浮动。预 计随着未来新增供应， 2011年空置率水平将维持 上涨的趋势。
学习改变命运,知 识创造未来
A
市场供给
B
市场需求
随着WTO对外开放零售市场， 外资进入上海零售市场的机会 增加，外来品牌大量进驻，已 进入中国的品牌仍存在扩张需 求。 居民收入的增加带来生活水 平的提高，寻求更多元化的消 费模式。
梅龙镇广场和中信泰富广场而得名，云集了众多世界顶级
品牌，沿街商铺也为中高端的知名品牌；静安寺板块则以
久光百货为核心，形成了时尚休闲的主题。
主要零售物业：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场、
久光百货、越洋广场（在建）、嘉里中心二期（在建）等
。 学习改变命运,知
识创造未来
上海市零售商业市场研究XX年
淮海中路
识创造未来
主要商圈 徐家汇 南京西路 南京东路 淮海路 陆家嘴 新上海商城
序号 7 8 9 10 11
上海的主要核心商业中心包括
徐家汇、南京西路、南京东路、
淮海路、陆家嘴及新上海商城。
其中以南京路和淮海路是上海
最具知名度的商业区域。
根据上海市商业规划，十一五
上海大型购物中心空间形态研究
上海大型购物中心空间形态研究摘要Shopping Mall作为一种新型零售业态，在中国各大城市尤其在上海发展迅速。
该文通过实地调研，分析了上海Shopping Mall的外在环境和内在机理，归纳总结了上海已建成的ShoppingMall的空间形态特点，提出其倡导的是一种体验式的消费潮流，注重的不仅是消费者的消费过程，更希望能够提供一个温馨的购物空间环境。
关键词大型购物中心上海空间形态1问题的提出上海作为中国的经济龙头和命脉，经济一直在突飞猛进。
世博会的即将举办，地铁网络的密集覆盖等诸多利好因素带来了巨大的商业发展空间。
随着人们生活水平与上海国际化程度的不断提高，购物已不只是市民的单纯物质需求，亦成为人们生活享受的重要部分。
大型购物中心( Shopping Mall)是商品经济发展到一定阶段的产物，代表了购物消费的最新潮流，其产生和发展对经济水平、消费水平等各方面有着较高的要求。
上海作为国内经济发展水平和消费水平最高的城市，其Shopping Mall的快速发展已成为必然。
Shopping Mall在我国的发展始于20世纪90年代初，除了北京和重庆，目前已建成的Shopping Mall主要集中在上海、广州、深圳等沿海发达城市。
上海目前已经建成的面积超过1 0万平方米的ShoppingMall已达22家，已经形成了一定的地区规模，另外已经规划立项或正在建设的也有1 2家。
无论从数量还是规模上都在全国范围内处于领先地位。
因此，针对上海Shopping Mall的研究具有极高的代表性和指导性（图1～2）。
Shopping Mall倡导的是一种体验式的消费潮流，注重的不仅是消费者的消费过程，更希望能够提供一个温馨的购物环境，因此空间形态的设计尤为重要，良好的空间形态能给商业建筑带来新的含义，带来更多的商业价值。
但是，目前很多Shopping Mall在空间形态上存在不少问题。
首先，盲目借鉴国外的案例，过分贪求规模上的“大、全、新”，忽略了空间环境的舒适度。
上海高端品牌市场的演变和趋势
上海高端品牌市场的演变和趋势中国的商业地产正在进入快速发展阶段，世界金融危机的影响，迅速崛起的电子商务，对商业地产构成严峻的挑战，但城镇化、新农村建设等又产生机遇，商业地产开发运营还需调研定位在先。
1上海高端品牌布局演变过程从宾馆、百货商店、购物中心到专卖店二十世纪八十年代以前，上海高端品牌大多由海外带入，商店基本不经营。
进入八十年代以后，部分高星级涉外宾馆附设商场和机场免税店开始经营高端品牌。
二十世纪九十年代初期，精品商厦、东方商厦先后开出，经营了少部分高端品牌，适应了少数高消费需求。
随着第一八佰伴、美美百货、锦江迪生等中外合资商店开张，出现了以经营高端品牌为主的百货商厦。
二十世纪末、二十一世纪初，南京西路继梅龙镇广场以后，又开出中信泰富、恒隆广场、九百城市广场等购物中心，形成了高端品牌购物与餐饮、娱乐、休闲等于一体的购物中心。
二十一世纪初，阿玛尼、杰尼亚、卡地亚等在外滩3号楼、18号楼等，开了专卖店、旗舰店。
从南京西路一枝独秀到百花齐放南京西路是高端品牌最集中的商圈，不仅吸引了本市消费者，还辐射长三角和全国，现在，上海中心城区一些新的高端品牌聚居商圈已经或正在形成：徐家汇港汇恒隆广场通过品牌调整，增加了许多国际一线品牌。
淮海路除了近两年布局的江诗丹顿、登喜路、LV、杰尼亚、爱马仕等旗舰店之外，今年6月底新开张的香港新世界的K11，还有即将回归时代广场的连卡佛、陕西路口新鸿基正在建造的APM，都有一批高端品牌。
高端品牌消费者将逐渐分化，大部分将由盲目消费转向理性消费。
真正讲究精致生活，具有较高的品牌忠诚度，只认两三个高端品牌，用合适自己风格的款式，独立而不张扬，注重自我体验、享受消费过程。
南京东路163地块新世界城定位高端的购物中心正在建造，预计开业时也会涌现一批高端品牌，外滩半岛酒店和外滩源聚集了阿玛尼、普拉达等旗舰店。
浦东陆家嘴形成了以国金中心为首的高端品牌聚居地。
今年上半年，位于新虹桥中心的著名高端百货商店——高岛屋和尚嘉中心先后开张，再加上原有的虹桥友谊，也聚集了众多高端品牌。
上海城市空间的更新变化
上 海 城 市 空 间的更 新 变化
上 海 的路
１．一 条可 以漫步 的好街道 ，究竟什 么样 ？ 如 果 你 是 一 个 步 行 者 ， 你 更 愿 意 走 在 安 福 路 还 是 长 寿路 ？我 想 绝大 多 数 人会选 择 安 福路 ，长寿 路 方 便 的是 机动 车 ，而 不 是城 市 的 人。 而安 福 路飘 来 的 食物 香 味和 馥 郁 的艺 术气 息 不仅 吸 引 了很 多本 地 老饕 ，也受到 金发碧 眼 的外国 “吃货 ”欢迎 。 马上 要 去 国外读 研 究 生的 郑小 姐 说 起美 食头 头 是 道 ，在 她心 目中 ，安福 路 是她 离 开 家 乡后 怀念 上 海 的理 由。美 食 和话 剧 是郑 小 姐 的心 头 所爱 。她 常 常 会和 朋 友到 安 福路 上 的上 海话 剧 艺 术 中心 排 队买 票 。虽 然排 队的 滋味 并 不 好受 ，但 只 要想 着 买好 票 就 能在 这 条路 上 散 个步 ，看 一 看两 旁 充满 情 调 的老 建筑 ，她 的好 心情总 会如 期而 至。 家住 浦 东 的金 小姐 第 一次 喜 欢上 这 条马 路 是在 某 一 个下 午 。那 天 ，她 与朋 友 坐在 爱 菊 小学 对 面的 面 包 房 里 ，看 到 刚 刚 放 学 的 小 朋 友 们 手 牵 着 手 蹦 蹦 跳 跳 跑 进 店 ， 对 着 柜 台 里 的 手 指 泡 芙 咽 口水 。 家 长 们 跟在 后 头 ，给 孩子 们 买 完泡 芙 ，就 一起 坐 在靠 窗 的 座位 拉 拉 家常 ，与孩 子们 一 同 享受 放学 后 的 悠 闲 时 间 。傍 晚 的路 边虽 然 停 了很 多 车 ，但 交通 依 旧井 然 有序 ，行 人和 司机都 会相互 谦让 ，“有 种 电影里面 共 同 生 活 在 一 个 街 区 的 感 觉 。” ２．支马路—— 上海 城市 的活力 相 对于 大 型商 场 ，如 今上 海 更有 活 力 的 ，似 乎 是 那 一 条 条 犹 如 毛 细 血 管 的 支 马 路 。 每 到 双 休 日或 晚上 ，这 些小 路上 都汇 集着年 轻 人 ，他 们穿着 时髦 ， 散 步 、消 费 、社 交 ，看 风景 的 同 时 ， 自 己也 成 为城 市 的一 道 风景 。越 来越 多 有趣 的 空 间产 生 了 ，上 海 城市 的活 力 ，是否 正在 向支马 路转移 ？
零售业态的生成机理与我国零售业态结构调整
零售业态的生成机理与我国零售业态结构调整
方虹
【期刊名称】《商业经济与管理》
【年(卷),期】2001(000)010
【摘要】零售业态生成演变有其内在规律，随着经济的发展、科技的进步，新业态不断涌现。
每一业态的形成与发展，必然与人口、购买力之间保持合理比例，各业态之间也要保持合理的比例结构。
业态结构变革，是社会变革的一部分，是零售业变革的重要组成部分。
近年来，我国零售业虽然打破业态单一化，形成了多种业态并存的格局，但大多数企业的业态变革，仍是一种浅层表面变革，需要根据业态生成的内在规律，寻求业态结构的合理化。
【总页数】4页(P5-8)
【作者】方虹
【作者单位】中国社会科学院,财贸经济研究所,北京,100083
【正文语种】中文
【中图分类】F721
【相关文献】
1.我国零售业态结构调整探讨 [J], 胡宇霞
2.中国零售业业态结构调整与转型升级:动因、原则及操作标准 [J], 杨守德;杨慧瀛
3.江苏零售业业态结构和布局的调整与优化 [J], 侯立松
4.我国零售业态结构的调整与创新 [J], 秦陇一
5.江苏零售业业态结构和布局的调整与优化 [J], 侯立松
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上海百货店十年排行分析
上海百货店十年排行分析
罗宏
【期刊名称】《商业企业》
【年(卷),期】2006(000)005
【摘要】在过去的10年，上海的百货店经历了从传统百货到现代百货的蜕变，在这个演变的过程中，一些曾经知名的百货店退出了历史舞台，而一些新的现代百货商厦却正在崛起。
笔者对1996年-2005年10年期间每年的百货店单体零售额排行情况进行了研究，旨在通过此发现影响百货店10年发展的因素，并试图找出百货店零售额排行的某些规律。
【总页数】3页(P43-45)
【作者】罗宏
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F724.2
【相关文献】
1.上海百货店服装零售规模研究 [J], 桂妍
2.世界一流大学评价的比较分析——以《泰晤士报高等教育增刊》排行榜和上海交大ARWU排行榜为例 [J], 王博闻;赵伟
3.上海市医学学科竞争力评价影响因素研究——与2010年复旦排行榜(上海部分)比较分析 [J], 高解春;应向华;岑珏
4.上海百货店服装品类结构研究 [J], 万艳敏;李婧莲;蒋莉
5.近十年新闻媒体对中国经济关注变化研究——基于人民网每日新闻排行榜的大数据分析(2007—2017) [J], 张月想[1];闫琴[1]
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2010/05总第397期商业研究COMMERCIAL RESEARCH 文章编号：1001－148X（2010）05－0191－07上海零售业态的变迁与城市商业空间结构何丹，谭会慧（华东师范大学中国现代城市研究中心，上海200062）摘要：在经济全球化和城市功能转型的背景下，零售业变得越来越重要，不仅是商业更是经济的重要组成部分。
从历史演变、空间布局的角度对上海零售业的发展和现状进行了分析，在此基础上分析上海几个典型零售业中心的形成机制、业态特征、存在问题，并总结概括出零售业态演变对商业空间结构的影响。
关键词：零售业；上海；空间布局中图分类号：F712 9文献标识码：ARetailing Transition and Urban Commercial Spatial Structure in ShanghaiHE Dan，TAN Hui－hui（The Center for Modern Chinese City Studies，East China Normal University，Shanghai200062，China）Abstract：With the economic globalization and transformation of urban function，retailing is becoming more and more important，which is an indispensable part of business and the whole economy.This article analyzes the evolution and the spatial structure of retailing development in Shanghai.Besides，it illuminates the formation mechanism，the charac-teristics and the existing problems of some typical retailing districts and summarizes the influence of the retailing forms evolution on the commercial spatial structure.Key words：retailing；Shanghai；spatial structure零售业不仅是商业更是经济的重要组成部分，其发展可以反映一个城市甚至是一个国家的经济走向和历程。
特别是在经济全球化、城市功能转型以及社会消费文化和行为转变的背景下，零售业态结构也呈现出复杂化和多样化，引起了零售业态空间布局的迅速扩张和调整。
目前国内对零售业态的研究主要集中在零售业态的影响因素、业态结构合理化、发展趋势上。
随着零售业态发展的多元化，其他研究视角也逐渐增多，主要体现在以下几个方面：从城市交通的角度研究零售业空间布局（曹嵘、白光润，2002［1］；宋瑛、刘春波，2003［2］；宋培臣，2009［3］）；从消费行为角度研究零售业空间布局（王德、张维庆，2001［4］；王德、周宇，2002［5］）；针对某一零售业态进行空间布局的分析（许学强、周素红等，2002［6］；翟森竞，2005［7］；陶伟、林敏慧等，2006［8］）；研究零售业态对商业空间结构的影响（张水清，2002［9］；徐田强，2008［10］；管驰名、崔功豪，2003［11］；刘承良，2006［12］；马晓龙，2007［13］）；对零售商业网点布局的研究（安成谋，1988［14］；宁越敏，2005［15］）。
此外，还有通过案例的方法涉及零售业态的空间布局和商业空间结构的研究（宁越敏，1984［16］；邹永军，2005［17］；蒋海收稿日期：2009－10－19作者简介：何丹（1971－），男，昆明人，华东师范大学中国现代城市研究中心副教授，工学博士，研究方向：城市地理与城市规划；谭会慧（1986－），女，山东潍坊人，华东师范大学中国现代城市研究中心研究生，研究方向：人文地理学。
基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号：50608032；上海浦江人才计划和上海重点学科建设项目，项目编号：B410。
·192·商业研究2010/05兵，2006［18］；薛娟娟，2006［19］；林耿、周锐波，2008［20］；叶强，2007［21］）。
国外对零售业的研究的领域比较广，包括从经济发展的角度（Colin C Williams，1996［22］）、从交通特别是地铁交通的角度（Erika Nagy，2001［23］；Jose I.Castillo－Manzano，2009［24］）、从消费者（如消费异化和满意度等）角度（Marieke de Mooij，2002［25］；Hans Jorn Juhl，2002［26］）、从大型零售业态与城市更新的角度（Neil Wrigley，2002［27］；Michelle Lowe，2005［28］）等进行的研究；此外还有涉及网络购物（Aron O`Cass，2003［29］；William P.Anderson，2003［30］）的专门研究。
由于之前零售业态演变对商业空间结构的影响这一领域的研究相对较少，并且随着大运量公共交通和消费文化等的进一步发展，其对商业空间结构的影响也呈现出一定的发展转变，在新背景下重新对这一问题研究还是很有必要的。
本文首先从空间和业态演变的角度分析了上海零售业的发展历程和布局现状，然后对上海几个典型的零售商业中心的形成机制、业态结构和现存的问题进行了重点研究，最后总结出了零售业态的演变对商业空间结构的影响，并指出公共交通和消费者需求多元化以及新零售业态的出现逐渐成为影响城市零售业态布局和商业空间结构的重要因素。
一、历史回顾：零售业态的发展演变零售业态是指零售企业为满足不同消费需求进行相应的要素组合而形成的不同的经营形态。
按照商务部的《零售业态分类》①标准，现代零售业可以分为有店铺和无店铺两类业态。
其中有店铺分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心等12种业态；无店铺的包括电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等5种零售业态。
（一）国外零售业态发展演变纵观西方零售商业近百年的发展历史，各种商业组织机构与经营形式的产生、发展、衰退，无不体现着市场经济的影响。
最为流行的是三次零售革命说，第一次是1852年开始的百货商店革命，主要体现在经营商品扩充方面；第二次是1859年开始到二战后达到高潮的连锁商店革命，是组织形态方面的革命；第三次是1930年代开始的超级市场革命，是自我服务方式方面的革命［31］。
也有学者认为国外零售业的发展经历了八次革命［32］。
表1显示国外零售业用了一个世纪才完成了各种业态的演变，并且每种业态的产生都对应着相应的城市化阶段。
尽管中国只用了几十年的时间就完成了所有业态的构建，但是与国外相比，中国的零售业态不论是在产生机制还是管理模式上都存在较大的差别［21］。
表1国外零售业经营形式的八次革命次数名称业态开始时间革命高潮时期特征率先产生的国家对应的城市化阶段1百货商店1852年1860－1940年扩大品种法国集中城市化2一价商店1878年1880－1930年同一价格美国集中城市化3连锁商店1859年1920－1930年组织创新美国集中城市化4超级市场1930年1935－1965年自选购物美国郊区化5购物中心1930年1950－1965年商店聚集美国郊区化6自动售货机二战后1950－1985年自动售货美国逆城市化7步行商业街1967年1967年－漫步购物美国再城市化8网上销售1980年1980年－电视、网上购物美国再城市化资料来源：叶强：《集聚与扩散———大型综合购物中心与城市空间结构演变》，湖南大学出版社，2007。
（二）国内零售业态发展演变我国零售业是从改革开放之后才开始迅速发展的，特别是加入WTO之后，零售业作为最先开放的领域，呈现出国外和国内共同发展的局面。
第一阶段是以大型百货业态为主体的单一业态阶段；第二阶段是90年代以后超级市场、大卖场从百货业态中分离出来；第三阶段是最近百货业态的高档化以及功能齐总第397期何丹：上海零售业态的变迁与城市商业空间结构·193·全、规模庞大的购物中心的兴起［33］。
从空间上看，不同的业态呈现出不同的空间布局形式。
百货店仍集聚在城市中心的繁华地带，并逐渐与其他业态集聚布局（如入驻购物中心）；超级市场倾向于与百货商店等其他业态共存，或入驻购物中心，但已经出现了明显的郊区化趋势；购物中心尚处于起步阶段，与国外郊区布局的模式不同，多集聚在市中心。
二、上海零售业态空间布局现状截止到2004年，上海现行的零售业布局模式基本采用了以“四街四城”八个市级商业中心为核心，十二个区域商业中心、特色商业街和社区商业为支撑的多层次的现代商业布局结构。
其中八个市级商业中心的区域是：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。
十二个区域商业中心的区域是：五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里。
《2008上海服务业发展报告》又提出了要分别规划布局都市商业中心、区域商业中心、郊区商业中心和社区商业中心（详见表2）。
表22008年商业等级中心一览表都市商业中心南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园旅游城、新客站不夜城、新上海商业城、江湾五角场、中山公园区域商业中心老西门地区区域商业中心（黄浦区）、打浦桥功能区（卢湾区）、虹桥商圈（长宁区）、曹家渡商圈（静安区）、大柏树知识创新与服务贸易圈（虹口区）、提篮桥商业中心（虹口区）、松江区域性商业商务中心（松江区）、庙行镇商业中心（宝山区）、大华区域商业中心（宝山区）、七宝商圈（闵行区）郊区商业中心城桥新城商业中心（崇明县）、欧洲商业广场（金山区）；社区商业中心金杨商业中心（浦东新区）、大兴街大型社区商业中心（黄浦区）、农工商119店（卢湾区）、田林社区商业中心（徐汇区）、古北国际社区商业中心（长宁区）、大宁国际商业广场（闸北区）、瑞虹生活广场（虹口区）、长阳路社区商业中心（杨浦区）、高境大型社区商业中心（宝山区）、百联南方购物中心（闵行区）、春申万科社区商业中心（闵行区）。
资料来源：《2008上海服务业发展报告》。
上海零售业在经过几十年的发展后，基本形成了以中心城区商业为核心，以郊区城镇商业为呼应点和突破口的商业总体布局模式。